Мудрый Юрист

Некоторые вопросы совершенствования методики кадастровой оценки земли

Б.И. Дубовик, директор ООО "НОКИ", кандидат технических наук (г. Тула).

Е.Б. Павлова, заместитель директора ООО "НОКИ" (г. Тула).

Авторами статьи предлагается вариант модернизации действующей методики государственной кадастровой оценки земель, ориентированной на развитый рынок земельных участков, основной недостаток которой - отсутствие преемственности результатов новой и предшествующей кадастровых оценок. Применение усовершенствованной методики позволит определять стоимость земельных участков, наиболее приближенную к рыночной.

Ключевые слова: кадастровая стоимость земли, методика государственной кадастровой оценки земли, преемственность результатов кадастровой оценки.

Some issues of improving the techniques of cadastral valuation of land

B.I. Dubovik, E.B. Pavlova

The authors proposed the option of upgrading the existing methods of state cadastral valuation of land, development-oriented land market, the main drawback is - lack of continuity of the results of the new and previous inventory estimates. Application of advanced techniques allow to determine the value of land closest to the market.

Key words: cadastral value of the land, the technique of the state cadastral estimation of the earth, the continuity of the results of cadastral valuation.

Сегодня пересчеты кадастровой стоимости земли приняли массовый характер по всей России. Одна из основных причин - несовершенство применяемой методики государственной кадастровой оценки земли, которая рассчитана на развитый рынок земли. Поскольку в нашей стране нормального рынка земли как не было, так и нет, используемая в настоящее время методика имеет существенный недостаток - отсутствует преемственность результатов новой и предшествующей кадастровых оценок. Результаты оценки некоторых участков порой отличаются в разы (и таких участков достаточно много). Следствием отличия результатов в меньшую сторону являются недоборы в бюджет, если же они отличаются в сторону, то это создает определенное социальное напряжение - большое число людей вовлекается в судебные споры, комиссии.

Авторами настоящей статьи предлагается подход, который позволит сгладить сложившуюся ситуацию и уменьшить влияние указанных недостатков на результаты расчета кадастровой стоимости. Наши предложения основаны на некоторой модернизации существующей методики кадастровой оценки земель и позволят в какой-то мере обеспечить реализацию принципа преемственности результатов кадастровой оценки.

В соответствии с пунктом 3 ФСО N 4 [1] "под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности". В пункте 6 ФСО N 4 указано следующее: "Под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке".

То есть основой кадастровой оценки земли являются стандартные подходы, применяемые при оценке рыночной стоимости земельных участков, а стандартные подходы базируются на рыночной информации. Таким образом, точность определения рыночной стоимости конкретных объектов зависит от количества и качества информации, представленной на рынке подобных объектов. Однако рынок продаж земельных участков до настоящего времени недостаточно развит как по объему, так и по качеству предлагаемой информации, поэтому применение методов массовой оценки, которые ориентированы на большие объемы информации, не может давать качественные результаты. Это подтверждается и практикой оспаривания кадастровой стоимости, которая в настоящее время приняла массовый характер.

Нами была проанализирована база исходной информации, которая использовалась для последней кадастровой оценки земель населенных пунктов в Тульской области. Результаты анализа можно сформулировать в виде следующих выводов:

  1. ограниченный объем рыночной информации на дату, близкую к дате оценки (мало подходящих аналогов);
  2. попытка сгладить первый недостаток расширением интервала сбора информации приводит к большому разбросу по датам отобранной информации, то есть плохая однородность информации;
  3. как правило, скудное описание деталей, которые могут оказывать влияние на стоимость объекта и которые не представляется возможным установить и проверить.

В этой ситуации вполне очевидно, что кадастровый оценщик, используя такую информацию, получает показатели, которые, во-первых, могут существенно отличаться от рыночной стоимости, во-вторых, как правило, плохо стыкуются с результатами предшествующей кадастровой оценки. Но это положение, как показали наши расчеты, можно существенно улучшить, если при очередной кадастровой оценке также учитывать результаты предшествующей кадастровой оценки. Алгоритм реализации наших предложений можно описать следующим образом.

Шаг 1. В качестве начальной точки расчетов берем результаты последней кадастровой оценки (Di - действующая кадастровая стоимость для i-го объекта).

Шаг 2. Определяем суммарный уровень инфляции (p) между датами последней и очередной (новой) кадастровыми оценками. По уровню инфляции рассчитываем величины возможных приращений (p x Di) для предшествующей кадастровой стоимости Di.

