Мудрый Юрист

Тсж: за ошибки управляющих платят жильцы (ответственность жильцов по долгам ТСЖ)

О.М. КАБАНОВ

Кабанов О.М., ЗАО "Финансовые консультации, аудит".

Передача жильцам прав по управлению комплексом недвижимости (кондоминиумом) в период образования товариществ собственников жилья (в дальнейшем также ТСЖ) несет в себе не только значительные преимущества самоуправления, но сопровождается появлением немалой ответственности. При этом это не общественная "безответственность", а предусмотренная законодательством ответственность, в том числе материальная, каждого члена товарищества участника долевой собственности за деятельность юридического лица некоммерческой организации.

Отношения, возникающие между членами товарищества и самим ТСЖ в процессе его деятельности, строятся в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 56, статьей 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 статьи 25 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Их суть сводится к участию членов товарищества в управлении и несении расходов по содержанию общего имущества, в свою очередь ТСЖ, как юридическое лицо, самостоятельно несет ответственность по своим обязательствам. Юридические основания возникновения такой ответственности ТСЖ определены статьей 3 Федерального закона "О некоммерческих организациях" и пунктом 6 статьи 25 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", согласно которым товарищество, имеющее в собственности обособленное имущество, отвечает по своим обязательствам всем этим имуществом. Объем взысканий складывается из самой суммы долга, исполнительского сбора и расходов по совершению исполнительных действий. Как показывает опыт, в собственности ТСЖ наряду с компьютерами, офисным оборудованием, инвентарем и материально-производственными запасами находятся деньги. Причем анализ данных бухгалтерского учета показывает, что денежные средства составляют основную часть активов ТСЖ. В соответствии со статьей 128 и пунктом 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации деньги являются имуществом, а следовательно, на них также может быть обращено взыскание по долгам ТСЖ.

Законом установлено, что члены товарищества не отвечают по обязательствам ТСЖ. Но на них лежит бремя участия в выполнении функций управления (участие в принятии и реализации решений коллективными органами), а также уплаты вступительных, периодических и разовых платежей (на уплату налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также покрытие издержек по его содержанию и сохранению) и выполнения других обязанностей, предусмотренных учредительными документами или совместными решениями. Все указанные выше платежи должны быть предусмотрены в смете, в учредительных документах или в обязательных для выполнения решениях органов управления товарищества. Появление у ТСЖ неожиданной ответственности перед третьими лицами в виде штрафов, пеней и другой задолженности, а также порядок их погашения в каждом случае подлежат особому рассмотрению на заседаниях правления и/или на общем собрании членов товарищества.

В каких случаях у ТСЖ могут возникнуть незапланированные обязательства? В случаях нарушения обязательств перед участниками имущественно-материального оборота, допущения нарушений законодательства, за которые ответственность для юридических лиц предусмотрена Кодексом об административных правонарушениях, или нарушений законодательства о налогах, сборах. Так, например, статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности). При этом отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. В качестве иллюстрации рассмотрим типичный случай, когда ТСЖ сдает в аренду помещения и за счет арендной платы покрывает часть хозяйственных расходов. В том числе выплачивает заработную плату сотрудникам, частично оплачивает коммунальные услуги, делает ремонт, благоустраивает территорию, ведет реконструкцию или строительство и т.д., то есть вступает в гражданско-правовые отношения с другими контрагентами. Непоступление арендной платы приведет к невыполнению обязательств самим ТСЖ.

На основании статьи 236 Трудового кодекса Российской Федерации задержка выплаты заработной платы и других выплат сотрудникам ведет к возникновению материальной ответственности ТСЖ как работодателя в размере не ниже одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от невыплаченных в срок сумм за каждый день задержки.

Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации невыполнение денежных обязательств перед контрагентами приведет к начислению процентов на сумму долга. Размер таких процентов определяется существующей в месте нахождения кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Иной размер процентов может быть установлен договором с контрагентами. На практике меньший размер процентов устанавливается только в договорах между дружественными организациями, а в остальных случаях - не ниже 0,5% за каждый день просрочки. При такой ставке задержка на 30 дней уплаты 100 тысяч рублей обернется убытком в размере 15 тысяч рублей.

Не менее внушительными являются санкции, предусмотренные Кодексом об административных правонарушениях. Например, нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда <*> (статья 6.4 КоАП); нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил перевода их в нежилые влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от четырехсот до пятисот минимальных размеров оплаты труда (статья 7.22 КОАП); нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда (статья 7.23 КОАП); несоблюдение экологических и санитарно-эпидемиологических требований при сборе, складировании, сжигании, переработке, транспортировке и ином обращении с отходами потребления влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда.

<*> В соответствии со статьей 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" для исчисления штрафов минимальный размер оплаты труда составляет 100 рублей.

