Мудрый Юрист

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: реальность и перспективы

Кириллова Елена Анатольевна, преподаватель кафедры гражданского права Юго-Западного государственного университета (г. Курск), кандидат юридических наук.

В статье рассмотрены особенности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью в контексте появления в России института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На современном этапе законодатель отказался от нотариальной формы этой категории сделок, но много вопросов вызывают различные проекты изменений Гражданского кодекса РФ, которые содержат положение о введении обязательного нотариального удостоверения всех сделок купли-продажи недвижимого имущества.

Ключевые слова: нотариальное удостоверение, имущественные права, регистрация прав, недвижимое имущество.

Obligatory notarization of real estate transactions: reality and prospects

E.A. Kirillova

Kirillova Elena A., Lecturer of the Civil Law Chair at the Southwest State University, Kursk, Candidate of Juridical Sciences.

In the article the features of notarial certification of transactions are considered with the real estate in the context of appearance in Russia of institute of state registration of rights on the real estate and transactions with him. On the modern stage a legislator gave up the notarial form of this category of transactions, but many questions cause the different projects of changes of the Civil code, that contain position about introduction of obligatory notarial certification of all transactions of purchasesale of the real estate.

Key words: notarial certification, property rights, registration of rights, real estate.

До принятия действующего Гражданского кодекса РФ нотариальная форма гражданско-правовой сделки, включая куплю-продажу недвижимости, была обязательна. На сегодняшний день Федеральный закон от 21.12.2013 N 379-ФЗ не содержит требования о совершении сделок с недвижимостью исключительно в нотариальной форме, и участники сделки вправе по своему усмотрению выбрать любой вариант заключения договора - с нотариусом или без, поскольку они имеют одинаковую юридическую значимость и одни и те же правовые последствия - смену собственника. В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (например, при купле-продаже и залоге долей, ренте, заключении договора о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, договора инвестиционного товарищества, соглашения о расторжении, изменении, а также переуступке долга по нотариально заверенным сделкам), а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если при этом по закону для сделок данного вида их нотариального удостоверения не требуется. Нотариус, действуя в рамках предоставленных ему полномочий, может удостоверить любую сделку, в том числе и такую, для которой нотариальное удостоверение обязательным не является.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Со дня внесения записи об объекте недвижимости в Единый государственный реестр прав сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими (п. 7 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 379-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", нотариусы с 1 февраля 2014 г. получили право регистрировать в Единый государственный реестр прав удостоверенные ими сделки с недвижимостью в приоритетном порядке. В это же время стартовал эксперимент по повышению привлекательности удостоверенных нотариусами сделок с недвижимостью в 13 пилотных регионах, среди которых: Санкт-Петербург, Хакасия, Астраханская, Вологодская, Свердловская, Челябинская области и некоторые другие [7].

Законодательством предусмотрены общие требования для всех сделок:

А также специальные требования, относящиеся к сделкам с недвижимостью:

При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус должен убедиться в отсутствии арестов на недвижимое имущество, наложенных судом или следственными органами, ибо имущество, состоящее под арестом, объектом отчуждения являться не может. Информация об отсутствии арестов на недвижимое имущество должна содержаться в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляемой учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество [5]. В настоящее время нотариусы не проверяют факт возможного наличия запрещений отчуждения недвижимого имущества, поскольку проверка имущества на наличие запрещений в функции нотариусов не входит в связи с отсутствием для этого законодательных оснований.

В связи с данным пробелом в законодательстве необходимо внести изменения в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, дополнив их положением, которое будет обязывать нотариуса при удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества проверять наличие ареста на это имущество.

Новый законопроект об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью (N 552089-6 "О внесении изменения в статью 8.1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") обострил дискуссию уже на государственном уровне. Многие эксперты утверждают, что "нотариальное удостоверение сделки дает больше гарантий защиты прав сторон в сравнении с простой письменной формой сделки купли-продажи недвижимости. Нотариальное удостоверение - это пожизненная правовая и финансовая гарантия прав собственника. Более того, в случае нотариального удостоверения сделок с недвижимостью предполагается, что уменьшится загрузка судов, так как сделки, удостоверенные нотариусом, намного реже оспариваются в судах" [2], с этим нельзя не согласиться.

