Мудрый Юрист

Банкротство застройщика: проблемы и решения

В.В. ШАРАПОВ

В августе 2011 года вступил в силу параграф N 7 главы IX Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)", регулирующий банкротство застройщиков. Тем не менее до сих пор в юридической практике сохраняют актуальность вопросы, связанные с применением в различных юридических ситуациях положений законодательства о банкротстве в рамках правоотношений застройщиков и долевых инвесторов, финансирующих жилищное строительство на участке застройщика. В этом материале мы рассмотрим наиболее острые такие вопросы.

Банкротство застройщика обычно влечет целый комплекс неблагоприятных правовых последствий. Сроки контрактных обязательств застройщика нарушаются, многочисленные инвесторы обращаются в суд за защитой своих прав и законных интересов, могут возникать юридические конфликты между арбитражным управляющим и деловыми партнерами застройщика, а также между арбитражным управляющим и долевыми инвесторами. Юридическая и социальная значимость этого события тем выше, чем крупнее и масштабнее инвестиционно-строительная деятельность конкретного застройщика, а также чем больше в наличии у застройщика объектов, строительство которых не завершено и в которые вложены частные долевые инвестиции граждан.

В качестве превентивных мер законодатель уже установил в законе ряд правил, защищающих права долевых инвесторов в ситуации банкротства застройщика. С одной стороны, застройщик обязан ежеквартально отчитываться перед надзорным органом о своем финансовом состоянии, а в случае нарушения этой обязанности несет существенную административную ответственность <1>. Это позволяет надзорному органу государственной власти с формальной точки зрения отслеживать финансовое состояние застройщиков. С другой стороны, застройщики обязаны с 01.01.2014 дополнительно обеспечивать исполнение своих обязательств перед долевыми инвесторами путем страхования своей ответственности в их пользу или оформления в их пользу поручительства банка <2>.

<1> См.: подпункт 6 пункта 6 ст. 23 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также см. часть 3 ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ.
<2> См.: ст. 15.1 - 15.2 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Однако правила по страхованию ответственности застройщиков и оформлению поручительства банка вступили в силу относительно недавно. Жизненный цикл строительного проекта обычно составляет нескольких лет, и часть долевых инвесторов, которые вкладывали инвестиции в жилищное строительство до 01.01.2014 на прежних юридических условиях (без страхования ответственности или поручительства банка), еще довольно велика.

В условиях текущего экономического кризиса в России нельзя исключать риски банкротства некоторых наименее финансово-устойчивых застройщиков, которые начали привлечение долевых инвестиций в период до 01.01.2014. В этой ситуации долевые инвесторы таких застройщиков не будут защищены страховым полисом или поручительством банка. Соответственно, перспектива участия в процедуре банкротства застройщика для них вполне реальна.

В рамках банкротства законодатель предложил долевым инвесторам следующую альтернативу: либо предъявлять застройщику так называемые денежные требования (возмещение убытков, оплата неустойки и т.д.), либо предъявлять к застройщику требование о передаче квартир в новостройке в натуре <3>. Одновременное предъявление этих требований исключается, по закону при банкротстве застройщика долевому инвестору придется выбрать один из двух вариантов требований.

<3> См.: ст. 201.4 - 201.6 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

В первом случае долевые инвесторы вправе отказаться от своих претензий на квартиру в недостроенном здании в обмен на право получения с застройщика денежных средств по результатам процедуры банкротства. При этом законодатель установил, что денежные требования долевых инвесторов удовлетворяются в ходе процедуры банкротства после удовлетворения требований о возмещении вреда. То есть долевые инвесторы как кредиторы застройщика теперь находятся в преимущественном положении по сравнению с другими кредиторами застройщика третьей и последующих очередей <4>.

<4> См.: пункт 1 ст. 201.9 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

Во втором случае долевые инвесторы принимают решение об отказе от денежных требований к застройщику и в этой ситуации предъявляют к застройщику требование о передаче в собственность квартиры <5>. При этом они в рамках процедуры банкротства принимают также коллективное решение об образовании жилищного кооператива, который по замыслу законодателя и должен за счет дополнительных взносов долевых инвесторов завершать строительство жилого здания, которое было начато обанкротившимся застройщиком <6>. Эти юридические правила применяются для случаев, когда строительство жилого здания не завершено, то есть когда с точки зрения гражданского права такое недостроенное здание квалифицируется как объект незавершенного строительства <7>.

