Мудрый Юрист

Новые требования к оценщикам как гарантия стабильности земельно-имущественных отношений

Колесникова Ирина Александровна, главный консультант управления правового, кадрового и организационного обеспечения главного управления организации торгов Самаркой области.

Научная специализация автора: правоведение, земельное законодательство.

Основные труды автора:

Часть земельного участка как объект правоотношений // Право и экономика. 2013. N 5. С. 56 - 63; Учет интересов при проведении территориального землеустройства // Право и экономика. 2007. N 7. С. 91 - 95; Об изменениях в правовом регулировании игорного бизнеса // Право и экономика. 2007. N 3. С. 4 - 6; Приобретательная давность как один из способов приобретения права собственности на землю // Право и экономика. 2006. N 7. С. 92 - 94.

Статья посвящена вопросам необходимости предъявления новых требований к оценщикам при проведении государственной кадастровой оценки. Раскрыты особенности проведения конкурсных процедур и электронных аукционов при определении исполнителя работ по государственной кадастровой оценке. Сделаны выводы об устранении противоречий в законодательном регулировании в части определения способа выбора исполнителя при проведении оценки недвижимости.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, конкурс, аукцион, государственная кадастровая оценка, оценочная деятельность, Закон о контрактной системе.

New requirements for appraisers as a guarantee of stability of land and property relations

I.A. Kolesnikova

The article is devoted to the issues of the necessity to make new demands and requirements for appraisers when carrying out the state cadastral assessment. The peculiarities of carrying out competitive procedures and electronic auctions when determining the contractor by the state cadastral assessment are revealed. Some conclusions on disambiguation in legislative regulation regarding determining of a way to choose the performer when carrying out an assessment of real estate are drawn.

Key words: cadastral cost, competition, auction, state cadastral assessment, estimated activity, Law of contract system.

Гибкая система регулирования земельно-имущественных отношений с применением института частной собственности и аренды, а также неприкосновенность частной собственности в отношении объектов недвижимого имущества являются основой современного государства. Главным критерием при этом выступает эффективность использования недвижимости, рассчитываемая на основе доходности территории. Государственное воздействие на собственников объектов недвижимого имущества регулируется налоговой политикой. Как пишет доцент кафедры землеустройства и кадастров института наук о земле СПбГУ Владимир Валентинович Засядь-Волк, через налог можно реализовать общественные потребности территории [1].

С 1 января 2015 года начала действовать новая глава Налогового кодекса "Налог на имущество физических лиц". Одним из главных изменений, введенных новой главой Налогового кодекса РФ, станет переход к исчислению налога на имущество не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости.

Для введения налога каждый субъект РФ должен будет:

  1. определить порядок определения кадастровой стоимости имущества;
  2. установить единую дату, с которой на территории субъекта РФ налоговая база по налогу будет определяться исходя из кадастровой стоимости.

Таким образом, за 2015 год налог на объекты капитального строительства (далее - ОКС) с кадастровой стоимости начнут пока уплачивать только жители 28 регионов, включая Москву и Московскую область. Первые платежки граждане регионов-первопроходцев получат весной 2016 года, а не позднее 1 октября они должны будут рассчитаться с государством. В данном случае с местными бюджетами, куда направляются налоговые поступления. Учитывая необходимость пополнять бюджет, местные власти не будут затягивать с принятием решения. С 2016 года на новый налог на ОКС перейдут все регионы [2].

Налоговая база по налогу на имущество физических лиц в соответствии со статьей 402 Налогового кодекса РФ будет определяться в отношении каждого объекта недвижимости как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 403 Налогового кодекса РФ. В связи с изложенным возрастает роль достоверного определения кадастровой стоимости ОКСов.

