Мудрый Юрист

Недействительность аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории: анализ арбитражной практики

А.И. Дихтяр, профессор кафедры гражданского права и процесса Государственного университета - УНПК.

Н.В. Кузнецова, заместитель генерального директора ЗАО "Инвест-центр".

В настоящей статье представлен анализ оснований недействительности аукционов на право заключения договоров о развитии застроенных территорий и договоров, заключенных по итогам аукционов. Авторы делают следующие выводы: отсутствие четкой правовой регламентации оснований для признания аукционов недействительными приводит к необоснованному расширению судейского усмотрения при разрешении споров; аукцион и его итоги могут быть оспоримыми и ничтожными; судебная практика признает возможным, при наличии конкретных обстоятельств, по соглашению сторон или на основании решения суда внесение изменений и дополнений в договор о развитии застроенной территории, за исключением изменения цены на право заключения договора.

Ключевые слова: аукцион, договор о развитии застроенной территории, недействительность аукциона и договора, основания недействительности.

The invalidity of the auction for the right of conclusion of the contract on the development of built-up area: analysis of arbitration practice

A.I. Dikhtyar, N.V. Kuznetsova

A.I. Dikhtyar, professor of department of civil law and process of the State University - ESPC.

N.V. Kuznetsova, deputy general director of the CJSC "Investment - center".

This article presents an analysis of the causes of invalidity of auctions for the right to conclude agreements on the development of built-up areas and of the contracts concluded following the results of auctions. The author makes the following conclusions: the lack of clear legal regulation of grounds for recognition of the auctions void leads to unreasonable expansion of judicial discretion in the resolution of disputes; the auction and its results can be voidable and void; jurisprudence recognizes possible, in specific circumstances, by agreement of the parties or on the basis of a court decision changes and additions to the agreement on the development of built-up area, with the exception of price changes for the right of conclusion of the contract.

Key words: auction, an agreement on the development of built-up area, the invalidity of the auction and the contract, the grounds of invalidity.

В современном гражданском обороте активно развивается закрепленный в российском законодательстве институт заключения сделок по результатам аукционов. Это характерно и для института развития застроенных территорий, действующего в российском законодательстве с 2006 года и направленного на решение проблемы ветхого жилищного фонда, преобразование городских территорий с устаревшими видами землепользования. Одна из особенностей правового института развития застроенных территорий состоит в том, что он может применяться только при наличии градостроительных регламентов, содержащихся в муниципальных нормативных правовых актах, которыми являются правила землепользования и застройки. Другая особенность заключается в том, что развитие осуществляется в отношении застроенных территорий, обремененных правами третьих лиц. Сфера действия института развития застроенных территорий определяется одновременным наличием на соответствующей территории трех видов объектов: а) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащие сносу; б) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируется на основании адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления; в) объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (ч. 3 и 4 ст. 46.1 ГрК РФ).

Институт развития застроенных территорий в целом представляет собой сложный юридический состав, включающий в себя следующие взаимосвязанные элементы: во-первых, наличие на застроенной территории объектов, указанных в ч. 3 и 4 ст. 46.1 ГрК РФ; во-вторых, принятие уполномоченным органом власти решения о развитии застроенной территории; в-третьих, проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории; в-четвертых, заключение договора о развитии застроенной территории, его реализация; в-пятых, предоставление застройщику земельного участка, на территории которого будет осуществляться градостроительный проект.

Порядок организации и проведения аукционов на право заключения договора о развитии застроенной территории регулируется Градостроительным кодексом РФ (ст. 46.3) и Гражданским кодексом РФ (ст. ст. 447 - 449). С увеличением количества подобных аукционов растет и доля споров по ним. При этом участники гражданских правоотношений избирают определенный ст. 12 ГК РФ способ защиты в виде требования о признании сделки недействительной и применении последствий, связанных с ее недействительностью. Помимо общих оснований недействительности сделок законодатель в ст. 449 ГК РФ предусмотрел дополнительное основание - недействительность торгов, по итогам которых заключена сделка. Сложный состав подготовки, проведения аукциона и заключения по его результатам договора о развитии застроенной территории обусловливает характерные особенности рассмотрения споров о признании аукционов и заключенных по их итогам договоров недействительными.

