Мудрый Юрист

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) как эффективный способ управления многоквартирными домами

Кириченко Оксана Владимировна, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета имени И.Н. Ульянова, кандидат юридических наук.

Накушнова Елена Викторовна, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета имени И.Н. Ульянова, кандидат юридических наук.

Кириченко Людмила Петровна, старший преподаватель кафедры ЛЭиБП Ульяновского высшего авиационного училища гражданской авиации (Институт) (УВАУ ГА).

Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

Это новая перспективная форма управления различными видами недвижимого имущества, независимо от его места нахождения, и прежде всего многоквартирными домами.

Ключевые слова: товарищество собственников недвижимости, товарищество собственников жилья, недвижимость, многоквартирный дом, управляющая организация.

Immovable property owners' society as an efficient means of management of blocks of flats

O.V. Kirichenko, E.V. Nakushnova, L.P. Kirichenko

Kirichenko Oksana V., assistant professor, Chair of Civil Law and Procedure, Law Faculty, Ul'yanovsk State Pedagogical University named after I.N. Ul'yanov, candidate of juridical sciences.

Nakushnova Elena V., assistant professor, Chair of Civil Law and Procedure, Law Faculty, Ul'yanovsk State Pedagogical University named after I.N. Ul'yanov, candidate of juridical sciences.

Kirichenko Lyudmila P., senior teacher, Chair of Flight Operations and Flight Security, Ul'yanovsk Higher Aviation Academy of Civil Aviation (Institute).

The Association of property owners shall be considered a voluntary association of owners of immovable property (premises in the building, including apartment building, or several buildings, houses, country houses, horticultural, gardening or dacha plots, etc. created by them for joint ownership, use and legal limits of property (things), the force of law in their common property or in common use, as well as to achieve other purposes permitted by laws.

This is a promising new form of managing different kinds of real estate, regardless of its location, primarily apartment buildings.

Key words: association of property owners, homeowners, real estate, apartment house, management organization.

По мнению председателя Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П. Крашенинникова: "Товарищество собственников недвижимости - это некоммерческая организация, направленная на реализацию потребностей собственников, которые в силу сложившихся обстоятельств находятся вместе" <1>. Данное высказывание в полной мере применимо к ситуации с многоквартирными домами.

<1> См.: Интервью с председателем Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П. Крашенинниковым. URL: http://radiovesti.ru/article/show/article_id/143192 (дата обращения: 10.02.2015).

Часть 2 ст. 161 ЖК РФ допускает управление многоквартирными домами следующими способами: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать; управление ТСЖ либо ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. По смыслу ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одним из способов, сочетание данных способов невозможно. Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ домовладельцы не только вправе, но и обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом.

Одной из форм управления многоквартирными домами выступает управление управляющей организацией (компанией). Однако с каждым годом она вызывает все большее недовольство у населения ввиду вопиющих злоупотреблений, среди которых нарушение процедуры организации и проведения общих собраний собственников, фальсификация протоколов таких собраний, подделка подписей, произвольное установление и завышение тарифов за содержание и ремонт жилья, жилищно-коммунальные услуги, невыполнение обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, перед ресурсоснабжающими организациями по своевременной оплате предоставляемых коммунальных услуг, отсутствие прозрачности в работе, игнорирование обращений граждан, невыполнение обязанностей по экономии коммунальных ресурсов, устранению ненормативных потерь во внутридомовых коммунальных сетях, по борьбе с воровством коммунальных ресурсов и злостными неплательщиками, списание всех необоснованных расходов на общедомовые нужды, покрытие убытков за счет добросовестных граждан, мошенничество, присвоение и растрата денежных средств, собираемых с собственников, и многое другое.

На наш взгляд, товарищество собственников недвижимости (далее - ТСН) способно стать альтернативной хозяйственно-эффективной формой управления многоквартирными домами, составив конкуренцию управляющим компаниям.

Что же представляет собой ТСН? Прежде всего, с точки зрения организационно-правовой формы - это товарищество. Существуют различные виды товариществ. Так, коммерческие товарищества - полные и на вере - являются товариществами предпринимательского типа. Простое товарищество, по которому лица, соединяя свои вклады, совместно действуют без образования юридического лица, можно определить как товарищество договорного типа. В отличие от названных объединений существуют товарищества, созданные и функционирующие для удовлетворения потребностей своих членов, что дает возможность называть их товариществами потребительского типа. К таким товариществам, безусловно, относятся ТСН <2>.

