Мудрый Юрист

Товарищество собственников недвижимости: проблемы правового статуса

Свит Юлия Павловна, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры предпринимательского и корпоративного права Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА).

Статья посвящена рассмотрению новой организационно-правовой формы некоммерческих организаций, появившейся после вступления в силу изменений, внесенных в ГК РФ в мае 2014 г., - товарищество собственников недвижимости. Цель создания указанных товариществ - осуществление управления объектами, находящимися в силу прямого указания закона в общей собственности или в общем пользовании собственников недвижимого имущества. К данным товариществам в настоящее время отнесены признававшиеся ранее самостоятельными организационно-правовыми формами товарищества собственников жилья дачные, садоводческие, огороднические товарищества.

Ключевые слова: товарищество собственников недвижимости, некоммерческое товарищество, товарищество собственников жилья, садоводческие, огороднические, дачные некоммерческие товарищества, потребительский кооператив, некоммерческая корпорация.

Association of Property Owners: the Legal Status

Yu.P. Svit

Svit Yulia Pavlovna, Candidate of Laws, Associate Professor, Associate Professor of the Entrepreneurial and Corporate Law Department of Kutafin Moscow State Law University (MSAL).

This article is devoted to consideration of a new legal form of nonprofit organizations that emerged after the entry into force of the amendments to the Civil Code of the Russian Federation in may 2014 - the Association of property owners. The purpose of creating these partnerships - implementation of management objects by direct reference to the law in common ownership or common use of real property owners. These partnerships currently assigned previously recognised independent legal forms of associations of proprietors of habitation, summer, gardening, gardening company.

Key words: association of property owners, non-profit association, homeowners association, horticultural, gardening, cottage non-profit associations, consumer cooperatives, non-profit corporation.

ФЗ от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" <1> существенно изменены положения о юридических лицах, в том числе положения о видах некоммерческих организаций. В результате внесения указанных изменений в ГК РФ появилась новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций - товарищество собственников недвижимости (далее - ТСН).

<1> СЗ РФ. 2014. N 19. Ст. 2304.

К ТСН были отнесены такие ранее признававшиеся самостоятельными организационно-правовыми формами виды некоммерческих организаций, как товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) и садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества (далее - садоводческие товарищества).

Статус ТСЖ установлен разделом IV ЖК РФ, а садоводческих товариществ - ФЗ от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <2>.

<2> СЗ. 1998. N 16. Ст. 1801.

До внесения изменений в ГК РФ в теории приводились различные точки зрения о правовой природе ТСЖ и садоводческих товариществ.

Так, высказывалось мнение, что ТСЖ и садоводческое товарищество не являются товариществами в строгом юридическом смысле, так как они не обладают признаками, общими для всех товариществ, и указывалось на необходимость их переименования в "объединение собственников жилья", "садоводческое партнерство" и т.п. К признакам товариществ при этом, в частности, относились: 1) наличие договора в основании возникновения товарищества; 2) полная имущественная ответственность товарищей по общим долгам; 3) ответственность товарищей друг перед другом; 4) неизменность состава товарищей; 5) управление делами товарищества по общему согласию товарищей. Эти признаки, действительно, невозможно обнаружить у рассматриваемых некоммерческих товариществ <3>.

<3> См.: Овод И.В. Товарищества по гражданскому праву: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2006.

Другие специалисты доказывали, что ТСЖ и садоводческие товарищества являются самостоятельными организационно-правовыми формами юридического лица <4>.

<4> В отношении ТСЖ данную позицию обосновывал В.В. Полетаев. См.: Полетаев В.В. Гражданско-правовое регулирование деятельности ТСЖ в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006.

Такое разнообразие подходов наблюдалось не только в отношении некоммерческих товариществ, но и в отношении иных видов некоммерческих организаций, не поименованных в ГК РФ и ФЗ от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" <5> (далее - Закон о некоммерческих организациях): государственных академий наук, адвокатских палат и др.

<5> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145.

В связи с этим в теории высказывалось предложение свести все организационно-правовые формы некоммерческих корпораций к двум видам - объединение лиц и потребительский кооператив <6>.

