Мудрый Юрист

Приватизация гражданами арендованных земельных участков: процедура наименьшего сопротивления

Баскакова Ирина Владимировна, доцент кафедры "Гражданское право и гражданский процесс" Юридического института Московского государственного университета путей сообщения (МИИТ), кандидат юридических наук.

Настоящая статья посвящена актуальному вопросу приватизации государственных и муниципальных земельных участков рядовыми гражданами - физическими лицами. Автор подробно останавливается на процедуре выкупа указанных земель, основываясь на новейших изменениях в законодательстве. В работе также приводится перечень оснований, по которым заявителю может быть отказано в выкупе участка.

Ключевые слова: земельный участок, приватизация земельных участков, кадастровая стоимость, аукционные торги, Росимущество.

Privatization of Leased Land Plots by Citizens: Procedure of Least Resistance

I.V. Baskakova

Baskakova Irina V., Assistant Professor of Civil Law and Civil Process in Law Institute of Moscow State University of Railway Engineering (MIIT), Candidate of Juridical Sciences.

This article is devoted to the topical issue of privatization of state and municipal land by ordinary citizens - individuals. The author dwells on the said land acquisition procedures based on the latest changes in legislation. The article also contains a list of grounds on which the applicant may be denied a ransom stead.

Key words: land, the privatization of land, cadastral value, auction, Federal Property Management Agency.

В наше время земельные участки как объекты недвижимости представляют собой сложные, комплексные явления. Они обладают не только природной, но и высокой общественной и экономической ценностью. Данный факт предопределил межотраслевой характер правового регулирования земельных отношений в нашей стране. Основное место здесь, безусловно, отводится нормам земельного и гражданского права, их регулирование сосредоточено на пространственно-имущественных аспектах земельных отношений и их экономическом характере. Отдельные же аспекты земельных отношений регулируются нормами экологического, природоохранного, финансового, административного и иных отраслей права <1>.

<1> См.: Холодов В.А. К вопросу о прекращении права собственности на земельный участок // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 32.

Порядок использования и оборота земельных ресурсов в России всегда был и остается достаточно специфичным. Причин тому несколько - это и многовековая система крепостничества, и передача земель после отмены крепостного права не отдельным крестьянским дворам, а крестьянской общине и, конечно же, период правления советской власти и всеобщая национализация земли.

Что касается последней причины, полное изъятие земли из гражданского оборота имело как определенные достоинства (большая степень государственного контроля за таким уникальным ресурсом), так и явные недостатки (недооценка экономического потенциала земельных ресурсов, игнорирование значения обладания землей как важного мотивирующего фактора, невозможность саморегулирования земельных отношений).

Экономические и политические реформы начала 1990-х годов кардинально изменили суть земельных отношений в нашей стране. Было введено многообразие и равенство форм собственности на землю (при этом приватизирована большая часть наиболее ценных земель - сельскохозяйственных угодий), произошло вовлечение земельных участков в рыночный оборот (в первые годы реформы это были лишь небольшие участки, используемые для личных нужд населения, сегодня же вторичный земельный рынок стал основным механизмом перехода прав на самые разные земельные участки), введена платность землепользования.

Произошедшие перемены также невозможно однозначно оценить. Спустя более чем два десятилетия с момента начала земельной реформы за явно положительными моментами стали проявляться недостатки и недоработки в сфере регулирования земельных правоотношений в России.

Основным плюсом является то, что правовой режим земель, как и общественные отношения в различных секторах экономики, стал носить рыночный характер. Также существенным позитивным результатом является то, что ажиотажный спрос населения на земельные участки, который наблюдался в начальный период земельной реформы, вполне можно считать удовлетворенным. Главным образом это произошло благодаря значительным земельным площадям, предоставленным гражданам в ходе реформы, а также за счет разрешения гражданского оборота земель - вторичного земельного рынка (спрос и предложение на котором в том числе сформировали равновесную рыночную цену) <2>.

<2> См. подробнее: Липски С.А. Изменение земельных отношений // Экономист. 2003. N 5. С. 84 - 91.

Среди недостатков можно отметить криминализацию земельной сферы, сложность и, несмотря на значительные усилия, - ненадежность процедур учета земли. Но еще больший негатив, по мнению С.А. Липски, связан с тем, что значительная часть реформаторских новаций не дала того результата, который от них ожидался <3>. Сложность и запутанность земельных отношений в России стали причиной слишком медленного осуществления их реформирования <4>.

