Мудрый Юрист

Заверения и гарантии в свете изменений ГК РФ

Юлия Замятина, партнер, юридическая фирма "Алимирзоев и Трофимов", г. Москва.

Екатерина Сиденко, юрист, юридическая фирма "Алимирзоев и Трофимов", г. Москва.

Очередной пакет изменений в ГК РФ, кодифицирующий среди прочего широко используемую на практике, но до настоящего времени отсутствующую в ГК РФ концепцию заверений об обстоятельствах, вступил в силу 01.06.2015. Проанализируем новую ст. 431.2 ГК РФ, посвященную заверениям об обстоятельствах, и возможную практику ее применения, а также уже сложившуюся практику использования института заверений и гарантий.

Об обстоятельствах

Заверениям об обстоятельствах посвящена ст. 431.2 ГК РФ, предусматривающая возмещение убытков контрагенту по договору, который полагался на заверения об обстоятельствах заключения, исполнения или прекращения договора в качестве основного последствия дачи таких недостоверных заверений.

Идея заверений об обстоятельствах, широко используемых в системах общего права (Великобритания, США), не является новинкой для российской правоприменительной практики. Несмотря на отсутствие понятия заверений, их механизм обычно "прятался" за другими правовыми концепциями, причем довольно многочисленными. Заверения выступали в роли положений о качестве товара, дополнительных условий договора, которые стороны признавали существенными, их нарушение также пытались подвести под обман или заблуждение и т.д.

Наиболее часто заверения используются в договорах купли-продажи акций, долей, недвижимости, а также в договорах аренды недвижимости. Это легко объясняется тем, что покупатель или арендатор по договору, в отличие от продавца или арендодателя, не знает и не может знать всех характеристик приобретаемого им имущества, однако хочет быть уверенным в том, что имущество, по крайней мере, соответствует ряду определенных критериев.

Что же изменится с кодификацией концепции заверений об обстоятельствах? Насколько она необходима при условии использования этой концепции на практике в иных формах? Рассмотрим на примере сделок с недвижимостью.

О сделках с недвижимостью до 01.06.2015

При заключении сделки купли-продажи недвижимости (например, здания) покупатель хочет получить от продавца заверения об обстоятельствах и гарантии по наиболее существенным аспектам сделки: заверения о предмете договора, то есть о здании (титуле, технических и иных характеристиках); заверения о продавце (например, о том, что продавец является юридическим лицом, созданным и зарегистрированным надлежащим образом, не находящимся в процессе ликвидации); заверения о действительности сделки купли-продажи в целом (соблюдение норм о преимущественном праве, получение согласия уполномоченного органа продавца на эту сделку и т.д.). До введения в действие ст. 431.2 ГК РФ механизм заверений в отношении каждого из этих видов на практике работал следующим образом.

Данные заверения признавались условиями о качестве товара со ссылкой на п. 2 ст. 475 ГК РФ, а их нарушение - существенным нарушением условия о его качестве. Такая трактовка заверений как критериев качества товара давала возможность покупателю, если заверения не соответствовали действительности, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы. Однако это редко соответствовало коммерческим интересам покупателя, которому выгоднее сохранить за собой предмет сделки, пусть даже с пороками, чем добиваться взыскания цены с продавца, который к тому времени может уже не быть платежеспособным. Иной возможностью было потребовать замены предмета договора, что вряд ли представляется возможным в случаях с недвижимостью.

Между тем суды крайне редко становились на сторону покупателя по договору купли-продажи недвижимости. В лучшем случае покупателю удавалось доказать наличие несущественных недостатков (п. 1 ст. 475 ГК РФ) и, как следствие, потребовать соразмерного уменьшения покупной цены (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.07.2014 по делу N А39-3919/2012).

Пленум ВАС РФ попытался некоторым образом защитить покупателя в подобных случаях: в соответствии с высказанной им позицией ст. 475 ГК РФ не исключает права сторон своим соглашением предусмотреть иные последствия нарушения условий о качестве товара, в том числе по-иному определить критерии существенности недостатков товара или дополнить те права, которые предоставляются данной статьей покупателю (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах"). Однако суды не спешили использовать эту позицию.

