Мудрый Юрист

Правовая природа договора на оказание риелторских услуг в сфере оборота недвижимости

Волкова Мария Александровна, доцент кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета, кандидат исторических наук.

В статье анализируется правовая природа договора на оказание риелторских услуг в сфере оборота недвижимости. Автор проводит отграничение риелторских услуг от смежных гражданско-правовых договоров.

Ключевые слова: риелтор, риелторские услуги, риелторский договор, недвижимость.

Legal Nature of Contracts for Realtors' Services in Real Estate Transactions

M.A. Volkova

Volkova Maria A., Assistant Professor of Civil Law and Process in Russian State Social University, Candidate of Historical Sciences.

The article analyzes the legal nature of contracts for realtors' services in real estate transactions. The author distinguishes realtors' services from related civil law contracts.

Key words: realtor, realtors' services, realtors' contract, real estate.

Обращаясь к исследованию места риелторского договора в системе гражданско-правовых договоров, следует отметить отсутствие единой точки зрения по этому вопросу в научной литературе. В то же время правильное его определение представляется нам немаловажным, так как позволяет определить права и обязанности сторон, ответственность за неисполнение, отграничить от смежных обязательств.

Проводя анализ действий риелтора, следует отметить, что риелторские услуги оказываются в соответствии с возмездным договором, заключаемым с потребителем. Поэтому, как справедливо отмечает О.В. Семушина, остается вопрос о разделении посредничества на фактическое и юридическое. Так, Е.В. Накушнова относит риелторские услуги к посредническим, отчасти включая и консультационные услуги, оставляя при этом за пределами договора информационные услуги <1>. В свою очередь, Е.В. Полищук наряду с посредническими услугами значимую роль отводит информационным и консультационным услугам <2>.

<1> Накушнова Е.В. Понятие договора оказания риелторских услуг, его юридическая природа, стороны // Налоги. 2007. N 20 (526). С. 8 - 9.
<2> Полищук Е.В. Риелтор - продавец информации или посредник на рынке жилой недвижимости? // Услуги: проблемы правового регулирования и судебной практики: Сборник научно-практических статей. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 108 - 111.

Исходя из изложенных точек зрения авторов, можно сделать вывод, что риелтор может оказывать услуги непосредственно, заключая сделки для клиента в его интересах (юридическое посредничество), или оказать услуги посредством предоставления информации в виде оказания информационной, а при необходимости для клиента и консультационной услуги (оказание услуги фактического характера). Полученный вывод оставляет вопрос в определении первичности в действиях риелтора - посреднические действия или оказание информационных и (или) консультационных услуг <3>.

<3> Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на возмездное оказание консультационных услуг. М.: Юрист, 2007. С. 123; Ситдикова Л.Б. Теоретические основы услуг по законодательству РФ // Юридическое образование и наука. 2008. N 1. С. 29.

Определяя правовую природу риелторского договора, следует отметить, что такой вид гражданско-правового договора неизвестен гражданскому законодательству, поэтому его можно отнести к непоименованным договорам. Кроме этого, ряд авторов определяет его как непоименованный смешанный договор <4>. Если предположить исключительно непоименованный характер такого соглашения, то в случае его заключения к отношениям сторон будут применяться положения общей части обязательственного и договорного права, в то время как нормы об отдельных видах поименованных договоров могут применяться только в порядке аналогии закона. Это означает, что как диспозитивные, так и императивные нормы, регулирующие отдельные виды договоров, не применяются к непоименованным договорам автоматически. В то же время смешанный характер риелторского договора, наоборот, по общему правилу предполагает прямое применение к ним специальных императивных и диспозитивных норм о договорах, составляющих элементы смешанного договора. В некоторых случаях суд в исключение из этого правила такие нормы может и не применять, но общее правило носит вполне ясный характер.

<4> Ситдикова Л.Б. Риелторские услуги в системе гражданско-правовых обязательств // Евразийский юридический журнал. 2010. N 28. С. 72.

По нашему мнению, договор оказания риелторских услуг необходимо рассматривать как непоименованный договор, который может сочетать в себе элементы различных видов договоров: возмездного оказания услуг (информационных и консультационных), договоров поручения, комиссии и агентирования. Непоименованный либо смешанный характер рассматриваемого договора зависит от специфики оказываемых риелторских услуг по конкретному договору.

О. Семушина, определяя предмет договора, в отношении природы договора фактического посредничества отмечает, что содействие посредника выражается в осуществлении фактических действий (поиске контрагента, ведении переговоров, участии в разработке условий будущей сделки, консультировании по вопросам заключения сделки и сведении сторон для последующего заключения сделки) <5>. Проще говоря, договором с риелтором охватываются только те действия, которые предшествуют заключению клиентом договоров купли-продажи или аренды недвижимости, поэтому, например, в США, когда дело подходит к завершению сделки, покупатель обращается к своему адвокату, чтобы тот проверил документы, так как ни один риелтор этим не занимается - и не хочет, и не имеет права <6>.

<5> Семушина О.В. Договор фактического посредничества // Хозяйство и право. 2011. N 9. С. 103.
<6> Оганесян А. У западного риэлтора другая философия оказания услуги // www.domivka.com.ua.