Анализ арбитражной практики за период с 2007 года показал, что на практике предметами исков выступают требования о признании недействительными: решений исполнительного органа власти муниципального образования о развитии застроенной территории и проведении аукционов; протоколов приема заявок на участие в аукционе и отказов претендентам на участие в аукционе; аукциона и протокола о результатах торгов. Кроме того, заинтересованными лицами и прокурорами предъявляются иски о признании договоров о развитии застроенных территорий незаключенными в связи с отсутствием в договорах каких-либо существенных условий либо недействительными и применении последствий, связанных с недействительностью.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом (но не подзаконными актами), могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Следует отметить, что законодатель не определяет круг заинтересованных лиц, имеющих право на оспаривание торгов, в том числе аукционов, и его результатов. В сложившейся ситуации особое значение приобретает определение признаков (критериев) для отнесения конкретных лиц к категории заинтересованных в смысле требований ст. 449 ГК РФ. По этому вопросу судебная практика исходит из того, что лицо вправе оспорить аукцион в том случае, если заключенный по его результатам договор нарушает его права и охраняемые законом интересы либо имело место необоснованное исключение его из числа участников аукциона, а целью предъявленного иска является восстановление этих прав и интересов (например, Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2013 по делу N А40-53674/12-130-511). Кроме того, прокурор имеет право на предъявление соответствующего иска в защиту публичных интересов. Как свидетельствует практика, суды отказывают в удовлетворении требований, если прокурором не представлены доказательства нарушения прав и законных интересов третьих лиц и (или) публичного образования, в защиту которых он стал инициатором процесса (Постановления ФАС Центрального округа от 16.07.07 N А35-12133/05-С4 и от 13.11.08 N А23-4006/07Г-19-277; Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 по делу N А28-8097/2013).

Анализ судебных актов свидетельствует, что суды выясняют, является ли истец заинтересованным лицом, какие его законные права и интересы нарушены в результате принятия решения о развитии застроенной территории и проведенного аукциона. Если оказывается, что истец не является заинтересованным лицом либо пропущен срок исковой давности для обращения с иском, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований.

Так, Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 20.08.2014 N Ф09-4657/1450/2007 суд признал обоснованным отказ арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении требования хозяйственного общества о признании незаконными решений о развитии застроенной территории и о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, поскольку у общества отсутствуют права на земельные участки, иные объекты недвижимости на спорной территории, с условием проведения аукциона общество было ознакомлено, но отозвало свою заявку на участие в аукционе. Кроме того, пропущен срок для обращения в суд.

Имеется судебная практика, когда суды отказывают в удовлетворении исковых требований о признании аукциона и заключенного по итогам аукциона договора недействительными по следующим основаниям. Во-первых, если допущенные отступления от установленного законом порядка проведения аукциона суд признает несущественными и, следовательно, не нарушающими права и законные интересы заявителей. Во-вторых, в случае если признание недействительными аукциона и договора не приведет к восстановлению прав истца. В частности, суды отказывают в признании аукциона и договора о развитии застроенной территории недействительными, если имущественные права и интересы не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенного по итогам аукциона договора, например договор частично исполнен (Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2014 N Ф05-3410/2012 по делу N А41-25008/10; Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 по делу N А28-8097/2013).

Нередко спорные ситуации связаны с тем, что заявитель не допускается к участию в аукционе в связи с ненадлежащим оформлением документов либо невнесением задатка. В одном случае претендент не представил документы об отсутствии у него задолженности по начисленным налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за прошедший календарный год, размер которой превышает 25 процентов балансовой стоимости активов заявителя по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный год, что предусмотрено ч. 10 ст. 46.3 ГрК РФ. В другом случае претендент предоставил по этому вопросу недостоверные сведения (например, сведения на произвольные даты). В первом случае это послужило основанием для отказа допустить к участию в аукционе (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу N А41-59406/12), а во втором случае - для отмены протокола о результатах аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории (Постановление ФАС Уральского округа от 18.07.2013 N Ф09-5958/13).

В некоторых случаях основанием отказа признать претендента участником аукциона может быть несоблюдение требования о предоставлении задатка. Например, претендент вместо денежной суммы представил организатору аукциона векселя либо иные ценные бумаги, в связи с чем ему будет отказано в признании участником аукциона, поскольку ч. 8 ст. 46.3 ГрК РФ предусматривает внесение задатка в денежной форме. На практике нередко возникает вопрос о судьбе внесенного задатка в случае признания аукциона недействительным, а договора о развитии застроенной территории незаключенным или недействительным. Так, победитель аукциона обратился в арбитражный суд с иском о признании аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории недействительным, договора незаключенным и взыскании задатка, мотивируя обременением территории. Суд удовлетворил заявленные требования, поскольку на территории оказались несколько зарезервированных для муниципальных нужд земельных участков, детское дошкольное учреждение, учреждение дополнительного образования, что ограничивает использование земельных участков. В извещении о проведении аукциона сведения о них отсутствовали. Кроме того, суд указал, что сторонами не согласовано существенное условие о сроке предоставления участков и оснований для удержания задатка не имеется (Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2014 N Ф09-3844/14 по делу N А07-19276/2012).