<5> См.: ст. 201.6 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".
<6> См.: ст. 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".
<7> См.: пункт 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ.

С какого момента объект незавершенного строительства признается недвижимой вещью как таковой? С точки зрения действующего законодательства РФ ответ очевиден - с момента его государственного кадастрового учета <8>.

<8> См.: пункт 5 ст. 1, а также пункт 1 ст. 16 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости".

Совсем недавно Верховный Суд России опубликовал разъяснение по этому вопросу, отметив, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимой вещью по крайней мере необходимо удостоверится, что завершены работы по сооружению фундамента будущего здания или аналогичные им работы. При этом Верховный Суд России подчеркнул, что замощение земельного участка является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью, то есть к объекту незавершенного строительства не относится <9>.

<9> См.: пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23 июня 2015 г.

Таким образом, для целей квалификации недостроенного здания как объекта незавершенного строительства в качестве недвижимой вещи необходимо два условия:

  1. завершение работ как минимум по возведению фундамента объекта капитального строительства (с учетом последнего разъяснения Верховного Суда России);
  2. государственный кадастровый учет недостроенного здания в качестве объекта незавершенного строительства (с учетом прямого указания закона).

Обратим внимание, что гражданским законодательством РФ определение понятия "объект незавершенного строительства" не предусмотрено. На мой взгляд, под таким объектом может пониматься как недостроенное здание в целом, так и квартира в недостроенном здании, которая физически возведена, но не используется по назначению в связи с задержкой по какой-либо причине ввода в эксплуатацию здания в целом.

Верховный Суд России занял двусмысленную позицию по вопросу возможности государственного кадастрового учета помещения в недостроенном здании в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства. Сначала нам разъяснили, что долевой инвестор вправе признавать право собственности на квартиру в недостроенном здании, когда государственный кадастровый учет такого помещения выполнен, то есть индивидуальные характеристики помещения определены <10>.

<10> См.: пункт 16 Обзора практики разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013.

Затем несколько позднее Верховный Суд России высказался фактически против государственного кадастрового учета помещений в недостроенных зданиях до их ввода в эксплуатацию <11>. Поэтому пока сложно определить, в какую сторону в дальнейшем пойдет вектор правоприменительной практики по этому вопросу.

<11> См.: Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 306-ЭС14-2019.

Вместе с тем очевидно, что если Верховный Суд России допускает признание права собственности долевого инвестора на квартиру в недостроенном здании, то возникновению такого права должна предшествовать процедура государственного кадастрового учета помещения в недостроенном здании. По закону именно государственный кадастровый учет в юридическом смысле подтверждает существование недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи <12>. При отсутствии юридически зафиксированных индивидуальных характеристик недвижимости в государственном кадастре с точки зрения закона недопустимо признание права собственности на недвижимость, поскольку таковая не может считаться в юридическом смысле существующей.

<12> См.: пункт 3 ст. 1 Федерального закона N 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости".

Осуществление государственного кадастрового учета квартиры в недостроенном здании могло бы позволить признавать право долевого инвестора не на долю в праве общей долевой собственности на недостроенное здание, а на конкретный объект недвижимости - квартиру в недостроенном здании. Более подробно об этом юридическом сценарии развития законодательной и правоприменительной практики я уже писал в одном из своих материалов <13>.

<13> См. статью В.В. Шарапова от 06.03.2015 "О признании права инвестора на квартиру в недостроенном здании", опубликованную в правовой системе "КонсультантПлюс", в правовой системе "Гарант", в правовой системе "Кодекс".