Шаг 3. Проводим расчет новой кадастровой стоимости i-го объекта (Ri) по утвержденной методике государственной кадастровой оценки земель.

Шаг 4. Сравниваем полученные результаты с данными шага 1 и определяем величину кадастровой стоимости i-го объекта на новую дату (Ci), пользуясь следующими соображениями:

В Тульской области государственная кадастровая оценка проводилась уже три раза, ее результаты зафиксированы на 2005 (КО-1), 2009 (КО-2) и 2013 (КО-3) годы. Это позволяет проверить работу предлагаемого алгоритма на практике. Для этого возьмем земельные участки, для которых собственниками были оспорены величины кадастровых стоимостей по КО-3, была проведена оценка их индивидуальных (рыночных) стоимостей, результаты приняты комиссией, кадастровые стоимости, определенные по утвержденной методике массовой оценки в 2013 году, скорректированы, и новые данные внесены в реестр изменений кадастровых стоимостей участков (см. табл. 1).

Таблица 1

Характеристики земельных участков, для которых была пересчитана кадастровая стоимость

Кадастровый номер

ВРИ <*>

Площадь, кв. м

Кадастровая стоимость по КО-3, р. <**>

Кадастровая стоимость после оспаривания, р. <***>

Уменьшение, %

71:24:050206:34

15 335

22 185 911,25

65 41 911

70,51

71:30:010607:15

27 053

60 849 037,41

26 294 997

56,79

71:30:010607:38

37 236

83 753 179,21

35 426 060

57,70

71:30:010219:78

28 746

45 246 491,46

27 827 159

38,50

71:30:010219:4753

3 153

4 962 853,53

3 538 539

28,70

71:30:010219:113

118 144

185 959 903,25

104 022 797

44,06

71:30:050215:23

445

1 725 298,46

1 396 271

19,07

71:30:010219:8517

7 158

39 600 060,24

19 000 911

52,02

71:29:020501:183

195 919

312 755 295,70

74 449 000

76,20

71:29:020501:184

23 453

37 439 196,50

10 507 000

71,94

71:29:020501:1458

14 960

23 881 396,00

6 792 000

71,56

<*> ВРИ - вид разрешенного использования земельного участка.
<**> Данные получены из Постановления правительства Тульской области от 9 декабря 2013 года N 740.
<***> Данные сайта www.to71.rosreestr.ru.

Для представленных в таблице 1 земельных участков кадастровая оценка проводилась и в предыдущие два раза, что позволяет использовать для проверки предлагаемой методики их удельные кадастровые стоимости по КО-1, КО-2 и КО-3, а также величины рыночных стоимостей, принятых равными кадастровым стоимостям (см. табл. 2).

Таблица 2

Характеристики и удельные кадастровые стоимости земельных участков по КО-1, КО-2, КО-3 и после оспаривания

Кадастровый номер

Площадь, кв. м

Удельная кадастровая стоимость, р./кв. м

КО-1 <*>

КО-2 <**>

КО-3 <***>

после оспаривания КО-3

71:24:050206:34

15 335

298

1 043

1 447

427

71:30:010607:15

27 053

731

1 137

2 249

972

71:30:010607:38

37 236

731

1 137

2 249

951

71:30:010219:78

28 746

1 198

1 352

1 574

968

71:30:010219:4753

3 153

1 198

1 352

1 574

1 122

71:30:010219:113

118 144

1 198

1 352

1 574

880

71:30:050215:23

445

2 988

4 479

3 877

3 138

71:30:010219:8517

7 158

3 493

4 479

5 532

2 655

71:29:020501:183

195 919

224

527

1 596

380

71:29:020501:184

23 453

224

527

1 596

448

71:29:020501:1458

14 960

224

527

1 596

454

<*> Данные получены из Постановления администрации Тульской области от 19 апреля 2005 года N 292.
<**> Данные получены из Постановления администрации Тульской области от 28 декабря 2009 года N 1007.
<***> Данные получены из Постановления правительства Тульской области от 9 декабря 2013 года N 740.

Результаты КО-1 принимаем за начальную точку расчетов. Проводим расчет допустимых интервалов изменения удельной кадастровой стоимости.

Инфляция за период между КО-1 и КО-2, по данным Федеральной службы государственной статистики (далее - Росстат) <1>, составила 62,63 процента (0,6263). Тогда коэффициент, определяющий допустимый диапазон изменения удельной кадастровой стоимости, будет равен 1,6263.

<1> URL: http://уровень-инфляции.рф/инфляционные_калькуляторы.aspx.

