Мудрый Юрист

Право ограниченного владения земельным участком: быть или не быть?

Сущности не следует умножать

без необходимости.

Уильям Оккам

Пятков Дмитрий Валерьевич - доцент кафедры гражданского права Алтайского госуниверситета, кандидат юридических наук.

Фролов Олег Васильевич - помощник судьи арбитражного суда Алтайского края.

Бертран Рассел так объяснял этот афоризм Уильяма Оккама: "Если в какой-нибудь науке все может быть истолковано без допущения той или иной гипотетической сущности, то и нет никакой нужды ее допускать" <*>. Б. Рассел осознал необычайную плодотворность этого принципа в логическом анализе. Мы убеждаемся в том же самом, ознакомившись с интереснейшей статьей О.М. Козырь и А.А. Маковской о перспективах развития законодательства о недвижимости <**>. Большинство выводов и рекомендаций этой статьи следует учитывать в нормотворческой деятельности и правоприменительной практике. Взяться за "бритву Оккама" нас заставило предложение о введении в систему вещных прав нового института, условно именуемого "право ограниченного владения земельным участком". Полагаем, что это та самая новая сущность, допускать которую вряд ли необходимо.

<*> Рассел Б. История западной философии: В 3 кн. 2-е изд., испр. Новосибирск: Изд-во Новосиб. ун-та, 1999. С. 443.
<**> См.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 95 - 114.

Можно согласиться с авторами в том, что в гражданском законодательстве следует проводить принцип "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь права на землю <1>. Более того, следует поддержать наметившуюся в нормотворческой деятельности тенденцию на создание "норм-ловушек", когда однажды состоявшееся совпадение в одном лице собственника земельного участка и расположенных на участке объектов приобретает характер неразрывной юридической связанности <2>. Верно отмечается, что при совершении сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания или земельного участка, данные объекты недвижимости должны выступать предметом сделки вместе <3>. Как следствие, "важно обеспечить одновременность регистрации перехода прав на здание и на земельный участок или перехода прав на здание и возникновения права на чужой земельный участок, на котором расположено здание" <4>.

<1> См.: Там же. С. 100.
<2> В качестве примера таких норм можно назвать ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно этой статье при продаже зданий, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность.
<3> См.: Козырь О.М., Маковская А.А. Указ. соч. С. 105.
<4> Там же. С. 114. Следует заметить, что некоторые выводы указанных авторов имеют достаточно прочную основу в действующих нормах гражданского законодательства. Так, например, утверждение о том, что земельный участок должен включаться в предмет договора купли-продажи здания (наряду с самим зданием), можно обосновать ссылкой на ст. ст. 552 и 554 ГК РФ. Эти же нормы могут быть положены в основу утверждения о необходимости одновременной регистрации перехода прав на здание и земельный участок (подробнее см.: Пятков Д. Регистрация перехода прав при продаже зданий // Хозяйство и право. 2000. N 11. С. 71 - 78).

О.М. Козырь и А.А. Маковская признают существование такой ситуации, когда праву собственности на здание не соответствует какое-либо право на земельный участок. Правоприменительная практика свидетельствует о том, что подобные ситуации встречаются нередко. Причин тому много: и несовершенство действующего законодательства, и неудовлетворительное качество документального оформления сделок с недвижимостью, и попросту отсутствие документов, что может быть вызвано самыми различными обстоятельствами. Для таких случаев очень важно определить оптимальные формы правового реагирования, строго следуя при этом отмеченному выше принципу "единой судьбы". По мнению О.М. Козырь и А.А. Маковской, если собственник здания по тем или иным причинам не имеет или не приобретает какого-либо права, на основании которого он мог бы пользоваться земельным участком, необходимо обеспечить ему такое право. Авторами предлагается использовать в таких случаях новую конструкцию вещного права ограниченного владения земельным участком. Новое вещное право должно стать своего рода палочкой-выручалочкой для многих владельцев недвижимости, не обладающих правами на земельный участок либо не имеющих возможности доказать их наличие, причем как в силу не зависящих от них обстоятельств, так и по причине собственной халатности <*>.

