Мудрый Юрист

Договор аренды в современном гражданском праве России

Б.Д. ЗАВИДОВ

Завидов Б.Д., канд. юридических наук, член Союза журналистов России.

§ 1. Понятие и отдельные элементы договора аренды (общие положения и отдельные особенности) Понятие договора аренды

Новый Гражданский кодекс РФ хотя и дает традиционное определение аренды, но уже охватывает арендными правоотношениями более широкий круг самих экономических отношений: прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, включая аренду предприятий как производственных комплексов, финансовую аренду (лизинг).

Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев:

когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах;

когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством <*>.

<*> См.: Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. М.: МЦФЭР, 1996. С. 330.

Формулировка договора аренды аналогична определению, которое содержалось в Основах гражданского законодательства 1991 г. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Правовед А.А. Иванов правильно указывает, что ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому "термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" будут использоваться как тождественные" <*>.

<*> См.: Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (2-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 150.

Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату "во временное владение и пользование" или "во временное пользование". Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Здесь же уместно отметить и следующее: возмездность арендного договора отличает его от ссуды, на что, как уже и отмечено было выше, в свое время указывал Г.Ф. Шершеневич.

Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств <*>, именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).

<*> См.: Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 249.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Юрайт", 2003.

Право пользования арендуемым имуществом подлежит вещно-правовой защите и с этой точки зрения приравнивается к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК РФ), ибо лицо, обладающее вещными правами, имеет право на защиту СВОЕГО ВЛАДЕНИЯ <*> также против собственника, т.е. и от притязаний арендодателя. "Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права" <**>.

<*> Примечание: выделено автором.
<**> См.: Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (3-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2001. С. 143.

Два слова о праве следования за вещью. Это означает, что переход права собственности на арендованное имущество по общему правилу не влечет изменения и расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК), но право пользования арендованным имуществом сохраняется при этом не всегда (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Вышеуказанное правило о предоставлении арендаторам вещно-правовой защиты и признании "свойства следования" за вещью (арендованным имуществом) позволяет в известной степени профессору Л.В. Щенниковой сделать вывод об отнесении права аренды имущества (особенно в государственном или муниципальном жилом фонде) к числу вещных прав <*>. Однако правовед А.А. Иванов считает, что "это означало бы стирание границ между вещным и обязательственным правом и тем самым пересмотр всей системы гражданского права" <**>.

<*> См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 18 - 19.
<**> См.: Иванов А.А. Аренда // Указ. соч. С. 143.

Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором <*>.

<*> Примечание: надо иметь в виду отличие аренды с правом выкупа от лизинга. Различие основное потому, что аренда не предполагает, что арендный платеж с самого начала может быть и выкупным.

Следует указать (хотя это и было уже отмечено выше), что аренда с правом выкупа в период так называемой перестройки считалась основным средством приватизации государственного (муниципального) имущества. Такая доминирующая тенденция в разгосударствлении экономики привела страну к качественному застою во всех сферах хозяйствования. Впоследствии указанный способ приватизации был отменен на будущее время <*>. Однако и на сегодня отдельные предприятия все же сохраняют за собой ранее полученное право на приватизацию, а выкуп арендованного имущества так и является одним из средств приватизации <**>.

<*> Выкуп арендованного имущества был допущен только по договорам аренды с правом выкупа, заключенным до момента вступления в силу Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" (Ведомости РФ. 1991. N 27. Ст. 927; N 28. Ст. 1654; N 34. Ст. 1966).
<**> См. ст. 26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3595; N 26. Ст. 3173; 2000. N 32. Ст. 3332.

Элементы договора аренды

Законодатель, конструируя последовательность построения статей ГК, в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ) применяет традиционный способ правового регулирования арендных правоотношений, используя при этом идею выдающегося русского юриста Черепахина Б.Б. о том, что "прием регулирования должен соответствовать регулируемым интересам" <*>. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606); объект аренды (ст. 607); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс статей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект, в виде имущества: ст. ст. 611 - 613; 615 - 616; 622 - 624 ГК РФ. В промежутках между этими статьями в Кодексе есть другие статьи: арендная плата (ст. 614 ГК), а также правовые нормы, касающиеся сохранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст. ст. 617 - 621 ГК РФ).

<*> См.: Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. Д-Юре, 1994. С. 25.

Начнем наше исследование с рассмотрения элементов договора аренды. Так, договор аренды включает в себя следующие элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму договора (письменную форму договора, с необходимостью в отдельных случаях осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную плату).

О сторонах договора аренды. Гражданский кодекс в ст. 608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации.

Усложненная система правоотношений выстраивается при сдаче в аренду государственного и муниципального имущества, ибо управление госсобственностью - это функции исполнительной власти. В силу ст. 114 Конституции РФ Правительство РФ правомочно осуществлять управление федеральной собственностью. От имени Правительства РФ договоры аренды федерального имущества заключает Министерство имущественных отношений РФ <*> и его территориальные органы на местах. Уместно подчеркнуть, что передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе <**>.

<*> См. п. 5 Постановления Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 593; СЗ РФ. 2000. N 6. Ст. 777; N 13. Ст. 1373).
<**> См. Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утв. распоряжением Минимущества РФ от 28 июля 1998 г. N 774-Р (БНА. 1998. N 20).

Правом сдачи в аренду федерального имущества могут быть наделены и иные государственные организации, не являющиеся прямыми собственниками имущества, а наделенные правом хозяйственного ведения. Это государственные унитарные предприятия, правомочные сдавать в аренду федеральное движимое имущество без ограничения (кроме тех случаев, которые установлены законом или иным правовым актом) <*>, а недвижимое - только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

<*> Примечание: в силу п. 4 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" срок аренды движимого имущества не должен превышать одного года, а в остальных случаях нужно получить согласие собственника.

О казенных предприятиях как арендодателях. Как известно, казенные предприятия не являются прямыми собственниками, а за ними закреплено лишь право оперативного управления имуществом. Поэтому казенные предприятия имеют право заключать договоры аренды в отношении любого имущества лишь только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК РФ). В этом случае от имени собственника такое согласие дает Минимущество и его территориальные органы, то есть агентства и другие органы власти. Так, недвижимость, принадлежащая на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта <*>. (Примечание автора. В "Учебнике гражданского права" (Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого (3-е издание). М.: Проспект, 2001. С. 146) в сноске допущена опечатка: ФЗ "О федеральном железнодорожном транспорте" принят в действительности 25 августа 1995 г., а не 20 июля 1995 г., как это указано в книге.)

<*> См. п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25 августа 1995 г. "О федеральном железнодорожном транспорте" (СЗ РФ. 1995. N 35. Ст. 3505).

Относительно такой разновидности арендодателя, как бюджетные учреждения. Эти организации не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Строго говоря, бюджетные учреждения в договорах аренды являются только балансодержателями, ибо сдаваемое в аренду имущество продолжает числиться у них на балансе. Именно поэтому вместо них договоры аренды заключает Минимущество РФ и его подразделения на местах. Между тем образовательные и научные учреждения правомочны самостоятельно сдавать закрепленное за ними движимое или недвижимое имущество <*>.

<*> См. ст. 39 Закона РФ "Об образовании" от 10 июля 1992 г. (СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 150; 1997. N 47. Ст. 5341).

В то же время следует отметить, что научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевые академии наук, государственные научные организации, выступающие в качестве арендодателей, обязаны использовать доходы от сдачи арендованного имущества на развитие своей материально-технической базы <*>.

<*> См.: Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в гл. V "Аренда") // Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. М.: Юристъ, 2000. С. 105; См. также ст. 5 и ст. 6 ФЗ от 23 августа 1996 г. "О науке и государственной научно-технической политике" (в ред. от 19 июля 1998 г. и в ред. от 29 декабря 2000 г. N 168-ФЗ; от 24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137; 1998. N 30. Ст. 3607.