Инфляция за период между КО-2 и КО-3, по данным Росстата, составила 27,79 процента (0,2779). Тогда коэффициент, определяющий допустимый диапазон изменения кадастровой стоимости, будет равен 1,2779.

Проведем перерасчет кадастровой стоимости выбранных земельных участков, используя описанный алгоритм. Результаты расчетов представлены в таблице 3 и показаны на рисунке.

Таблица 3

Результаты расчета скорректированной удельной кадастровой стоимости (р./кв. м) для указанных в таблицах 1 и 2 участков и сравнение с индивидуальной оценкой их стоимости

КО-1

(1) x 1,6263

КО-2

Скорректированная КО-2, min[(2),(3)]

КО-3

(4) x 1,2779

Скорректированная КО-3, min[(5),(6)]

Индивидуальная оценка кадастровой стоимости земельного участка на момент КО-3

Сравнение индивидуальной оценки кадастровой стоимости с данными КО-3

без корректировки (5)/(8)

с корректировкой (7)/(8)

4 <*>

7 <**>

10

298

485

1 043

485

1 447

620

620

427

3,39

1,45

731

1 189

1 137

1 137

2 249

1 453

1 453

972

2,31

1,49

731

1 189

1 137

1 137

2 249

1 453

1 453

951

2,36

1,53

1 198

1 949

1 352

1 352

1 574

1 727

1 574

968

1,63

1,63

1 198

1 949

1 352

1 352

1 574

1 727

1 574

1 122

1,40

1,40

1 198

1 949

1 352

1 352

1 574

1 727

1 574

880

1,79

1,79

2 988

4 859

4 479

4 479

3 877

5 724

3 877

3 138

1,24

1,24

3 493

5 681

4 479

4 479

5 532

5 724

5 532

2 655

2,08

2,08

224

365

527

365

1 596

466

466

380

4,20

1,23

224

365

527

365

1 596

466

466

448

3,56

1,04

224

365

527

365

1 596

466

466

454

3,52

1,03

<*> Столбец 4 заполняется по принципу: (4) = min[(2),(3)], то есть:<**> Столбец 7 заполняется по принципу: (7) = min[(5),(6)], то есть:

данные столбца 9 данные столбца 10 Графическая интерпретация соотношения кадастровой и рыночной стоимостей без корректировки (столбец 10 таблицы 3) и с корректировкой (столбец 9 таблицы 3)

Из рисунка видно, что предложенный алгоритм весьма ощутимо сглаживает выбросы и получаемые результаты кадастровой стоимости объектов оценки близки к рыночной стоимости этих объектов.

Таким образом, предложенный алгоритм расчета:

  1. дает результаты, близкие к индивидуальной рыночной оценке земельных участков;
  2. полностью базируется на действующей методике государственной кадастровой оценки земель [7];
  3. обеспечивает преемственность результатов кадастровых оценок и тем самым существенно уменьшает колебания кадастровой стоимости при переходе к результатам новой оценки.

Литература и информационные источники

  1. Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)": Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508.
  2. Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы) (вместе с Кадастровой стоимостью земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы), учтенных в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января 2013 года, Средними значениями удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов в составе земель населенных пунктов Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы) по группам видов разрешенного использования, Средним уровнем кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Тульской области (за исключением земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории города Тулы) по группам видов разрешенного использования): Постановление правительства Тульской области от 9 декабря 2013 года N 740.
  3. URL: www.to71.rosreestr.ru.
  4. Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Тульской области (вместе с Удельными показателями кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов поселений области с численностью населения 10 тысяч человек и более по видам функционального использования, Удельными показателями кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов поселений области с численностью населения менее 10 тысяч человек по видам функционального использования, Удельными показателями кадастровой стоимости земель сельских поселений области, представляющих собой кадастровый квартал, в разрезе сельских округов (или иных традиционных названий) по видам функционального использования, Средними значениями удельных показателей кадастровой стоимости земель поселений области с численностью населения 10 тысяч человек и более по видам функционального использования, Средними значениями удельных показателей кадастровой стоимости земель поселений области с численностью населения менее 10 тысяч человек по видам функционального использования, Средними по административным районам значениями удельных показателей кадастровой стоимости земель сельских поселений области по видам функционального использования) из информационного банка "Тульская область": Постановление администрации Тульской области от 19 апреля 2005 года N 292.
  5. Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Тульской области: Постановление администрации Тульской области от 28 декабря 2009 года N 1007.
  6. Федеральная служба государственной статистики: [сайт]. URL: http://уровень-инфляции.рф/инфляционные_калькуляторы.aspx.
  7. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39: в редакции Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 11 января 2011 года N 3.