Мудрый Юрист

Особенности признания единого недвижимого комплекса как единого объекта вещных прав гражданского оборота

Незнамова Алла Андреевна, аспирант кафедры гражданского права и процесса Московского университета им. С.Ю. Витте.

В данной статье автор исследует единый недвижимый комплекс как единый объект, который представляет собой совокупность связанных между собой элементов, которые вследствие объединения единым назначением образуют единое целое, рассматривает особенности признания единого недвижимого комплекса как единого объекта вещных прав гражданского оборота.

Ключевые слова: единый недвижимый комплекс, единый объект, недвижимое имущество, недвижимость, вещное право, государственная регистрация.

Features of Recognition of an Integrated Complex of Buildings as a Unified Object of Proprietary Rights in Civil Transactions

A.A. Neznamova

Neznamova Alla A., Post-Graduate Student of the Department of Civil Law and Process in Moscow Witte University.

In this article, the author studies an integrated complex of buildings as a unified object constituting a range of interrelated elements, which form a single whole owing to their common purpose. The author examines features of recognition of the integrated complex of buildings as a unified object of proprietary rights in civil transactions.

Key words: integrated complex of buildings, unified object, immovable property, real estate, proprietary right, state registration.

В рамках реформы гражданского законодательства вступили в силу поправки, внесенные в Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) Федеральным законом <1>. В пункте 5 статьи 1 Федерального закона N 142-ФЗ изложено понятие единого недвижимого комплекса, а также внесен ряд изменений, касающихся понятия неделимой вещи, понятия и состава объектов гражданских прав.

<1> Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".

Введение в ГК РФ нового объекта вещных прав - единого недвижимого комплекса обусловлено необходимостью создания наиболее простой процедуры регистрации прав и эффективного оборота комплексных инфраструктурных объектов. Однако существует ряд вопросов касательно единого недвижимого комплекса как единого объекта вещных прав в гражданском обороте, которые впоследствии могут вызвать некоторые проблемы.

Согласно ГК РФ, под единым недвижимым комплексом понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь <2>.

<2> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // СПС "КонсультантПлюс".

В состав единого недвижимого комплекса не могут быть включены имущественные права и обязанности, а также исключительные права. Также определено, что единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект. Правовой статус единого недвижимого комплекса регулируется общими положениями.

До введения данных поправок, в связи с отсутствием специального законодательства, нередко статус такого рода объектов определялся судом на основании анализа технических и иных характеристик конкретных объектов с учетом нормативно-правовых актов, регулирующих порядок их эксплуатации. В случае отсутствия в судебной практике специального регулирования складывались различные взгляды и подходы к определению правового статуса такого рода объектов, некоторые такие объекты были отнесены отраслевым законодательством к недвижимости <3>.

<3> Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. N 1. С. 26 - 31.

Федеральным законом N 142-ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса единого недвижимого комплекса, что может отрицательно сказываться на практике применения данной конструкции для хозяйствующих субъектов в гражданском обороте.

Положения законодательства в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросы кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество как единого недвижимого комплекса вызывают особый интерес, так как эффективность применения и практическая востребованность данной нормы на практике напрямую зависит о них <4>.

<4> Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5. С. 18 - 19.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах, в связи с чем взыскание на неделимую вещь может быть обращено только в целом, если не установлена возможность выделения из вещи ее составной части законом или судебным актом.

До внесения дополнений в ГК РФ, введенных Федеральным законом N 142-ФЗ, на практике суд фактически квалифицировал линейный объект как неделимую вещь.

Положения, предусмотренные ГК РФ, предусматривают следующее:

<5> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // СПС "КонсультантПлюс".

Данные изменения направлены отчасти на учет особенностей линейных объектов, которые теперь признаются едиными недвижимыми комплексами и подчиняются правилам о неделимых вещах.

Проанализировав статью 133 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что в пункте 1 статьи 133 ГК РФ отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются одним объектом, т.е. что земельный участок является частью единого недвижимого комплекса.

Также следует отметить, что к единым недвижимым комплексам согласно пункту 1 статьи 133 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах, следовательно, в дальнейшем единый недвижимый комплекс не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости, что может вызвать ряд трудностей.

Проанализировав статью 133.1 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что законодатель предоставляет участникам гражданского оборота несколько способов для объединения вещей в единый недвижимый комплекс, таких как физический способ и технологический способ.

Для отнесения недвижимой вещи, участвующей в гражданском обороте как единый объект, к единому недвижимому комплексу необходимо обязательное наличие одного из следующих условий:

<6> Письмо Росреестра от 01.04.2014 N 14-исх/03596-ГЕ/14 "О направлении писем" (вместе с письмом Росреестра от 05.03.2014 N 14-исх/02410-ГЕ/14, письмом Минэкономразвития России от 24.03.2014 N Д23и-900 "О направлении копии ответа", письмом Минэкономразвития России "О рассмотрении обращения") // СПС "КонсультантПлюс".

Для объединения в единый недвижимый комплекс зданий, сооружений и иных вещей расположение их на одном земельном участке не обязательно, так как достаточным условием может являться только их неразрывная физическая или технологическая связь, объединенная единым назначением зданий, сооружений и иных вещей.

