Мудрый Юрист

Владение и пользование государственным и муниципальным имуществом: пролонгация договоров аренды

Е.М. БЕССМЕРТНЫХ

Бессмертных Евгений Михайлович - начальник отдела контроля земельно-имущественного комплекса и строительства ФАС России.

В Российской Федерации особенности порядка заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества были законодательно закреплены с вступлением в силу в 2008 году поправок в Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее в статье - Закон о защите конкуренции), позволяющих неограниченному кругу лиц открыто выстраивать взаимоотношения с публичными образованиями по получению недвижимости во владение и (или) пользование на определенный срок.

Касаемо пролонгации договоров аренды государственного или муниципального имущества, специальный порядок был принят только в конце 2011 года, практика применения которого нуждается в исследовании, так как к настоящему времени сложились различные точки зрения у правообладателей рассматриваемого имущества, специалистов в сфере имущественных отношений, а также судов различного уровня.

Публичные образования могут обладать привлекательным с точки зрения планирования бизнеса имуществом и готовы его предоставить, но ввиду ограниченности указанного ресурса и в целях исключения возможности коррупционной составляющей имущество должно передаваться на торгах.

Порядок предоставления государственного или муниципального имущества в аренду (на торгах, за некоторым исключением) и условия пролонгации таких договоров установлены в статье 17.1 Закона о защите конкуренции.

Стороны в процессе торгов определяют условия договора аренды, в том числе его срок, который объявляется заранее и известен всем лицам, желающим бороться за имущественные права.

Срок действия договора позволяет планировать ведение бизнеса, его развитие, например, в перспективе на 3 - 5 лет. Было бы неверно утверждать, что по истечении указанного срока для арендатора станет неожиданностью необходимость освободить временно занимаемые места.

Вместе с этим во время действия договора имущество может потребовать финансовых вложений, ремонта, арендатором может быть получена лицензия под какой-либо вид деятельности, что, как правило, предусматривается при заключении договора в документации о торгах, а также может сформироваться спрос на оказываемые услуги с использованием такого имущества, что позволяет арендатору добросовестно исполнять условия договора и своевременно оплачивать арендную плату.

Таким образом, и собственник, и арендатор в конечном счете заинтересованы в выстраивании долгосрочных отношений, в том числе путем пролонгации (заключения на новый срок) договора аренды государственного или муниципального имущества.

Порядок продления договоров аренды на новый срок установлен в федеральном законе - в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Указанная норма позволяет продлить срок договора аренды только при соблюдении ряда условий и гарантирует такое продление исключительно добросовестным арендаторам.

Прежде чем перейти к рассмотрению особенностей правового регулирования такого продления арендных отношений, стоит обратить внимание на субъектов малого и среднего бизнеса.

Для хозяйствующих субъектов с указанным статусом были предусмотрены специальные льготы, позволяющие развивать малое предпринимательство.

До 1 июля 2010 года, а затем до 1 июля 2013 года было разрешено заключать на новый срок без проведения торгов договоры аренды, заключенные до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства (Федеральный закон от 08.11.2008 N 195-ФЗ и Федеральный закон от 17.07.2009 N 173-ФЗ).

Данная норма была закреплена в части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, которая утратила силу с 1 июля 2013 года (Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ).

Стоит отметить, что 144-ФЗ был принят в целях распространения права на заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов всех договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных с субъектами малого и среднего предпринимательства, а не только заключенных до 1 июля 2008 г., и предоставить дополнительные гарантии стабильности деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.

На практике это привело к противоположному результату по причине различных подходов к толкованию норм законодательства. К примеру, уполномоченные на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним органы, с признанием утратившей силу специальной нормы - части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, отказывали в регистрации соглашений о продлении срока действия договоров аренды, а публичные образования, столкнувшись с такой практикой, также были склонны договоры аренды с субъектами малого и среднего предпринимательства не продлевать.

Вместе с тем еще раз стоит отметить, что позиция, которой руководствовался законодатель при принятии 144-ФЗ, состояла в том, что право на заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных с субъектами малого и среднего предпринимательства, должно распространиться на все договоры, а не только заключенные до 1 июля 2008 года.

Что касается особенностей продления договора, согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 указанной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
  2. минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Важно то, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением случая принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом (например, для собственных нужд или его отчуждения) или в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, получая во владение и (или) пользование государственное или муниципальное имущество при условии добросовестности арендатора, можно быть уверенным в продлении в будущем срока действия договора аренды, что позволяет развивать бизнес уже на протяжении длительного периода времени, так как на основании части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды может быть продлен неограниченное количество раз при условии соблюдения требований указанной части статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, в целях исключения возможности умышленно необоснованного отказа в продлении договорных отношений в части 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции закреплено право арендатора, с которым договор не был продлен, потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с иным лицом договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

В связи с возникающими в судебной практике вопросами и в целях обеспечения единообразных подходов к разрешению споров, связанных с применением правил Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о договоре аренды, Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации издано Постановление от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В указанном Постановлении было отмечено, что в случаях, предусмотренных законом (например, частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Стоит отметить, что заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов или соглашения о продлении договора аренды без проведения торгов стало легитимным с 06.12.2011, но исключительно при соблюдении условий, установленных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Также Пленумом ВАС отмечено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Однако на практике такое положение вещей не устраивает арендаторов, так как в соответствии с нормами статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В этом случае гораздо привлекательнее выглядит продление договора аренды государственного или муниципального имущества сразу по окончании первоначального срока его действия в порядке части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Минимальный срок в 3 года в этом случае гарантируется.

Вышеуказанные обстоятельства позволяют сделать вывод, которого придерживается федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на дачу разъяснений по вопросам применения им антимонопольного законодательства, - Федеральная антимонопольная служба, а именно: положения частей 9 - 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции применяются в отношении действующих договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе до 01.07.2008, не исключая субъектов малого и среднего предпринимательства, при условиях, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Рассмотренные нормы законодательства Российской Федерации способствуют стабильности предпринимательства, но также требуют добросовестного поведения арендаторов государственного или муниципального имущества, что в совокупности гарантированно позволяет развивать бизнес и отвечает интересам публичных образований.