Между тем следует иметь в виду, что если государственному, муниципальному или бюджетному предприятию разрешено заниматься коммерческой деятельностью, то они вправе сдавать имущество в аренду без ограничений. Но для того чтобы узнать, как и в каком порядке могут заключать договоры аренды имущества вышепоименованные участники гражданского оборота, надо обращаться к соответствующему законодательству.

Об арендаторе. Если фигура арендодателя представлена в ГК РФ отдельной статьей - 608, то Кодекс не дает отдельной правовой нормы об арендаторе и не определяет этого понятия. Поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование. Однако Кодекс все-таки делает исключение из указанного правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде - лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, п. 1 ст. 665 ГК РФ), по договору проката - лицо, которое использует имущество для потребительских целей (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Однако при аренде отдельных видов имущества, например природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью...

Говоря об арендных правоотношениях, стоит отметить, что законодатель придерживается идеи о придании им устойчивого характера: договор аренды сохраняет силу при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ). Кроме того, перемена собственника в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

О предмете (объекте) договора аренды.

Объектом аренды может быть не любое имущество, включая обособленные природные объекты, а лишь те предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе потребления, так называемые непотребляемые вещи, т.е. вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п. 1 ст. 607 ГК РФ). Предметом договора аренды также может быть любое движимое и недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Употребляя в п. 1 ст. 607 ГК РФ слово "другие", законодатель тем самым дает расширительное толкование объекту аренды, полагая, что перечень объектов аренды не является исчерпывающим.

Имущественные права, хотя и являющиеся самостоятельным объектом купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ), не могут передаваться в аренду.

Правовая норма об использовании арендатором плодов, продукции и доходов от своей деятельности воспроизведена в части 2 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Тем не менее право собственности на такое имущество возникает у арендатора лишь тогда, когда оно использовалось строго целенаправленно, т.е. в соответствии с договором, а не иным образом.

Однако в ч. 2 п. 1 ст. 607 ГК делается все-таки оговорка о том, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Что касается сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, то это дополнительно регулируется соответствующими законодательными актами: Земельным кодексом РФ 2001 г., Законом РФ "О недрах", Водным кодексом, Лесным кодексом РФ, а также изданным 30 июля 1997 г. Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Предмет договора - существенное условие договора.

Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи закон обязывает указывать в тексте договора наименование имущества, его количество и качество (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для недвижимого имущества - место его нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и "морального" износа, с тем чтобы предмету договора аренды недвижимости мог быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета (инвентаризации). Последнее обстоятельство играет главенствующую роль при определении размера арендной платы. Например, для договора аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы является обязательным (существенным) и должно быть зафиксировано только в письменной форме. При отсутствии этих условий такой договор аренды недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В случае аренды отдельных, специфических видов имущества, например природных ресурсов, перечень существенных условий такого договора аренды значительно расширяется.

В силу норм обязательственного права правомочием по владению, пользованию и распоряжению имуществом обладает его собственник (ст. 209 ГК РФ). Сам же факт сдачи имущества как собственности в аренду является не чем иным, как актом распоряжения собственным имуществом. И такая конструкция арендного обязательства действительно не представляет собой особых трудностей в правоприменении.

Еще раз напомним о сложности сдачи имущества в аренду не "прямыми" собственниками, а лицами, уполномоченными сдавать его в аренду в силу закона, договора или по распоряжению самого собственника. Особая сложность данного вопроса заключается не только в особом правовом режиме собственности, но и в количестве законодательных актов, регламентирующих данные правоотношения <*>.

<*> См.: Витрянский В.В., Суханов Е.А. и др. Договор аренды // Договоры купли-продажи, мены, аренды... М.: ЦДИ еженедельника "Экономика и жизнь", 1996. С. 44.

К вопросу о форме договора аренды.

Важная особенность аренды состоит в том, что такой договор должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), если речь идет о сроке более года или когда одной из сторон является юридическое лицо. В последнем случае это условие соблюдается даже вне зависимости от срока.

Хотя в тексте данной правовой нормы и не фигурирует слово "гражданин", но из нее вытекает возможность физическим лицам заключать между собой договоры аренды как в письменной, так и в устной форме. Устная форма договора ограничена пресекательным сроком в один год. Но существуют и другие виды таких арендных договоров, для которых письменная форма является обязательной во всех случаях, в том числе и вне зависимости от срока заключения и действия: договор проката (п. 2 ст. 626 ГК); договор аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 634 ГК), договор аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК) и предприятий (ст. 658 ГК).

Если в арендном правоотношении одной стороной выступает юридическое лицо, а другой - физическое, то такая сделка должна заключаться в письменной форме.

Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ) <*>.

<*> См. также указанный выше Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (РГ. 1997. 30 июля). Далее - Закон о госрегистрации прав.

В этом правоотношении есть два основных момента.

Первый. Государственная регистрация должна производиться по правилам ст. ст. 131 и 164 ГК РФ соответствующими учреждениями юстиции, причем с фиксацией записи о такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Условия и порядок регистрации регламентируются Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступившим в силу с 1 февраля 1998 г.

И второй. Это вопрос о государственной регистрации аренды на недвижимое имущество в варианте, если "иное не предусмотрено законом". Здесь слово "иное" надлежит понимать как исключение из общего правила о регистрации аренды на недвижимое имущество. Например, государственной регистрации не требуется в случаях сдачи в аренду транспортных средств: воздушных, морских и речных судов внутреннего плавания (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Для договоров аренды недвижимого имущества, предусматривающих в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), вопрос заключается только в соблюдении особой формы, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

В таком варианте госрегистрация осуществляется путем составления одного документа, подписываемого обеими сторонами, по правилам ст. ст. 550 - 551 ГК РФ, а при аренде предприятия, с последующим переходом права собственности на него, по правилам ст. ст. 559 - 560 ГК РФ, в такой же форме, как и при купле-продаже предприятий.

Регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п. 1 ст. 6 Закона о госрегистрации). И только затем можно регистрировать договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 162 Закона о государственной регистрации). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются правила ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации договора аренды (п. 2 ст. 13 Закона о госрегистрации).

Особенность указанных правоотношений по аренде недвижимости с последующим переходом права собственности на это имущество заключается еще и в том, что к означенному договору должен быть приложен ряд документов: бухгалтерский отчет, акт инвентаризации, заключение независимой аудиторской фирмы о составе и стоимости недвижимости, перечень кредиторов и дебиторов и прочие необходимые документы.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Это предписание относится прежде всего к тем видам объектов гражданских прав, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). Так, запрещена субаренда участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ). Если же при аренде основных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10% балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии <*>. Кроме того, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых помещений, в том числе при продлении их сроков и возобновлении на неопределенный срок, и некоторые другие вопросы рассматриваются в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <**> (далее - информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).

<*> См. п. п. 2 и 3 ст. 7 Федерального закона от 17 августа 1995 г. "О естественных монополиях" (СЗ РФ. 1995. N 34. Ст. 3426).
<**> См.: Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

К вопросу об аренде нежилых помещений внутри зданий.

Вопрос о распространении положений действующего законодательства об аренде зданий и сооружений на их составные части является сегодня довольно интересным и спорным.

В частности, это обусловлено тем, что сам по себе вопрос отнесения к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри здания до последнего времени являлся дискуссионным.

Действующий Гражданский кодекс РФ прямо не относит нежилые помещения внутри зданий к объектам недвижимости, по этой причине до принятия Закона о государственной регистрации сделки с нежилыми помещениями внутри зданий, в том числе сделки аренды, не подлежали государственной регистрации.

В то же время законодательством, а именно статьей 130 ГК РФ, допускается возможность отнесения законом к недвижимым вещам иного имущества.

Все нежилые помещения, в том числе входящие в состав здания с момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, были включены законодателем в состав объектов недвижимости.