Отметим также, что в случае когда на часть квартир в объекте незавершенного строительства суд общей юрисдикции признает право собственности долевых инвесторов, то при отсутствии юридической возможности поставить на государственный кадастровый учет другие квартиры (на которые еще право долевых инвесторов не признано в судебном порядке) арбитражный управляющий фактически лишается возможности включить в конкурсную массу застройщика при его банкротстве это имущество. Очевидно, что недостроенное здание как объект незавершенного строительства при наличии факта признания права собственности хотя бы одного долевого инвестора на квартиру в нем - в конкурсную массу передано быть не может. Это приведет к нарушению права такого долевого инвестора. Если же этого не сделать, неясно как индивидуализировать построенное недвижимое имущество для целей его включения в конкурсную массу при банкротстве застройщика в ситуации, когда часть объекта незавершенного строительства фактически признана по решению суда собственностью долевых инвесторов, а не застройщика.

На мой взгляд, чтобы разрешать подобные коллизии необходимо с одной стороны внести изменения и дополнения в действующее законодательство о государственном кадастровом учете недвижимости. С другой стороны, при толковании закона в правоприменительной практике более гибко и последовательно подойти к вопросу о государственном кадастровом учете помещений в недостроенных зданиях, признавая легальными в определенных случаях подобные действия.

Второй вопрос, на котором я хотел бы более подробно остановиться, заключается в том, что до конца не ясно все-таки, к чьей именно собственности относится объект незавершенного строительства. От ответа на этот вопрос зависит, в частности, ответ на другой вопрос о том, подлежит ли включению объект незавершенного строительства в конкурсную массу застройщика при его банкротстве или нет. Напомним, что в конкурсную массу застройщика может быть включено только то недвижимое имущество, которым застройщик обладает на праве собственности <14>.

<14> См.: пункт 1 ст. 131 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

На вопрос о праве собственности на объект незавершенного строительства, построенный за счет долевых инвестиций граждан, также существуют различные точки зрения среди юристов. С одной стороны, казалось бы, спорить не о чем. Объект незавершенного строительства совершенно однозначно, на первый взгляд, относится к частной собственности застройщика. В пользу такого подхода есть несколько аргументов. Первый из них: принцип superficies solo cedit, известный нам из римского права, который упрощенно можно перевести: "Все, что на поверхности земли, следует юридической судьбе земли". Применение этого принципа означает, что все построенное на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, должно принадлежать на праве собственности застройщику.

Как известно, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации <15>. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом <16>.

<15> См.: ст. 219 Гражданского кодекса РФ.
<16> См.: пункт 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ.

При этом в законе есть прямое указание на обязанность застройщика зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства <17>. Кроме того, регистрационным законодательством РФ также предусмотрена процедура государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства. В частности, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и на основании разрешения на строительство <18>. Разумеется, правоустанавливающими документами на застраиваемый земельный участок может обладать только застройщик <19>, равно как и получать разрешение на строительство вправе только застройщик <20>. Долевой инвестор таких документов не имеет и, соответственно, осуществить процедуру государственной регистрации своего права собственности на объект незавершенного строительства в текущих юридических условиях не может.

<17> См.: пункты 2 и 5 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
<18> См.: пункт 2 ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
<19> См.: пункт 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.
<20> См.: часть 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Казалось бы, при наличии таких аргументов какие могут быть сомнения в том, что объект незавершенного строительства относится к собственности застройщика? Однако, с другой стороны, мы имеем многолетнюю практику судов общей юрисдикции, поддержанную Верховным Судом России, согласно которой на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры допускается признавать право собственности за долевым инвестором <21>. Теперь давайте остановимся. Как такое может быть, чтобы суд признавал право собственности на имущество за долевым инвестором вопреки законодательству РФ, которым подтверждается, что такое право имеет застройщик? Чем именно суды общей юрисдикции обосновывают свои решения о признании права собственности граждан на помещения в недостроенных объектах? Какое это значение может иметь применительно к ситуации банкротства застройщика?

<21> См.: пункты 16 - 17 Обзора практики разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013.

Напомню, что ранее до 01.09.2013 сохраняла силу норма Гражданского кодекса РФ, согласно которой права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом <22>. При этом ключевой в этой норме была оговорка "если иное не установлено законом". То есть законодатель допускал возникновение права собственности на недвижимость при отсутствии акта государственной регистрации в случаях, прямо установленных законом. Например, при наследовании недвижимости <23> или при оплате последнего паевого взноса в жилищный кооператив <24>. В этих случаях государственная регистрация прав на недвижимость носила правоподтверждающий, а не так называемый правообразующий характер.

