Мудрый Юрист

Образование земельного участка как объекта недвижимости

Стародумова Светлана Юрьевна, доцент кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета, кандидат юридических наук.

В статье анализируются особенности образования земельных участков как естественно-природных и рукотворных объектов. Акцентируется внимание на индивидуализации участка через установление, согласование границ, а также существующие в данной сфере проблемы.

Ключевые слова: земельный участок, искусственный земельный участок, недвижимость, согласование границ земельных участков.

Formation of a Land Plot as a Real Estate Item

S.Yu. Starodumova

Starodumova Svetlana Yu., Assistant Professor of the Department of Civil Law and Process in Russian State Social University, Candidate of Juridical Sciences.

The article analyses the peculiarities of the formation of ground area as natural and man-made objects. Focuses on the individualization of land through the establishment, negotiation of boundaries, and existing in this area of the problem.

Key words: the ground area, artificial ground area, real estate, coordination of ground area boundaries.

Правовая природа земельного участка как объекта недвижимости имеет двойственный характер. Произошедшие в недавнем прошлом изменения подчеркивают межотраслевое регулирование и принадлежность данного объекта. С 1 марта 2015 года вступила в силу новая редакция Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), уточняющая понятие земельного участка, его образование и закрепляемые на него права <1>. Так, в новой редакции ЗК РФ земельный участок конкретизирован, во-первых, как объект права собственности и иных прав на землю, во-вторых, как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

<1> ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2014. N 26 (часть I). Ст. 3377.

Используемое ранее законодателем понятие указывало на некую часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Вместе с тем судебная практика исходила из того, что, даже если земельный участок не имеет описанных и удостоверенных в установленном порядке границ, в силу ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <2> он все равно относится к недвижимому имуществу. Другое дело, что такой земельный участок не сможет быть предметом сделки, т.к. местоположение и границы индивидуализируют земельные участки и позволяют им участвовать в гражданском обороте. Таким образом, до установления прав на земельный участок и определения его характеристик земельный участок существует не юридически как недвижимая вещь, а фактически.

<2> ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 13.07.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

К природным признакам ученые относят, конкретизируя природные объекты, перечисленные в ГК РФ, почвенный слой земли, древесно-кустарниковую и лесную растительность, обособленные водные объекты. Установить те или иные природные характеристики можно по категории земель (ст. 7 ЗК РФ), на которой расположен земельный участок.

Следует констатировать, что земельный участок является сложной, зачастую составной вещью, которая в зависимости от категории земли имеет не только природные характеристики, но и антропогенные, искусственно созданные. Так, неотъемлемой составной (движимой) частью земельного участка, согласно позициям судов, могут являться: поля, имеющие покрытие (пример - футбольное поле), ограждение участка, мелиоративные системы и т.п. К рукотворным признакам можно отнести наличие на земельном участке объектов недвижимости, позволяющих классифицировать его как сложную (единый объект) или составную недвижимую вещь.

Кроме того, в 2011 г. в Земельном кодексе РФ появился подвид земельного участка, благодаря которому возможно образование земельных участков - искусственно созданные земельные участки, в связи с принятием одноименного закона <3>. Искусственно созданные земельные участки нуждаются не только в индивидуализации как временные объекты, но и выполнении строительных работ. Так, согласно указанному закону, до признания искусственного земельного участка собственно земельным участком он является сооружением, создаваемым путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и нуждающийся во вводе его в эксплуатацию.

<3> ФЗ от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (ред. от 13.07.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. N 30 (ч. 1). Ст. 4594.

Так, Е.Д. Гаврилюк выделила признаки искусственно созданных земельных участков: 1) признак "почвы", под которым понимается физическое существование объекта как участка земли естественного происхождения; 2) признак "рукотворности", означающий создание объекта в результате сознательной деятельности человека при помощи технических средств и механизмов; 3) способ создания <4>.

<4> См.: Гаврилюк Е.Д. Искусственная территория как правовая категория // Юридический мир. 2014. N 4. С. 57 - 61.

Для завершения процедуры создания искусственного земельного участка необходимо в Росреестр <5> представить ряд документов, в частности: межевой план искусственного земельного участка; документацию по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка; копию разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию; копию решения о создании искусственного земельного участка.