Е.В. Накушнова выделяет следующие виды риелторских услуг по основаниям их регулирования <7>:

<7> Накушнова Е.В. Договор оказания риелторских услуг в гражданском праве России: Автореф. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 9.

При заключении договора на оказание услуг, относимых к первой группе, он приобретает смешанный характер, так как все его элементы и содержание в той или иной степени урегулированы пусть и различными, но нашедшими законодательное закрепление договорами. Во втором же случае договор приобретает в большей степени непоименованный характер, так как в законодательстве отсутствует специальное законодательное регулирование оказываемых услуг.

Анализируя смешанный характер договора на оказание риелторских услуг, можно сделать вывод о его близости к договору агентирования, так как именно указанная правовая конструкция позволяет наиболее полно удовлетворить потребности клиента <8>. Высказанная нами точка зрения находит свое подтверждение и в трудах целого ряда авторитетных современных отечественных цивилистов, таких как Б.И. Пугинский, Т.Е. Абова и А.Ю. Кабалкин <9> и ряда иных, которые прямо указывают, что риелторская деятельность является одним из направлений агентской деятельности.

<8> Волкова М.А., Степанова Н.А. Договорное регулирование представительских правоотношений // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. N 10. С. 29.
<9> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2004. С. 325.

С этим связана обязанность риелтора применить все свои знания и навыки при исполнении поручения клиента, если бы он действовал в своих интересах, а не в интересах клиента. Обязанность риелтора действовать исключительно в интересах клиента (принципала), как отмечает А. Рудяков, приводит к тому, что помимо запрета для риелтора выступать в качестве контрагента своего принципала в США, например, существует запрет двойного агентирования. В случае двойного агентирования основные интересы принципалов диаметрально противоположны: у одного - продать дороже, а у другого - купить дешевле.

Однако между этими договорами существуют и определенные различия.

Так, в отличие от договора с риелтором, смысл договора агентирования заключается именно в длительном, систематическом исполнении агентом принятых на себя обязательств (нескольких действий) в течение достаточно продолжительного времени.

Риелтор же может исполнить свои обязанности в достаточно короткий срок при удачном стечении обстоятельств, например, когда к нему сначала обратился продавец квартиры, а затем следом за ним обращается потенциальный покупатель такой же недвижимости и условия предстоящих сделок примерно одинаковы (цена, сроки, порядок расчетов и т.п.).

Кроме того, в отличие от договоров комиссии, поручения и агентирования, у риелтора отсутствуют какие-либо полномочия действовать от имени клиента. Необходимо иметь в виду, что риелтор в дальнейшем, получив доверенность от своего клиента и действуя уже как представитель, может представлять его интересы при подписании договора купли-продажи недвижимости, а также при сдаче необходимых документов в регистрационной службе.

В договоре возмездного оказания риелторских услуг ведущая роль отводится исполнителю - профессионалу. Проведенный анализ имеющихся подходов к определению понятия "риелтор" и смежных с ним дефиниций, как то: брокер, агент, показывает, что единственный критерий, который одинаково характеризует эти дефиниции, это профессионализм исполнителя. Следует обратить внимание на важность данного критерия вследствие возможности использования его в качестве конструирующего признака договора.

Резюмируя изложенное, выделим наиболее значимые элементы исследуемого вида контракта. Основой природы риелторского договора является его позиционирование как разновидности агентирования, которое, в свою очередь, является услугой по классификации объектов гражданских прав. Его предмет следует формулировать как совершение одной стороной, именуемой "риелтор", за вознаграждение по поручению другой стороны - клиента юридических и фактических действий от своего имени и за счет клиента или от имени клиента и за его счет. Все действия риелтора направлены на оказание посреднических услуг в сфере оборота недвижимости. Также нельзя не обойти вниманием то, что риелторский договор носит двусторонний и возмездный характер, является консенсуальным и заключается в пользу сторон договора.

Литература

  1. Волкова М.А., Степанова Н.А. Договорное регулирование представительских правоотношений // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. N 10. С. 29.
  2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2004. С. 325.
  3. Накушнова Е.В. Договор оказания риелторских услуг в гражданском праве России: Автореф. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 9.
  4. Накушнова Е.В. Понятие договора оказания риелторских услуг, его юридическая природа, стороны // Информационно-аналитическая газета "Налоги". 2007. N 20 (526). С. 8 - 9.
  5. Оганесян А. У западного риэлтора другая философия оказания услуги // www.domivka.com.ua.
  6. Полищук Е.В. Риелтор - продавец информации или посредник на рынке жилой недвижимости? // Услуги: проблемы правового регулирования и судебной практики: Сборник научно-практических статей. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 108 - 111.
  7. Семушина О.В. Договор фактического посредничества // Хозяйство и право. 2011. N 9. С. 103.
  8. Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на возмездное оказание консультационных услуг. М.: Юрист, 2007. 176 с.
  9. Ситдикова Л.Б. Риелторские услуги в системе гражданско-правовых обязательств // Евразийский юридический журнал. 2010. N 28. С. 71 - 73.
  10. Ситдикова Л.Б. Теоретические основы услуг по законодательству РФ // Юридическое образование и наука. 2008. N 1. С. 29.