Согласно общему правилу, установленному в п. 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В Гражданском кодексе РФ в пункте 2 статьи 650 фигурирует слово "иное" применительно ко всему § 4 главы 34 ГК РФ "Аренда заданий и сооружений", что дает основание говорить о необязательности государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных сроком до одного года, хотя и в п. 2 ст. 651 ГК РФ записано противоположное правило.

В силу того факта, что Гражданский кодекс РФ не рассматривал помещения внутри зданий в качестве объектов недвижимости, специальное правило, установленное в статье 651 Кодекса, не затронуло договоры аренды недвижимости нежилых помещений.

С момента отнесения законодателем нежилых помещений к объектам недвижимости все сделки аренды с ними (нежилыми помещениями), в силу общего правила, установленного пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, подлежат обязательной государственной регистрации. Именно такой позиции в последнее время все чаще и чаще начинают придерживаться налоговые и иные государственные органы (например, письмо N 04-02-05/2 от 02.02.2000 Департамента налоговой политики Министерства финансов РФ).

В то же время хочется отметить, что единая позиция органов власти (в том числе и судебной) относительно необходимости государственной регистрации нежилых помещений в настоящий момент не сформирована.

Таким образом, отсутствие в Гражданском кодексе РФ прямого указания о возможности применения норм, регулирующих отношения по аренде зданий и сооружений, к отношениям по аренде нежилых помещений и принятие Закона о государственной регистрации сделали возможной ситуацию, в силу которой договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не требует государственной регистрации, а договор аренды (субаренды) любого отдельного помещения внутри этого здания подлежит обязательной государственной регистрации, независимо от срока действия такого договора.

При этом в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды помещения при отсутствии его государственной регистрации будет считаться незаключенным.

Нелепость и нелогичность ситуации, связанной с разными подходами законодателя в течение последних лет к вопросам регистрации договоров аренды зданий и договоров аренды нежилых помещений внутри зданий, порождает множество споров и дискуссий по этому вопросу.

В свою очередь, некоторые известные юристы, например такие, как И. Исрафилов <*>, считают, что нежилые помещения внутри здания вообще не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов арендных отношений, так как они объединены под общим значением "здание", и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий.

<*> См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10.

Подобная точка зрения при всей своей простоте и очевидности имеет лишь логическое, а не правовое обоснование и поэтому может не разделяться другими авторами.

Но тем не менее именно такую позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указав в своем информационном письме N 53 от 1 июня 2000 г. "О государственной регистрации аренды нежилых помещений" <*> на то, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

<*> См.: Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.

В качестве обоснования своей позиции Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ привел следующие доводы:

а) нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно связанным с ним;

б) в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ.

Несмотря на то что данное письмо носит информационный характер и не является нормативным актом, позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ должна сыграть весьма позитивную роль в развитии судебной практики и оказать существенную помощь налогоплательщикам при защите их интересов в судебных спорах с налоговыми органами.

Тем не менее следует полагать, что для окончательного устранения неопределенности в вопросе необходимости регистрации договоров аренды помещений внутри зданий и сооружений, заключенных на срок менее одного года, требуется принятие соответствующих изменений в гражданском законодательстве.

К вопросу о том, что не всякий объект недвижимости может быть предметом договора аренды.

Отношения, внешне напоминающие арендные, не всегда являются таковыми. Так, если вы, к примеру, используете крышу здания для размещения рекламы, то это не значит, что заключен договор аренды. И правило о том, что арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), к вам применяться не будет.

Подобная ситуация описана в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Разрешая спор, суд указал, что крыша - это отдельный "конструктивный элемент здания", а не самостоятельный объект недвижимости и ею нельзя пользоваться отдельно от здания. Поэтому крышу нельзя арендовать. В связи с этим организация, которая использовала крышу для размещения рекламы, не имеет преимущественного права заключать аналогичный договор на новый срок (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Об арендной плате как цене договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. Исключением из этого общего правила является положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Наиболее распространена денежная форма арендной платы. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Так, при сдаче в аренду имущества научными организациями Российской академии наук и отраслевых академий размер арендной платы определяется договором, но он не может быть ниже среднего размера арендной платы, обычно взимаемого за аренду имущества в местах расположения таких организаций <*>.

<*> См. п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. "О науке и государственной научно-технической политике", в ред. от 29 декабря 2000 г. N 168-ФЗ, с изм. от 24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ (СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137; 1998. N 30. Ст. 3607).

Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК), в п. 3 ст. 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это является диспозитивным, и договором либо законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

Арендная плата, как и срок в договоре аренды, не является существенным условием договора.

О сроке в договоре аренды.

Поскольку в силу ст. 606 ГК РФ арендованное имущество передается арендатору, как правило, во временное пользование, возникает вопрос о сроках (времени) пользования им. Срок договора аренды регулируется ст. 610 ГК РФ, в которой, как уже и подчеркнуто нами, нет никакого точного или определенного срока аренды. Иначе говоря, Кодекс не указывает конкретного срока аренды.

Так, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Правовая конструкция статьи 610 ГК РФ о сроках аренды по договору составлена таким образом, что какие-либо конкретные сроки опущены. Это сделано законодателем для того, чтобы стороны арендного правоотношения были свободны в выборе срока аренды. Кодекс указывает, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Итак, из ст. 610 ГК РФ следует, что законодатель "уходит" от конкретизации срока в общих положениях об аренде, с другой стороны, в Кодексе есть ссылки на определение сроков в силу закона и в силу договора, причем примат отдается договорным срокам аренды. Наконец, Кодекс определяет и максимальные сроки для отдельных видов арендных договоров, называя их предельными. Так, согласно п. 1 ст. 627 ГК РФ, договор проката может быть заключен на срок до одного года.

Оговорка в ст. 610 ГК РФ о предельных сроках аренды свидетельствует об отсылочном характере этой правовой нормы. Например, в соответствии с Лесным кодексом РФ предельный срок аренды участков лесного фонда - 49 лет, предельные сроки пользования водным объектом - 25 лет (долгосрочное) и 3 года (краткосрочное). Для геологического изучения участки недр предоставляются на срок до 5 лет, а для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей, - до 20 лет; при совмещении разных видов пользования - до 25 лет.

Характерно, что ранее действовавшее законодательство (ст. 85 Основ гражданского законодательства) рассматривало срок договора аренды как его существенное условие. Положения ГК РФ о сроках арендного договора представляются более демократичными и соответствующими принципам свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

§ 2. Содержание договора аренды

Об обязанностях арендодателя.

Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п. 1 ст. 612 ГК). При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Итак, имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:

а) быть пригодным для использования строго по целевому назначению;

б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;

в) соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;

г) передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями;

д) сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.

Кодекс усиливает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий. Так, арендатор вправе требовать:

Закон специально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:

а) истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст. 398 ГК РФ);

б) возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;

в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правила применяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.

Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В таких негативных ситуациях, т.е. при получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:

Кодекс, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при сдаче им имущества в аренду с недостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет недостатки имущества за свой счет, или заменяет арендованное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся у него в надлежащем состоянии.

Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для арендатора: когда недостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В пункте 2 ст. 612 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Немаловажными положениями при сдаче имущества в аренду являются следующие общеобязательные правила.

Передача в аренду имущества не является основанием для прекращения и изменения прав третьих лиц на это имущество. Здесь необходимо учитывать следующий нюанс. Так, правом аренды или имущественного найма помимо арендатора (как участника арендного договора) могут обладать и другие юридические лица, не являющиеся прямыми участниками конкретного арендного правоотношения. Эти "другие лица" могут иметь различные правообладания на сдаваемое в аренду имущество по совершенно другим правовым основаниям: в силу закона, на правах сервитута или залога и т.д., т.е. согласно ст. ст. 274, 277, 334 ГК РФ. Это фактически означает, что сдача такого имущества в аренду не прекращает и не изменяет их вышеуказанных прав. Так, например, если сдаваемое в аренду имущество обременено правом залога, то залогодержатель в любое время может воспользоваться своим правом и обратить взыскание на арендованное, а для него - на заложенное имущество, причем независимо от того, что после заключения договора залога собственник такого имущества сдал его в аренду. Такой иск может называться: "О принудительном изъятии заложенного имущества, сданного в аренду без согласия залогодержателя".