<3> См.: Липски С.А. Правовое регулирование земельного вопроса в современной России // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 5. С. 65.
<4> См. подробнее: Савилов М.Г. Некоторые проблемы развития рынка земли в России // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 38 - 40.

В настоящей статье попытаемся дать правовую оценку процедуре приватизации арендованных у государства (или муниципального образования) земельных участков рядовыми гражданами и предложить наиболее удобный и эффективный порядок выкупа указанных объектов недвижимости.

Начнем с того, что Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) <5> не содержит дефиниции "приватизации земельных участков", в нем встречаются только такие понятия, как "приобретение прав на земельные участки..." и "предоставление земельных участков..."

<5> Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4147.

В поисках данного определения обратимся к специальному закону - согласно Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ <6> под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Однако этот Федеральный закон не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

<6> Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (ред. от 06.04.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 4. Ст. 251.

По мнению А.А. Ялбулганова, под приватизацией земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и земельных участков из иного состава земель следует понимать предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков в собственность за плату или бесплатно из фонда земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, определенных в законодательстве Российской Федерации <7>.

<7> См.: Ялбулганов А.А. Правовое регулирование приватизации земельных участков // Реформы и право. 2012. N 2. С. 40 - 41.

Соглашаясь с приведенными определениями, отметим, что приватизация земельных участков в нашем государстве на сегодняшний момент - это процесс длительный, неизбежно сопровождающийся скандалами и злоупотреблениями, что, в свою очередь, приводит к возникновению споров о необходимости его совершенствования или даже отмены.

Тем более важный и актуальный характер приобретают последние изменения в регламентации указанного вопроса Земельным кодексом РФ, вступившие в силу с 1 марта 2015 г. <8>. Вместо одной статьи 36 (в настоящий момент утратившей силу) вопросам предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, теперь посвящена целая глава V.1, в которой указанная процедура находит детальное отражение. Именно такая четкая регламентация всей процедуры до мельчайших деталей и строгий контроль со стороны всех ветвей власти являются необходимым условием оптимизации указанного института и его жизнеспособности в целом.

<8> Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 08.03.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2014. N 26 (Часть I). Ст. 3377.

Итак, в соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ граждане, имеющие недвижимость, расположенную на участках, арендованных у государственных и муниципальных органов, могут выкупить эти участки в свою собственность на законных основаниях. Если на участке нет объекта недвижимости, то его продажа уже организуется посредством проведения аукционных торгов (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ), что может существенно повысить цену земли. Чтобы этого избежать, лучше предварительно возвести на участке какое-либо строение (баню, сарай, летнюю кухню и т.п.), зарегистрировать его в установленном порядке, и только после этого оформлять документы о выкупе, поскольку лица, имеющие в собственности сооружения, находящиеся на выкупаемых государственных и муниципальных участках, имеют исключительное право на выкуп соответствующего участка.

Также отметим, что в случае, когда на выкупаемом участке имеется приватизированное строение либо сооружение, цена выкупа участка не должна превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (последнее касается только земель сельскохозяйственного назначения). Вид собственника (государство или муниципалитет) никоим образом не влияет на цену выкупа. Если участок является федеральной собственностью, то цена определяется в порядке, установленном Правительством РФ, если региональной - органом государственной власти субъекта РФ, в отношении муниципальных земель порядок определяет орган местного самоуправления (п. 4 ст. 39.4 ЗК РФ).

Напомним, что до 01.07.2012 у собственников земельных участков с находящимися на нем объектами недвижимости была возможность выкупить свои участки по льготным ценам: в пределах крупных городов с населением свыше 3 млн. чел. - за сумму до 20% кадастровой стоимости, на остальных территориях - в пределах 2,5% кадастровой стоимости. Указанный порядок регламентировался ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса РФ" <9>. С 01.07.2012 такие земельные участки уже выкупаются за сумму, равную 100% кадастровой стоимости <10>.

<9> Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (ред. от 08.03.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 31.03.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 44. Ст. 4148.
<10> См.: Атабекян А.М. Выкуп земельного участка // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 8. С. 21.

Для реализации своего права собственнику здания, строения или сооружения необходимо обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с соответствующим заявлением. Государственную услугу по продаже (приватизации) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, предоставляют Росимущество <11> (находится в ведении Минэкономразвития России), а также его территориальные органы. В муниципальных образованиях приватизацией земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, занимаются распорядительно-исполнительные органы муниципальных образований <12>.