<*> Вполне возможно, что здесь мы допускаем ошибку в толковании статьи О.М. Козырь и А.А. Маковской. Однако нами была отмечена тесная связь между следующими частями анализируемой работы. На с. 99, среди прочих, назван такой факт, влияющий на выбор направления в совершенствовании законодательства: "Значительное число зданий находится в собственности не тех лиц, которым принадлежат земельные участки, а иных лиц, более того, большое число зданий и сооружений принадлежит лицам, не имеющим надлежащим образом оформленных вещных или обязательственных прав на земельные участки, где эти объекты находятся". Причины такого положения дел не уточняются. Далее, опять же без определения причин, можно прочесть: "Если же в процессе гражданского оборота все-таки возникнет ситуация, когда право собственности на здание "не подкреплено" никаким правом на земельный участок, на котором это здание расположено, собственнику здания в силу закона следовало бы предоставить право ограниченного владения на соответствующий земельный участок" (с. 110).

Изучение предложений по использованию нового вещного права позволяет нам утверждать, что нет предпосылок для его использования либо существуют иные способы разрешения поставленных практикой проблем. Поиск иных решений базируется на дальнейшем развитии некоторых традиционных институтов отечественного права. Поднятые в статье проблемы вызваны вовсе не отсутствием в нашем законодательстве норм о праве ограниченного владения земельным участком. Причина - в несовершенстве традиционных правовых институтов, а потому и эти проблемы можно решать не с помощью нового вещного права, а путем совершенствования традиционных институтов.

Приведем следующий пример. О.М. Козырь и А.А. Маковская предлагают использовать право ограниченного владения земельным участком в тех случаях, когда помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат на праве оперативного управления нескольким казенным предприятиям или учреждениям <*>. Если принять это предложение, право постоянного (бессрочного) пользования на весь земельный участок, как и теперь, будет принадлежать одному из юридических лиц. Остальные организации будут наделены в отношении участка новым правом ограниченного владения. Сервитутные отношения в данном случае отрицаются, отсюда и предложение исключить из п. 4 ст. 36 Земельного кодекса РФ упоминание о праве ограниченного пользования земельным участком, заменив его на право ограниченного владения. Полагаем, что и существующая редакция п. 4 ст. 36 Земельного кодекса РФ, и предложения о внесении в него изменений в одинаковой мере обусловлены отсутствием в гражданском законодательстве норм о множественности лиц на стороне правообладателя в вещных правоотношениях. Все, чем мы располагаем, - это нормы о праве общей собственности. К сожалению, вещное право не имеет общей части, которая была бы достойна этой подотрасли. Роль общей части вещного права выполняют нормы о праве собственности. Это усложняет процесс правоприменения, но все же позволяет использовать многие конструкции глав 13 - 18 ГК РФ применительно к ограниченным вещным правам. Ничто не удерживает и законодателя от создания соответствующих норм, например, норм о праве общего постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, рекомендации о внедрении в законодательство нового вещного права можно противопоставить предложение развивать общую часть вещного права за счет разработки такого института, как множественность лиц на стороне правообладателя. В пункте 4 ст. 36 Земельного кодекса РФ можно было бы предусмотреть, что в тех случаях, когда помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, принадлежат на праве оперативного управления нескольким казенным предприятиям или учреждениям, эти организации в равной мере (или пропорционально занимаемым площадям) владеют и пользуются земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования. Само предоставление земельного участка может быть организовано так, что каждый из владельцев земельного участка вступает с его собственником в отношения постоянного (бессрочного) пользования <**>.

<*> См.: Козырь О.М., Маковская А.А. Указ. соч. С. 109.
<**> Аналогичная проблема существует применительно к праву хозяйственного ведения нескольких унитарных предприятий на один объект. Решение этой проблемы видится некоторыми авторами как раз в признании предприятий участниками вещных правоотношений, аналогичных праву общей собственности (см., например: Петров Д.В. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления. СПб.: Изд-во "Юридический центр Пресс", 2002. С. 155 - 159).

Другой пример. Право ограниченного владения земельным участком предлагается использовать в тех случаях, когда здание приобретается у того лица, которому земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения. Эти ограниченные вещные права названы авторами не подлежащими отчуждению <*>. Право продавца здания на земельный участок прекращается, а у приобретателя здания возникает право требовать продажи ему этого участка или предоставления участка в аренду. Поскольку до удовлетворения требования приобретателя недвижимости у него по действующему законодательству отсутствуют права на земельный участок, то этот пробел планируется заполнить возникающим в силу закона новым правом ограниченного владения земельным участком.

<*> См.: Козырь О.М., Маковская А.А. Указ. соч. С. 107 - 108.