<2> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Юридические лица: постатейный комментарий к гл. 4 / Е.В. Бадулина, К.П. Беляев, А.С. Васильев и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 524 с.; СПС "КонсультантПлюс", 2014.

ТСН - это корпоративная организация, учредители (участники) которой обладают правом участия (членства) в ней, формируют ее высший орган и приобретают корпоративные (членские) права и обязанности в отношении созданного ими юридического лица (п. п. 1, 2 ст. 65.1 ГК РФ).

Правовое регулирование вопросов создания и деятельности ТСН в настоящее время осуществляется ст. ст. 123.12 - 123.14, а также ст. ст. 65.1 - 65.3 ГК РФ. В комментариях к ГК РФ указывается, что поскольку в настоящее время развернутая регламентация организации и деятельности существует только применительно к одному виду товариществ собственников недвижимости - товариществу собственников жилья (далее - ТСЖ), необходимо наряду с ГК РФ использовать нормы раздела VI ЖК РФ по аналогии <3>. С данной позицией можно согласиться, однако в будущем, на наш взгляд, необходимо либо расширить правовое регулирование ТСН в самом ГК РФ, либо принять на его основе специальный закон о ТСН.

<3> Там же.

ТСН - это некоммерческая организация, которая обладает не общей, а специальной (уставной, целевой) правоспособностью (п. 1 ст. 49 ГК РФ), в связи с чем вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо закреплены в ее уставе.

ТСН, как и ТСЖ, осуществляет различные виды хозяйственной деятельности: обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества, строительство дополнительных помещений и объектов общего имуществ, сдачу в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме (ч. ч. 1 - 2 ст. 152 ЖК РФ).

Как и любая другая некоммерческая организация, ТСН вправе заниматься предпринимательской деятельностью, но при этом такая деятельность должна служить целям, ради которых создано товарищество, а полученные доходы не должны присваиваться и распределяться между его участниками. Здесь следует четко различать доходы от имущества товарищества и доходы от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности членов ТСН как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежат разделу только доходы, полученные от использования имущества самого товарищества. Если же доходы были получены от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эти доходы могут быть распределены собственниками (ст. ст. 218, 123.13 ГК РФ).

Важно также отметить, что при осуществлении предпринимательской или иной хозяйственной деятельности ТСН самостоятельно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, члены ТСН не несут ответственность по его долгам (п. 3 ст. 123.12 ГК РФ).

ТСН создается без ограничения срока деятельности. Однако допускается возможность создания такой некоммерческой организации на определенный срок, установленный в ее уставе (например, по достижении конкретной хозяйственной цели ТСН подлежит прекращению).

В соответствии с п. 2 ст. 123.12 ГК РФ устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом. По аналогии с уставом ТСЖ устав ТСН принимается на общем собрании собственников недвижимого имущества большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ). Кроме того, по данному вопросу действуют положения статей главы 9.1 ГК РФ "Решения собраний". Так, в соответствии с п. 1 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и при этом в собрании участвовало не менее 50% от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Решение собрания может приниматься также посредством заочного голосования. Таким образом, для принятия решений о создании ТСН и об утверждении его устава необходимо простое большинство голосов (более 50% от общего числа голосов собственников помещений в соответствующем доме).

Количество голосов может не совпадать с числом собственников помещений, так как одно помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам. Чтобы не ущемлять права собственников помещений, количество голосов каждого собственника должно определяться исходя из размера принадлежащего ему помещения. Необходимо согласиться с авторами, полагающими, что для расчета количества голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения, в качестве критерия удобнее всего избрать определенное количество квадратных метров, например, 1 кв. м = 1 голос <4>.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.

<4> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2008. С. 307. URL: http://www.urkniga.ru (дата обращения: 10.02.2015).

Примерного устава ТСН пока нет, однако считаем, что его разработка в ближайшее время является насущной необходимостью. Отметим, что предоставляемый на государственную регистрацию устав ТСН для организаций, созданных в целях управления многоквартирным домом, должен соответствовать нормам ГК и ЖК РФ.

ТСН считается созданным с момента его государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". По аналогии с ч. 5 ст. 136 ЖК РФ при государственной регистрации ТСН представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание ТСН, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Как и любое юридическое лицо, ТСН должно иметь печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Из положений ГК РФ следует, что членами и учредителями ТСН в многоквартирных домах могут быть граждане - собственники жилых и нежилых помещений и, соответственно, недвижимости, являющейся объектом общего пользования; юридические лица, которым указанные выше объекты и, соответственно, объекты общего пользования принадлежат на праве собственности, а также на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения), публичные образования (муниципалитеты, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация) в лице соответствующих органов, которым недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.

