Мудрый Юрист

Великое переселение народов снос общежитий и споры тех, кто там жил

Кузина Марина, юрист.

Живущие десятилетиями в общежитиях граждане мечтают о переселении. Но когда такая возможность становится реальной, она способна обернуться не только праздничным застольем в честь новоселья, но и рядом проблем.

Законодательство при расселении придерживается принципа компенсационного характера. То есть безоговорочно рассчитывать на то, что взамен пары маленьких комнат в общежитии гражданин получит полноценную квартиру, не стоит.

Прежде всего необходимо определиться со статусом помещения: находится ли оно в собственности физического лица или же заключен договор социального найма, поскольку существует различие в правовых последствиях для каждого вида и смешивать их, подменяя одно другим, точно не стоит - в противном случае защитить свои права не получится даже в судебном порядке.

Рассмотрим печально известную ситуацию в Астраханской области. ** ГГГГ произошло обрушение южной части здания, вследствие чего погибли жильцы дома и уничтожено имущество. Виновным в произошедшем признан заместитель мэра г. Астрахани, действия которого квалифицированы по ч. 1 ст. 286 УК РФ (превышение должностных полномочий). По заключению комиссии здание общежития признано аварийным, подлежащим сносу.

Управление по жилищной политике сообщило, что с собственниками помещений общежития будет решаться вопрос в рамках п. 10 ст. 32 ЖК РФ. Данная статья в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника:

"Ч. 1. ...Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти..."

Также п. 4 и п. 5 данной статьи определяют порядок изъятия земельного участка и помещения, устанавливая сроки для направления уведомления.

О. обратилась иском к администрации г. Астрахани, указав, что является собственником жилого помещения.

Истец, считая, что указанные нормы закона на нее не распространяются, поскольку здание общежития сносится не в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а в связи с непригодностью для проживания по вине администрации, просила обязать администрацию предоставить благоустроенное помещение по договору социального найма, не менее общей площади ранее занимаемого жилого помещения.

Решением Кировского районного суда г. Астрахани, оставленным в силе коллегией по гражданским делам Астраханского областного суда, в иске отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда от 05.02.2014 по делу N 33-493/2014 установила:

О. является собственником жилого помещения.

Ст. 32 ЖК РФ предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Ч. 1 данной статьи установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. Выкупная цена, сроки и другие условия определяются соглашением с собственником помещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, по смыслу закона суд не вправе обязать орган власти обеспечить собственника изымаемого помещения другим жильем, поскольку по ЖК РФ на орган власти возлагается лишь обязанность выплатить выкупную цену изымаемого помещения.

П. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" (далее - ПП N 14) определено, что по смыслу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности (а истец в иске заявляет о соц. найме).

Таким образом, для возникновения жилищных правоотношений, связанных с социальным наймом жилого помещения муниципального жилищного фонда, по смыслу ч. 1 ст. 49 ЖК РФ необходимо наличие таких юридических фактов, как малоимущность и нуждаемость в жилом помещении.

Органом местного самоуправления в порядке, установленном законом Астраханской области и ч. 2 ст. 49 ЖК РФ, решение о признании О. малоимущим гражданином не принималось, на учете истец не состоит, следовательно, доводы истца о том, что она не имеет возможности преодолеть сложившуюся ситуацию самостоятельно, не подтверждены.

Таким образом, вывод суда об отказе в иске О. о понуждении органа местного самоуправления к предоставлению жилого помещения по договору социального найма является правильным.

Доводы жалобы о признании истца потерпевшей по уголовному делу не являются основанием к возложению обязанности предоставить имущество в натуре, поскольку ст. 1069 ГК РФ предусмотрено возмещение вреда, причиненного гражданину в результате незаконных действий должностного лица органов местного самоуправления, в денежном выражении.

Следуя логике закона, получается, что собственник помещения может рассчитывать на денежную компенсацию. Обязанность предоставить новое помещение взамен утерянного законодательство не содержит. Выдача заветных ключей от другой квартиры является правом, но не обязанностью органа государственной власти или местного самоуправления.