Все так, если согласиться с тем, что право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения являются неотчуждаемыми правами, что в основе этих прав - административный акт, а предоставление земельных участков происходит в форме административных правоотношений. Однако ничто сегодня не мешает представить эти отношения как гражданско-правовые, увидеть в решении уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления не административный акт, а сделку, точнее - акцепт, при том, что заявление о предоставлении участка - оферта <*>. Если основанием прав постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения считать договор, заключаемый путем обмена документами (заявление и ответное решение), то чем эта ситуация принципиально отличается от смены арендатора земельного участка при продаже расположенных на участке зданий? Права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (соответствующие им обязанности) могут быть переданы в порядке перемены лиц в обязательстве, как и права (обязанности) из договора аренды. Таким образом, предложению о внедрении в законодательство нового вещного права можно противопоставить изменение наших позиций в отношении основания возникновения некоторых традиционных правоотношений, точнее, привести их в соответствие с Конституцией РФ и Гражданским кодексом РФ.

<*> Более детальные аргументы для данного утверждения см.: Пятков Д.В. Сделки и административные акты как основания гражданских правоотношений // Современное право. 2002. N 10. С. 11 - 15; он же. К вопросу о передаче в муниципальную собственность объектов соцкультбыта, находящихся на балансе приватизированных предприятий // Хозяйство и право. 2003. N 1. С. 107 - 113. Взгляд на некоторые ненормативные акты государственных органов и органов местного самоуправления как на сделки можно обнаружить в работах некоторых других авторов (см., например: Петров Д.В. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления в системе вещных прав: Автореф. дисс... канд. юрид. наук. СПб., 2002. С. 10).

В настоящее время для передачи прав постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения существуют серьезные препятствия, которые не связаны с природой этих прав и спецификой оснований их возникновения <*>. Однако право постоянного (бессрочного) пользования передаваемо в отношениях между некоторыми государственными организациями, признанными сегодня субъектами этого права. Эти случаи будут редким явлением для гражданского оборота. Но данный пример приведен с целью показать, что есть решения многих проблем, не требующие создания новых юридических конструкций в гражданском праве.

<*> Например, право постоянного (бессрочного) пользования не может быть передано юридическим лицом гражданину. Право пожизненного наследуемого владения не может быть передано юридическому лицу.

Если ограниченное вещное право не передаваемо в силу недостаточной для этого правосубъектности правопреемника, то следует установить правила, аналогичные тем, которые сегодня существуют для юридических лиц: лицо, отчуждающее здание, должно привести свои права на земельный участок в соответствие с правосубъектностью правопреемника. Возможно и другое решение, когда заключение соответствующих договоров или совершение иных юридически значимых действий происходит с участием собственника земельного участка. Например, при отчуждении здания казенным предприятием хозяйственному обществу казенное предприятие не меняет свое право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, но соответствующий договор об отчуждении здания подписывается также представителем собственника земельного участка. Хозяйственное общество в таком случае одновременно с приобретением здания в собственность приобретает земельный участок также в собственность или в аренду.

