Мудрый Юрист

Сделка о продаже общего имущества кондоминиума: ничтожна или оспорима?

Сергеичева Елена Станиславовна, юрисконсульт ЗАО "Виста-Кабель Электро". Соискатель научной степени - кандидат юридических наук Юридической академии МВД РФ.

Родилась 10 апреля 1974 г. в дер. Черное Московской области.

Окончила Юридический институт МВД РФ в 1998 г.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Часть 3 ст. 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" устанавливает, что общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. Эта статья устанавливает режим общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме. При этом, поскольку имущество кондоминиума априори может принадлежать только собственникам квартир, закон запрещает ее отчуждение.

Часть 2 ст. 290 ГК РФ устанавливает, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Представим такую ситуацию: председатель кондоминиума производит отчуждение общего имущества кондоминиума. Данная операция прямо запрещена законом. Следует определить, с каким иском должно обратиться заинтересованное лицо: с заявлением о применении последствий ничтожности сделки или с заявлением о признании сделки недействительной?

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Данная норма, таким образом, устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих императивным правовым предписаниям, и должна применяться всякий раз, когда в законе отсутствуют указания на какое-либо специальное основание недействительности (ничтожности или оспоримости). Учитывая же, что оспоримость сделки всегда должна быть оговорена в законе специально, квалификация непосредственно по ст. 168 ГК РФ остается возможной лишь в отношении ничтожных сделок.

"Смысл ст. 168 ГК, - отмечает К.И. Скловский, - состоит в том, что нарушается известный позитивный закон, и как следствие этого нарушения - сделка не имеет силы" <*>. Основание недействительности сделки, предусмотренное ст. 168, имеет объективный, а не субъективный характер. Для квалификации сделки как недействительной по этому основанию не требуется направленности воли сторон на несоблюдение закона. Поэтому, к примеру, нарушение запрета, установленного п. 1 ст. 10 ГК РФ (злоупотребление правом), не может служить основанием для признания сделки недействительной по ст. 168 ГК РФ <**>.

<*> Скловский К.И. О злоупотреблении правом // ЭЖ-Юрист. 2000. N 32. С. 2.
<**> Там же.

Не отвечая требованиям императивных правовых норм, ничтожная сделка является недействительной и не порождает юридических последствий с самого момента своего совершения (ab initio), независимо от судебного решения о признании ее таковой. Неверно было бы думать, что, признавая сделку ничтожной, суд тем самым прекращает и возникшее из нее правоотношение. Суд в данном случае только подтверждает, что такого правоотношения нет и никогда не было. Иск о признании сделки ничтожной <*>, являясь разновидностью установительного иска (иска о признании), направлен на установление судом факта недействительности сделки и отсутствия правоотношения, на которое эта сделка была направлена. Следовательно, этот иск представляет собой так называемый отрицательный, или негативный, иск о признании. В литературе и судебной практике он именуется "иск о признании недействительной ничтожной сделки". Были, однако, предложены и более компактные термины для его обозначения - иск о ничтожности, или негационный иск (от лат. negationis - отрицающий, отрицательный; negatio - отрицание) <**>. Предусматривая общее основание недействительности сделок, ст. 168 ГК РФ не предполагает установление точно определенного перечня законов и иных правовых актов, несоответствие которым влекло бы ничтожность сделки.

<*> Этот иск не следует смешивать с другим - иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки (в частности, реституции), хотя оба могут быть совмещены в одном исковом заявлении в качестве взаимосвязанных, но всегда относительно самостоятельных исковых требований.
<**> См.: Тузов Д.О. Иски, связанные с недействительностью сделок: Теоретический очерк. Томск: Пеленг, 1998. С. 9; Осокина Г.Л. Иск (теория и практика). М.: Городец, 2000. С. 81.

При этом ст. 167 ГК РФ устанавливает общие положения о последствиях недействительности сделки.

  1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
  2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
  3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Недействительная сделка не порождает юридических последствий, достижения которых добивались совершившие ее стороны, а влечет последствия ее недействительности, которые установлены законом и для участников недействительной сделки по общему правилу неблагоприятны. При этом недействительность сделки, если к тому имеются надлежащие правовые основания, по общему правилу наступает с момента ее совершения. Оспоримая сделка может быть признана судом недействительной не с момента ее совершения, а на будущее.

Общим последствием недействительности сделки, относящимся как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, является согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, именуемый взаимной реституцией. При невозможности возврата полученного возмещается его стоимость в деньгах.

При возмещении стоимости могут возникнуть две проблемы: как она должна определяться и на какой момент. В случае спора между сторонами эти вопросы следует решать по правилам Гражданского кодекса о цене договора (п. 3 ст. 424) и дате определения возмещаемых убытков (п. 3 ст. 393) как нормах, которые могут использоваться в порядке аналогии закона.

Иные последствия недействительности сделки, которые согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ могут предусматриваться законом, определяются в Кодексе по-разному: в общей форме и для некоторых видов недействительных сделок.

Общим дополнительным последствием является правило ст. 1103 ГК о применении к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке положений о неосновательном обогащении. Это важное нововведение ГК, по сравнению с ранее действовавшим законодательством.

Согласно ст. 1103 к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила гл. 60 "Обязательства вследствие неосновательного обогащения" (ст. ст. 1102 - 1109). Это позволяет сторонам недействительной сделки помимо возврата полученного по сделке в натуре или его стоимости требовать также возмещения доходов, которые были извлечены или могли быть извлечены из этого имущества, а по денежному возмещению - процентов (ст. 1107). При возврате имущества или возмещении его стоимости можно требовать возмещения необходимых затрат с зачетом полученных выгод (ст. 1108) (в случае применения последствий ничтожной сделки никакие убытки взысканы быть не могут - считается, что сделки не было).