<22> См.: пункт 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013.
<23> См.: пункт 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ.
<24> См.: пункт 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ.

Применительно к инвестиционным правоотношениям между застройщиком и долевым инвестором суды общей юрисдикции применяли специальную норму так называемого инвестиционного права, согласно которой: "Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг" <25>. По этой причине, если между застройщиком и долевым инвестором не было подписано передаточного акта на квартиру, а здание не было введено в эксплуатацию, суды общей юрисдикции признавали право общей долевой собственности инвесторов на здание в доле, эквивалентной объекту инвестирования.

<25> См.: пункт 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 N 1488-1.

Однако после отмены с 01.09.2013 пункта 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ содержащаяся в нем до этого ключевая оговорка "если иное не предусмотрено законом" утратила свою юридическую силу. Показалось, что возник юридический вакуум для случаев возникновения права собственности на основании прямого указания закона. Тем не менее практика судов по этому вопросу существенно не изменилась, и далее мы узнаем, по какой именно, на мой взгляд, юридической причине.

Дело в том, что в пользу возникновения права собственности долевых инвесторов на объекты их капитальных вложений свидетельствует еще одна диспозитивная норма права, согласно которой "если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке" <26>.

<26> См.: пункт 2 ст. 263 Гражданского кодекса РФ.

Как видим, законодатель установил общее правило по умолчанию в соответствии с принципом superficies solo cedit о преимущественном праве собственника на построенную недвижимость на его участке. Однако вместе с этим законом предусмотрена возможность для исключений из этого правила, предусмотренных в рамках обязательственных правоотношений сторон по договору. Это исключение возникает, если иное предусмотрено законом, а также договором. Как уже отмечалось выше, законом (пусть и довольно ветхим) предусмотрено право общей долевой собственности инвесторов на объект незавершенного строительства, построенный на участке собственника.

Кроме того, если собственник участка выполняет функцию застройщика, то заключая с долевыми инвесторами договоры участия в долевом строительстве он по условиям таких сделок фактически отказывается от своего права собственности на будущую недвижимость на своем участке в пользу инвестора, то есть отказывается от использования принципа superficies solo cedit. Соответственно, мы приходим к выводу, что фактически принцип superficies solo cedit не применяется в тех случаях, когда в строительство недвижимости на участке собственника застройщик привлекает инвестиции долевых инвесторов в обмен на передачу в их пользу права собственности на построенный объект капитальных вложений.

Однако если законодатель относит объект незавершенного строительства к общей долевой собственности инвесторов, то зачем законом предусмотрено право и даже обязанность застройщика на государственную регистрацию права частной собственности на такой объект? На этот вопрос у меня пока нет мотивированного ответа. Мы имеем дело с коллизией правовых норм, которую еще предстоит разрешить. Можно предположить, что законодатель наделяет застройщика правом регистрации на объект незавершенного строительства в силу закона исключительно для целей гарантированного возникновения залога такого объекта в пользу долевых инвесторов <27>. То есть эта мера необходима и целесообразна исключительно для гарантирования прав долевых инвесторов, а не для защиты интересов застройщика, привлекшего долевые инвестиции в строительство многоквартирного дома. Но зачем это делать и регистрировать ипотеку на объект незавершенного строительства в пользу долевых инвесторов, если согласно закону и договору с долевым инвестором застройщик фактически отказывается от своих прав на объект капитальных вложений в пользу долевого инвестора?

<27> См.: пункт 5 ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В отличие от долевых инвесторов в законодательстве нет прямого указания на то, что застройщик обладает собственностью на объект незавершенного строительства в силу прямого указания закона вне зависимости от капитальных вложений в строительство со стороны третьих лиц. Для этой цели ему нужно предпринять специальные волевые действия для государственной регистрации этого права до того, как долевой инвестор получит в суде решение о признании права долевого инвестора на квартиру в недостроенном здании. Может показаться, что тот, кто первый успеет зарегистрировать свои права собственности на объект незавершенного строительства (застройщик или долевые инвесторы), тот и прав. Однако подобный подход трудно назвать системным и приемлемым. На мой взгляд, следует чем скорее, тем лучше попытаться выработать вариант концептуального решения подобных споров, который должен быть достаточно обоснованным, разумным и логичным, а главное, жизнеспособным при его реализации в юридической практике.