Суд не вправе обязать орган власти обеспечить собственника изымаемого помещения другим жильем, поскольку по ЖК РФ на такой орган власти возлагается лишь обязанность выплатить выкупную цену изымаемого помещения.

Однако между собственником и органами власти или местного самоуправления может быть достигнуто соглашение. П. 8 ст. 32 ЖК РФ указывает, что "по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение". П. 20 ПП N 14 определено, что по смыслу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое помещение взамен изымаемого предоставляется на праве собственности.

То есть вопрос с предоставлением "другого помещения" решается "по соглашению" и оно может быть предоставлено (а может и не быть).

Возвращаясь к ситуации в Астраханской области, рассмотрим другой пример, в котором собственник жилья просит именно предусмотренной законом компенсации и суд удовлетворяет заявленные требования:

Коллегией Астраханского областного суда 20.08.2014 по делу N 33-2537/2014 установлено:

истцы обратились с иском к администрации г. Астрахани о взыскании стоимости утраченного имущества, указав, что являются собственниками комнаты. В результате обрушения части жилого дома уничтожено принадлежащее им помещение. Вступившим в законную силу приговором суда г. Астрахани истцы признаны потерпевшими. Постановлением мэра с внесенными в него изменениями здание общежития признано аварийным и подлежащим сносу. Истцы обращались к ответчику с заявлением о выплате рыночной стоимости утраченного жилья, но получили отказ. При указанных обстоятельствах просили взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию стоимости утраченного имущества в размере ** руб.

Решением суда, оставленным в силе судебной коллегией, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Как следует из материалов дела, решением районного суда за В.А.В., В.Е.А., В.А.А., В.К. признано право собственности на комнату N **.

Из приговора суда от ДД.ММ.ГГГГ по уголовному делу по обвинению К.В.Ю. в совершении преступления, предусмотренного УК РФ, следует, что произошло обрушение южной части здания общежития.

В связи с признанием здания общежития аварийным и подлежащим сносу жилищный вопрос заявителей решался в соответствии с законодательством в рамках п. 10 ст. 32 ЖК РФ.

В соответствии с отчетом, представленным истцами, об определении рыночной стоимости комнаты рекомендуемая рыночная стоимость составляет ** руб. Доказательств об ином размере цены в дело не представлено.

Согласно п. 22 ПП N 14, не установлены правовые последствия признания в установленном порядке подлежащим сносу здания, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели. Учитывая это, при рассмотрении споров об обеспечении жилищных прав собственников жилых помещений суд вправе, исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства, по аналогии применить к отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Истцами представлены постановления о признании их потерпевшими по уголовному делу по факту обрушения общежития, ущерб, причиненный в результате обрушения общежития, составил ** руб., все общежитие признано аварийным, подлежащим сносу, в связи с чем потерпевшие утеряли место жительства.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения иска.

Согласно п. 7 ст. 32 ЖК РФ, "при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки...". Аналогичное положение можно найти в ст. 12 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве". Ч. 3 утверждает: "Соответственно, жилое помещение изымается у собственника городом Москвой путем выкупа. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. При этом выкупная цена должна соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, а также включать все убытки".

Однако данная ситуация зачастую невыгодна собственникам, поскольку стоимость изымаемых помещений может оказаться настолько низкой, что приобрести иное жилье на полученную компенсацию окажется вовсе нереальным.

Если же собственника аварийного жилья не устраивают предложенные варианты, выселение может быть осуществлено на основании решения суда в принудительном порядке, о чем свидетельствуют положения п. 9 ст. 32 ЖК РФ. Хотя закон требует получения согласия собственника на изъятие, в случае отсутствия оного администрация может выйти в суд с иском и на основании судебного решения выселить упирающегося жителя из сносимого дома.

Однако, как утверждается в п. 9 ст. 32 ЖК РФ, "иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд". То есть органы власти, принявшие меры по предоставлению иного помещения, должны выждать определенный срок.

Позиция подтверждается и решениями других судов субъектов РФ.