Иногда в подобных случаях покупателю приходила на помощь ст. 178 ГК РФ ("Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения"). Она могла сработать в случае обнаружения несоответствия физических или правовых характеристик объекта недвижимости заявленным в договоре. Так, Ленинградский областной суд применил эту норму и признал недействительной сделку, по которой продавец продал покупателю земельный участок, скрыв тот факт, что земельный участок находился в зоне весеннего затопления (Определение Ленинградского областного суда от 19.07.2012 N 33-3106/2012). Следовательно, земельный участок был возвращен продавцу, а покупателю была возвращена стоимость земельного участка.

Впрочем, это скорее исключение из правил: суды не так часто применяли ст. 178 ГК РФ, постановляя, что покупатель должен был проявить должную осмотрительность и получить сведения об имуществе, которое он приобретает, до сделки (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162).

В некоторых случаях покупатель мог использовать положение п. 2 ст. 179 ГК РФ: сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной, притом что обманом считается и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить, выступая добросовестным участником оборота. Как правило, эта норма применялась к сделкам с недвижимостью в тех случаях, когда продавец умалчивал о существенных дефектах продаваемого актива (например, о проведении незаконной реконструкции) или вообще пытался продать иной актив вместо указанного в договоре (Апелляционное определение Московского городского суда от 07.04.2014 по делу N 33-7222/2014). Но и здесь в качестве защиты для продавца мог выступить принцип должной осмотрительности покупателя (см. выше), согласно которому покупатель должен был бы провести проверку имущества, которое он приобретает.

Согласно той же ст. 179 ГК РФ обман может быть совершен и третьим лицом, и в этом случае требование о признании сделки недействительной подлежит удовлетворению, если контрагент по сделке знал о таком обмане. Как уточнил Президиум ВАС РФ, такая осведомленность предполагается, если третье лицо, от которого исходил обман, было привлечено этой стороной для оказания содействия в совершении сделки (например, эксперт, оценщик и т.д.) (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N 162).

Также на практике стороны, руководствуясь положениями подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, предусматривали в договоре, что в случае нарушения перечисленных в нем заверений договор расторгается судом, либо, руководствуясь положениями подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, устанавливали, что нарушение заверений об обстоятельствах считается существенным нарушением договора, при наступлении которого покупатель имеет право расторгнуть договор.

Как видно из изложенного, основным последствием успешного для покупателя применения указанных норм являлось либо признание сделки недействительной, либо расторжение договора. Прямого требования возмещения убытков за нарушение заверений закон не предусматривал, в отличие от систем общего права. Исключение составляли случаи, в которых сами стороны прописывали такое условие в договоре, что, впрочем, также не гарантировало его применение судом.

Правовая природа

Статья 431.2 ГК РФ не дает ответа на вроде бы теоретический, но важный вопрос: можно ли считать заверение об обстоятельствах обязательством? Как следует из ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие либо воздержаться от его совершения, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения этой обязанности.

С одной стороны, сама формулировка "заверения об обстоятельствах" предполагает, что речь идет о констатации, фиксировании определенных фактов, а не об обязанности совершить действие (или не совершить его). С другой стороны, из той же ст. 431.2 ГК РФ видно, что последствия нарушения заверений об обстоятельствах сходны с последствиями нарушения обязательств: это и убытки, и неустойка, и предоставление в ряде случаев возможности отказа от договора, и т.д. Таким образом, можно сделать вывод, что заверения об обстоятельствах являются скорее отдельным правовым механизмом, а не обязательством, но имеют в целом аналогичные последствия нарушения.

Что изменится теперь?