Законодателю еще предстоит решить этот конфликт либо в пользу застройщика, либо в пользу долевых инвесторов. Пока же мы имеем разнонаправленные юридические нормы, регулирующие этот вопрос, и тенденцию к беспрепятственному размыванию конкурсной массы застройщиков путем признания права собственности на квартиры за долевыми инвесторами в судебном порядке.

Теперь с учетом изложенного что мы видим в законодательстве о банкротстве застройщиков в части прав застройщика на объект незавершенного строительства? В случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение на собрании участников строительства вопрос о передаче объекта незавершенного строительства жилищному кооперативу, создаваемому долевыми инвесторами для целей завершения строительства здания <28>. Если решение отрицательное, то объект незавершенного строительства поступает в конкурсную массу для последующей реализации на торгах и погашения за счет вырученных средств долгов застройщика перед кредиторами. Но если объект незавершенного строительства принадлежит на праве общей долевой собственности инвесторам, следовательно, этот объект в принципе не может включаться в конкурсную массу! Однако этой логике противоречит одна из норм законодательства о банкротстве застройщиков, согласно которой буквально установлено, что правила законодательства о банкротстве застройщика "применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства" <29>. Выходит, что даже при отсутствии права собственности застройщика на объект незавершенного строительства это имущество должно быть включено в конкурсную массу. Однако это невозможно выполнить, если фактически суд признал часть объекта незавершенного строительства собственностью долевых инвесторов. Более того, если это произошло после включения объекта незавершенного строительства в конкурсную массу застройщика, соответствующая часть объекта незавершенного строительства, на которую возникла собственность долевого инвестора, должна быть исключена из конкурсной массы, в которую не может входить чужое имущество.

<28> См.: пункт 1 ст. 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".
<29> См.: пункт 2 ст. 201.1 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

Давайте более подробно рассмотрим случай, когда часть инвесторов признала свои права на квартиры в объекте незавершенного строительства, а часть нет. Как раз совсем недавно Верховный Суд России рассматривал подобный спор <30>.

<30> Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013.

Ситуация в этом судебном деле сводилась к тому, что часть инвесторов до начала процедуры банкротства застройщика успела признать в судебном порядке в судах общей юрисдикции право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. При этом строительная готовность здания в целом оценивалась на уровне 90%. Однако истец по этому делу не успел защитить свои права в суде общей юрисдикции аналогичным путем и в связи с возбуждением процедуры банкротства застройщика подал в арбитражный суд иск о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры <31>.

<31> Примечание: при банкротстве подсудность переходит из суда общей юрисдикции в арбитражный суд - см. часть 4 ст. 4 и часть 1 ст. 33 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а также пункт 1 Обзора практики разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013.

Несмотря на то что первая и вторая инстанции удовлетворили исковые требования гражданина, арбитражный суд округа отменил все решения. Мотивировка заключалась в том, что согласно нормам законодательства о банкротстве истец вправе признать право собственности на квартиру только при условии 100% строительной готовности объекта <32>. Поэтому, по мнению судей, у инвестора оставалось лишь право требовать возмещения убытков от застройщика в соответствии с концептуальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ <33> и конкурировать за деньги застройщика с другими кредиторами в рамках процедуры банкротства застройщика.

<32> См.: пункт 8 ст. 201.11 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".
<33> См.: пункт 5 Постановления Высшего Арбитражного Суда РФ N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Вместе с тем Верховный Суд России разрешил дело в пользу гражданина, фактически признав за инвестором право на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры даже при отсутствии факта ввода здания в эксплуатацию.