Вытеснение нотариата из оборота недвижимости привело к росту маклерской деятельности, которая высоко поднимает стоимость своих услуг, не соответствующую их качеству, при полной безответственности за результаты сделок. Вместе с тем предполагалось, что либерализация законодательства будет способствовать снижению расходов участников рынка, однако поток незаконных сделок по отчуждению имущества растет. Рассмотрим пример из судебной практики: "...в 2014 г. в Ульяновске состоялся процесс по делу мошенников, которые присваивали квартиры детей-сирот, получивших жилье по государственному сертификату. По указанию главаря 23-летний бывший воспитанник детского дома собирал информацию о сиротах, у которых на счетах были деньги и право на жилищные сертификаты. Молодой человек способствовал встрече с лицом, которое называло себя "риелтором", в дальнейшем сироты лишались и нормального жилья, и вырученных за него денег. Если жертвы начинали возражать, им угрожали и заставляли отказаться от недвижимости насильно" [11]. По мнению авторов нового законопроекта, именно положение российского законодательства о простой письменной форме договоров с недвижимостью позволяет мошенникам наживаться на беззащитных гражданах [3].

Однако некоторые специалисты придерживаются мнения о том, что нет никакой необходимости в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, потому что это отягощает и так достаточно сложную процедуру регистрации недвижимости [6]. Выдвигается и аргумент о том, что нотариусы не справятся с наплывом сделок и возникнут огромные очереди. Если говорить более конкретно, пропускная способность нотариальных контор по стране варьируется от 1 - 1,7 тыс. до 140 - 200 тыс. нотариальных действий в год, при среднем показателе по Москве - около 20 тыс. [8]. Таким образом, при помощи найма дополнительных кадров и расширения существующих нотариальных контор можно решить проблему очередей, если она и возникнет.

Некоторые юристы утверждают, что, если законопроект будет рассмотрен положительно и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью станет необходимостью, можно с большой долей вероятности утверждать, что сообщество нотариусов подвергнется существенному давлению со стороны криминалитета [9].

Однако проблема здесь в том, что даже в случае, если кто-то пострадал, не всегда в этом есть вина нотариуса. Например, мошенник умело подделал документы, скрыл факт недееспособности или смерти доверителя, необходимость согласия органов управления, претензии третьих лиц или обременения имущества и так далее. Сделка потом признана недействительной, но вся вина лежит исключительно на стороне сделки. В значительной мере здесь может помочь обязательное страхование деятельности нотариуса, которое уже действует. Оно в принципе может покрывать и риски, связанные с мошенническими действиями стороны договора, но необходимо внести изменения в законодательство. С этой целью следует дополнить ст. 18 Закона о нотариате соответствующим положением и изложить в следующей редакции: "...объектом страхования по договору страхования гражданской ответственности являются имущественные интересы, связанные с риском ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, которые также могут быть связаны с мошенническими действиями стороны договора по обязательствам, возникающим вследствие причинения имущественного вреда гражданину или юридическому лицу, обратившимся за совершением нотариального действия, и (или) третьим лицам при осуществлении нотариальной деятельности".

Основная задача - обеспечение полноты проверки юридической чистоты сделки, поэтому необходимо обеспечить создание по-настоящему Единого реестра прав на недвижимое имущество; на сегодняшний день, по мнению многих нотариусов, реестр разрознен, сведения в нем объединяются и сводятся даже по одному региону порой до трех - четырех дней [1].

Как только будет обеспечено единство реестра прав, необходимо предоставить нотариусам доступ в него в режиме реального времени и обязательно предоставить право вносить в реестр отметку о совершении сделки либо права регистратора по сделке. В этом случае будут исключены продажи по поддельным документам о регистрации права, мошеннические двойные и тройные продажи одного имущества, сокрытие обременений имущества.