Отказ в приеме заявки на участие в аукционе возможен и в связи с нарушением срока ее подачи. Например, претендент направил заявку на участие в аукционе по почте до окончания срока приема заявок, но к организатору аукциона она поступила уже после истечения данного срока. Организатор отказал в приеме заявки, податель заявки обратился с иском в суд о признании отказа незаконным, но суд обоснованно отказал в удовлетворении требования, мотивируя тем, что обязанность по своевременному представлению заявки организатору торгов возлагается на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, намеревающихся принять участие в аукционе. Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, в соответствии с ч. 11 ст. 46.3 ГрК РФ возвращается в день ее поступления заявителю. Следует подчеркнуть, что аналогичный подход используется судами и применительно к ситуациям, когда сумма задатка, списанная со счета претендента в банке до истечения срока представления задатка, поступила на счет организатора аукциона по истечении срока внесения задатка, но до даты проведения торгов (Постановление ФАС Центрального округа от 04.09.08 N А14-14450/2007/476/32). В подобных спорах суды строго формально подходят к оценке обстоятельств и выносят решения не в пользу потенциальных участников торгов.

Градостроительный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ, устанавливая требования к проведению торгов, не определяют, какие нарушения порядка организации и проведения аукциона на заключение договора о развитии застроенной территории могут являться основанием для признания аукциона и заключенного по его результатам договора недействительными. На практике на данный момент это сфера для судейского усмотрения, что, по нашему мнению, не отвечает интересам правоприменительной практики и стабильности сложных градостроительных проектов.

Анализ арбитражной практики показал, что только существенные нарушения порядка организации и проведения торгов суды считают основаниями для признания их недействительными. Вместе с тем в судебной практике отсутствует единообразие относительно признания конкретных нарушений в качестве существенных. Например, ФАС Восточно-Сибирского округа по результатам рассмотрения кассационной жалобы на решение арбитражного суда указал, что решение подлежит отмене, поскольку вывод суда о недействительности торгов неправомерен, так как допущенные нарушения правил проведения торгов, выразившиеся, в частности, в несоблюдении требований к содержанию извещения об их проведении, не могут быть признаны существенными и влияющими на результат торгов (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.03.09 N А19-10827/08, 1014/2009). Аналогичная мотивировка содержится и в Постановлении ФАС Поволжского округа от 12.03.2013 по делу N А27-10887/2012.

По другому делу апелляционная инстанция признала обоснованным решение арбитражного суда первой инстанции, который, отказывая в удовлетворении требования прокурора о признании недействительными результатов аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории и договора, заключенного по итогам аукциона, а также о применении последствий недействительности договора, исходил из того, что указание в извещении ориентировочной площади территории и параметров жилых помещений, подлежащих расселению застройщиком, не привело к нарушению законных интересов муниципального образования, в интересах которого прокурором предъявлен иск (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.12.2013 по делу N А28-8097/2013).

Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа рассмотрел кассационную жалобу на решение арбитражного суда первой инстанции, которым было отказано истцу в удовлетворении требования о признании аукциона и заключенного по его итогам договора о развитии застроенной территории недействительными. Истец, обращаясь с иском, обосновал свои требования тем, что извещение о проведении аукциона не было размещено в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов (ч. 7 ст. 46.3 ГрК РФ). Извещение опубликовано в местной газете, не являющейся официальным источником по смыслу закона. В удовлетворении кассационной жалобы отказано, поскольку признание недействительными спорных аукциона и договора не приведет к восстановлению прав истца. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд (Постановление ФАС Московского округа от 22.04.2014 N Ф05-3410/2012 по делу N А41-25008/10).

Иногда суды вместо термина "существенность нарушения" используют другую терминологию - "грубые нарушения законодательства" (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 11.09.06 N А13-666/2006-06 и от 11.09.06 N А13-660/2006-06). В некоторых случаях суды основанием для признания торгов недействительными признают не всякое формальное нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.08 N А36-423/2008).