Право ограниченного владения земельным участком предлагается использовать в случае отчуждения одного из нескольких зданий, расположенных на едином для них арендуемом участке. По мнению О.М. Козырь и А.А. Маковской, возможны различные варианты решения вопроса о правах на землю нового владельца здания <1>. Вряд ли следует законодательно закреплять возможность для арендатора земельного участка передавать все права по договору аренды вместе со зданием, лишая себя прав арендатора. В таком случае прежний арендатор остается без прав на землю, хотя и продолжает владеть остальными зданиями. Образующийся вакуум в правах на земельный участок предлагается заполнить новым правом ограниченного владения земельным участком. Полагаем, что правильнее на законодательном уровне вовсе не допускать такой ситуации. То же самое можно сказать и об отчуждении здания арендатором земельного участка без каких-либо прав на участок, когда образуется вакуум в правах на земельный участок уже на стороне приобретателя недвижимости. Вполне допустим раздел земельного участка по соглашению с арендодателем. Однако этот вариант может быть использован и в настоящее время без каких-либо законодательных новелл. А вот общее правило, рассчитанное на случай, когда отсутствует дополнительное соглашение с арендодателем, необходимо. По мнению О.М. Козырь и А.А. Маковской, возможно "присоединение" приобретателя отдельных зданий к договору аренды земельного участка в качестве соарендатора, при этом достаточно уведомления арендодателя, а получения согласия не требуется <2>. Здесь возникает вполне закономерный вопрос: "Происходит ли вследствие такой перемены "вступление" нового собственника здания в договор аренды, заключенный прежним собственником, с возникновением множественности лиц на стороне арендатора, либо "дробление" договора аренды на два самостоятельных договорных обязательства" <3>? Надо полагать, что происходит именно "дробление" договора. Новый арендатор приобретает право пользования не всем земельным участком, а только той его частью, которая необходима для использования приобретенных зданий. Причем границы его землепользования должны быть определены одновременно с оформлением перехода прав на здания. Эта информация должна быть предоставлена арендодателю вместе с уведомлением о состоявшемся "дроблении" договора <4>. Данный вывод основан на предположении о том, что многие нормы о вещах играют роль общих положений об объектах гражданских прав, как, например, нормы о праве собственности выступают в качестве общих положений о вещных правах. В частности, классификация вещей на делимые и неделимые вещи может быть использована применительно к любым другим материальным благам, в том числе к имущественным правам, каковыми являются и права арендатора из договора аренды. Отказ признавать конкретные права делимыми объектами должен быть мотивирован. Мы не видим препятствий для деления прав арендатора, для их частичной уступки. Не имеет особого значения и тот факт, что уступка прав сопровождается переводом долга. Если законодатель допускает полную и окончательную замену арендатора без согласия арендодателя, то почему бы не разрешить частичную замену пропорционально площади земельного участка, необходимой для использования соответствующих зданий. Если же не представляется возможным определить на местности ту часть земельного участка, которой будет единолично пользоваться новый арендатор (например, при продаже части помещений в одном здании), то и права из договора аренды следует считать неделимыми, "присоединение" арендатора образует множественность лиц на стороне арендатора.

<1> См.: Козырь О.М., Маковская А.А. Указ. соч. С. 107.
<2> См.: Там же.
<3> Там же.
<4> Следует заметить, что для оформления арендных отношений вовсе необязательно, чтобы находящаяся в пользовании арендатора часть недвижимого имущества являлась самостоятельным объектом гражданских прав. Части земельного участка, помещения в здании могут не иметь собственного кадастрового номера, могут оставаться составной частью какой-либо недвижимой вещи (земельного участка, здания), но должны быть описаны в договоре и отмечены в соответствующей технической документации, например, на кадастровом плане земельного участка. Это возможно без участия арендодателя, что свидетельствует об отсутствии препятствий для "дробления" договора аренды.

В основу рассуждений о необходимости введения в систему вещных прав нового права ограниченного владения земельным участком положено утверждение о том, что на практике распространена ситуация, когда собственник здания не имеет каких-либо вещных или обязательственных прав на землю. Выход из такой ситуации О.М. Козырь и А.А. Маковская видят в том, чтобы собственник здания наделялся в силу закона новым для нашей правовой системы вещным правом на земельный участок. При этом указывается, что "право ограниченного владения не препятствует собственнику здания в любой момент приобрести иное вещное или обязательственное право на соответствующий земельный участок" <*>. Но если признается, что собственник здания, наделенный новым правом ограниченного владения земельным участком, может оформить традиционное право собственности, взять земельный участок в аренду или добиться установления сервитута, то зачем тогда вводить новое вещное право?

<*> Козырь О.М., Маковская А.А. Указ. соч. С. 112.

О.М. Козырь и А.А. Маковская приводят ряд норм Гражданского и Земельного кодексов, в которых, по их мнению, содержатся предпосылки для введения нового вещного права ограниченного владения земельным участком. Вместе с тем в ст. ст. 271, 552 ГК РФ, в ст. 35 ЗК РФ говорится, что новый собственник здания получает право пользования землей на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Из этого следует, что названные нормы предполагают только те случаи, когда какого-то из известных сегодня законодательству вещных или обязательственных прав на земельный участок у прежнего собственника здания все же было. Нет смысла говорить об объеме права, переходящего от продавца к покупателю, там, где никакого права вообще нет. С другой стороны, как можно утверждать, опираясь на нормы указанных статей, что у приобретателя здания появляется особое вещное право, если прежний собственник здания владел землей на праве собственности или по договору аренды. В таком случае наделение нового владельца здания правом ограниченного владения земельным участком не может привести к пользованию земельным участком "на тех же условиях и в том же объеме". Если право ограниченного владения земельным участком будет "по условиям и объему" таким же, как право собственности или право арендатора, то оно будет соответственно правом собственности или совокупностью прав арендатора, а не новым вещным правом.

