Мудрый Юрист

Арендатора не спросят?

Татьяна Жукова, помощник судьи Арбитражного суда Белгородской области, г. Белгород.

Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ были внесены изменения в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которые устанавливают упрощенный порядок выдела земельного участка из земель сельхозназначения на основании проекта межевания земельного участка. Согласно новшествам органы кадастрового учета и государственной регистрации прав при регистрации вновь образуемого участка учитывают только мнение сособственников того участка, из которого осуществляется выдел. Однако судебные споры показывают, что на практике требуют согласия и арендатора участка, из которого осуществляется выдел. Правомерно ли это?

О чем спорят?

В случае выдела земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности (п. 9 ст. 13.1), им направляется извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка (п. 10 ст. 13.1), и именно сособственники вправе выдвигать возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка (п. п. 12 и 13 ст. 13.1).

Положения указанной статьи не содержат никаких указаний на то, что какие-либо другие лица, помимо сособственников земельного участка, вправе выдвигать возражения против выдела.

Органы кадастрового учета и государственной регистрации прав осуществляют кадастровый учет и государственную регистрацию прав выделяемого земельного участка без учета мнения арендатора, основываясь на приведенных нормах Закона, а также на п. 3.2 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", гласящем, что для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.

Так же как в спорах о выделении земельных участков сельскохозяйственного назначения путем составления проекта межевания земельного участка для выдела земельного участка, суды, применяя нормы п. 4. ст. 11.2 ЗК РФ, п. 1 ст. 13 и п. 5 ст. 14 Закона N 101-ФЗ (в ред. Федерального закона от 29.12.2010 N 435-ФЗ), в большинстве случаев исходят из того, что без прекращения договора аренды земельного участка собственники земель сельскохозяйственного назначения лишены права выдела земельных участков без согласия арендатора и право на это имеет только участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка (Апелляционные определения Ставропольского краевого суда от 23.07.2013 по делу N 33-3312/2013; Курского областного суда от 20.08.2013 по делу N 33-1750-2013; Волгоградского областного суда от 20.03.2014 по делу N 33-1932/2014; Алтайского краевого суда от 30.07.2013 по делу N 33-5982-13; Определение Краснодарского краевого суда от 17.09.2014 по делу N 4г-9495/14; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2014 по делу N А32-11935/2013).

Есть и противоположная судебная практика, но она является скорее исключением из общего подхода судов (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 18.10.2012 по делу N 33-5695/2012).

Что более обоснованно?

Какая правовая позиция является более обоснованной с точки зрения системного толкования законодательства?

Положения п. 4. ст. 11.2 ЗК РФ не содержат конкретизации видов земельных участков, на которые он распространяется, и в пункте приведен перечень всех юридических действий, приводящих к образованию новых земельных участков (раздел, объединение, перераспределение и выдел). Указанные положения, следовательно, являются общей нормой земельного законодательства, применение которой может быть исключено специальными нормами, содержащимися в других статьях ЗК РФ и иных федеральных законах.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения земельным законодательством предусмотрен целый ряд исключений из этих правил.

Согласно п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом N 101-ФЗ.

Согласно п. 3 ст. 11.5 ЗК РФ особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются данным Законом.

Из содержания указанных положений следует, что выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения подлежит регулированию путем применения специальных норм права, установленных в специальном законодательстве, каким является Закон N 101-ФЗ.

Конституционный Суд РФ неоднократно в своих судебных актах указывал, что в соответствии с общими принципами права в случае коллизии норм, регулирующих одни и те же общественные отношения, приоритетом над общими нормами обладают специальные нормы (Определение КС РФ от 05.10.2000 N 199-О; Постановления КС РФ от 14.05.2003 N 8-П; от 23.01.2007 N 1-П).

Как мы указывали ранее, ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ предусматривает в качестве лиц, имеющих право выдвигать возражения против выдела, только сособственников земельного участка.