Мотивировка Верховного Суда России сводилась к тому, что, несмотря на наличие строительной готовности здания только в размере 90%, фактически инвестор поставлен в неравные правовые условия с другими инвесторами, которые, находясь в аналогичной ситуации, успели признать свои права в судебном порядке на актив до начала процедуры банкротства. Возбуждение или отсутствие процедуры банкротства застройщика не может нарушать принцип равноправия для инвесторов, установленный законом вне зависимости от подведомственности рассмотрения спора.

Соответственно, отказ в этом праве инвестору арбитражным судом округа, по мнению высоких судей, нарушил принцип равенства прав граждан при осуществлении своих прав, гарантированный Конституцией РФ <34>. Кроме того, этот отказ противоречит принципу равенства прав инвесторов, осуществляющих инвестиции в форме капитальных вложений <35>.

<34> См.: пункт 2 ст. 19 Конституции РФ.
<35> См.: пункт 1 ст. 6 Федерального закона N 39-ФЗ от 25.02.1999 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Таким образом, если инвесторы даже независимо от начала процедуры банкротства вправе признавать свои права собственности на отдельные помещения в недостроенном здании, что именно подлежит включению в этом случае в конкурсную массу при банкротстве застройщика?

На мой взгляд, ответ на этот вопрос очевиден с учетом изложенного выше. Во-первых, если законом будет разрешено осуществлять государственный кадастровый учет в отношении квартир в объекте незавершенного строительства, то те квартиры, которые фактически отчуждены застройщиком долевым инвестором в конкурсную массу, включены быть не могут. Те квартиры, которые поставлены на государственный кадастровый учет в качестве объектов незавершенного строительства и при строительстве которых не использовалось финансирование долевых инвесторов, могут считаться собственностью застройщика и включаться в конкурсную массу при его банкротстве без каких-либо препятствий.

Таким образом, в этой части необходимы поправки в законодательство о банкротстве застройщика, так как пока законодатель по-прежнему применительно к банкротству застройщика рассматривает объект незавершенного строительства исключительно как недостроенный многоквартирный дом в целом, что создает коллизию правовых норм и конфликт прав <36>.

<36> См.: пункт 1 ст. 201.1 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

Если жилое здание, которое построено за счет долевых инвестиций граждан, введено в эксплуатацию, то оно, как известно, имеет уже другой юридический статус. Применительно к нему законодатель прямо указал в законе, что долевые инвесторы вправе в судебном порядке признать право собственности на причитающиеся им от застройщика квартиры в таком здании (оно уже не является объектом незавершенного строительства). Такое право реализуется при условии оформления между застройщиком и долевым инвестором до даты начала процедуры банкротства передаточных документов на квартиру <37>. Здесь до конца не ясно, что делать долевым инвесторам, с которыми застройщик не подписал передаточный акт, как именно защищать свои права? Чьи квартиры в этом случае? Они принадлежат застройщику, или они принадлежат инвестору? Следует ли их включать в конкурсную массу застройщика?

<37> См.: пункт 8 ст. 201.11 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

В том случае, если застройщик уклоняется от передачи квартиры, долевой инвестор, как мы знаем, вправе предъявить к застройщику иск об обязании передать квартиру, то есть требовать исполнить обязанность в натуре <38>. После исполнения такого обязательства возникнут условия, необходимые по закону о банкротстве для признания в судебном порядке права собственности застройщика на квартиру в том случае, если в отношении застройщика возбуждена процедура банкротства.

<38> См.: ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2014 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Однако, как видим, при этом от долевых инвесторов потребуется участие в двух судебных процессах по в сущности смежным юридическим вопросам вместо одного. В условиях грядущего роста дел о банкротстве граждан невысокое в некоторых случаях качество законодательного регулирования, "генерирующее" все новые и новые дополнительные судебные споры, может оказаться весьма чувствительным для судебной системы. В свою очередь для обслуживания некачественного законодательного регулирования правоотношений потребуется существенное увеличение судебных кадров и судебной инфраструктуры. Если в одном месте убавлять, то в другом месте придется прибавлять, равно как и наоборот.