Учитывая вышеуказанную ситуацию, законодатель в части второй ст. 613 ГК РФ предписывает арендодателю строго соблюдать определенные при этом правила. Так, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 620 ГК РФ).

Итак, некоторые выводы из арендных правоотношений по передаче имущества от арендодателя к арендатору.

Первое. Процесс передачи арендованного имущества, несомненно, должен осуществляться по правилам ст. ст. 611 - 613 ГК РФ.

Второе. Правила ст. ст. 611 - 613 ГК в обобщенном и упрощенном виде эквивалентно распределяют ответственность сторон за нарушение своих обязательств, делая одно исключение для арендодателя (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Третье. Кодекс между тем не дает прямого ответа на следующие вопросы: как и на основании какого документа должен осуществляться сам процесс передачи сдаваемого имущества от арендодателя к арендатору? Как зафиксировать явные и (или) скрытые недостатки имущества, передаваемого в аренду? Сколько времени необходимо сторонам для завершения приема-передачи имущества? Наконец, нет в ГК и ответа на вопрос, как быть, если арендодатель (или арендатор) затягивает процесс передачи или приема арендованного имущества. Ответов на это не найдешь ни в одном комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, а тем более в нормах ГК РФ. Единственной статьей в Гражданском кодексе, в которой имеются слова "передаточный акт", является статья 659. Но эта норма права относится к аренде предприятия в целом как имущественного комплекса. В соответствии с ней передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Уместно выделить при этом и такое обстоятельство. Передаточный акт принимается к рассмотрению только при наличии акта инвентаризации, составленного на основе баланса предприятия, отражающего все его активы и долги (Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденные Приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. N 49).

Следовательно, только по договору аренды предприятия законодательно предусмотрен соответствующий документ ("передаточный акт"), регламентирующий процесс фиксации факта передачи объекта аренды.

О действиях сторон арендного договора по передаче имущества в аренду при отсутствии такой регламентации в ГК РФ и действующем законодательстве.

И все-таки есть устоявшаяся практика фиксации сделок по передаче имущества от одного субъекта арендного правоотношения к другому. Имеется в виду соответствующий обычай делового оборота. И с точки зрения законодательной техники это верно, ибо невозможно регламентировать каждый шаг участников арендного договора. Все свои шаги в этом направлении стороны оговаривают в договоре самостоятельно.

Например, к договору аренды административного здания (или его части) приводятся как минимум два приложения. В одном приложении дается поэтажный план-схема места расположения объекта аренды (в осях А-В, 9-й этаж, 100 кв. м и пр.), что позволяет строго индивидуализировать этот объект, а в другом приложении приводится акт сдачи-приема в пользование предмета аренды, где можно описать все передаваемое в пользование имущество арендатору. В договоре аренды указывают на наличие этих приложений, поясняя, что приложения N 1 и N 2 - неотъемлемые части договора аренды под соответствующим номером, с указанием всех дат: число, месяц, год. В самих приложениях также следует в обязательном порядке указать: "Приложение N 1 от 18 марта 2003 года является неотъемлемой частью договора аренды N 20-АР от 15 марта 2003 года" (названия и даты условны).

Какой же промежуток времени необходим сторонам для подписания акта сдачи-приема объекта в аренду? Как быть, если какой-нибудь участник арендного контракта затягивает процесс подписания вышеозначенного акта или вовсе не подписывает его?

Ответить на эти вопросы возможно следующим образом. В самом тексте договора надо четко оговорить все эти моменты и обозначить имущественную ответственность виновного контрагента. Например, в договор аренды можно внести пункт примерно такого содержания:

"Ни одна из сторон не имеет права отказаться от подписания акта сдачи-приема объекта (имущества) в аренду по неосновательному мотиву. Указанный акт подписывается сторонами в течение 5 (пяти) календарных дней с момента подписания настоящего (основного) договора сторонами".

"За неосновательное уклонение от подписания акта сдачи-приема имущества в аренду или отказ от его подписания виновная сторона выплачивает потерпевшей стороне штраф в размере 1500 рублей за каждый день просрочки (или отказа) подписания акта до момента его фактического подписания".

Все подобные условия ответственности являются договорными. Они не указаны в тексте ГК РФ, но сам Кодекс не запрещает использовать договорные санкции за ненадлежащее исполнение обязательств. Кроме того, можно предусмотреть в указанных случаях и компенсацию убытков в пользу потерпевшей стороны, в том числе и неполученный доход. Все эти санкции будут дисциплинировать нерадивого партнера по договору аренды <*>.

<*> См.: Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности // Договорное право России. М.: ИПК "Лига Разум", 1998. С. 184 - 185.

О производстве капитального ремонта.

Капитальный ремонт - такое восстановление основных элементов арендованного имущества, без которого это имущество нельзя использовать по назначению.

В силу п. 1 ст. 616 ГК обязанность по производству капитального ремонта лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. К сожалению, ГК РФ обходит молчанием вопрос о правоотношениях сторон арендного договора при производстве капитального ремонта. Поэтому все условия такого договора, так или иначе связанного с проведением такого ремонта (очень важного для арендатора, ибо такой ремонт может надолго затруднить использование арендованного имущества по целевому назначению), необходимо в первую очередь оговорить в самом текста договора аренды. При этом капремонт производится в срок, также установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

При нарушении арендодателем обязанностей по производству капитального ремонта арендатор по своему выбору имеет право:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Особенность этой нормы права заключается в том, что она не императивна, т.е. допускает возможность другого решения этого вопроса в самом тексте договора. Исключением являются ст. 644 ГК - проведение капитального ремонта транспортного средства (при аренде его без экипажа) и ст. 661 ГК - о текущем и капитальном ремонте, возлагаемом в определенных случаях непременно на арендатора предприятия.

Об отделимых и неотделимых улучшениях арендованного имущества.

Неотделимые улучшения - это такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Естественно, что отделимыми будут считаться улучшения имущества, отделимые от него без причинения вреда.

Тем не менее Кодекс в ст. 623 ГК не раскрывает понятия "улучшение" арендованного имущества, закладывая тем самым в это широкий смысл. Однако определение самих последствий, связанных с улучшением арендованного имущества силами арендатора (или за его счет), законодатель востребовал из ст. 293 ГК РСФСР 1964 года, ст. 85 Основ ГЗ.

Так, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК).

Ярким примером этого является ст. 662 ГК РФ, предусматривающая по договору аренды предприятия право арендатора требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных без всякого согласия арендодателя.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Обязанности арендатора.

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены - то в соответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду <*>. Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.

<*> См. ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. ФЗ от 10.01.2003 N 15-ФЗ) (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3399).

В пункте 2 ст. 616 ГК РФ содержатся обобщенные правила (ранее изложенные в ст. 285 ГК РСФСР) об обязанностях арендатора. Он обязан:

поддерживать имущество в исправном состоянии;

производить за свой счет текущий ремонт;

нести расходы по содержанию имущества. Однако по всем этим обязанностям есть оговорка: "...если иное не установлено законом или договором аренды".

Статья 617 ГК РФ защищает права добросовестного арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).

Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора. Перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха <*>. Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК).

<*> См. п. 12 Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха (СЗ РФ. 1996. N 33. Ст. 3999).

Как уже отмечалось, арендатор вправе с согласия арендодателя передать полученное имущество в субаренду. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или на меньший период.