Определением ВАС РФ по делу N 58-КГ14-15 от 02.12.2014 установлено:

Г.В.А. обратился в суд с иском к администрации о предоставлении помещения во внеочередном порядке, ссылался на то, что является собственником жилого помещения, признанного непригодным для проживания, подлежащим сносу. Г.В.А. полагал, что на орган местного самоуправления должна быть возложена обязанность по предоставлению во внеочередном порядке помещения равнозначной площади.

Внеочередное предоставление помещения - исключительная мера защиты жилищных прав в условиях, когда лицо лишено помещения, не имеет возможности немедленно обеспечить им себя самостоятельно.

Отказывая Г.В.А. в предоставлении помещения во внеочередном порядке за счет администрации, суд установил, что Г.В.А. имеет другое помещение, принадлежащее ему на праве собственности.

Иначе обстоит дело с гражданами, заключившими договор соц. найма помещения.

Ст. 86 ЖК РФ определено, что, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору соц. найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам соц. найма.

Предоставляемое в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86 - 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору соц. найма должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, находиться в границах населенного пункта.

Таким образом, критерий предоставления помещения взамен прежнего связан с площадью, о количестве комнат речь в законе не идет. Такая ситуация зачастую не устраивает нанимателей, поскольку равнозначные по площади трех маленьких комнат, скажем, две комнаты - не одно и то же. Кроме того, наниматели рассчитывают на улучшение жилищных условий, а закон при расселении не гарантирует это, признавая лишь компенсационный характер. Как результат - судебные споры, зачастую проигранные нанимателями.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 17.01.2012 N 0256 установлено, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними. Поскольку занимаемое ответчиками помещение (две комнаты в общежитии) не могут быть признаны отдельной двухкомнатной квартирой, не подлежат удовлетворению встречные требования о предоставлении в силу статьи 89 ЖК РФ двухкомнатной квартиры в связи с расселением.

Администрация Невского района Санкт-Петербурга обратилась в суд с иском о выселении ответчиков Х.О., Х.Ю. и Х.В. из двух комнат в общежитии в соответствии с ПП Санкт-Петербурга, дом <...> включен в перечень помещений, подлежащих расселению. Ответчикам предоставлены для переселения две комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире, но они отказались переезжать, предъявив встречный иск, просили признать незаконным отказ Администрации в предоставлении отдельного помещения.

В подтверждение обстоятельств того, что истцы занимают отдельную 2-комнатную квартиру, ими представлено заключение специалиста. При этом в заключении характеристика проводилась специалистом без экспликации и плана помещения, изготовленных ГУИОН ПИБ по данным текущей инвентаризации специализированных помещений общежития по состоянию на 2005 год. Как следует из экспликации помещения и плана помещения <...>, изготовленных ГУИОН ПИБ Невского района по данным текущей инвентаризации специализированных помещений общежития, помещение <...> состоит из помещения N 1 - коридор... кв. м, N 2 - туалет... кв. м, N 3 - комната... кв. м, N 4 - комната... кв. м.

Администрация Невского района в предоставлении отдельного жилого помещения отказала, поскольку занимаемое ответчиками помещение не может быть признано отдельной квартирой.

Судом отмечено, что специалист сделал однозначный вывод о признании помещения <...> квартирой без изучения документов ПИБ, и суд правомерно отклонил требования встречного иска в части признания занимаемого помещения квартирой.

Поскольку Х-вы занимают две комнаты в общежитии, а ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предусматривает предоставление жилого помещения, равнозначного по общей площади, то предоставляемое помещение отвечает требованиям данной статьи о равнозначности.

Целью предоставления истцам иного жилого помещения вследствие выселения является не улучшение их жилищных условий (истцы продолжают состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий), а обеспечение возможности безопасного проживания.

Данные положения применяются и в отношении коммуналок.

Коллегией Свердловского суда 03.12.2013 по делу N 33-15354/2013 установлено:

решением Синарского районного суда на Администрацию возложена обязанность предоставить А-ым К.Ш., Е.К. и Г. в связи с выселением из аварийного жилья - муниципальной квартиры коридорного типа - по договору соц. найма другое помещение.