Правда, встречается и третий вариант юридического решения по способу защиты прав в такой ситуации, когда может быть предъявлен иск о государственной регистрации перехода права собственности. "Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54, пришел к выводу о том, что договор участия в долевом строительстве "является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 марта 2012 года N 15961/11 по делу N А56-70717/2010 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 8). Таким образом, когда по указанному договору многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, а застройщик не исполняет "обязанность по передаче правового титула на недвижимость", инвестор вправе предъявить иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 ГК РФ. При предъявлении в таком случае иска о признании за инвестором права собственности суд не должен отказывать в этом иске только по мотиву выбора таким лицом ненадлежащего способа защиты своего права. Причем учитывая положения статьи 201.11 Закона о банкротстве, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришел к выводу о том, что "предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной" <39>. Однако, обратим внимание, что этот подход к толкованию был сгенерирован Высшим Арбитражным Судом РФ, и далеко не факт, что Верховный Суд России возьмет его "на вооружение" без каких-либо корректив.

<39> См. статью Чукреева А.А. "Погашение требований участников строительства: критический анализ основных положений законодательства о банкротстве застройщиков", журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации". 2014. N 12; 2015. N 1.

На мой взгляд, в данном конкретном случае необходимо внести в норму поправки в той ее части, что долевой инвестор в случае отказа или уклонения застройщика от передачи квартиры в объекте незавершенного строительства вправе одновременно с иском о признании права собственности подать иск об обязании застройщика передать инвестору квартиру в натуре.

В этой ситуации мы получим вместо двух независимых и последовательных судебных процессов один процесс с двумя смежными по юридическому смыслу исковыми требованиями. Такой подход будет соответствовать, на мой взгляд, принципу так называемой процессуальной эффективности.

В заключение обратим наше внимание на ситуацию, когда допустим, жилое здание возведено на 95%. Далее застройщик признается банкротом, долевые инвесторы принимают решение об образовании жилищного кооператива <40> и за счет средств пайщиков этого кооператива фактически завершают строительство здания и обеспечивают его ввод в эксплуатацию.

<40> См.: ст. 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

В юридической литературе встречается точка зрения, что такой способ погашения требований долевых инвесторов, как "передача объекта незавершенного строительства для завершения строительства долевым инвесторам является мертвым" <41>. Действительно, завершение строительства силами непрофессионального застройщика - дело крайне сложное и труднореализуемое на практике. Но если не вдаваться в строительные, финансовые, производственные и иные риски, а сконцентрироваться на юридической процедуре, то мы увидим, что и в этом случае возникает немало вопросов, которые требуют эффективного законодательного решения.

<41> См.: Комментарий к статье Е. Кирилловой "Банкротство застройщика" Ж. Дерюгина, журнал "Жилищное право". 2012. N 8.

Например, в том случае, если на часть объекта незавершенного строительства будут зарегистрированы права собственности долевых инвесторов, в этой ситуации процедура передачи жилищному кооперативу объекта незавершенного строительства не может быть реализована, так как недостроенное здание как объект незавершенного строительства не будет полностью принадлежать застройщику <42>.

<42> См.: подпункт 5 пункта 3 ст. 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".

Кроме этого, допустим, земельный участок, на котором размещен объект незавершенного строительства, принадлежит на праве аренды застройщику. В случае передачи объекта незавершенного строительства в собственность жилищного кооператива для завершения процесса строительства этому кооперативу как новому застройщику потребуется приобрести у застройщика право аренды на участок и оформить новое разрешение на строительство.

Вроде все в порядке, на этот случай есть специальная оговорка в законе, а именно: "Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется" <43>. Однако обратим внимание, что речь идет в этой норме об "участниках строительства", а не о жилищном кооперативе, образованном участниками строительства. Как мы знаем, это два совершенно разных субъекта права. Напомним, что под участником строительства подразумеваются "физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование" <44>. Таким образом, здесь, очевидно, имеет место элементарный технический дефект (вместо участника строительства должен был быть указан жилищный кооператив, образованный такими участниками). Однако сама императивная установка о том, что согласие арендодателя на перевод долга в данном случае не требуется, вступает в коллизию с общими нормами гражданского права, регулирующими перевод долга, согласно которым "перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным" <45>.