<6> Данная позиция обосновывалась в диссертационном исследовании А.В. Меняева. См.: Меняев А.В. Правовое положение и система некоммерческих организаций в российском гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2010.

В Концепции развития гражданского законодательства отмечалось, что дачные "некоммерческие товарищества", общества взаимного кредитования и взаимного страхования, общины коренных малочисленных народов не имеют принципиальных формообразующих отличий от потребительских кооперативов <7>. Кстати, в Законе СССР от 26 мая 1988 г. "О кооперации" садоводческие и садово-огородные товарищества рассматривались как составная часть системы кооперации (п. 1 ст. 52) <8>.

<7> См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС РФ 2009. N 11.
<8> Ведомости ВС СССР. 1988. N 22. Ст. 355.

Выдвигалось предложение выделить в качестве самостоятельной организационно-правовой формы юридических лиц некоммерческое товарищество, разновидностью которого, наряду с садоводческими товариществами, будет ТСЖ.

Таким образом, необходимость устранения противоречивости и фрагментарности законодательства о некоммерческих организациях была очевидна, что и вызвало появление закрытого перечня организационно-правовых форм некоммерческих организаций, а также появление новой организационно-правовой формы - ТСН.

Унификацию положений о некоммерческих организациях, имеющих сходные цели создания и условия функционирования, можно признать шагом вперед по сравнению с существовавшим до этого правовым регулированием, допускавшим возможность постоянного расширения перечня некоммерческих организаций.

Создание отдельных организационно-правовых форм на основании специальных законов, руководствуясь лишь особенностями сферы общественных отношений, показало свою несостоятельность, причем не только в силу существенного количества видов некоммерческих организаций, но и потому, что таким образом весьма сложно охватить все ситуации, когда требуется создание подобных организаций. Применительно к управлению общим недвижимым имуществом такой пробел возник в отношении общего имущества в нежилых зданиях, помещения в которых принадлежат различным собственникам, хотя условия эксплуатации такого общего имущества аналогичны использованию общего имущества многоквартирного дома <9>.

<9> Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" // Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.

Однако представляется, что положения ГК РФ о товариществе собственников недвижимости не отличаются определенностью и дают весьма "размытое" представление о данной организационно-правовой форме.

В законодательстве понятие "организационно-правовая форма" не раскрывается. В теории под организационно-правовой формой понимают "вид юридического лица, который отличается от другого вида способом создания, объемом правоспособности, порядком управления, характером и содержанием прав и обязанностей учредителей (участников) в отношении друг друга и юридического лица" <10>.

<10> Козлова Н.В. Понятие и сущность юридического лица. Очерк истории и теории: Учебное пособие. М., 2003. С. 259.

Исходя из п. 1 ст. 123.12 ГК РФ можно сделать вывод, что основным квалифицирующим признаком ТСН является цель его создания - осуществление собственниками объектов недвижимости совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании.

При этом не исключается наличие и иных дополнительных целей, если это предусмотрено специальным законом.

Гражданский кодекс весьма лаконичен в регулировании вопросов формирования имущества, управления ТСН и др. Они должны решаться в специальных законах, предусматривающих создание ТСН в определенной сфере. Таким образом, создать ТСН только на основании положений ГК РФ не представляется возможным. Такая позиция законодателя фактически сводит на нет ценность выделения ТСН в качестве самостоятельной организационно-правовой формы и включения положений о ТСН в ГК РФ. Кроме того, она непоследовательна: формулировка ст. 123.12 ГК РФ дает основание полагать, что ТСН могут создаваться во всех случаях, когда в силу указания закона возникает общая собственность или появляется имущество, находящееся в общем пользовании собственников объектов недвижимости.

Следует согласиться с мнением Т.В. Сойфер, которая, анализируя изменения положений о некоммерческих организациях на стадии проекта, отметила, что "ситуация от ныне существующей будет отличаться лишь появлением не новых форм, а новых видов некоммерческих организаций, имеющих специфику в гражданско-правовом статусе" <11>.

<11> Сойфер Т.В. Актуальные направления развития гражданского законодательства о некоммерческих организациях // Российская юстиция. 2014. N 3. С. 8.