Обсуждаемая ст. 431.2 ГК РФ не предусматривает четкого определения заверений об обстоятельствах, а указывает на случаи и условия, в которых они могут представляться, и на последствия их нарушения. Стоит отметить, что к условиям представления заверений законодатель подошел весьма либерально. Так, п. 1 ст. 431.2 ГК РФ не ограничивает время представления заверений - они могут быть представлены до, после или во время заключения договора. На наш взгляд, неоднозначна возможность представления заверений после заключения договора. С одной стороны, непонятно, какой временной отрезок имеется в виду, а также как само по себе возможно представление заверений об обстоятельствах после заключения договора. С другой стороны, можно допустить, что в определенных ситуациях такая возможность могла бы пригодиться. Таким образом, это было бы преимуществом для гражданского оборота.

Можно представить себе ситуацию, в которой дополнительные заверения по договору аренды объекта недвижимости представляются в период между заключением (подписанием) договора и государственной регистрацией аренды, например в случае, если такой объект недвижимости находится в состоянии ремонта, перепланировки или в случае заключения договора аренды в отношении будущей вещи. Но такие заверения станут действительными только при условии оформления и государственной регистрации соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, таким образом, пройдет еще некоторый период, в течение которого арендатор останется незащищенным. При этом само по себе наличие возможности представлять заверения, в том числе после заключения договора аренды, к примеру, если с объектом аренды произошли какие-то изменения, - это скорее преимущество.

Нередко объекты недвижимости передаются арендаторам или покупателям сразу после заключения договора и до государственной регистрации перехода права. Если сам объект физически переходит к другой стороне, то стороны по договору, как правило, прописывают, что и риск его случайной гибели или повреждения также переходит к другой стороне в этот момент. В таких случаях, с одной стороны, арендодателям или продавцам не имеет смысла давать какие-либо заверения об объекте после заключения договора, поскольку они уже не имеют исчерпывающей информации о его текущем состоянии. Тем более не имеет смысла этого делать после состоявшегося перехода права. С другой стороны, если после передачи объекта возникают проблемы с его использованием, то могут понадобиться заверения об исполнении договора, в которых можно будет зафиксировать изменившуюся ситуацию.

Также, как указано в п. 1 ст. 431.2 ГК РФ, заверения могут быть представлены в отношении обстоятельств, имеющих значение как для заключения, так и для исполнения и прекращения договора, что говорит об аналогично широком подходе законодателя к институту заверений. Следовательно, стороны по договору смогут предусмотреть какие-либо определенные обстоятельства, которые будут важными на момент прекращения договора.

В случае представления заверений в отношении прекращения договора аренды недвижимости арендатор будет вынужден давать заверения "на будущий период". Это несет в себе вполне объяснимый риск, так как арендатор не может полностью предвидеть, что произойдет с объектом в дальнейшем, даже если он будет использовать такой объект надлежащим образом. Арендодателям же, наоборот, будет выгодно включать такие заверения в договоры аренды.

Перечень случаев, в которых представляются заверения, открыт, что является логичным, поскольку различные договорные конструкции предполагают различные случаи, в которых могут быть даны заверения.

Весьма существенными представляются положения об ответственности за нарушение заверений. Они включают в себя возмещение убытков, уплату неустойки, возможность отказа от договора или требования признать договор недействительной сделкой. При этом указываются случаи, в которых возможно применение того или иного вида ответственности или их сочетания.

Например, возможна комбинация отказа от договора и взыскания убытков или уплаты неустойки (если недостоверные заверения имели существенное значение и если возможность отказа от договора не была ограничена в самом договоре). Признание договора недействительной сделкой возможно только по ст. ст. 178 и 179 ГК РФ - при заключении сделки под влиянием обмана или существенного заблуждения. В этом же случае возможен отказ от договора, последствием которого является его прекращение (ст. 450.1 ГК РФ). Получить как убытки, так и неустойку, по всей видимости, не удастся - буквальное толкование нормы о последствиях нарушения заверений предоставляет только возможность выбора из них.