Договор субаренды является производным, и его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор. В специальных нормах права нередко уточняется круг случаев, при которых не может быть осуществлена субаренда. Так, исключается субаренда по договору проката, субаренда участков лесного фонда (п. 2 ст. 631 ГК, ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Договор аренды призван обеспечивать в первую очередь интересы арендатора и арендодателя по основному договору, и потому на судьбу договора субаренды влияет, конечно же, судьба договора аренды. Так, при досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Досрочное прекращение договора, однако, не означает, что допустимо полное пренебрежение интересами субарендатора. Последний при этом получает право требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). Изложенные правила применяются при условии, что другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами. Тем самым они не относятся к императивным. Если же договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, является ничтожным, ничтожен и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК).

От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой <*>.

<*> См.: Богачева Т.В. Общие положения об аренде // Гражданское право (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. М.: Юристъ, 2000. С. 114.

При нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправе избрать по своему усмотрению один из способов защиты: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК). Если же производство капитального ремонта лежит на арендаторе, то в случае нарушения им данной обязанности арендодатель вправе расторгнуть договор (ст. 619 ГК) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393 ГК). За время капитального ремонта арендуемого имущества арендная плата взыскивается, если арендатор в этот период пользовался имуществом.

Арендатор не вправе допускать ухудшения арендуемого имущества, он обязан поддерживать это имущество в исправном состоянии. Последнее означает выполнение всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, предусмотренных нормативными актами и заключенными соглашениями.

Характер и объем расходов арендатора на содержание арендуемого имущества зависят от конкретного вида данного имущества. К примеру, арендатор нежилых помещений может нести административно-управленческие расходы по управлению помещением, затраты по его эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома, озеленение двора, на уборку придомовой территории, содержание лифтов, по оплате предоставляемых коммунальных услуг) и т.д. При невыполнении арендатором обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, если это стало причиной существенного ухудшения имущества, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора (ст. 619 ГК) и возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393 ГК).

Следует учесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить свое право аренды имущества арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество (при обременении этого имущества правами третьих лиц: право залога, сервитута и т.д.), может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к арендодателю, ответственному за убытки, возмещенные арендатором (суброгация).

Уплата арендных платежей арендодателю - одна из основных обязанностей арендатора. Она регулируется самой громоздкой статьей параграфа 1 главы 34 Кодекса "Арендная плата" (ст. 614 ГК РФ).

В ней имеются нижеследующие особенности.

Первое. Поскольку договор аренды - возмездный договор, то основной обязанностью арендатора считается своевременное внесение платы за пользование имуществом.

Второе. Порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются самим договором.

Третье. Если договором арендная плата все-таки не определена, то взимается плата согласно установившемуся порядку, условиям и срокам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Выходит, что арендная плата не относится к числу существенных условий договора в силу закона и исключение установлено лишь для договора аренды зданий и сооружений, где согласование арендной платы обязательно, а при его отсутствии договор признается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Четвертое. Внесение арендной платы носит альтернативный характер: она может вноситься как за все арендуемое имущество, так и за его отдельные составные части в виде:

а) определенной твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг (например, производство капремонта в счет арендной платы);

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Характерно, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Пятое. Арендная плата по соглашению сторон может быть изменена в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Кодекс расширяет возможности арендатора: законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы для отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Шестое. Законодательно закреплено право арендатора требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом, предусмотренные договором аренды, или состояние этого имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Вышеприведенный перечень различных вариантов оплаты аренды объекта не является исчерпывающим. Стороны могут предусмотреть в договоре любую комбинацию оплаты, в виде различных сочетаний ее форм, включая и не предусмотренные Кодексом <*>.

<*> См.: Завидов Б.Д. Указ. соч. С. 188 - 189.

Вместе с тем Гражданский кодекс ввел и другую правовую новеллу, дающую право арендодателю оперативно воздействовать на нерадивого арендатора. Так, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, который не может, правда, превышать плату более чем за два срока подряд. Следовательно, при ежемесячной оплате - не более чем за два месяца подряд, при квартальной - только за два квартала (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

О сдаче арендованного имущества арендодателю по окончании срока договора аренды.

Достаточно подробно в Кодексе урегулированы вопросы, прямо или косвенно затрагивающие содержание, пользование, улучшение и возврат арендованного имущества. Так, пункт 1 ст. 615 ГК РФ о пользовании арендованным имуществом воспроизводит норму ст. 283 ГК РСФСР о том, что арендатор обязан пользоваться имуществом согласно условиям договора, а если таковые отсутствуют - в соответствии с его назначением.

Арендатор может осуществлять всякие распорядительные действия по арендованному имуществу (поднаем, перенаем, субаренду, передачу в залог, в безвозмездное пользование и пр.) только с согласия арендодателя, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Причем во всех случаях, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Об освобождении арендного помещения раньше срока, установленного в договоре.

Однако случается так, что арендатор освобождает помещение раньше срока прекращения договора. Как же решается вопрос об арендной плате в таких случаях?

Допустим, что это - договор аренды на неопределенный срок. Напомним, что такой договор можно прекратить в любое время по инициативе каждой из сторон, но с обязательным предупреждением другой стороны. Причем предупредить нужно за один месяц, а при аренде недвижимости - за три (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Кроме того, стороны могут установить в договоре другой срок для предупреждения.

В течение этого срока договор сохраняет силу для обеих сторон. То есть сохраняется обязанность вносить арендную плату, даже если арендатор освободил помещение. Суды признают необоснованным отказ арендатора вносить арендную плату при досрочном освобождении помещения (п. 13 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

О несвоевременном возврате арендованного имущества.

Еще одна распространенная ситуация - арендатор несвоевременно возвращает имущество. В таком случае с него можно взыскать арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). И даже факт прекращения договора аренды не освобождает от арендной платы, если арендатор не освободил помещения (п. 38 информационного письма ВАС РФ N 66).

В данной ситуации следует признать, что, пока имущество не возвращено, арендную плату надо внести. В противном случае придется платить и арендную плату, и проценты за пользование чужими денежными средствами (несвоевременно выплаченной арендной платой) за весь период с момента прекращения действия договора и до момента возврата имущества (п. 39 информационного письма ВАС РФ N 66).

Однако, как говорится, имеется в этом вопросе одна "лазейка" для арендатора. Если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества, то арендная плата за этот период ему не положена.

Так, общество освободило помещение по окончании договора аренды и неоднократно (причем письменно) извещало арендодателя о готовности передать его с оформлением соответствующего акта. Но арендодатель в установленный срок ответа никакого не дал, в результате акт подписали по истечении значительного срока после окончания договора аренды. Арендодатель решил взыскать арендную плату за период с момента прекращения договора до момента подписания акта приема-передачи. Но суд указал, что несвоевременный возврат вызван уклонением арендодателя от приемки имущества, и отказал в иске (п. 37 информационного письма ВАС РФ N 66).

Еще раз о других обязанностях арендатора.

Кодекс специальным пунктом выделяет последствия нарушения арендатором своих обязанностей (п. п. 1 и 2 ст. 614 ГК РФ). В этом случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Хотя в конструкции ст. 615 ГК РФ и нет никаких прямых отсылочных норм, следует знать, что условия досрочного расторжения договора при нарушении арендатором своих обязанностей по инициативе арендодателя изложены в ст. 619 ГК, которая корреспондирует со ст. 615 ГК. В свою очередь, надо сказать, что и статья 619 ГК имеет бланкетный характер, ибо относит к п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Второй пункт ст. 617 ГК содержит новеллу, которая гарантирует определенные права гражданам - наследникам арендатора. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Помимо всего, арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Кодекс не разъясняет, о каких "обусловленных личных качествах" арендатора идет речь. Но представить себе, что имеется в виду, вообще-то можно. Скорее всего, это случаи лишения права наследования бывшего арендатора, который обладал в известном смысле уникальными, неповторимыми качествами: художник, реставратор и т.п. Следовательно, по общему правилу арендатору как лицу, обладающему указанными качествами, не может быть отказано арендодателем как наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия.