В случае уплаты налогов и сборов в более поздние сроки на них за каждый календарный день просрочки начисляются пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации). Нарушения в области налогов и сборов влекут наложение штрафа в размере 5 процентов от суммы налогов и/или от 3 до 5 минимальных размеров оплаты труда. Например, за непредставление в срок налоговой декларации на сумму 100 тыс. согласно статье 119 Налогового кодекса Российской Федерации придется заплатить 5 тыс. рублей. Непредставление в установленный срок налоговым органам документов и/или иных сведений, предусмотренных законом, согласно статье 126 Налогового кодекса Российской Федерации влечет взыскание штрафа в размере 50 рублей за каждый непредставленный документ. А поскольку уплата штрафа не освобождает от обязанностей иметь и представить документ, то штраф может налагаться неоднократно.

Порядок взыскания долгов по обязательствам ТСЖ установлен статьями 235 и 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 25 Федерального закона "О некоммерческих организациях" и статьями 46, 57 - 59 Федерального закона "Об исполнительном производстве", согласно которым на основании решения суда взыскание может быть обращено на любое имущество товарищества. При этом применяются арест (опись) имущества, изъятие и принудительная реализация. В первую очередь взыскание обращается на денежные средства ТСЖ и иные ценности, в том числе находящиеся в банках и иных кредитных организациях. Все наличные денежные средства, обнаруженные в товариществе, изымаются. На денежные средства и иные ценности ТСЖ, находящиеся на счетах и во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, налагается арест.

Но, как правило, ТСЖ не располагает большими собственными средствами. При отсутствии же денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее товариществу имущество. В первую очередь это ценные бумаги, легковой автотранспорт, предметы дизайна офисов. Во вторую очередь - иные материальных ценности, непосредственно не используемые для выполнения основных функций товарищества. В третью очередь - объекты недвижимого имущества, оборудование, другие основные средства.

При обращении взыскания на недвижимое имущество товарищества следует иметь в виду, что согласно Федеральному закону "О товариществах собственников жилья" и статьям 290, 291 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо - товарищество собственников жилья не всегда является собственником общей долевой собственности, входящей в кондоминиум. В случае когда имущество кондоминиума не передано ТСЖ на баланс, ему могут принадлежать отдельные помещения, переданные товариществу или созданные им в период своей деятельности, а также пропорциональная таким помещениям доля общего имущества. Во избежание недоразумений, данные государственной регистрации кондоминиума как имущественного комплекса недвижимого имущества должны содержать сведения, позволяющие отграничивать принадлежность общей долевой собственности собственников помещений и собственность самого товарищества как юридического лица. То же касается данных бухгалтерского учета. На субсчете "Объекты недвижимости" счета "Основные средства" могут быть учтены только принадлежащие товариществу объекты недвижимости. Имущество иных лиц, переданное товариществу в управление, в зависимости от оформления отношений учитывается на счетах "Арендованное имущество", "Имущество, переданное в доверительное управление" и т.п. Сходный правовой режим действует в отношении движимого имущества, в том числе различного оборудования. Отличие заключается в отсутствии государственной регистрации прав и обременений движимого имущества.

Что касается взысканий, то ситуация может усугубляться по мере накопления долгов в течение нескольких месяцев вплоть до банкротства. До недавнего времени обанкротить ТСЖ было невозможно, так как пункт 1 статьи 65 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 2 статьи 1 прежней редакции Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" содержали закрытый перечень некоммерческих организаций, подлежащих банкротству, - ТСЖ в нем не значилось. Действующая редакция Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" распространяет свое действие на все юридические лица, за исключением политических партий и религиозных организаций. И согласно части 2 пункта 3 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункту 4 статьи 10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в случае банкротства ТСЖ, ставшего должником по вине своих членов, на них может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам, если собственного имущества товарищества будет недостаточно.

При совокупном прочтении статей 3 и 6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" для возбуждения дела о банкротстве юридического лица достаточно установить, что оно не способно удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей в сумме 100 тысяч рублей, если соответствующие обязательства не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены. Кроме того, в соответствии со статьей 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" руководитель ТСЖ обязан обратиться с заявлением должника в арбитражный суд в случае, если удовлетворение обязательств перед одним кредитором (кредиторами) приводит к невозможности исполнения должником денежных обязательств, обязанностей по уплате обязательных платежей и (или) иных платежей в полном объеме перед другими кредиторами или обращение взыскания на имущество должника существенно осложнит или сделает невозможной хозяйственную деятельность должника. Согласно пункту 2 статьи 10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" неподача указанного заявления должника в арбитражный суд влечет за собой субсидиарную ответственность лиц руководителя. Заявления кредиторов подаются только при наличии неисполненных должником (ТСЖ) судебных решений.

Во время процедуры банкротства, если ее не удалось избежать, члены товарищества при желании сохранить прежнее ТСЖ вправе провести досудебную санацию или финансовое оздоровление. Досудебная санация проводится членами товарищества, кредиторами ТСЖ и иными лицами в виде предоставления финансовой помощи для погашения денежных обязательств и обязательных платежей и восстановления платежеспособности должника. Предоставление такой финансовой помощи сопровождается принятием на себя должником или иными лицами обязательств в пользу лиц, предоставивших финансовую помощь.