<5> Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Вместе с тем в последние двадцать лет в России сложилась уникальная ситуация, когда в гражданском обороте участвуют земельные участки, границы которых не были определены и закреплены в кадастре объектов недвижимости. К сожалению, отношения собственности и отношения собственности на земельные участки развивались в отрыве друг от друга, и, как следствие, получилась ситуация, во-первых, фактического владения земельным участком без каких-либо прав в связи с установленными правами на недвижимость на нем; во-вторых, права собственности на здания, строения и сооружения оформлялись независимо от существующего титула на землю <6>. Сложившаяся ситуация привела к постановке на кадастровый учет земельных участков в упрощенном порядке оформления с определенными собственником фактическими границами, без соблюдения порядка определения их юридически, т.е. в соответствии с требованиями действующего законодательства. Необходимо отметить, что последующие сделки купли-продажи земельных участков либо не представляются возможными, либо требуют длительных процедурных и процессуальных отношений по установлению прав на недвижимость - земельный участок.

<6> См.: Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 40.

Действующее законодательство в сфере земельных отношений и ведения кадастра объектов недвижимости подробно регулирует технические аспекты, оставляя за рамками регулирования правовые, связанные с преодолением разногласий между правообладателями смежных участков в отношении местоположения общей границы таких участков, а также вопросы устранения ошибок в сведениях, содержащихся в кадастре объектов недвижимости о местоположении границ земельных участков. Еще одним немаловажным фактором является то, что, несмотря на значительное количество дел, проходящих через судебные инстанции, в настоящий момент отсутствует единый подход к вопросам установления местоположения границ земельных участков и исправления сведений в кадастре объектов недвижимости в судебном порядке.

Следует отметить, что земельное законодательство, оперируя понятием "граница", не раскрывает его содержания. С точки зрения публичного права понятие "границы земельного участка" можно определить как индивидуализирующий признак части земной поверхности, установленный публичными органами через проведение специальной процедуры (межевания), которой придана юридическая сила путем описания указанного признака в публичном реестре (кадастре), чтобы подтвердить существование такого недвижимого имущества и определить его в качестве индивидуально-определенной вещи <7>.

<7> Обязательственные отношения в частном праве России: Монография. М.: ВАКО; РГСУ, 2015. С. 76 - 85.

По своей гражданско-правовой природе границы земельного участка - это пределы части земной поверхности, в рамках которых собственник или иной правообладатель такой части поверхности может осуществлять субъективные права.

Другим аспектом понятия "границы земельного участка" является его физическая или фактическая составляющая, выражающаяся в способе его ограничения на местности: отделен ли он от других земельных участков забором или иными межевыми сооружениями, позволяющими обозначить земельный участок как самостоятельный объект в натуре.

Как мы отмечали ранее, вступившие с 1 марта 2015 г. изменения в Земельный кодекс РФ касаются и образования земельных участков, но также не дают понятия границам, обозначая, что они указываются в проектной документации (ст. 11.3 ЗК РФ). Вместе с тем при пересечении границ участков с территориальными зонами, лесничествами, лесопарками образование земельных участков не допускается (ст. 11.9 ЗК РФ).

Административно-правовая и гражданско-правовая сущности границы земельного участка наиболее ярко проявляются при возникновении споров, связанных с определением местоположения границы между смежными земельными участками, поскольку природа средств правовой защиты, направленных на восстановление прав лица, полагающего, что граница между смежными участками установлена ненадлежащим образом, порождает целый ряд вопросов.

Спор о границах земельного участка возникает из-за несовпадения его юридических (т.е. закрепленных в государственном кадастре недвижимости) и фактических (т.е. реально существующих на местности) границ. Несовпадение границ может быть обусловлено пересечением и отсутствием юридической или фактической границы одного из смежных участков. Кроме того, неточная информация о границах земельных участков приводит к "прихвату" собственниками земельных участков ближайшей территории.

Если обратиться к практическим аспектам обозначенной проблемы, можно выделить следующие, наиболее часто встречающиеся ситуации:

  1. пересечение границ земельных участков, выявленное на этапе проведения процедуры согласования границ;
  2. пересечение границ земельного участка, проходящего процедуру постановки на кадастровый учет, с уже установленными в государственном кадастре границами другого земельного участка;
  3. возникновение сложностей с доступом (обслуживанием) объектов, ограничивающих правовой режим части земельного участка при их фактическом нахождении в границах, установленных при межевании земельного участка, но не отраженных в кадастре недвижимости.