Для осуществления нотариального удостоверения покупки-продажи недвижимости целесообразно развивать и использовать иные единые базы данных, например, единую базу данных о смерти из органов ЗАГС, о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным (с обязанием судебных органов вносить в нее сведения), нотариусу должна быть предоставлена возможность быстрой проверки нотариально удостоверенных доверенностей и иных нотариально оформленных документов.

Но нужно понимать, что чем больше объемы проверок, тем больше и затрачиваемый труд, и время на проведение такой работы, а значит, в итоге и себестоимость самого нотариального действия.

Удостоверение сделок с недвижимостью - это достаточно трудоемкий процесс, который занимает много времени, но вместе с тем высоко оплачивается. Возможно, участникам сделок придется оплачивать не только услуги нотариусов, но и дополнительно услуги юристов (риелторов) по сопровождению сделок, что приведет к еще одним незапланированным расходам граждан. В данных ситуациях для малоимущих слоев населения должна действовать система ранжирования оплаты нотариальных услуг, так как их возможности по оплате нотариальных услуг ограничены. Особенно это касается жилья, приобретаемого или продаваемого малоимущими российскими гражданами, а также там, где затрагиваются интересы недееспособных граждан, в том числе пенсионеров и несовершеннолетних детей.

Если смотреть на проблему в масштабах страны, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью должно быть обязательным, потому что многие люди готовы рискнуть не только имуществом, но и головой, если вероятность пострадать кажется им несущественной. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью полностью согласуется с международным опытом. В странах континентальной Европы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа дел, возникающих в англосаксонской системе права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или же их адвокаты, а нотариус лишь заверяет подписи [4]. Таким образом, мировая практика показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан. При переводе вопроса в сферу статистики и последствий для общества в целом нотариальное удостоверение оказывается выгоднее, чем полная свобода практически без гарантий. Но пока Россия к этому не вполне готова, потому что полтора десятилетия устранения нотариусов из оборота приучили людей к повышенному риску в обмен на определенную экономию средств. На первом этапе целесообразно установить обязательную нотариальную форму для договоров продажи нежилых помещений и другой недвижимости, не предназначенной для проживания, это коснется большей частью юридических лиц, а во-вторых, существенно повысит доходы федерального бюджета, в-третьих, в некоторой степени позволит разгрузить суды, так как в судах рассматривается много дел о признании сделок недействительными по причине неквалифицированного составления договоров отчуждения недвижимости.

Литература

  1. Авдюков М.Г., Газиянц Л.И. Роль нотариата в охране прав граждан. М.: Проспект, 2008. 321 с.
  2. Азнаев А.М. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация сделок с недвижимостью: возникшие противоречия с нормами конституционного и гражданского права // Нотариус. 2007. N 4. С. 65 - 69.
  3. В ОП РФ обсудили направления совершенствования законодательства о нотариате // ИА "Гарант". 18.04.2014.
  4. Грудцына Л.Ю. Как правильно распорядиться своим имуществом (наследование, дарение, рента) // СПС "КонсультантПлюс".
  5. Зайцева Т.И. Нотариальная практика: ответы на вопросы. Федеральная нотариальная палата, Центр нотариальных исследований. М.: Волтерс Клувер, 2007. 528 с.
  6. Корсик В.А. Сделки с недвижимостью: нотариальное оформление или нотариальное сопровождение? // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. N 2 - 3.
  7. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью может стать обязательным // ИА "Гарант", 23 июня 2014 г.
  8. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. 2007. N 4. С. 2 - 4.
  9. Пиляева В.В. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Витрэм, 2008. Часть третья. 356 с.
  10. Репин В.С. Комментарий к Основам законодательства Российской Федерации о нотариате // СПС "КонсультантПлюс".
  11. Справка по результатам обобщения практики рассмотрения районными (городскими) судами Ульяновской области уголовных дел о мошенничестве (ст. ст. 159 - 159.6 УК РФ), решения по которым вступили в законную силу в 2014 г. (http://uloblsud.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=2976&Itemid=168).