§ 3. Расторжение договора аренды или его возобновление

Новой для гражданского законодательства является и норма о прекращении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Смысл ее сводится к защите прав добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении арендного договора субарендатор имеет право заключить самостоятельный договор на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, но в пределах оставшегося срока субаренды.

Если договор аренды согласно закону признается ничтожным, то является ничтожным и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).

Данная норма права еще раз подчеркивает зависимость договора субаренды от аренды, их взаимосвязь.

Важнейшими условиями всякого арендного договора являются условия о досрочном расторжении аренды по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и арендатора (ст. 620 ГК РФ).

Как в ст. 619 ГК, так и в ст. 620 ГК РФ перечисляются четыре основания, позволяющие арендодателю (арендатору) расторгнуть договор аренды с партнером. Не перечисляя их, следует отметить, что означенный в ст. ст. 619 и 620 ГК перечень не может быть сокращен по соглашению сторон, но может быть расширен контрагентами арендного обязательства. Расторжение договора по правилам ст. ст. 619 - 620 ГК осуществляется только судом, если стороны не смогли расторгнуть его добровольно.

Отметим и другое обстоятельство, делающее эти статьи сходными: договором аренды могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по инициативе арендодателя (арендатора), по правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Есть и различие между ст. 619 ГК и ст. 620 ГК. Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения арендного договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).

А статья 620 ГК, напротив, не обязывает арендатора направлять какое-либо письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство либо устранить допущенное нарушение в разумный срок. В соответствии со ст. 620 ГК и сообразуясь с общими положениями о договоре, в частности с п. 2 ст. 450 ГК РФ о порядке изменения и расторжения договора, арендатор не только должен, но и обязан направить арендодателю предложение о расторжении договора. В заявлении о расторжении договора, направляемом на юридический адрес арендодателя, арендатор также должен указать ему срок для ответа на свое предложение. Если срок для ответа в предложении не указан, то все равно он составляет 30 дней. Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения) арендатор вправе предъявить соответствующий иск.

Статья 621 ГК РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор вправе рассчитывать заключить договор аренды на новый срок при трех определенных условиях.

Первое условие. Правом преимущественной аренды обладает тот арендатор, который надлежащим образом исполнил свои обязанности по ранее заключенному договору.

Второе условие. Им является готовность арендатора (по истечении срока арендного договора) заключить договор на тех же условиях, которые предлагают другие возможные арендаторы, что соответствует терминологии Кодекса "при прочих равных условиях".

Третьим и новым условием следует считать правило о том, что арендатор, желающий возобновить арендные правоотношения, обязан уведомить письменно об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если все-таки арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а сам заключил договор в течение года (со дня истечения срока договора аренды) с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Правоприменительная практика разрешения таких споров приводилась еще в письме ВАС РФ от 10 сентября 1993 года, т.е. за несколько лет до принятия нового ГК РФ <*>. И уже тогда общим правилом было: требования арендатора о возобновлении договора не подлежат удовлетворению в тех случаях, когда арендодатель не намерен вообще в дальнейшем сдавать имущество в наем.

<*> См.: Вестник ВАС РФ. 1993. N 11. С. 104.

В общем, так или иначе, новелла о дополнительных способах защиты прав и интересов добросовестного арендатора позволяет последнему защитить свои права в суде только в случае, если в течение одного года арендодатель сдал имущество а аренду другому лицу.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом законодатель в тексте пункта 2 ст. 621 ГК РФ прямо указывает на ст. 610 ГК РФ.

Отметим две особенности ст. 610 ГК РФ. Первая заключается в том, что ее правила применяются в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом. А вторая - в том, что норма о возобновлении договора на неопределенный срок не относится к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ), а также к договорам аренды транспортных средств (ч. 2 ст. 632 ГК, ч. 2 ст. 642 ГК) <*>.

<*> См.: Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. О.Н. Садикова. М., 1996. С. 197.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.

Что касается нормы п. 1 ст. 621 ГК, то из нее следует, что она носит диспозитивный характер. А потому стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо вообще исключить возможное продолжение арендных отношений на новый срок. Данное правило наиболее удобно для арендодателя.

Кодекс в ст. 622 исходит из принципа безусловной защиты собственности, в том числе и той, которая находится во временном владении или во временном пользовании. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае если арендатор все-таки не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из приоритета защиты всеми доступными способами собственности, законодатель последовательно усиливает ответственность виновного арендатора: "В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором" (часть 3 ст. 622 ГК РФ).

Значит, помимо неустойки, предусмотренной в самом тексте договора, арендодатель может взыскать убытки в полном объеме сверх неустойки. Иначе говоря, санкция будет иметь штрафной характер.

Кодекс допускает взыскание убытков в полном объеме. Это значит, что арендодатель может взыскать как прямые убытки (реальный ущерб), так и косвенные (неполученный доход).

И наконец, по соглашению сторон в арендном договоре может быть предусмотрено и другое соотношение между неустойкой и убытками, т.е. могут быть взысканы или неустойка, или одни убытки, что соответствует уже изложенному принципу зачетного характера неустойки.

Таким образом, в части 3 ст. 622 ГК РФ налицо приоритет договорной ответственности сторон, что соответствует главной идее законодателя об утверждении принципа свободы договора в договорном праве России (ст. 421 ГК РФ).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Однако Президиум ВАС РФ подчеркивает следующее. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора. Поэтому, в частности, уплату арендных платежей нельзя рассматривать как приобретение вещи в собственность с рассрочкой платежа (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться в любой момент о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупной цене (п. 2 ст. 624 ГК).

Бывшее советское гражданское законодательство, в частности ст. 87 Основ ГЗ, допускало выкуп имущества только в силу договора. Однако, как и сказано уже было выше, при приватизации предприятий выкуп арендованного имущества практически рассматривался в качестве одного из способов приватизации и регулировался специальными законами и законодательными актами. Кодекс значительно расширяет возможности выкупа арендованного имущества.

Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ).

§ 4. Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Договор аренды зданий и сооружений в силу специфики предмета аренды является самостоятельным видом аренды, который характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота. Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Как и сказано было выше, в том случае, если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов <*>. Так, Министерство государственного имущества РФ выступает арендодателем в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами на вещном праве <**>.

<*> При сдаче в аренду государственных зданий и сооружений на стороне арендодателя нередко выступает балансодержатель, который не является арендодателем. Он, будучи хозяйствующим субъектом арендодателя, отвечает за техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и рецепт объекта.
<**> См. п. 1 Постановления Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" (СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 264).

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: унитарные государственные и муниципальные предприятия (ст. 295 ГК); казенные предприятия (ст. 297 ГК); соответствующие учреждения в отношении зданий и сооружений, приобретенных ими в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК). Напомним, что при этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения с согласия собственника.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).

Еще раз напомним, что ст. 651 ГК устанавливает следующее: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК). При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Согласно общим правилам о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

В параграфе 1 (часть 2) настоящей работы нами указано на противоречие в вопросе государственной регистрации сделок с нежилыми помещениями. Вот что по этому поводу пишет известный в России цивилист профессор В.В. Витрянский: "Поэтому не ГК "повинен" в создании той нелепой ситуации, которую мы наблюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации. Эта ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости" <*>.

<*> См.: Витрянский В.В. Аренда // Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Указ. соч. С. 531.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

Хотелось бы конспективно показать некоторые особенности государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним (точнее, зданий и сооружений), производимых в г. Москве. Так, в Москве государственным органом, осуществляющим государственную регистрацию указанных договоров аренды, начиная с декабря 1998 года является Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ранее в Москве государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества производилась Комитетом по управлению имуществом города Москвы.