Отсутствие норм, достаточных для определения особенностей ТСН, кроме цели создания - управление общим имуществом - дает основания усомниться в необходимости данной организационно-правовой формы и невозможности отнесения таких объединений к потребительским кооперативам или ассоциациям (союзам).

Проблема управления общим имуществом собственников земельных участков, жилых помещений и в других государствах решается посредством создания различного рода объединений собственников - товариществ, ассоциации и т.п. <12>. Однако для этого, как правило, не предусматривается создание самостоятельной организационно-правовой формы.

<12> См., например: Бондаренко Н.Л. Традиционные и новые формы экспроприации собственности в Республике Беларусь // Предпринимательское право. 2014. N 1. С. 63 - 69; Латурнери Мари-Эме. О юридических лицах // Вестник ВАС РФ. 2014. N 5. С. 30 - 46.

В качестве основного отличия ТСН от потребительских кооперативов обычно выделяют отсутствие в некоммерческих товариществах паевых отношений. Таковыми считаются отношения, связанные с внесением паевого взноса и дальнейшей реализацией права члена кооператива на пай <13>.

<13> См., например: Суханов Е.А. Сравнительное корпоративное право. М., 2014.

Так, Е.А. Суханов пишет о том, что в некоммерческих корпорациях, не являющихся потребительскими кооперативами, также складываются корпоративные (членские) правоотношения на базе известного объединения их участниками определенного имущества (как минимум вступительных и членских взносов) для достижения общей цели. Однако они не обязательно ведут к формированию паевых отношений, т.е. к появлению у участников объединения долей, паев и аналогичных им прав на общее имущество корпорации (которые затем по общему правилу можно передать другим лицам, реализовать при выходе из корпорации путем получения определенного имущества и т.д.) <14>.

<14> Там же.

Как правило, паевые взносы рассматриваются как имущественные взносы, внесенные членами потребительского кооператива на приобретение (создание) имущества, которое после внесения пая в полном объеме поступает в собственность членов кооператива, а паевые отношения - как отношения по реализации прав и обязанностей, связанных с внесением пая, а также реализацией права на пай. При этом сам пай как имущественное право также может быть объектом гражданского оборота <15>.

<15> См., например: Макаров О.В. Правовой режим кооперативных форм создания и реконструкции недвижимости: состояние и проблемы // Юридический мир. 2008. N 6; Сапрыгина О.В. Что такое жилищная кооперация в свете реформы Гражданского кодекса // Семейное и жилищное право. 2013. N 1.

Однако если обратиться к ст. 123.2 ГК РФ, видно, что из понятия потребительского кооператива прямо не следует, что паевые взносы должны направляться исключительно на получение в собственность какого-либо имущества. В данной статье указывается на удовлетворение гражданами и юридическими лицами материальных и иных потребностей.

К таковым можно отнести и потребности, связанные с управлением общим имуществом.

Что касается паевых взносов, то их внесение участниками ТСН не предусмотрено, однако ГК РФ вообще умалчивает об источниках и порядке формирования имущества товарищества. В общих положениях о некоммерческих корпорациях также не указываются источники и порядок формирования имущества. Общие положения об источниках формирования имущества некоммерческих организаций содержатся только в ФЗ "О некоммерческих организациях". Однако вопрос о возможности применения положений данного Закона к ТСН остается открытым: изменения, учитывающие новую систему видов некоммерческих организаций, в него не внесены, а действующая редакция исключает применение его положений к садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, а также ТСЖ (п. 3 ст. 1).

Специальное законодательство определяет особенности режима имущества применительно к известным на данный момент видам некоммерческих товариществ. Причем некоторые положения этих нормативных актов свидетельствуют о том, что члены ТСН вносят различного рода взносы, в том числе и для дальнейшего приобретения (строительства) объектов недвижимости и передачи их в общее пользование или в собственность членов товарищества.

Так, средства ТСЖ состоят, в частности, из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества (п. 2 ст. 151 ЖК РФ). Согласно п. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации.