Финансовое оздоровление вводится арбитражным судом на основании решения собрания кредиторов, которое принимается на основании обращения членов товарищества. К такому обращению прилагается перечень членов товарищества, голосовавших за его принятие. Члены товарищества, голосовавшие за обращение к первому собранию кредиторов с ходатайством о введении финансового оздоровления, вправе предоставить обеспечение исполнения должником обязательств в соответствии с графиком погашения задолженности или организовать предоставление такого обеспечения. Неисполнение лицами, предоставившими обеспечение, своих обязательств, вытекающих из предоставленного обеспечения, влечет для них солидарную ответственность вместе с ТСЖ.

В то же время члены товарищества на основании пункта 2 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных Уставом или Учредительным договором, могут взять на себя обязательства уплатить дополнительные взносы на покрытие убытков ТСЖ или за свой счет удовлетворить требования кредиторов. Процедуры принятия таких решений, во избежание недоразумений в трактовке налогового режима поступающих средств, должны быть четко определены в Уставе, Учредительном договоре или в решении собрания членов товарищества и отражены соответствующей строкой в смете. Пример формулировки: "По решению собрания членов товарищества, принятому квалифицированным большинством голосов от числа присутствующих на основании письменной информации Председателя правления. С ревизором согласовано".

В случае удовлетворения требований кредиторов за свой счет члены товарищества становятся новыми кредиторами и могут не платить ТСЖ до погашения его долга перед собой. Наверняка это приведет к увеличению размера периодических платежей со всех членов товарищества.

Уберечься от указанных выше невзгод можно, пользуясь стандартным набором мер, который включает получение субсидий из бюджета, страхование, создание внутренних резервов, выстраивание устойчивой организационно-правовой схемы управления совместной собственностью, обязание членов товарищества нести дополнительные расходы по мере их появления.

Субсидии из бюджета являются целевыми, и, не путая кодов бюджетной классификации, направить их на погашение штрафов, пени или долгов практически невозможно.

В соответствии со статьей 44 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" товарищество может страховать имущество от любых видов риска прямого физического ущерба, а также может осуществлять страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества. Но ответственность за нарушения законодательства или невыполнение обязательств не страхуется.

Внутренние резервы для покрытия внеплановых расходов создаются из целевых поступлений от третьих лиц и/или из прибыли от предпринимательской деятельности товарищества в виде фондов. Целевые взносы юридических лиц делаются за счет чистой прибыли. Физические лица делают целевые взносы из собственных средств. ТСЖ отчитывается об использовании целевых взносов в порядке, установленном законом. Вариант простой, но не дешевый.

Выстраивание устойчивой организационно-правовой схемы связано с привлечением квалифицированных консультантов, источник оплаты услуг которых, как правило, сметой на содержание товарищества не предусмотрен. В то же время правление всегда может изыскать источник для финансирования таких работ. Тем более что результат не замедлит сказаться.

Фактически, при создании устойчивой организационно-правовой структуры, риск привлечения членов товарищества к ответственности по долгам ТСЖ может быть сведен к минимуму. Также для защиты их интересов должны систематически привлекаться квалифицированные ревизоры. Как показывает практика, лучше всего с этой задачей справляются профессиональные аудиторы. Для отслеживания отдельных вопросов (экология, санитарное состояние, техническое состояние и т.д.) целесообразно создавать внутренние инспекции, которые работают в тесном взаимодействии с контролирующими органами. Во избежание ответственности за нарушения налогового законодательства имеет смысл поручать ведение бухгалтерского учета проверенным квалифицированным бухгалтерам, отбираемым на основе конкурсного отбора, и периодически приглашать аудиторскую компанию для подтверждения достоверности данных учета.

В качестве юридических мер в порядке, установленном Уставом и Учредительным договором, может быть предусмотрена материальная ответственность управляющего. При этом управляющая компания или физическое лицо должны резервировать неснижаемый остаток средств, сопоставимый с объемом денежного потока, проходящего через счета ТСЖ. Также не будет лишним рассмотрение и утверждение контракта с управляющей компанией на заседании правления и/или на общем собрании членов ТСЖ. В таком контракте можно предусмотреть полную ответственность за нанесение материального ущерба. При этом руководитель управляющей компании (управляющий) разделяет ответственность с главным бухгалтером и другими ответственными лицами (главный инженер, техник и т.п.).

Переложение всех проблем на членов товарищества не может носить систематический характер, даже если они готовы брать на себя такие расходы. На месте собственников помещений членов товарищества гораздо целесообразнее погасить долги товарищества и стать его кредитором, чтобы в дальнейшем попытаться сократить свои расходы. Такой поворот событий может привести к замене управляющего и его команды.

В целом такое серьезное и динамично развивающееся дело, как образование и налаживание деятельности ТСЖ, нельзя организовать без действенной поддержки органов власти и управления, которые не только поручат застройщикам создать товарищества, но будут повышать квалификацию управляющих и специалистов, а также периодически станут проверять их квалификацию.