<43> См.: пункт 10 ст. 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".
<44> См.: пункт 1 ст. 201.1 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)".
<45> См.: пункт 2 ст. 391 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, мы видим, что полностью легитимного механизма передачи без согласия арендодателя права аренды на земельный участок от застройщика, который находится в стадии банкротства, в пользу жилищного кооператива, образованного долевыми инвесторами в рамках процедуры банкротства, мы пока не имеем. На это необходимо положительное волеизъявление арендодателя.

Более того, как мы понимаем, в случае если застройщик обладает не правом аренды, а правом безвозмездного пользования на застраиваемый земельный участок, допустим, жильем так называемого экономкласса, то этот случай в принципе законодательством о банкротстве не урегулирован. Теоретически мы могли бы применить в этой ситуации правила об аренде по аналогии закона <46>. Однако напомню, что если ссудополучатель без согласия ссудодателя передаст право безвозмездного пользования другому лицу, то это является основанием для досрочного расторжения договора безвозмездного пользования <47>. Тем более что в принципе законодатель наделяет ссудодателя правом в любое время отказаться от договора в одностороннем порядке, что в известной мере подрывает стабильность ситуации и ставит долевых инвесторов в зависимость от волеизъявления ссудодателя <48>. Впрочем, эти риски можно оценить как невысокие, так как на стороне ссудодателя в таких случаях обычно выступает Фонд содействия развитию жилищного строительства, контролируемый государством.

<46> См.: ст. 6 Гражданского кодекса РФ.
<47> Пункт 1 ст. 698 Гражданского кодекса РФ.
<48> См.: ст. 699 Гражданского кодекса РФ.

Тем не менее мы видим, что юридическое регулирование процесса передачи прав на объект незавершенного строительства, а равно как прав на земельный участок от застройщика в пользу жилищного кооператива, образованного долевыми инвесторами в рамках процедуры банкротства застройщика, пока оставляет желать лучшего.

Возможно, уже накопилась определенная практика применения механизма завершения строительства недостроенных зданий за счет создания в рамках процедуры банкротства застройщиков жилищного кооператива, которая позволит ответить на вопрос о том, следует ли сохранять этот инструмент для завершения строительства или потребуется в будущем выработать новый более простой и эффективный механизм решения этой проблемы в законодательстве о банкротстве. Эту практику нам еще предстоит изучить.

Вернемся к ситуации, когда часть квартир в недостроенном здании принадлежат застройщику, а часть долевым инвесторам, что подтверждено судебными решениями о признании права собственности. В этом положении очевидно, что довольно сложная и громоздкая процедура погашения требований к застройщику путем передачи объекта незавершенного строительства в пользу жилищного кооператива, образованного долевыми инвесторами, реализована быть не может. Однако такие случаи вполне реальны.

Поскольку передача объекта в натуре для завершения строительства долевым инвесторам по действующим правилам исключена, согласно логике они получают право на денежные требования к застройщику. Вместе с тем, если часть объекта незавершенного строительства принадлежит долевым инвесторам, что, допустим, подтверждено решениями судов общей юрисдикции, а часть принадлежит застройщику (так как права на это имущество по договорам участия в долевом строительстве, допустим, не отчуждались), то до конца не ясно, что арбитражный управляющий заявит в качестве предмета торгов при реализации конкурсной массы применительно к такому недостроенному зданию.

С учетом изложенного выше мы можем лишь предположить, что поскольку часть квартир в объекте незавершенного строительства уже имеет своих собственников, подтвержденных судебными решениями о признании их прав, то предметом торгов в данном случае могут быть те помещения в недостроенном здании, права на которые судом не признаны за кем-либо, кроме застройщика, при условии что остальные инвесторы приняли решение о предъявлении к застройщику денежных требований, а не требований о передаче квартир.

Будем надеяться, что законодатель обратит внимание на вышеперечисленные вопросы и предложит участникам инвестиционно-строительного рынка простое и эффективное юридическое регулирование с учетом сохранения баланса интересов как долевых инвесторов, так и иных кредиторов застройщика, участвующих в процедуре банкротства застройщика.