Аналогичным образом от кадастровой стоимости земельного участка зависит земельный налог. В соответствии со статьей 391 Налогового кодекса РФ налоговая база земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. В силу п. 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Исключение составляют случаи, указанные в п. 3 ст. 66 ЗК РФ, а именно при определении рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

При изменении кадастровой стоимости осуществляется пересчет размера земельного налога. В данной ситуации Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает два случая:

С 1 марта 2015 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Нововведения касаются порядка приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах. В частности, законодатель отдал предпочтение такой форме проведения торгов, как аукцион, исключив возможность предоставления участков по конкурсам. В соответствии с ч. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской федерации выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Таким образом, аукцион в отношении земельного участка - это форма торгов, при которой участники открыто делают ценовые предложения и победителем которого является участник, предложивший наилучшее ценовое предложение. Конкурс - это торги, победителем которых признается лицо, предложившее лучшие условия исполнения договора в соответствии с критериями и порядком оценки и сопоставления заявок, которые установлены в конкурсной документации. При проведении торгов в форме конкурса цена договора не является основным критерием оценки. Исходя из изложенного проведение аукционов может принести экономический эффект больший, чем проведение конкурсов.

Земельный кодекс Российской Федерации в статьях 39.4 - 39.6 предусматривает случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду без проведения торгов. Из буквального толкования норм земельного законодательства следует, что независимо от проведения или непроведения торговой процедуры важное значение приобретает порядок определения цены продажи земельных участков и начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Для определения стоимости земельного участка согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ проводится оценка земли. По результатам оценки появляется рыночная и кадастровая стоимости земельного участка. Именно значения указанных видов стоимости земли являются отправными точками при проведении земельных торгов либо заключении договора без проведения торговых процедур. В частности, в соответствии с ч. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Отсылка к рыночной или кадастровой стоимости земельного участка при определении начальной цены предмета аукциона содержится в статье 39.11 Земельного кодекса Российской федерации. Согласно частям 12 и 14 указанной статьи начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка или результаты рыночной оценки, определенные в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), или кадастровая стоимость такого земельного участка либо размер не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка соответственно, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Таким образом, от утвержденной кадастровой стоимости земельных участков зависит доходность бюджетов при предоставлении участков в аренду или передаче их в собственность.

Государственная кадастровая оценка ОКСов и земельных участков проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были скорректированы правила оценочной деятельности. В Закон об оценочной деятельности была включена гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ), устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Под государственной кадастровой оценкой в соответствии со статьей 24.11 Закона об оценочной деятельности понимается совокупность действий, включающих в себя:

В соответствии со статьей 24.13 Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН), т.е. сведения о которых содержатся в ГКН на дату проведения оценки. В силу п. 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Исполнительные органы государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления, являющиеся заказчиками работ по определению кадастровой стоимости (далее - заказчик работ) в отношении земельных участков и ОКСов, обязаны направлять документы в случаях принятия ими решений об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости. Внесение указанных изменений осуществляется в порядке информационного взаимодействия при ведении государственного кадастра недвижимости, который предусмотрен статьей 15 Закона о кадастре и статьей 24.20 Закона об оценочной деятельности.

В процессе государственной кадастровой оценки устанавливается кадастровая стоимостью объекта недвижимости, под которой понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. Для целей ФСО N 4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Периодичность государственной кадастровой оценки в соответствии со статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности составляет не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки). Указанные изменения в части наименьшего порога периодичности были внесены Федеральным законом от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

До внесения поправки в рассматриваемую статью в 2013 году на территории Самарской области удалось принять два Постановления Правительства об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (от 22.01.2013 N 9 и от 13.11.2013 N 610), которые показали неоднозначность подхода к вопросу установления налогооблагаемой базы для земельного налога. Тем не менее, по информации из ежегодного аналитического сборника "Основные показатели рынка недвижимости г. Самара за 2013 г. Анализ последствий кадастровой оценки г. Самары, г. Тольятти" споры о кадастровой стоимости в Самарской области не носят массового характера (число заявлений по всем основаниям не более 0,03% от общего числа участков в ГКН). Предпосылки тотального пересмотра кадастровой стоимости земельных участков в г. Самаре отсутствуют [3].

Необходимо напомнить, что до введения Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Закон об оценочной деятельности главы III.1 "Государственная кадастровая оценка", проведение государственной кадастровой оценки земель регламентировалось Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (далее - Правила). Указанные Правила также предусматривали, что государственная кадастровая оценка земель проводилась не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.

Отбор исполнителя работ на проведение оценки до 01.01.2014 осуществлялся на основании Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон о размещении заказов). В соответствии с вышеуказанными Правилами для проведения работ по кадастровой оценке привлекались оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Законом о размещении заказов.