В настоящий момент единственной процедурой, обеспечивающей правовую определенность в разрешении спора о границах земельного участка, остается судебное разбирательство. Согласно ч. 5 ст. 40 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <8> (далее - Закон о кадастре недвижимости), определяя порядок разрешения таких споров, законодатель отсылает к положениям ЗК РФ. В свою очередь, глава IX ЗК РФ устанавливает достаточно общие правила защиты права на земельный участок и порядок рассмотрения земельных споров. В ней указаны следующие способы судебной защиты нарушенных прав:

<8> ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (ред. от 13.07.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 31. Ст. 4017.

Анализ положений ст. ст. 59 - 62 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что они не содержат каких-либо специальных средств правовой защиты, которые отражали бы особенности правоотношений, возникших в рамках процедуры согласования местоположения границ земельного участка. Между тем правообладатель земельного участка, в отношении которого проводятся кадастровые работы, в таких средствах нуждается.

Кроме того, в законодательстве не раскрывается такое понятие, как "признание права" собственности на земельные участки, вместе с тем из анализа норм ГК РФ, ЗК РФ следует, что оно является не только гражданско-правовым способом защиты права собственности, но и способом установления права, подлежащим государственной регистрации в соответствующих органах, связанным с реализацией права на защиту данного имущества <9>. Также необходимо отметить тождественность понятий возникновения, приобретения, установления (признания) права собственности на земельные участки, непосредственно связанную с "укреплением" данного права, т.е. с его государственной регистрацией в силу закона и, как следствие, способом образования земельного участка как объекта недвижимости.

<9> Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 82 - 83.

Поскольку речь идет о судебном средстве правовой защиты, наиболее логично устанавливать оптимальную границу между земельными участками в рамках искового производства. В первую очередь это обусловлено обширным перечнем средств доказывания, необходимым в столь специфической сфере, как землеустройство. Кроме того, любые изменения или уточнения местоположения границ смежных земельных участков непосредственно затрагивают интересы их правообладателей.

Кроме того, исключить такие споры мог бы своевременно и в обязательном порядке привлеченный кадастровый инженер, осуществивший кадастровые работы на земельном участке со спорной границей, предоставивший правообладателю документацию для кадастровой палаты, осуществляющей учет всех характеристик земельного участка, а также в полном объеме внесенные в кадастр сведения об объектах, ограничивающих правовой режим земельных участков (до проведения процедуры регистрации права на земельный участок).

Возможно, при определении местоположения границы земельного участка целесообразно проводить обязательную досудебную процедуру межевания с целью определения заинтересованным лицом той границы, которая, по его мнению, должна быть надлежащей путем проведения землеустроительной экспертизы, и др. Вместе с тем ввиду отсутствия прямого законодательного регулирования процедуры согласования границ как своего рода досудебной стадии разрешения спора участники спорных правоотношений вынуждены обращаться в суд <10>.

<10> Ситдикова Л.Б., Шиловская А.Л. Об имплементации элементов медиации в деятельность судьи в контексте развития судебно-процессуальной правовой культуры // Российский судья. 2015. N 4. С. 15 - 19.

Таким образом, по итогам рассмотрения требования об устранении несоответствия юридических и фактических границ земельного участка будет вынесен судебный акт, устанавливающий смежные границы между земельными участками по координатам поворотных точек (либо иным способом, предусмотренным Законом о кадастре недвижимости).