Таким образом, указанные нормы гражданского и земельного законодательства вряд ли оставляют место для введения нового вещного права.

Нельзя, однако, не согласиться с тем, что на практике многие собственники зданий, сооружений, помещений не имеют надлежащим образом оформленных правоустанавливающих документов на земельные участки, не имеют прав или не могут доказать их существование. Аналогичная ситуация возникает, когда договор аренды прекращает свое действие. При отсутствии государственной регистрации договор аренды земельного участка сроком более чем на год вообще не считается заключенным.

Гражданское законодательство исключает возможность существования земельных участков, не имеющих собственника (п. 2 ст. 214 ГК РФ), а Земельным кодексом РФ установлено правило о платном использовании земли - это один из основных принципов землепользования (ст. 1). Если земельный участок не принадлежит владельцу здания на праве собственности, значит, он принадлежит на праве собственности кому-то другому - гражданину, юридическому лицу, Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию. Если владелец здания не может подтвердить своих прав на земельный участок, он, скорее всего, пользуется чужим земельным участком. В таких случаях собственники зданий пользуются земельными участками без правовых оснований. Речь идет о беститульном владении. Собственник земельного участка может обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. При известных обстоятельствах возможно предъявление требований о возмещении вреда, причиненного беститульным владельцем. Поскольку владение земельным участком может быть результатом осуществления постройки на этом участке без разрешения собственника участка, постольку нельзя исключать требований о сносе самовольной постройки. Впрочем, законодательством предусмотрен и иной сценарий взаимоотношений между собственником земельного участка (иным управомоченным субъектом) и беститульным владельцем. Так, например, ст. 222 ГК РФ определено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что приобретение земельных участков в результате сделок, не оформленных надлежащим образом и незарегистрированных, не препятствует владельцам этих земельных участков зарегистрировать право собственности на земельные участки (п. 4 ст. 3). Надо полагать, это еще один пример приобретения прав на земельный участок его фактическим и беститульным владельцем. Из этого следует, что беститульный владелец зачастую является потенциальным правообладателем.

В настоящее время беститульный владелец либо приобретает право на земельный участок, либо лишается владения им. Вряд ли будет правильным наделять таких владельцев каким-то особым правом в силу закона. Если для предоставления права есть основания и возможность, право будет приобретено в установленном порядке по этим основаниям. Беститульный владелец не должен наделяться в силу закона каким-то правом только для того, чтобы на практике мы бы не имели владельцев земельных участков без прав на эти участки. Следует заметить, что право ограниченного владения земельным участком в силу закона не может возникнуть, минуя ограничение права собственности на этот участок, права того субъекта, чье мнение о таком ограничении в силу закона спрашивать не предполагается. В данном случае предложению о введении нового вещного права, рассчитанного только на земельные участки, можно противопоставить развитие теории и совершенствование законодательства с учетом такого феномена, как беститульное фактическое владение <*>. Такой подход выглядит предпочтительнее уже потому, что проблема фактического беститульного владения не связана исключительно с земельными участками или в целом с недвижимостью. Она существует и требует своего решения, применимого к движимым и недвижимым вещам.

<*> См., например: Скловский К.И. Об идеологии защиты владения в современном гражданском праве // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М.: Городец, 2000. С. 113 - 126.

Последовательное применение правовых норм, регулирующих вопросы землепользования, позволяет в любой ситуации выйти из положения, опираясь на уже существующие правовые инструменты. Освоение традиционных юридических конструкций представляется куда более продуктивным, нежели введение в систему вещных прав нового права - права ограниченного владения землей.

Законодательство о недвижимости действительно нуждается в существенных изменениях. Применительно к проблеме обеспечения единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов следует вести речь о создании норм, направленных на то, чтобы активизировать деятельность собственников зданий по реализации своих прав на приобретение земельного участка, необходимого для использования объекта. В данном случае наиболее перспективным и действенным представляется включение в законодательство норм, четко устанавливающих правило о том, что оборот объектов недвижимого имущества находится в прямой зависимости от того, насколько упорядочены права собственника объекта на земельный участок. Любые формы распоряжения, направленные на отчуждение или обременение здания, сооружения, помещения, должны допускаться лишь при условии, что собственник объекта зарегистрирует в учреждении юстиции одно из тех прав на земельный участок, которые предусмотрены в ст. 5 ЗК РФ.