В настоящее время на основании статьи 24.14 Закона об оценочной деятельности для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон о контрактной системе).

Закон об оценочной деятельности содержит следующие критерии допуска к выполнению работ по кадастровой оценке:

Действующее законодательство предоставляет оценщику право при проведении государственной кадастровой оценки осуществлять:

Таким образом, от качества работы и уровня ответственности оценщика напрямую зависит полученный в ходе исполнения договора на оценку результат. В рамках работ по определению кадастровой стоимости речь идет о фискальном интересе государства (от поступления налоговых доходов, выкупной цены земельных участков, доходов от арендных платежей за землю). В случае ненадлежащего качества выполнения работ в результате "случайного вхождения в профессию" могут быть получены конфликтные результаты и как следствие - социальная напряженность и массовое оспаривание кадастровой стоимости. Государство и общество в указанной ситуации столкнутся с рисками, для первого это ложные ожидания дохода бюджета, для второго - дополнительные расходы на оспаривание кадастровой стоимости.

Аудитор П. Яковенко приводит такой пример:

"Предприниматель, владеющий земельным участком с базой отдыха, получил от чиновников сведения о его кадастровой оценке. Кадастровая стоимость составила ни много ни мало - почти 26 млн. руб. Такая цена привела предпринимателя в изумление, и он решил узнать рыночную стоимость участка, обратившись к независимому оценщику. По результатам независимой оценки рыночная стоимость участка составила чуть менее 6 млн. руб.". Предприниматель направился в суд за защитой своих прав. Спор, касающийся оценки земельного участка в целях налогообложения, участником которого стал данный предприниматель, разрешился в его пользу - Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2014 по делу N А79-748/2013 [4].

Исполнитель по контракту проводит анализ финансово-экономических последствий для формирования доходной части областного или местного бюджета от применения новых результатов государственной кадастровой оценки. При этом стоимость государственного или муниципального контракта на проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объектов оценки.

В ходе мониторинга правоприменительной практики в сфере оценочной деятельности Министерством экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России) выявлено наличие проблем, связанных с качеством выполнения работ по кадастровой оценке. В целях повышения качества выполнения указанных работ осенью 2014 года Минэкономразвития России на публичное обсуждение был выставлен проект Постановления Правительства РФ "О внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 28.11.2013 N 1089 "Об условиях проведения процедуры конкурса с ограниченным участием при закупке товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" [5] (далее - проект Постановления), который предусматривает установление дополнительных требований к участникам закупок работ по определению кадастровой стоимости. Проект Постановления вызвал активную реакцию со стороны органов исполнительной власти и представителей предпринимательского сообщества, о чем свидетельствует в т.ч. сводка предложений с указанием сведений об их учете или причинных отклонениях на 90 листах. В связи с существующей в настоящее время проблемой, связанной с недостаточно эффективным отбором исполнителей работ по определению кадастровой стоимости, предлагаю более подробно остановиться на проекте Постановления.

Проектом Постановления предлагалось дополнить перечень случаев отнесения товаров, работ, услуг к товарам, работам, услугам, которые по причине их технической и (или) технологической сложности, инновационного, высокотехнологичного или специализированного характера способны поставить, выполнить, оказать только поставщики (подрядчики, исполнители), имеющие необходимый уровень квалификации, пунктом следующего содержания: "Выполнение работ по определению кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки". Таким образом, заказчик получит возможность осуществлять выбор исполнителя указанных работ путем проведения конкурса с ограниченным участием в соответствии с ч. 2 статьи 56 Закона о контрактной системе.