В настоящее время в Москве действует распоряжение мэра от 7 сентября 1998 года N 911-РМ "Об обязательной государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества" (в редакции распоряжения мэра от 27 декабря 1999 г. N 1504-РМ и от 26 октября 2000 г. N 1123 - все утратили силу), в пункте 1 которого говорится о том, что Московскому городскому комитету по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним производить государственную регистрацию права аренды и договоров аренды недвижимого имущества в соответствии со ст. ст. 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 26 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", учитывая, что обязательной государственной регистрации подлежат:

По общему правилу договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). После его подписания стороны должны обратиться в Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации договора аренды. За осуществление действий по государственной регистрации договоров аренды взимается плата в размерах, установленных Постановлением Правительства Москвы от 6 июля 1999 года N 600. К заявлению должны быть приложены документы, которые необходимы для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, в соответствии с перечнем, установленным Московским городским комитетом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На практике встречаются случаи, когда стороны для того, чтобы не производить государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения (части здания), указывают срок аренды 11 месяцев, полагая, что в данном случае действуют положения пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Как и было уже отмечено выше, такие действия сторон являются ошибочными, поскольку в статье 651 ГК РФ идет речь именно об аренде всего здания целиком и неправомерно распространять действие указанной статьи на правоотношения по аренде части здания или сооружения. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ в порядке исключения из общего правила, установленного нормой пункта 2 статьи 609 ГК, предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Вот именно эта формулировка, а точнее, отсутствие в ней прямого упоминания таких объектов аренды, как часть здания, сооружения или отдельные помещения, и дает основание различным государственным органам настаивать на необходимости государственной регистрации подобных договоров независимо от срока, на который они заключаются. Как уже указывалось выше, в Москве данный вопрос решен в пользу государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений независимо от срока аренды.

Тем не менее многие специалисты прямо указывают, что договоры аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации, если заключены на срок не менее года, исходя из следующих положений: общепринятым является деление зданий на помещения, имеющие самостоятельный выход и вход в места общего пользования здания, дома или на улицу. Эта техническая возможность имеет и юридическое значение - выделенная часть здания (отдельное помещение или комплекс таких помещений) может быть предметом самостоятельного договора купли-продажи или аренды. И, по логике, правовой режим части здания не может быть более жестким, чем правовой режим целого здания. Данное мнение представляется довольно спорным, поэтому в целях исключения осложнений с налоговыми органами, а также при судебном рассмотрении споров по аренде, по нашему мнению, при аренде нежилого помещения (части здания) следует руководствоваться ст. 609 ГК РФ, а не ст. 651 ГК РФ.

Однако прав профессор В.В. Витрянский в том, что по России договор аренды в целом здания (сооружения) сроком на 11 месяцев может обходиться без государственной регистрации, в то время как договор аренды (субаренды) отдельного помещения в этом же здании на тот же или меньший срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации.

Следует указать и на уже устоявшееся понятие одного года, сложившееся в судебной практике в целях применения п. 2 ст. 651 ГК по сравнению с нормой п. 1 ст. 192 ГК РФ. Срок действия такого договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая обладающая особой ценностью и значимостью разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре с указанием их адреса, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории; наименования; инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости.

ГК не поясняет различия между зданиями и сооружениями. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придает.

Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом смысле к зданиям не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здания подразделяются на жилые и нежилые. Они могут быть предоставлены во владение и (или) пользование на основе договора аренды только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК). К нежилым относятся здания, используемые для административных, производственных, потребительских, учебных, складских и других целей. К сооружениям же относятся оранжереи, парники, тепловые узлы, портовые сооружения, тепло- и электростанции, мосты, трансформаторы, другие инженерные сооружения <*>.

<*> Примечание: более подробные признаки отнесения объектов недвижимости к зданиям и (или) сооружениям даны В.В. Витрянским в кн. "Договорное право" (Кн. вторая). Указ. соч. С. 523 - 524.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

Предметом рассматриваемого договора может быть именно здание или сооружение в целом, а не их части. Часть здания может быть отнесена к жилым или нежилым помещениям (машиноместо в гаражном комплексе, один из этажей многоэтажного здания, подвальное помещение, комната в здании, служебная квартира в здании школы и т.п.). В случае, когда в аренду сдается не все здание, а помещения в зданиях или части помещений, к такой аренде применяются общие положения об аренде, поскольку какие-либо специальные правила в отношении аренды нежилых помещений в ГК отсутствуют <*>.

<*> Существует и иное мнение по этому вопросу, согласно которому часть здания может быть предметом договора аренды здания. См.: Гражданское право. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого (автор соответствующей главы - А.А. Иванов). М., 1997. С. 185.

Арендная плата относится к существенным условиям данного договора, и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК).

Обычно арендная плата устанавливается в денежной форме за 1 кв. м, т.е. за единицу площади арендованного здания или сооружения, либо за 1 куб. м (при аренде, например, памятников истории, культуры, архитектуры), причем дифференцируется в зависимости от степени износа здания или сооружения, от вида деятельности арендатора при использовании объекта (биржевая, банковская, образовательная, игорный бизнес и т.п.), от вида и качества строительного материала (кирпич, бетон и пр.) и других показателей.

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком. Правило это диспозитивное, и законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Однако, если плата за аренду здания или сооружения (помесячная, поквартальная, предварительная) установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера (предположим, 1 куб. м), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК).

Договор аренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный срок (это может быть как краткосрочная аренда, так и долгосрочная), так и на неопределенный. Единый предельный срок аренды зданий и сооружений законодательством не установлен, но может быть определен для отдельных случаев сдачи в аренду зданий и сооружений.

Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подвергались кардинальным изменениям.

Передача здания и сооружения и его возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Учитывая сложность и высокую стоимость таких объектов, как здания и сооружения, их особую значимость для гражданского оборота, очень важно точно определить момент передачи такого имущества, с наступлением которого у сторон возникают и прекращаются права и обязанности и от которого зависит их содержание.

Передача здания или сооружения означает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче, подписываемого сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). В данном документе фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения, а его передача совершается по истечении определенного времени с момента заключения договора (например, в течение 10 дней, одного месяца и т.п.).

Поскольку договор аренды здания и сооружения на срок более 1 года считается заключенным с момента его государственной регистрации, передача здания или сооружения арендатору по передаточному акту возможна лишь тогда, когда договор будет зарегистрирован.

Те же правила о передаче здания и сооружения действуют и при возврате здания или сооружения в случае прекращения договора аренды. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя или арендатора от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Одна из основных особенностей правового регулирования аренды зданий и сооружений - обязанность арендодателя по передаче арендатору не только недвижимости указанного вида, но и права на земельный участок, на котором она расположена и который необходим для ее использования. Это право арендатора бесспорно и не зависит от вида прав арендодателя на земельный участок (собственность, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда). При этом арендатор приобретает право именно на занятую арендуемым объектом часть земельного участка.

Условия аренды земельного участка предопределены характером прав арендодателя на него и должны быть определены соглашением сторон. В ГК указанные права обозначены лишь применительно к ситуации, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемый в аренду объект. Арендатору в этом случае предоставляется право аренды или предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка (право срочного пользования, например). Если же договор аренды здания или сооружения не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка.

Допускается ситуация, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, законодателем закреплено правило, позволяющее арендодателю передать стоящее на участке здание или сооружение вместе с земельным участком, не испрашивая у собственника земельного участка согласия на такую передачу, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (ст. 652 ГК).

Вопрос же о характере прав арендатора здания (сооружения) на занимаемый недвижимостью земельный участок (в случае, когда арендодатель не является собственником земельного участка) в ГК не разрешен и должен быть определен в договоре.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими до отчуждения земельного участка (ст. 653, п. 1 ст. 657 ГК).

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих правил о последствиях передачи арендодателем имущества с недостатками (ст. 612 ГК).