Физический способ предполагает неразрывное соединение элементов внутри одного целого и достигается путем объединения недвижимых и движимых вещей для взаимодействия по общему назначению или соединения движимых и недвижимых отдельных вещей в единый объект гражданских правоотношений за счет их размещения в рамках границ одного земельного участка с целью использования его по единому назначению.

Технологический способ предполагает объединение в сложную совокупность движимых и недвижимых вещей единой технологической целью использования, примером могут выступать железнодорожный технологический комплекс, линии электропередачи, газопроводы, трубопроводы и другие. Составляющие элементы комплекса могут не только явно сочленяться, т.е. стоять на едином фундаменте, иметь общее механическое крепление и т.д., но и не иметь явного сочленения и находиться на некотором удалении друг от друга, хотя и функционировать только совместно <7>.

<7> Аверченко Н.Н. Правовой режим сложных вещей: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2005.

Проанализировав способы физического и технологического объединения вещей в единый объект имущественного оборота, т.е. единый недвижимый комплекс, можно сделать вывод, что они могут существовать в отдельности и использоваться по усмотрению собственников. Необходимо юридическое соединение нескольких вещей в единое целое, т.е. осуществление государственной регистрации права собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Для государственной регистрации права на единый недвижимый комплекс сведения о входящих в его состав объектах недвижимости должны содержаться в государственном кадастре недвижимости <8>.

<8> Письмо Росреестра от 01.04.2014 N 14-исх/03596-ГЕ/14 "О направлении писем" (вместе с письмом Росреестра от 05.03.2014 N 14-исх/02410-ГЕ/14, письмом Минэкономразвития России от 24.03.2014 N Д23и-900 "О направлении копии ответа", письмом Минэкономразвития России "О рассмотрении обращения") // СПС "КонсультантПлюс".

Применяя к единым недвижимым комплексам правила о неделимых вещах, необходимо учитывать, что они становятся вещью, раздел которой в натуре невозможен без повреждения, разрушения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав.

Для целей упрощения оборота правовой режим единого недвижимого комплекса должен быть предельно упрощен и позволять его собственнику как устанавливать, так и изменять его по собственной инициативе. Собственнику имущества должно быть предоставлено не только право самостоятельного объединения объектов в единый недвижимый комплекс, но и в последующем прекращение данного режима, т.е. раздел на составляющие и право на регистрацию отдельных элементов, входящих в его состав <9>.

<9> Колесникова Ж.А. В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции. URL: http://www.advocates.su/ (дата обращения: 30.08.2015).

Как справедливо отмечает Е.Е. Ягунова, диспозитивность, закладываемая в основу конструкции единого недвижимого комплекса, предполагает, что участники гражданских правоотношений свободны в объединении своего имущества в единую недвижимую вещь в любое время, как только они сочтут такое объединение целесообразным. Что же касается императивности, то она прежде всего должна проявляться в установлении обязательного кадастрового учета объединяемых объектов и государственной регистрации прав на возникающий в результате такого объединения комплекс, что направлено на стабилизацию имущественного оборота <10>.

<10> Ягунова Е.Е. К вопросу о структуре единого недвижимого комплекса // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2014. N 3. С. 53.

Подводя итог, следует отметить, что особенностью единого недвижимого комплекса является его структура, которая представляет собой упорядоченную совокупность взаимосвязанных между собой элементов, образующих единое целое, обладающее свойствами, которые отсутствуют у элементов, его образующих. Структура единого недвижимого комплекса представляет собой специфические способы физической, технологической и юридической связи элементов, т.е. совокупности нескольких движимых и недвижимых вещей для целей создания нового объекта вещных прав гражданского оборота - единой недвижимой вещи.

Правовая структура единого недвижимого комплекса может представлять особый интерес для владельцев сложных комплексных инфраструктурных объектов в случае, если регистрация и оборот данных активов предполагаются в виде единого объекта. Государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс полностью исключает последующую продажу отдельных объектов (элементов), включенных в состав единого недвижимого комплекса, поскольку в силу статьи 133 ГК РФ эти элементы утрачивают свойство самостоятельных вещей при регистрации комплекса. В данном случае возможна только реализация всего имущественного комплекса в целом.

Единый недвижимый комплекс имеет важное практическое значение, так как, объединяя и используя совокупность недвижимых и движимых вещей по единому назначению, участники гражданского оборота обретают новую хозяйственную единицу, которая представляет особое нераздельное благо, наделенное определенной экономической ценностью.

Литература

  1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // СПС "КонсультантПлюс".
  2. Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
  3. Письмо Росреестра от 01.04.2014 N 14-исх/03596-ГЕ/14 "О направлении писем" (вместе с письмом Росреестра от 05.03.2014 N 14-исх/02410-ГЕ/14, письмом Минэкономразвития России от 24.03.2014 N Д23и-900 "О направлении копии ответа", письмом Минэкономразвития России "О рассмотрении обращения") // СПС "КонсультантПлюс".
  4. Аверченко Н.Н. Правовой режим сложных вещей: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2005.
  5. Колесникова Ж.А. В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса. Плюсы и минусы новой конструкции. URL: http://www.advocates.su/ (дата обращения: 30.08.2015).
  6. Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. N 1. С. 26 - 31.
  7. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. N 5. С. 18 - 19.
  8. Ягунова Е.Е. К вопросу о структуре единого недвижимого комплекса // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2014. N 3.