Разберемся в терминологии

В пункте 1 ст. 13 Закона N 101-ФЗ, приводимом судами в качестве обоснования необходимости применения общих норм ЗК РФ, содержится положение о том, что участник собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и указанным Законом. В этом случае термин "требования к образованию земельного участка" означает не процедуру выдела, а установленные законом стандарты размеров и других характеристик вновь образованных участков.

В частности, требования к образуемым и измененным земельным участкам содержатся в ст. 11.9 ЗК РФ и ст. 4 Закона N 101-ФЗ, не затрагивающих процедуру выдела земельного участка.

Следовательно, из п. 1 ст. 13 Закона N 101-ФЗ не вытекает обязанность одновременного применения ст. 13.1 этого Закона и п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ.

Полагаем, что положения п. 5 ст. 14 Закона N 101-ФЗ, также приводимые судами в обоснование своей позиции о необходимости получения согласия арендаторов на выдел земельных участков из земель сельхозназначения, также не подтверждают необходимости согласования с арендатором. Они предусматривают условия, при которых собственник вправе выделить долю в праве собственности на земельный участок, не обремененную договором аренды.

В то же время, если такие условия отсутствуют, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ выделяемый земельный участок будет обременен правами арендатора на преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

Конституционное толкование

Правовая позиция судов о необходимости одновременного применения специальных норм ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ и общих норм п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ означает, что при выделе земельного участка из земель сельхозназначения лицо, его производящее, в соответствии с положениями ст. 13.1 данного Закона для выдела должно осуществить процедуру публикации проекта межевания земельного участка и при отсутствии возражений вправе произвести выдел земельного участка и в то же время обязано получить в письменной форме согласие всех землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, указанных в п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, без которых указанный выдел является незаконным.

При указанном правоприменении долевой собственник земель сельскохозяйственного назначения подвергается дополнительным обременениям по сравнению с долевым собственником иных категорий земель, на которые распространяется общий порядок выдела, предусмотренный ЗК РФ.

Однако это противоречит целям правового регулирования норм ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ в редакции Закона N 435-ФЗ, выявленным КС РФ в Постановлении от 22.04.2014 N 12-П. Согласно п. 3 указанного Постановления положения п. п. 2 - 6 ст. 13 Закона N 101-ФЗ в ныне действующей редакции имеют целью более полную реализацию в земельных отношениях конституционно значимых начал гражданского законодательства, в том числе его дозволительной направленности, и тем самым - обеспечение баланса частных и коллективных интересов участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Конституционный Суд в РФ в данном Постановлении указал, что федеральный законодатель существенным образом скорректировал подход к обеспечению оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе с учетом сложившейся к этому моменту ситуации, при которой, как отмечено в пояснительной записке к законопроекту, лишь незначительное количество собственников земельных долей выделили свои земельные доли в натуре для создания фермерских и личных подсобных хозяйств или передали их в уставные капиталы (фонды) сельскохозяйственных организаций, что затрудняет эффективное использование земель сельскохозяйственными товаропроизводителями, а также использование земельных участков в качестве залога для привлечения долгосрочных кредитов в сельское хозяйство.

Также в приведенном Постановлении указано, что иное, вопреки направленности нового правового регулирования в контексте развивающихся отношений собственности в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, означало бы ограничение гарантированных ст. 34 ч. 1 и ст. 36 ч. 1 Конституции РФ прав лиц, которые претендуют на выдел земельных участков в счет своих земельных долей, и в нарушение ст. 19 ч. ч. 1 и 2 Конституции РФ ставило бы таких лиц в неравное положение с сособственниками тех земельных участков.

Таким образом, исходя из системного толкования Закона N 101-ФЗ и ЗК РФ следует, что отсутствует необходимость согласования с арендатором выдела земельного участка, а также право арендатора выдвигать свои возражения против выдела земельного участка из земель сельхозназначения.

В случае возникновения спора мы бы рекомендовали лицам, столкнувшимся с противоположным применением норм права, с целью преодоления сложившейся негативной судебной практики обжаловать судебные акты в ВС РФ и подавать жалобы на конституционность норм в указанном толковании в КС РФ.