Г. обратилась в МКУ с требованием о заключении с ней и ее дочерью отдельного договора соц. найма с учетом того, что в заключенный договор соц. найма включены А-вы, признанные судом бывшими членами ее семьи. Но ответчик отказал ей в заключении отдельного договора, что, по ее мнению, противоречит ч. 4 ст. 69 ЖК РФ.

Второй ответчик - Администрация, не исполняет решение Синарского районного суда о предоставлении Г. другого жилого помещения взамен аварийного, в котором она проживает. Администрация обязана предоставить ее семье другое помещение, отдельное от А-ых, на состав семьи из двух человек (она и дочь) по норме предоставления площадью не менее <...> кв. м.

Истцам для их скорейшего выселения из аварийного жилья предоставлялись помещения, но они уклоняются от переселения, продолжая проживать в опасных условиях.

Разрешая спор, суд указал, что требования Г. о предоставлении ей с дочерью при выселении из аварийного жилья другого помещения, отдельного от семьи А-ых и по норме предоставления общей площадью не менее <...> кв. м, не основаны на законе.

Конституционный Суд РФ в своих решениях указывал, что ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, гарантирующая определенные условия проживания переселяемым в другие помещения по основаниям, перечисленным в ст. 86 - 88 ЖК РФ, направлена на защиту их интересов; указанные в данной норме критерии обязательны и при отсутствии хотя бы одного из них предоставление выселяемым гражданам помещения недопустимо; внеочередной характер обеспечения другими помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, обусловливает, в свою очередь, и компенсационный характер такого обеспечения, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий, а сохранение имеющейся обеспеченности граждан жильем.

Разрешая иск в этой части, суд признал, что предоставляемое Г. и А.К.Ш. и их детям жилье взамен непригодного соответствует требованиям ст. 86 - 89 ЖК РФ. Предлагаемое для переселения помещение полностью отвечает требованиям закона: 2-комнатная свободная квартира.

Вместе с тем судебная коллегия находит обоснованными доводы жалобы ответчиков по встречному иску относительно того, что в предлагаемой квартире отсутствует газовая плита, что делает невозможным пользование, при том что дом газифицирован. Представитель Администрации признала обязанность за их счет восстановить газоснабжение и установить газовую плиту. Судебная коллегия также обязала Администрацию заменить раковину в кухне квартиры. Из фотографий, имеющихся в материалах дела, следует, что она в ненадлежащем состоянии.

Анализируя вышесказанное, можно прийти к неутешительному выводу о том, что быть собственником квартиры чуть ли не менее выгодно, чем нанимателем: собственник в большинстве случаев при наступлении описанных ситуаций в худшем варианте вправе рассчитывать лишь на денежное возмещение, в то время как нанимателю полагается какая-то, но все же "жилплощадь" (впрочем, в п. 1 ст. 13 Закона г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" есть приписка "или предоставления безвозмездных субсидий для приобретения в собственность жилых помещений").

Однако в отношении собственника есть еще нюансы. Как отмечается в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), "если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 ФЗ от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. То есть в этом случае собственник жилого помещения имеет право выбора одного из способов обеспечения его жилищных прав (предоставление помещения или выплаты стоимости). Таким образом, для четкого понимания прав выселяемых жильцов будет нелишним получить сведения о статусе сносимого объекта, включен он в адресную программу или нет.

Выяснение этого обстоятельства даже послужило основанием для нового рассмотрения дела. Так, Определение Верховного Суда РФ от 18.11.2014 N 81-КГ14-16, предметом которого являлось требование о предоставлении жилого помещения, было возвращено на новое рассмотрение, поскольку судом не было выяснено, имеется ли в регионе адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, включен ли дом, в котором проживают истцы, в данную программу, а также предусматривает ли программа иные условия предоставления жилых помещений для граждан, подлежащих переселению из аварийного жилищного фонда. Впрочем, если дом не включен в адресную программу по переселению из аварийного фонда, то, как это было рассмотрено ранее, граждане-собственники могут рассчитывать лишь на возмещение за изымаемое жилое помещение, а не предоставление иного.