<11> Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.11.2011 N 622 "Об утверждении Административного регламента по предоставлению Федеральным агентством по управлению государственным имуществом государственной услуги по продаже (приватизации) земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости" // Российская газета. 2012. 13 января. N 5.
<12> См.: Ялбулганов А.А. Правовое регулирование приватизации земельных участков // Реформы и право. 2012. N 2. С. 47.

К заявлению необходимо приложить документы, перечень которых установлен Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" <13>. Согласно этому Приказу собственники зданий, строений или сооружений представляют в соответствующий исполнительный орган следующие документы:

<13> Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" // http://www.pravo.gov.ru, 28.02.2015.

Заявитель имеет право представить заявление с приложением копий документов в Росимущество, его территориальные органы либо в распорядительно-исполнительный орган муниципального образования в письменном виде по почте; электронной почтой (при наличии электронной подписи); а также лично либо через своих представителей.

Результатом предоставления государственной (муниципальной) услуги по продаже (приватизации) земельных участков, находящихся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, является заключение договора купли-продажи. Подчеркнем, что приватизация арендованного земельного участка предусматривает переход права собственности к арендатору. Указанная услуга предоставляется в срок не позднее 2-х месяцев со дня регистрации заявления в Росимуществе, территориальном органе Росимущества или распорядительно-исполнительном органе муниципального образования (ст. 39.17 ЗК РФ).

В соответствии с п. 3.1 "Административного регламента по предоставлению Федеральным агентством по управлению государственным имуществом государственной услуги по продаже (приватизации) земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости" организация предоставления вышеуказанной государственной услуги Росимуществом состоит из следующих шести последовательных этапов:

<14> Пункт 3.1 Административного регламента по предоставлению Федеральным агентством по управлению государственным имуществом государственной услуги по продаже (приватизации) земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

Содержание и порядок оформления договора купли-продажи регламентируются статьями 609 и 624 Гражданского кодекса РФ <15>. Участие владельца земли (арендодателя) при составлении договора обязательно. Арендодателю на руки должна быть выдана оферта (предварительное соглашение), в которой указываются основные данные по сделке: сумма выкупа, порядок, сроки уплаты, и т.д. При невозможности его личного присутствия она отправляется ему заказным письмом с уведомлением.

<15> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 06.04.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 5. Ст. 410.

Если арендодатель по каким-то причинам уклоняется от оформления договора купли-продажи земли, арендатор имеет право обратиться в суд. При совершении сделки на основании решения суда стоимость выкупа определяется по результатам экспертизы, порученной независимому оценщику.

Отметим, что в рассматриваемых делах положительный ответ государственных органов отнюдь не гарантирован. Существует целый ряд оснований, по которым заявителю может быть отказано в выкупе, например:

<16> Пункт 2.15 Административного регламента по предоставлению Федеральным агентством по управлению государственным имуществом государственной услуги по продаже (приватизации) земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

В качестве вывода отметим, что процедура приватизации арендованного государственного или муниципального земельного участка рядовыми гражданами (физическими лицами) совсем недавно нашла подробное отражение в законе. Эффективность и отлаженность указанной процедуры покажет практика. Но одно ясно уже сейчас, как в принципе и было ясно в предыдущей редакции Земельного кодекса РФ: чтобы упростить процедуру приватизации, необходимо, чтобы на данном земельном участке имелось некое строение, принадлежащее на праве собственности арендатору - претенденту на выкуп земли.

Помимо описанного случая Земельный кодекс РФ предусматривает еще несколько оснований продажи таких земельных участков физическим лицам без проведения торгов. Их закрытый перечень представлен в ст. 39.3 главы V.1, вступившей в силу 1 марта 2015 года.

Литература

  1. Атабекян А.М. Выкуп земельного участка // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 8. С. 19 - 22.
  2. Липски С.А. Изменение земельных отношений // Экономист. 2003. N 5. С. 84 - 91.
  3. Липски С.А. Правовое регулирование земельного вопроса в современной России // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. N 5. С. 65 - 72.
  4. Савилов М.Г. Некоторые проблемы развития рынка земли в России // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 38 - 40.
  5. Холодов В.А. К вопросу о прекращении права собственности на земельный участок // Правовые вопросы недвижимости. 2014. N 1. С. 32 - 36.
  6. Ялбулганов А.А. Правовое регулирование приватизации земельных участков // Реформы и право. 2012. N 2. С. 40 - 47.