Что касается вопроса устранения несоответствий в местоположении границ земельных участков, возникающих при осуществлении кадастрового учета, то в данном случае необходимо обратиться к разъяснениям, содержащимся в письме Минэкономразвития России от 27.03.2009 N 4448-ИМ/Д23 <11> (далее - письмо N 4448-ИМ/Д23), в котором перечисляются несколько факторов, обусловливающих появление пересечения границ земельных участков:

  1. технические ошибки, к которым относятся описки, опечатки, грамматические или арифметические ошибки либо тому подобные ошибки, допущенные органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшие к несоответствию сведений в государственном кадастре недвижимости сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости;
  2. кадастровые ошибки в сведениях, т.е. допущенные кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен после вступления в силу Закона о кадастре недвижимости;
  3. воспроизведенные в государственном кадастре недвижимости ошибки, допущенные лицом, выполнявшим работы по территориальному землеустройству, в отношении местоположения границы (координат характерных точек границы) ранее учтенного земельного участка (ошибка в местоположении границы ранее учтенного земельного участка).
<11> Письмо Минэкономразвития РФ от 27.03.2009 N 4448-ИМ/Д23 "Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков" // Кадастровый вестник. 2009. N 2.

В рамках процесса об исправлении кадастровой ошибки суд должен устранить не только воспроизведенную в государственном кадастре недвижимости ошибку, но и первоначальную ошибку, содержащуюся в соответствующих документах, которые явились основанием для внесения в кадастр неправильных сведений.

При этом, если в ходе судебного процесса об исправлении кадастровой ошибки возникает необходимость проведения межевых работ, направленных на ее устранение, можно воспользоваться механизмом, предложенным письмом N 4448-ИМ/Д23: оформить межевой план в виде одного документа, который содержит сведения как в отношении земельного участка, кадастровому учету которого препятствует кадастровая ошибка, так и в отношении земельного участка, поставленного на кадастровый учет, в местоположении границы которого выявлена ошибка.

Использование указанного механизма позволит, с одной стороны, исключить возможность возникновения каких-либо дальнейших споров, связанных с определением местоположения границ земельных участков, а с другой - эффективно выявлять ситуации, когда между участниками процесса возникает спор о праве на земельный участок (при совпадении границ нескольких земельных участков) или же спор о праве в отношении части земельного участка (в случае выявления значительного наложения нескольких земельных участков).

Предложенный подход к рассмотрению споров об исправлении кадастровой ошибки в сведениях о местоположении границ земельного участка, безусловно, делает такого рода разбирательства достаточно сложными и обременительными и для сторон спора, и для судебных органов. Однако в результате разрешения спорного правоотношения именно таким образом достигается весьма важная цель - обеспечение достоверности государственного кадастра недвижимости, которая, в свою очередь, непосредственно влияет на реализацию одного из главных принципов российского законодательства - принципа правовой определенности.

Вместе с тем необходимо привлекать к ответственности и самих кадастровых инженеров, вступающих с правообладателем земельного участка в договорные обязательства, допускающих такие ошибки, либо более детально регулировать процесс согласования границ для исключения или минимизации споров о них.

В настоящее время в процедуре согласования границ со смежным земельным участком четко не определены момент проведения согласования и субъект, обязанный извещать о проведении данной процедуры. Согласно ст. 39 Закона о кадастре недвижимости заявление о согласовании вправе, а не обязаны подавать правообладатели участка либо их представители. Кроме того, согласование местоположения границ проводится по выбору заказчика кадастровых работ с установлением границ земельных участков на местности или без установления границ земельных участков на местности. Возникающее в случае спора бремя оплаты дополнительных межевых услуг при уточнении границ участка также не регламентировано, как и ответственность органов и организаций, осуществляющих оформление и кадастровый учет земельных участков <12>.

<12> См.: Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 143 - 146.

Полагаем, что в Закон о кадастре недвижимости необходимо включить нормы об обязательном проведении согласования границ земельного участка кадастровым инженером в процессе межевания за счет заказчика. В случае воспроизведения органом кадастрового учета в государственном кадастре недвижимости ошибки, допущенной кадастровым инженером, необходимо обязать последнего проводить работы по их устранению за свой счет с целью точной индивидуализации земельного участка.

Литература

  1. Гаврилюк Е.Д. Искусственная территория как правовая категория // Юридический мир. 2014. N 4. С. 57 - 61.
  2. Обязательственные отношения в частном праве России: Монография. М.: ВАКО; РГСУ, 2015. 144 с.
  3. Ситдикова Л.Б., Шиловская А.Л. Об имплементации элементов медиации в деятельность судьи в контексте развития судебно-процессуальной правовой культуры // Российский судья. 2015. N 4. С. 15 - 19.
  4. Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010.