Применительно к отдельным видам недействительных сделок в изъятие из общих правил п. 2 ст. 167 ГК РФ взаимная реституция не предусматривается, и вводится правило о возврате полученного только одной стороной (ст. 179) или о взыскании полученного по сделке в доход бюджета (ст. 169 ГК).

В некоторых случаях недействительности сделок Гражданский кодекс в качестве иных дополнительных ее последствий предоставляет заинтересованному лицу право требовать возмещения убытков, понесенных вследствие такой недействительности. Требование убытков допускается в силу ст. ст. 178, 179, 687, п. 3 ст. 951 ГК РФ. Если это право в ГК не упоминается, для заявления подобного требования нет оснований.

Из содержания оспоримой сделки согласно п. 3 ст. 167 может вытекать невозможность признания ее недействительной с момента совершения, и тогда действие сделки прекращается судом на будущее. Это в основном случаи, когда оспоримая сделка уже была частично исполнена.

В отношении исполненной и сохраненной части сделки по общему правилу остаются в силе взаимные права и обязанности сторон. Например, при прекращении на будущее недействительного договора аренды стороны обязаны исполнить свои взаимные обязательства, связанные с фактическим пользованием имуществом (уплатить арендную плату, расходы по содержанию имущества и т.д.). Однако из решения суда, с учетом особенностей отдельных случаев недействительности, может вытекать иное решение этого вопроса <*>.

<*> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1997.

Учитывая вышеизложенное, ясно, что ничтожные и оспоримые сделки различаются кардинально. Различие между оспоримыми и ничтожными сделками существенно и проявляется в различных правовых последствиях их недействительности, разном определении круга лиц, имеющих право предъявлять требования по поводу таких сделок (п. 2 ст. 166 ГК РФ), а также в различных сроках исковой давности, установленных для требований, предъявляемых в связи с недействительностью сделок (ст. 181 ГК РФ).

Казалось бы, что в описанном нами случае - когда председатель отчуждает имущество кондоминиума, не подлежащее отчуждению в силу прямого указания ч. 3 ст. 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", - подлежат применению положения ст. 168 ГК РФ, т.к. речь идет о ничтожности сделки, не соответствующей требованиям закона.

Однако Верховный Суд РФ в своем определении посчитал, что такая сделка оспорима.

В определении суд изложил следующую позицию.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции руководствовался тем, что сделки по продаже земельных участков в силу ст. ст. 167, 168 ГК РФ являются ничтожными, поскольку совершены в нарушение ст. 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", без согласия членов товарищества.

Между тем само по себе отсутствие такого согласия (без признания сделки недействительной) не влечет недействительности этих сделок, т.к. такое согласие может быть получено и после их заключения, вследствие того, что такие сделки являются оспоримыми (ст. 166 ГК РФ).

Поскольку сделки по отчуждению имущества членов кондоминиума могут совершаться с согласия либо без согласия членов, то такие сделки являются оспоримыми.

Правильная квалификация основания недействительности сделок позволяет определить круг лиц, имеющих право оспаривать данную сделку и условия реализации права на защиту.

Нельзя признать законным отказ в применении последствий истечения срока исковой давности по защите прав по оспариваемой сделке (п. 2 ст. 181, п. 2 ст. 199 <*> ГК РФ), т.к. вопрос о том, когда истцам стало известно о совершенных сделках, судом не выяснен.

<*> В решении суда упомянута ст. 1999, с учетом контекста речь, по-видимому, идет о ст. 199.

В случае недействительности сделки стороны по общему правилу обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке в натуре, а при невозможности этого - возместить стоимость полученного в деньгах.

Признавая указанные выше договоры купли-продажи земельных участков недействительными, суд в порядке ст. 167 ГК РФ признал право общей собственности членов кондоминиума на спорные земельные участки, однако не применил положения ч. 2 ст. 167 ГК РФ об обязанности стороны возвратить или возместить стоимость полученного по сделке, выделив в этой части дело в отдельное производство.

Между тем разрешение вопроса о применении последствий признания оспоримой сделки недействительной по смыслу закона находится в неразрывной связи с разрешением такого иска.

Учитывая изложенное, судебные решения нельзя признать законными. Поэтому они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции <*>.

<*> Решение Верховного Суда РФ N 4-В03-25 от 18 августа 2003 г.

Не совсем ясно, почему Верховным Судом России занята такая позиция. Так, ч. 5 ст. 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" устанавливает, что прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. В соответствии с ч. 3 этой же статьи общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. Таким образом, указанный Федеральный закон недвусмысленно устанавливает, что земельные участки, принадлежащие кондоминиуму, являются общим имуществом кондоминиума, а общее имущество ни при каких условиях (даже в случае последующего одобрения этой сделки членами кондоминиума) не подлежит отчуждению. Правда, ч. 4 ст. 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" устанавливает, что по соглашению домовладельцев (достигнутому в соответствии с установленной ст. 22 настоящего Федерального закона процедурой принятия решения общего собрания домовладельцев или иным законным образом) объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. Однако передача в пользование и отчуждение - совершенно разные правовые состояния по правам и обязанностям сторон, последствиям их совершения.

Представляется, что описанный выше случай подпадает под действие ст. 168 ГК РФ и такая сделка является не оспоримой, а ничтожной.