Мудрый Юрист

Оценка недвижимости: применение рыночной и кадастровой стоимостей

Стрельцова Анна, юрист.

Споры о применении рыночной и кадастровой стоимостей уже были предметом нашего внимания. В частности, ранее была рассмотрена популярная в судебной практике категория дел об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Анализ судебной практики, связанной с оценкой недвижимости за последнее время, позволил выявить еще одну интересную группу дел, предметом которой является спор о том, какую стоимость следует применять, кадастровую или рыночную. Речь в данном случае пойдет о делах о неосновательном обогащении вследствие неправомерного использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, и о возмещении неполученных доходов.

Рассмотрим конкретные случаи.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 15 января 2015 года по делу N А50-21035/2014 с закрытого акционерного общества "АЛЕНДВИК" в пользу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае была взыскана сумма неосновательного обогащения от неправомерного использования государственных земельных участков и проценты за пользование чужими денежными средствами. Расчет взысканной суммы был произведен судом исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

Согласно материалам дела, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "АЛЕНДВИК" (далее - ответчик) о взыскании суммы неосновательного обогащения за период с 09.10.2011 по 09.10.2014 и процентов за пользование чужими денежными средствами за этот же период.

Основанием искового заявления являлся факт того, что ответчик в указанный период использовал земельный участок без правовых оснований, что не освобождало его от внесения платы за пользование земельным участком, принадлежащим Российской Федерации.

Истцом было заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, рассчитанного им на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Правила), исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с кадастровой стоимостью данного земельного участка, установленной Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края", вступившим в законную силу с 01.01.2014.

Ответчиком представленный истцом расчет оспаривался. Ответчик посчитал, что для определения неосновательного обогащения за спорный период следует исходить из п. 2 Правил, регулирующего порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, и применять кадастровую стоимость земельного участка, действующую в разный период времени заявленного истцом периода.

В итоге суд частично удовлетворил требования истца.

Так, судом было установлено, что сумма взыскания должна быть установлена исходя из рыночной стоимости земельного участка. Однако, поскольку истцом рыночная стоимость земельного участка не была определена, суд счел возможным применить при расчете неосновательного обогащения за пользование земельным участком в качестве рыночной стоимости земельного участка кадастровую стоимость данного земельного участка, установленную за заявленный период. При этом в расчете суд применил несколько размеров кадастровых стоимостей земельного участка, установленных на дату очередной кадастровой оценки, произведенной в рамках заявленного истцом периода, а не только кадастровую стоимость, установленную указанным выше Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 N 1610-П.

С другой стороны, в 2013 году Арбитражный суд Уральского округа принял Постановление от 22 октября 2013 г. N Ф09-9940/13 по делу N А76-17250/2012, согласно которому в результате неосновательного обогащения от неправомерного использования государственных земельных участков были взысканы неполученные доходы в сумме, рассчитанной на основании рыночной стоимости земельного участка.

Согласно материалам дела, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинск (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу "Рондаш" (далее - Общество) о взыскании суммы неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком в период с 17.03.2010 по 15.08.2012 и процентов за пользование чужими денежными средствами за этот же период. Сумма взыскания, истребованная Комитетом, была рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка. Основанием искового заявления являлся факт того, что Общество в указанный период использовало земельный участок без правовых оснований.

Решением Арбитражного суда Челябинской области требования Комитета были удовлетворены. Суд взыскал с Общества сумму неосновательного обогащения, рассчитанную на основании рыночной стоимости. Апелляционный суд решение суда первой инстанции изменил. В кассационной жалобе Общество просило постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на то, что последним при расчете неосновательного обогащения не принята рыночная стоимость земельного участка.

ФАС Уральского округа установил, что при расчете платы за использование земельного участка судом первой инстанции был применен показатель кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Суд кассационной инстанции не согласился с выводами суда апелляционной инстанции, признавшего, что размер неосновательного обогащения в рассматриваемом случае должен определяться исходя из кадастровой стоимости использованного земельного участка. Соответственно, суд признал правильным применение судом первой инстанции при расчете неосновательного обогащения рыночной стоимости спорного земельного участка. К данному выводу суд пришел на основании того, что земельный участок, фактически используемый Обществом в спорный период, на кадастровый учет поставлен не был, а Общество, в свою очередь, представило доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка в период неосновательного пользования этим участком. При таких обстоятельствах и с учетом предмета заявленных требований суд кассационной инстанции посчитал, что судом первой инстанции правильно определен размер неосновательного обогащения как наиболее реально отражающий стоимость пользования земельным участком в спорный период.