На основании общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты (ст. 613 ГК).

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений об аренде <*>.

<*> См.: Богачева Т.В. Аренда // Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. М.: Юристъ, 2000. С. 140 - 141.

§ 5. Договор аренды предприятий

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Как верно отмечал В.А. Дозорцев, "по своей сути предприятие - это не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория. Традиционно предприятие представляет собой объект, а не субъект права..." <*>. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии. В связи с этим В.В. Витрянский отмечает, что договор аренды предприятия ввиду специфики предмета договора включает в себя два рода объектов: предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, и действия арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды <**>.

<*> См.: Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. N 9. С. 33.
<**> См.: Витрянский В.В. Аренда // Договорное право России. Указ. соч. С. 540 - 541.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

В то же время предприятие как объект аренды специфического особого объекта гражданских прав не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 132 ГК РФ <*>. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды как минимум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки <**>, в то время как при формировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается <***>.

<*> См.: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. С. 280 - 281.
<**> См. подробнее: Отдельные виды договоров аренды // Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е издание. М.: Проспект, 2001. С. 188 - 189.
<***> См.: Отдельные виды договоров аренды // Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е издание. М.: Проспект, 2001. С. 188.

Законом установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК РФ), хотя ст. 132 ГК РФ об этом умалчивает.

Нормы ст. 657 ГК РФ, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, в принципе представляют собой только конкретизацию правил п. 1 ст. 391 ГК РФ о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно и заблаговременно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до передачи его арендатору. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК РФ не установлен, и поэтому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК РФ.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок является пресекательным. По существу, пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК РФ).

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ). При этом права арендодателя, полученные им, например, на основании лицензии, не могут быть переданы арендатору, что отмечается в п. 2 ст. 656 ГК РФ. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензии (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.

Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В каком порядке производится регистрация, в ГК РФ не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК РФ), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрация сделок с ними, в том числе договоров аренды <*>.

<*> См.: Гражданское право: Учебник / Под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е издание. М.: Проспект, 2001. С. 190.

К существенным условиям договора аренды предприятий помимо его предмета относится и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК РФ. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий зависит от особенностей предмета этого договора - действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя следующие:

а) обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия, - передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены ст. 655 ГК РФ. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК РФ);

б) на арендодателя возлагается дополнительная обязанность - возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (абз. 1 ст. 662 ГК РФ). Со всей очевидностью ясно, что в договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство (ст. 660 ГК РФ).

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (абз. 2 ст. 662 ГК РФ).

Обязанности арендатора представлены в следующем виде.

Он обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ).

Относительно расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия. Арендатор, конечно, несет их, но договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по обязательному страхованию арендованного имущества является категоричной, но обязанность по добровольному страхованию имущества может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в тексте договора аренды предприятия.

При прекращении (или расторжении) договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть во всех случаях возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК РФ, для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК РФ). Иными словами, в данном случае действует демократический принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Учитывая специфику договора аренды предприятия как имущественного комплекса (его сложно и долго передавать, принимать и возвращать, его компоненты могут навсегда (или стойко) утрачиваться, стоимость его может таким образом уменьшаться), законодатель сконструировал специальную норму (ст. 663 ГК РФ), в силу которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре с одной стороны (или обеих сторон), применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Поэтому критерий общественного (публичного) интереса доминирует над приоритетом частного интереса, что является исключением из указанного общего правила, допустимого в силу ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

  1. ГК РСФСР 1922 г.
  2. ГК РСФСР 1964 г.
  3. ГК РФ 1994 - 1995 гг. (ч. 1 и ч. 2).
  4. Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения / Под ред. И.М. Тютрюмова. Том второй. СПб., 1910. С. 398.
  5. Свод законов Российской империи. Т. Х. Ч. 1. Ст. 1691.
  6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ).
  7. Федеральный закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21 июля 1997 г. // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3595; N 26. Ст. 3173; 2000. N 32. Ст. 3332.
  8. Федеральный закон от 23 августа 1996 г. "О науке и государственной научно-технической политике" (в ред. от 19 июля 1998 г. и в ред. от 29 декабря 2000 г. N 168-ФЗ; от 24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ) // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137; 1998. N 30. Ст. 3607.
  9. Федеральный закон от 17 августа 1995 г. "О естественных монополиях" // СЗ РФ. 1995. N 34. Ст. 3426.
  10. Федеральный закон от 25 августа 1995 г. "О федеральном железнодорожном транспорте" (в ред. от 10 января 2003 г. N 17-ФЗ и в ред. от 7 июля 2003 г. N 115 - ФЗ) // СЗ РФ. 1995. N 35. Ст. 3505.
  11. Закон РФ "Об образовании" от 10 июля 1992 г. // СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 150; 1997. N 47. Ст. 5341.
  12. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3399.
  13. Постановление Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" // СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 264.
  14. Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (в ред. Пост. Правительства РФ от 3 сентября 2003 г. N 546) // Рос. газета. 2003. 12 сентября.
  15. Постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" // СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 593; СЗ РФ. 2000. N 6. Ст. 777; N 13. Ст. 1373.
  16. Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, утв. распоряжением Минимущества РФ от 28 июля 1998 г. N 774-Р // БНА. 1998. N 20.
  17. Положение о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха // СЗ РФ. 1996. N 33. Ст. 3999.
  18. Собрание узаконений РСФСР. 1926. N 77. Ст. 579.
  19. Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.
  20. Вестник ВАС РФ. 1993. N 11. С. 104.
  21. Вестник ВАС РФ. 2000. N 7.
  22. Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. N 15. Ст. 105.
  23. Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989. N 25. Ст. 481.
  24. Ведомости РФ. 1991. N 27. Ст. 927; N 28. Ст. 1654; N 34. Ст. 1966.
  25. СП СССР. 1989. N 19 - 20. Ст. 63.
  26. Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. О.Н. Садикова. М., 1996. С. 197.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.

  1. Павлодский Е.А. Аренда // Комментарий к ГК РСФСР / Отв. ред. С.Н. Братусь, О.Н. Садиков. М.: Юрид. лит., 1982. С. 320.
  2. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. М.: МЦФЭР, 1996. С. 330.
  3. Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 249.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Юрайт", 2003.

  1. Ванян А.Б. Афоризмы о юриспруденции. М., 1999. С. 266.
  2. Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в гл. V "Аренда") // Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. М.: Юристъ, 2000. С. 105.
  3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С. 5.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

  1. Витрянский В.В., Суханов Е.А. и др. Договор аренды // Договоры купли-продажи, мены, аренды... М.: ЦДИ еженедельника "Экономика и жизнь", 1996. С. 44.
  2. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / Под ред. Е.А. Васильева. 2-е изд., переработанное и дополненное. М., 1992. С. 336.
  3. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. (По изд. 1907 г.) М.: Статут (МГУ), 1997.
  4. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. 2. Спб., 1902. С. 159.
  5. Дозорцев А.В. Аренда // Комментарий к ГК РСФСР / Под ред. Е.А. Флейшиц и О.С. Иоффе. 2-е издание. М.: Юрид лит., 1970. С. 406.
  6. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. N 9. С. 33.
  7. Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные

особенности // Договорное право России. М.: ИПК "Лига Разум", 1998. С. 184 - 185.

  1. Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права. 2-е изд. Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997. С. 143, 150, 185.
  2. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 309 - 310.
  3. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10.
  4. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. С. 280 - 281.
  5. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. По испр. и доп. 8-му изд. 1902. Ч. 2 / Иниц. МГУ. Сер. Классика российской цивилистики. М., 1997. С. 260.
  6. Отдельные виды договоров аренды // Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е издание. М.: Проспект, 2001. С. 188 - 189.
  7. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996. С. 445 - 446.
  8. Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. Д-Юре, 1994. С. 25.
  9. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М.: Спарк, 1995. С. 356.
  10. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 18 - 19.