Не совсем ясно, смогут ли стороны сами определять в договоре, что должно пониматься под "существенностью". Стороны по сделкам с недвижимостью с большой вероятностью предпочли бы иметь такую возможность, что исходит из специфики этих сделок, поскольку объекты недвижимости, особенно сложные (такие как, к примеру, производственные здания и сооружения) имеют свои особенности, прежде всего технические. Представление заверений в отношении таких особенностей и возможность покупателя положиться на них играют большую роль при заключении подобных сделок. Существенное значение заверений, оказавшихся недостоверными, даст покупателю право не только на возмещение убытков или уплату неустойки, но и на отказ от договора.

Неоднозначным выглядит положение о том, что ответственность по ст. 431.2 ГК РФ наступает в том случае, если покупатель полагается на заверения или если продавец имел разумные основания так думать. С одной стороны, исходя из обычной процедуры подготовки и согласования договоров купли-продажи или аренды объектов недвижимости, покупатель обычно полагается на заверения об обстоятельствах, поскольку они вносятся в договор купли-продажи или аренды недвижимости чаще всего именно по его инициативе. С другой стороны, можно представить себе ситуацию, когда покупатель знал о недостатках объекта недвижимости, но, пользуясь сильной переговорной позицией, настоял на включении в договор заведомо недостоверных заверений о том, что этих недостатков якобы нет, а впоследствии, например, передумал покупать объект. Таким образом, продавец оказывается более защищен от злоупотреблений со стороны покупателя.

При этом не совсем понятно, как именно будет определяться, полагался ли покупатель или арендатор на заверения в конкретном случае. Думаем, что сторонам будет необходимо отражать это в договоре, то есть прописывать, что одна сторона (например, продавец, арендодатель) представляет заверения, а другая (покупатель, арендатор) полагается на них. Возможно, иные подходы предложит судебная практика.

Термин "разумные основания" в контексте статьи не определен. С большой вероятностью это сделано для того, чтобы стороны самостоятельно могли определять в договоре, что понимать под такими разумными основаниями исходя из положений о свободе договора (ст. 421 ГК РФ, Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Формулировка п. 4 ст. 431.2 ГК РФ, как и некоторые иные новые нормы ГК РФ, предоставляет лицам, не занимающимся предпринимательской деятельностью, некоторое послабление. В частности, если такое лицо представило заверения и не знало об их недостоверности, то ответственность за их недостоверность (убытки, неустойка, отказ от договора) для него не наступит, за исключением случаев, когда сами стороны предусмотрят ее наступление в договоре. Такое разделение выглядит довольно логичным с учетом того, что простой человек, в отличие от компании, не всегда способен верно оценить продаваемый им актив, провести юридическую проверку и получить сведения о его недостатках. При этом если стороны - физические лица желают, они вправе ужесточить договор наступлением ответственности и в случаях, когда продавец не знает о недостоверности предоставляемых им заверений.

Вышеуказанное положение п. 4 ст. 431.2 ГК РФ применяется в том случае, если сторона по сделке знала, что контрагент полагается на представляемые ей заверения.

Удалось ли нам приблизиться к более развитым правовым системам?

Наиболее близка концепция заверений об обстоятельствах к институту заверений и гарантий (representations and warranties) в системах общего права (Великобритания, США). В самом общем смысле заверения (representations) по праву США представляют собой утверждения о фактах, относящихся к предмету договора или стороне договора или к самой сделке, которые должны быть верными в настоящий период (то есть на момент заключения договора). Гарантии (warranties) представляют собой аналогичные утверждения о фактах, которые должны быть действительны в будущем (как правило, в определенный период).

Различие между заверениями и гарантиями также лежит в последствиях их нарушения. Нарушение заверения (как правило, это означает дачу ложного заверения или введение в заблуждение относительно существенного обстоятельства) предоставляет пострадавшей стороне право расторгнуть договор, то есть прийти к состоянию, которое было бы, если бы договора не существовало (rescission). При этом пострадавшая сторона также вправе в качестве альтернативы признать договор и потребовать возмещения убытков. Нарушение гарантии, как правило, предполагает возмещение убытков потерпевшей стороне, а в некоторых случаях - расторжение договора (termination).