В процессе обсуждения проекта Постановления одним из экспертов было высказано мнение, что кадастровая оценка далеко не совместима с работами и услугами, указанными непосредственно в Постановлении Правительства РФ от 28.11.2013 N 1089 "Об условиях проведения процедуры конкурса с ограниченным участием при закупке товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд". Конечно, кадастровая оценка по условиям ее выполнения не может состязаться с работами по проектированию и строительству объектов использования атомной энергии. Однако в Перечне отдельных видов товаров, работ, услуг, в отношении которых может проводиться конкурс с ограниченным участием, имеется оказание услуг общественного питания дошкольных образовательных и иных учреждений. Включение указанной группы товаров, работ, услуг обусловлено высокой социальной значимостью предоставляемой услуги, направленной на обеспечение жизнедеятельности, охрану здоровья населения. Таким образом, имеющийся Перечень случаев основан не только на технологической сложности товара, работы, услуги, он также направлен на предотвращение возможных социальных последствий допуска неограниченного круга лиц к ряду закупок. О возможных социальных последствиях и финансовых рисках для государства и общества в случае ненадлежащего качества выполнения работ по кадастровой оценке было ранее сказано в данной статье. Более того, статья 24.14 Закона об оценочной деятельности предусматривает возможность установления Правительством Российской Федерации дополнительных требований к исполнителю работ по определению кадастровой стоимости.

На основании ч. 2 статьи 31 Закона о контрактной системе Правительство Российской Федерации вправе устанавливать к участникам закупок отдельных видов товаров, работ, услуг, закупки которых осуществляются путем проведения конкурсов с ограниченным участием, двухэтапных конкурсов, закрытых конкурсов с ограниченным участием, закрытых двухэтапных конкурсов или аукционов, дополнительные требования, в том числе к наличию:

  1. финансовых ресурсов для исполнения контракта;
  2. на праве собственности или ином законном основании оборудования и других материальных ресурсов для исполнения контракта;
  3. опыта работы, связанного с предметом контракта, и деловой репутации;
  4. необходимого количества специалистов и иных работников определенного уровня квалификации для исполнения контракта.

На основании изложенного проектом Постановления предусматривалось внести в дополнительные требования, предъявляемые к участникам закупки на выполнение кадастровых работ:

а) утвердить минимальную штатную численность оценщиков участника закупки и требования к субъектам оценочной деятельности;

б) деловую репутацию участника закупки подтверждать фактом государственной регистрации задолго до участия в закупке;

в) наличие в штате участника либо привлеченных на основании гражданско-правового договора лиц определенного уровня квалификации для исполнения контракта;

г) опыт исполнения государственных контрактов без нарушений сроков.

Часть 3 статьи 31 Закона о контрактной системе предусматривает, что Правительством Российской Федерации устанавливается Перечень документов, которые подтверждают соответствие участников закупок дополнительным требованиям. В связи с изложенным проект Постановления определяет, какими документами подтверждается соответствие участника закупки работ по определению кадастровой стоимости установленным дополнительным требованиям.

Теоретические основы и методические аспекты проведения кадастровой оценки отражены в Законе об оценочной деятельности и ФСО N 4. Субъектами отношений при кадастровой оценке объектов недвижимости выступают:

Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета) [6]. В процессе исполнения государственного контракта оценщик не разрабатывает какие-либо принципиально новые методические подходы, он использует существующую методику. Таким образом, главным фактором качественно выполненной работы будут являться:

В обсуждении проекта Постановления приняли участие представители органов власти, выступающие на стороне заказчиков, представители крупных оценочных компаний (исполнители) и СРО. Результаты общественного обсуждения проекта Постановления отражены в сводке предложений с указанием сведений об их учете или причинных отклонений. Обобщение всех предложений можно представить следующим образом:

  1. Снизить до 5 лет дату регистрации участника конкурса в связи с тем, что в маленьких регионах, где сфера оказания данных услуг является слабо развитой, необходимо исключить ситуацию, при которой проводимые конкурсы будут признаваться несостоявшимися по причине отсутствия заявок участников. В свою очередь, это приведет к срыву сроков выполнения требуемых работ по определению кадастровой стоимости.
  2. Снизить до 5 количество оценщиков в штате в связи с тем, что в соответствии с Законом об оценочной деятельности оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также имеет право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов. Установление требования о наличии в штате более 10 оценщиков ограничивает участие в закупках оценщиков, работающих в регионах. В виду нестабильных условий рыночной экономики большинство субъектов предпринимательства, оказывающих услуги по определению кадастровой стоимости, не смогут позволить иметь в штате более 10 оценщиков, т.к. их наличие предполагает значительные расходы на уплату заработной платы и страховых взносов. В частности, в соответствии с информацией, приведенной в сборнике "Основные показатели рынка недвижимости г. Самара за 2013 г. Анализ последствий кадастровой оценки г. Самары, г. Тольятти" [8], средняя зарплата по городскому округу Самара в сфере операций с недвижимым имуществом составляет 28878 рублей. Учитывая, что государственные (муниципальные) контракты заключаются сроком на 1 год, в среднем содержание вышеуказанной штатной численности оценщиков обойдется работодателю в 3,4 млн. рублей, что смогут позволить себе только компании крупных мегаполисов. Указанному критерию будут соответствовать ограниченное количество крупных компаний из западных регионов России, что может привести к монополизации данного вида работ. Налоговые отчисления при этом будут поступать в доход бюджета региона, где будет расположена организация - исполнитель по контракту.
  3. Закрепить в законодательстве единые требования в отношении программ и материально-технических средств, которым пользуется исполнитель, т.к. неопределенность перечня документов для представления участников закупки может вызвать субъективный подход конкурсной комиссии при оценке заявок. Кроме того, неоднородный состав документов, предоставляемых участниками закупок, может затруднить оценку заявок конкурсной комиссией.
  4. Не приравнивать опыт составления отчетов об определении кадастровой стоимости к опыту составления отчетов о рыночной стоимости недвижимости в связи с тем, что требования, предъявляемые к отчету об определении кадастровой стоимости (Приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости"), существенно отличаются от общих требований, предъявляемых к отчету об оценке (ФСО N 4). Данное обстоятельство не позволяет приравнивать опыт составления отчета об определении кадастровой стоимости к опыту составления отчетов об определении рыночной стоимости.
  5. Устранить противоречия в законодательном регулировании в части определения способа выбора исполнителя. В соответствии с пунктом 2 статьи 59 Закона о контрактной системе заказчик обязан проводить электронный аукцион в случае, если осуществляются закупки товаров, работ, услуг, включенных в Перечень, установленный Правительством Российской Федерации, либо в дополнительный перечень, установленный высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации при осуществлении закупок товаров, работ, услуг для обеспечения нужд субъекта Российской Федерации за исключением случаев закупок товаров, работ, услуг путем проведения запроса котировок, запроса предложений, осуществления закупки у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) с учетом требований указанного Закона.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2013 N 2019-р утвержден Перечень товаров, работ, услуг, в случае осуществления которых заказчик обязан проводить аукцион в электронной форме (электронный аукцион) (далее - Перечень). В Перечень включены услуги, связанные с недвижимым имуществом (ОКПД 70), в т.ч. услуги по оценке за вознаграждение или на договорной основе (ОКПД 70.31.15). Данная группировка на момент рассмотрения проекта Постановления включала оценку жилых и нежилых зданий и земельных участков, а также свободных земельных участков для жилой и нежилой застройки.

С 25 апреля 2015 года вступили в силу изменения, внесенные в Перечень товаров (работ, услуг), в случае осуществления закупок которых заказчик обязан проводить аукцион в электронной форме, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2013 N 2019-р. Данные изменения внесены распоряжением Правительства Российской Федерации от 25.04.2015 N 740-р. В настоящее время услуги по оценке недвижимости (ОКПД 70.31.15) можно закупать не только путем проведения электронного аукциона, но и иными способами в соответствии с положениями Закона о контрактной системе.

В соответствии с положениями статьи 24.14 Закона об оценочной деятельности для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд с учетом особенностей, установленных указанным Федеральным законом.

По данным официального сайта www.zakupki.gov.ru, в настоящее время определение исполнителя работ по государственной кадастровой оценке осуществляется путем проведения открытых конкурсов, а также электронных аукционов.

В соответствии со ст. 24 Закона о контрактной системе под конкурсом понимается способ определения поставщика (подрядчика, исполнителя), при котором победителем признается участник закупки, предложивший лучшие условия исполнения контракта. Под аукционом понимается способ определения поставщика (подрядчика, исполнителя), при котором победителем признается участник закупки, предложивший наименьшую цену контракта. В соответствии с нормами гражданского законодательства конкурс и аукцион относятся к торговым процедурам. При выборе из двух указанных способов определения исполнителя по контракту более предпочтительным является конкурс, т.к., помимо ценового критерия, позволяет заказчику осуществить выбор победителя по нестоимостным критериям. Баланс цены и качества, позволяющий достичь цели закупки, определяют эффективность закупочной деятельности.