Анализ показал, что имеется арбитражная практика, связанная с оспариванием дополнительных соглашений к договорам о развитии застроенных территорий. Например, орган исполнительной власти субъекта РФ обратился с иском в арбитражный суд о признании в силу ничтожности дополнительных соглашений к договору о развитии застроенной территории, мотивируя тем, что договор не может быть изменен, так как проект договора и его существенные условия являлись условиями аукциона. Суд отказал в удовлетворении требования, указав, что не все условия договора являются условиями аукциона. Как видно из материалов дела, застройщик дал согласие на уступку прав и обязанностей органа местного самоуправления по заключенному договору при условии сохранения действующих условий договора и дополнительных соглашений к нему (Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2014 N Ф05-8018/2014 по делу N А40-144750/13-15-1298).

Интересным представляется следующее дело. Правительство Москвы обратилось с иском к ООО "Марс-СтройИнвест" и Администрации Подольского муниципального района о признании недействительными в силу ничтожности шести дополнительных соглашений к договору от 30.10.2007 N 255 о развитии застроенной территории. Дополнительными соглашениями изменены предмет договора (п. 1.1), сроки выполнения отдельных обязательств застройщиком и срок действия договора. Администрация Подольского района с согласия застройщика до заключения дополнительных соглашений уступила все права и перевела обязанности по договору о развитии застроенной территории Правительству Москвы. Основанием для обращения с иском в суд являлся довод истца о том, что исходя из нормы, закрепленной в п. 28 ст. 46.3 ГрК РФ, договор развития застроенных территорий не может быть изменен в связи с тем, что проект договора и существенные условия являются условием аукциона в соответствии с подп. 9 п. 8 ст. 46.3 ГрК РФ. По утверждению истца дополнительные соглашения об изменении существенных условий договора, в том числе в части изменения срока действия договора и (или) срока строительства, являются сделками, недействительными в силу ничтожности по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

Как следует из извещения, применительно к рассматриваемому аукциону сроки исполнения отдельных обязательств по договору и общий срок его действия не являлись условиями аукциона, в связи с чем судами первой, апелляционной и кассационной инстанций сделан обоснованный вывод о том, что условия заключенного договора могли быть изменены сторонами без нарушения п. 28 ст. 46.3 ГрК РФ. Как правомерно отмечено судами, не все условия договора являются условиями аукциона, а размещение проекта договора в какой-либо редакции на сайте, а также указание на него в п. 8 ст. 46.3 ГрК РФ не делает его автоматически в полном объеме условием аукциона. В связи с существенным изменением обстоятельств (если нет прямого запрета), из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ), либо в связи с необходимостью уточнения некоторых условий (например, указанных в договоре ориентировочно) стороны вправе заключить дополнительные соглашения к договору. С учетом того, что истец не представил каких-либо доказательств, свидетельствующих о несоответствии оспариваемых дополнительных соглашений требованиям закона и иных правовых актов, применительно к положениям ст. 168 ГК РФ, в удовлетворении исковых требований отказано (Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2014 по делу N А40-144750/13-15-1298).

Основание признания аукциона недействительным может быть связано с тем, что решение о проведении аукциона принято неуполномоченным органом власти. При оспаривании аукционов на основании ст. 449 ГК РФ применяется механизм опровержения, предусмотренный Кодексом для оспоримых сделок. Полагаем, что аукцион и договор, заключенный по его итогам, могут быть признаны и ничтожными, если, например, на аукцион выставлено право на заключение договора о развитии территории соседнего муниципального образования. Ничтожность будет связана с недействительностью решений уполномоченного органа о развитии застроенной территории и проведении аукциона на право заключения договора о развитии спорной застроенной территории, что повлечет ничтожность договора, заключенного с победителем по результатам такого аукциона. При опровержении подобных аукционов необходимо ссылаться не на ст. 449 ГК РФ, а на ст. 168 Кодекса и соответствующие императивные нормы Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, отсутствие четкой правовой регламентации оснований для признания аукционов недействительными приводит к возникновению споров и расширению судейского усмотрения при их разрешении. Судебная практика признает возможным, при наличии конкретных обстоятельств, по соглашению сторон или на основании решения суда внесение изменений и дополнений в заключенный по итогам аукциона договор о развитии застроенной территории, за исключением изменения цены на право заключения договора о развитии застроенной территории.

Список использованной литературы

  1. СПС "КонсультантПлюс".