Для садоводческих товариществ предусмотрены два возможных режима приобретаемого для совместного использования имущества: имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, является собственностью такого товарищества как юридического лица. Специальный фонд составляют вступительные и членские взносы членов такого товарищества, доходы от его хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 4 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан).

Таким образом, хотя классические "паевые отношения" в ТСН отсутствуют, законодательство не исключает возникновения отношений, по сути, близких паевым.

Еще одно отличие ТСН от потребительского кооператива, которое прямо следует из законодательства, - обязанность членов потребительского кооператива по внесению дополнительных взносов, если это требуется для покрытия убытков кооператива (ст. 123.3 ГК РФ). Члены некоммерческих товариществ не должны покрывать убытки, образовавшиеся в результате деятельности товарищества.

В результате изменения положений об ассоциациях (союзах) данная организационно-правовая форма стала почти универсальной для некоммерческих корпораций. Согласно п. 1 ст. 123.8 ГК РФ ассоциацией (союзом) признается объединение юридических лиц и (или) граждан, основанное на добровольном или в установленных законом случаях на обязательном членстве и созданное для представления и защиты общих, в том числе профессиональных, интересов, для достижения общественно полезных целей, а также иных не противоречащих закону и имеющих некоммерческий характер целей.

Члены ассоциации (союза) наряду с общими обязанностями, предусмотренными для участников корпорации, также обязаны уплачивать предусмотренные уставом членские взносы и по решению высшего органа ассоциации (союза) вносить дополнительные имущественные взносы в имущество ассоциации (союза).

Итак, ассоциация, как и ТСН, является объединением лиц. Цели создания ассоциаций сформулированы достаточно широко: исходя из положений п. 1 ст. 123.8 ГК РФ, это может быть любая цель, главное, чтобы она не противоречила закону и имела некоммерческий характер. Таким образом, цели создания ассоциации вполне могут включать в себя и управление общим имуществом собственников недвижимости.

Ассоциация является собственником своего имущества, по общему правилу ее участники не отвечают по ее долгам (абз. 2 п. 3 ст. 123.8 ГК РФ).

Положения об ассоциации, содержащиеся в ГК РФ, достаточно эластичны и допускают установление законами об ассоциациях отдельных видов иных правил, нежели предусмотрены Гражданским кодексом.

Таким образом, на данный момент, исходя из положений ГК РФ, затруднительно объяснить, почему ТСН нельзя признать одним из видов ассоциаций.

Выходом из создавшейся ситуации может быть либо более четкая законодательная дифференциация организационно-правовых форм некоммерческих организаций, что, кстати, присутствовало в первоначальной редакции ГК РФ, либо, основываясь на опыте ряда зарубежных стран, например Франции, Голландии, сведение к минимуму их количества <16>.

<16> См.: Сойфер Т.В. Актуальные направления развития гражданского законодательства о некоммерческих организациях // Российская юстиция. 2014. N 3. С. 8 - 10.

Библиографический список

  1. Бондаренко Н.Л. Традиционные и новые формы экспроприации собственности в Республике Беларусь // Предпринимательское право. 2014. N 1.
  2. Козлова Н.В. Понятие и сущность юридического лица. Очерк истории и теории: Учебное пособие. М., 2003.
  3. Латурнери Мари-Эме. О юридических лицах // Вестник ВАС РФ. 2014. N 5.
  4. Макаров О.В. Правовой режим кооперативных форм создания и реконструкции недвижимости: состояние и проблемы // Юридический мир. 2008. N 6.
  5. Меняев А.В. Правовое положение и система некоммерческих организаций в российском гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2010.
  6. Овод И.В. Товарищества по гражданскому праву: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2006.
  7. Полетаев В.В. Гражданско-правовое регулирование деятельности ТСЖ в Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006.
  8. Сапрыгина О.В. Что такое жилищная кооперация в свете реформы Гражданского кодекса // Семейное и жилищное право. 2013. N 1.
  9. Сойфер Т.В. Актуальные направления развития гражданского законодательства о некоммерческих организациях // Российская юстиция. 2014. N 3.
  10. Суханов Е.А. Сравнительное корпоративное право. М., 2014.