В частности, комиссия заказчика осуществляет оценку заявок на участие в конкурсе, которые не были отклонены, для выявления победителя конкурса на основе критериев "цена контракта" (при максимальном значении значимости критерия 60%) и "квалификация участников закупки" (при максимальном значении значимости критерия 40%). Оценка заявок на участие в конкурсе осуществляется в соответствии с Правилами оценки заявок, окончательных предложений участников закупки товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.11.2013 N 1085. Для оценки заявок по критерию "квалификация участника закупки" вводится показатель "опыт выполнения работ по государственной и муниципальной кадастровой оценке", который подтверждается количеством или общей стоимостью исполненных государственных или муниципальных контрактов за установленный в документации период времени. Обычно устанавливается 5-летний период, предшествующий дате подачи заявки на участие в конкурсе, что связано с периодичностью проведения кадастровой оценки, установленной законодательством об оценочной деятельности. Для оценки опыта выполнения работ учитываются исполненные без нарушения и не расторгнутые контракты. Количество и общую стоимость исполненных контрактов с указанием их номеров участник конкурса по требованию документации отражает в табличной форме, прилагаемой к предложению участника в отношении объекта закупки. При оценке заявок по критерию "квалификация участников закупки" наибольшее количество баллов присваивается заявке с лучшим предложением по квалификации участника конкурса. Позиция Минэкономразвития России и ФАС России по вопросу применения норм Закона о контрактной системе в отношении установления порядка рассмотрения и оценки заявок, окончательных предложений участников закупки по нестоимостным критериям отражены в совместном письме Минэкономразвития России N 31047-ЕЕ/Д28и, ФАС России N АЦ/50997/14 от 11.12.2014.

Необходимо отметить, что с 17.02.2015 вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации от 04.02.2015 N 99 "Об установлении дополнительных требований к участникам закупки отдельных видов товаров, работ, услуг, случаев отнесения товаров, работ, услуг к товарам, работам, услугам, которые по причине их технической и (или) технологической сложности, инновационного, высокотехнологичного или специализированного характера способны поставить, выполнить, оказать только поставщики (подрядчики, исполнители), имеющие необходимый уровень квалификации, а также документов, подтверждающих соответствие участников закупки указанным дополнительным требованиям".

Согласно указанному Постановлению к участникам закупки работ по определению кадастровой стоимости дополнительные требования не предъявляются. Указанный вид работ не относится к случаям, которые по причине их технической и (или) технологической сложности, инновационного, высокотехнологичного или специализированного характера способны поставить, выполнить, оказать только исполнители, имеющие необходимый уровень квалификации.

Список литературы

  1. Засядь-Волк В.В. Земля и инвестиции: формирование политики землепользования в регионах и городах. СПб., 2013. С. 24.
  2. Российская газета. 2014. 4 января // http://www.rg.ru/2015/01/01/nalog-site.html.
  3. Основные показатели рынка недвижимости г. Самара за 2013 г. Анализ последствий кадастровой оценки г. Самары, г. Тольятти. Самара, 2014. С. 73 - 76.
  4. Яковенко П. Кадастровая и рыночная стоимость земли: хитросплетения оценочных проблем // Практический бухгалтерский учет. Официальные материалы и комментарии. 2014. N 4. С. 15 - 20.
  5. Основные показатели рынка недвижимости г. Самара за 2013 г. Анализ последствий кадастровой оценки г. Самары, г. Тольятти. Самара, 2014. С. 11.
  6. Постановление Правительства Российской Федерации от 28.11.2013 N 1089 "Об условиях проведения процедуры конкурса с ограниченным участием при закупке товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" утратило силу с 16.02.2015 (примечание автора).
  7. Часть 5 статьи 76 Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ "Об образовании в Российской Федерации".
  8. Экономика недвижимости: Учебник / Под ред. В.А. Горемыкина, Э.Р. Бугулова. М., 1999. С. 533.