Местоположение земельного участка, его площадь, границы и права на него следует признать существенным условием любого договора, предметом которого является здание, в том числе и договора аренды. Это условие должно приобрести характер существенного по той причине, что земельный участок (права на него) - это часть предмета договора об отчуждении здания и любого другого договора, которым определяется юридическая судьба здания. В законодательстве необходимо предусмотреть, что при совершении сделок со зданиями соглашение о предмете договора в части прав на земельный участок должно быть заключено сторонами в письменной форме. В настоящее время складывается странная ситуация: законодатель требует определить в договоре местоположение, площадь и границы земельного участка <*>, но позволяет обойтись без упоминания о правах на него. Другими словами, вопрос о предмете в части прав на земельный участок может остаться за рамками договора. Именно на этот случай рассчитана ст. 552 ГК РФ. Нормы этой статьи подлежат применению в первую очередь в той ситуации, когда сторонами не решен в договоре вопрос о правах на земельный участок. Они призваны восполнить допускаемый законодателем пробел в договорах. К сожалению, действующее законодательство снимает с контрагентов обязанность договариваться о правах на земельный участок.

<*> В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Во-первых, земельный участок (право на него) подлежит передаче покупателю здания вместе со зданием (ст. 552 ГК РФ), то есть он является тем самым недвижимым имуществом, о котором в договоре должны содержаться сведения, позволяющие определенно его установить. Во-вторых, установить расположение здания на каком-либо земельном участке можно лишь в том случае, когда определены этот земельный участок, его местоположение, площадь и границы.

Вопрос о правах на земельный участок - это вопрос о предмете договора. Договариваться о правах необходимо не только в том случае, когда стороны стремятся создать для себя новые правила, отличные от диспозитивной нормы п. 2 ст. 552 ГК РФ. Положения ст. 552 ГК РФ не могут в полной мере восполнить пробел в договоре. Поскольку продавец здания может быть не только собственником земельного участка, постольку и покупатель может приобрести не право собственности, а какое-то иное право. Надо полагать, что разумно действующий покупатель соглашается приобрести здание с передачей ему вполне конкретных прав на вполне конкретный земельный участок, а не при условии, что вопрос о земельном участке будет каким-то образом решен в будущем то ли в соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ, то ли п. 3 той же статьи. Покупатель здания должен быть осведомлен о тех правах на земельный участок, которыми располагает продавец. Отсутствие таких сведений в договоре не означает, что приобретателю здания будет передано право собственности. Именно неопределенность в правах на земельный участок при передаче здания (неопределенность одного из благ, приобретение которого включается в договор) придает условию о правах характер существенного условия, выводит его в разряд условий о предмете договора.

Вопреки общей направленности правового регулирования сделок с недвижимостью законодатель позволяет сторонам не договариваться о правах на землю. Такой вывод позволяет сделать общий смысл ст. 552 ГК РФ, а также содержание п. 2 этой статьи, устанавливающего, что, если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности. Вряд ли законодатель имел в виду, что права на земельный участок не характеризуют предмет договора, не охватываются соглашением сторон, не интересуют участников отношений, что для покупателя здания безразлично, станет он собственником земельного участка или только арендатором, или землевладельцем с иными вещными или обязательственными правами. Вызывает сомнение также и то, что законодатель, признавая права на земельный участок частью предмета договора, позволил сторонам только в этой части не достигать соглашения о предмете. Почему же законодатель требует определить в договоре местоположение, площадь и границы земельного участка, а запись о праве оставляет на усмотрение контрагентов? Мы не уверены, что в таком положении дел присутствует какой-либо смысл. Необходима корректировка действующего законодательства. Следует предусмотреть, что предмет договора при совершении сделки со зданием считается в достаточной мере определенным, если в тексте договора указаны: местоположение земельного участка, его площадь, границы и передаваемые приобретателю здания права на соответствующий земельный участок. Наряду с этим нужна и норма, предписывающая производить одновременную государственную регистрацию перехода прав на здание и на земельный участок. Мы уже обращали внимание на то, что действующее законодательство позволяет сделать вывод о необходимости одновременной государственной регистрации перехода прав на здания и земельные участки. Однако в отсутствие прямого указания в законе практика часто идет по пути раздельной регистрации перехода прав <*>.

<*> См.: Пятков Д. Регистрация перехода прав при продаже зданий. С. 71 - 78.