Таким образом, мы видим два противоречивых случая.

В первом случае ввиду отсутствия данных о рыночной стоимости неправомерно использованного земельного участка сумма неосновательного обогащения рассчитана исходя из его кадастровой стоимости, хотя и было установлено, что эта сумма должна быть рассчитана на основании рыночной стоимости. А во втором случае - наоборот: ввиду отсутствия данных о кадастровой стоимости неправомерно использованного земельного участка сумма неосновательного обогащения рассчитана исходя из его рыночной стоимости как наиболее реально отражающей стоимость пользования земельным участком в спорный период.

Для понимания судебной практики необходимо разобраться в законодательстве, в том числе земельном.

Российское земельное законодательство основывается, в частности, на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Из Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) следует, что земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, в безвозмездное срочное пользование, а юридическим лицам также в постоянное (бессрочное) пользование. В статье 65 Кодекса за использование земли предусмотрены такие формы платы, как земельный налог и арендная плата. Следовательно, приобретение юридическими лицами в установленном законом порядке прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, обусловливает возникновение обязанности по уплате арендной платы.

Согласно Кодексу, для определения арендной платы за земельный участок может применяться его кадастровая стоимость. В то же время статьей 66 Кодекса установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка, то есть наличия отчетов о ее оценке, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Кроме того, когда объект недвижимости расположен на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации, к данным правоотношениям также следует применять Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (Правила, указанные в первом случае).

Пунктом 2 Правил для определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, предусмотрено, помимо прочего, применение как кадастровой, так и рыночной стоимости земельных участков.

Перечень случаев применения кадастровой стоимости при определении арендной платы является исчерпывающим и установлен п. 3 Правил, согласно которому кадастровая стоимость применяется при предоставлении в аренду без проведения торгов следующих категорий земельных участков: предоставляемого физическому или юридическому лицу, имеющему право на налоговые льготы; изъятого из оборота, если земельный участок может быть передан в аренду; загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота; предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации; предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных; предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности; предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами.

В остальных случаях, согласно Правилам, арендная плата за земельный участок, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации, рассчитывается на основании рыночной стоимости.

В рассмотренных случаях ответчики пользовались земельными участками без приобретения прав на эти участки. При этом основания применения кадастровой стоимости для расчетов сумм неосновательного обогащения в обоих случаях отсутствовали.

Согласно п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ, лицо, неправомерно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Кроме того, согласно статье 1107 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Таким образом, по смыслу приведенных норм неосновательное обогащение имеет место в случае пользования чужой недвижимостью с одновременным сохранением или увеличением имущества на стороне приобретателя и подлежит возмещению последним по цене, существовавшей в месте пользования указанным имуществом в момент окончания такого пользования, за весь срок пользования.

В данном случае цена будет равна размеру арендной платы, определенной исходя из рыночной стоимости этих земельных участков или их кадастровой стоимости, определенной как рыночная (за исключением случаев, указанных выше), установленной на дату окончания пользования, умноженной на срок неправомерного пользования землей.

Следовательно, в первом рассмотренном случае суд неправомерно применил в расчетах дифференцированную кадастровую стоимость земельного участка. Так, в условиях отсутствия отчетов об оценке рыночной стоимости суд должен был определить на необходимую дату рыночную стоимость использованного земельного участка путем назначения соответствующей экспертизы. Возможность же установления рыночной стоимости на основе кадастровой, как сделал суд, законом не предусмотрена.

Во втором случае суд правомерно определил кадастровую стоимость как рыночную, тем самым не нарушил общие правила, согласно которым при определении арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной собственности, а следовательно, и для расчета неосновательного обогащения применяется рыночная стоимость этого земельного участка.