В праве Великобритании гарантия (warranty) представляет собой утверждение факта, которое может быть связано как с прошлым, так и с настоящим. Таким образом, это не "гарантия на будущий период", подобно праву США. Заверение (representation) не имеет относимости к какому-либо периоду и является просто констатацией факта. При этом нарушение гарантии предоставляет пострадавшей стороне только право на возмещение убытков, тогда как ложное заверение предоставляет ей в большинстве случаев также и право на аннулирование договора (rescission).

Кроме того, как в праве Великобритании, так и в праве США ложное заверение представляет собой внедоговорной деликт (tort). В случае ложного заверения, следовательно, подается иск, основанный на деликте, и убытки считаются по правилам, по которым обычно считаются убытки по деликтным искам. Нарушение гарантии - это нарушение договорного обязательства (contractual violation), таким образом, в этом случае подается иск, основанный на нарушении, возникшем из договора. Метод подсчета убытков здесь иной, нежели в случае с деликтными исками. Таким образом, методы подсчета убытков при ложном заверении отличаются от метода подсчета убытков при нарушении гарантии, так как для взыскания убытков в случае ложных заверений или нарушения гарантий подаются разные виды исков.

В российском праве такого отличия не существует, поскольку понятие "деликт" (tort) отсутствует, соответственно, нет "деликтных" и "договорных" исков.

Заверения об обстоятельствах, предлагаемые ст. 431.2 ГК РФ, имеют черты как заверений, так и гарантий по праву Великобритании и США. Так, российские заверения об обстоятельствах могут быть даны как в отношении фактов, связанных с настоящим, так и с прошлым и с будущим. Формулировка "заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения" предполагает неограниченность временного периода, в отношении которого они могут быть даны.

Что касается последствий нарушения заверений об обстоятельствах, то российское право использует иные принципы их наступления. Это связано прежде всего с различиями между общей и континентальной системами права. Так, ст. 431.2 ГК РФ устанавливает два "уровня" последствий нарушения заверений. Если нарушенные заверения не имели существенного значения для полагавшейся на них стороны, то пострадавшая сторона вправе требовать возмещения убытков или уплаты неустойки. В отличие от Великобритании и США метод подсчета убытков по российскому праву будет всегда одинаков. Если такие заверения имели существенное значение, то пострадавшая сторона в дополнение к убыткам также вправе отказаться от договора (аналог termination), если это право не было ограничено сторонами или (в определенных случаях) требовать признания договора недействительной сделкой. Признание сделки недействительной аналогично аннулированию договора (rescission) по праву Великобритании и США.

Некоторые выводы

Кодификация уже де-факто существовавшего института заверений об обстоятельствах представляется необходимой в целях формирования единообразия подходов к этому явлению как среди практикующих юристов, так и в судебной практике. Статья 431.2 ГК РФ иллюстрирует ситуацию, в которой законодатель творчески переработал сложившиеся на практике подходы к институту заверений и опыт более развитых правовых систем и объединил все это в одной статье, которая представляется весьма гибкой и может широко толковаться судами. Такой подход как наиболее либеральный, несомненно, пойдет на пользу деловому обороту.

Применение ст. 431.2 ГК РФ в сделках с недвижимостью упростит их подготовку и заключение, так как стороны теперь смогут "не прятать" заверения за положениями о качестве товара и не пользоваться подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, позволяющим расторгнуть договор в случае нарушения заверений через суд, а также с помощью иных описанных в этой статье инструментов. Кроме того, стороны получат возможность предусмотреть разные варианты последствий нарушения условий договора. Все это в целом повысит надежность делового оборота.

Также в ст. 431.2 ГК РФ используется ряд оценочных критериев, трактовка и применение которых зависит от судебной практики. Это обстоятельство является в целом положительным, поскольку ведет к большей гибкости в применении. В то же время, пока судебная практика не сформировалась, использование таких положений создает определенные риски для сторон.