По аналогии с ч. ч. 1 - 5 ст. 143 ЖК РФ членство в ТСН возникает у собственника на основании заявления о вступлении в ТСН. Если в многоквартирном доме уже создано ТСН, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в ТСН прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

В ТСН должен вестись реестр членов товарищества, в котором указываются сведения, позволяющие идентифицировать таких членов и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Член ТСН обязан предоставить правлению товарищества достоверные сведения и своевременно информировать правление об их изменении.

По аналогии со ст. 143.1 ЖК РФ члены ТСН и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме вправе:

Члены ТСН также вправе:

В соответствии с п. 4 ст. 65.2 ГК РФ члены ТСН как корпорации обязаны:

Уставом ТСН могут быть предусмотрены и иные права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 123.13 ГК РФ ТСН является собственником своего имущества. В собственности ТСН может находиться как движимое, так и недвижимое имущество, не ограниченное законом по объему и стоимости, которое возмездно или безвозмездно приобретено либо создано таким товариществом в установленном порядке. Принадлежащее ТСН имущество отражается в документах его бухгалтерского учета и отчетности. Именно это имущество и является обособленным имуществом товарищества как юридического лица, которым оно отвечает по своим обязательствам перед кредиторами.

Для согласования интересов членов товарищества как между собой, так и с третьими лицами в ТСН образуются органы управления и контроля. Так, в ТСН создается высший орган управления - общее собрание его участников (членов) (п. 1 ст. 65.3, ст. 123.14 ГК РФ). К исключительной компетенции данного органа относится (п. 2 ст. 65.3 ГК РФ):

Также в соответствии с п. 1 ст. 123.14 ГК РФ общее собрание ТСН правомочно принимать решения об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

Законом и уставом ТСН к исключительной компетенции его высшего органа может быть отнесено решение иных вопросов. Вопросы, отнесенные ГК РФ и другими законами к исключительной компетенции высшего органа ТСН, не могут быть переданы им для решения другим органам ТСН, если иное не предусмотрено ГК РФ или другим законом (п. 2 ст. 65.3 ГК РФ).

Руководствуясь ст. 145 ЖК РФ, по аналогии к компетенции общего собрания ТСН необходимо отнести следующие полномочия: принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом; принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), о возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества, о получении заемных средств, включая банковские кредиты; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.

Для ведения текущей работы, организации выполнения принятых общим собранием решений в соответствии с п. 2 ст. 123.14 ГК в ТСН создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

В обязанности правления ТСН по аналогии со ст. 148 ЖК РФ входят:

По аналогии закона в соответствии со ст. 149 ЖК РФ руководит деятельностью правления ТСН председатель, обеспечивающий выполнение его решений, дающий указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно. Он действует от имени ТСН без доверенности, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием его членов, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСН правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов ТСН.

По аналогии закона в соответствии со ст. 150 ЖК контрольным органом ТСН является ревизионная комиссия (ревизор), избираемая общим собранием. Данный орган выполняет следующие функции: проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год; представляет общему собранию заключения по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов; отчитывается перед общим собранием.

По решению общего собрания ТСН полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований (п. 2 ст. 123.14 ГК РФ).

Проведя подробный анализ такой организационно-правовой формы юридического лица, как ТСН, необходимо отметить следующее. ТСН - это некоммерческая корпорация, созданная для удовлетворения потребностей различных собственников недвижимости в эксплуатации и управлении общего имущества многоквартирного дома. ТСН позволяет непосредственно самим собственникам эффективно, оперативно и максимально прозрачно управлять многоквартирным домом, избегая необоснованных расходов, заложенных в договоры на управление с управляющими организациями, контролировать расходование денежных средств, качество предоставляемых коммунальных и иных услуг. Такое управление в полном объеме обеспечит благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом. Кроме того, ТСН вправе в качестве управляющей организации обслуживать одновременно несколько многоквартирных домов, получая при этом дополнительные доходы от управления, которые будут направлены на реализацию потребностей собственников недвижимости, а не присваиваться в качестве прибыли, как это имеет место в других управляющих организациях (компаниях).

Таким образом, ТСН должны стать одной из наиболее массовых форм некоммерческих объединений в жилищной сфере, составив значительную конкуренцию управляющим компаниям.

Литература

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Юридические лица: постатейный комментарий к гл. 4 / Е.В. Бадулина, К.П. Беляев, А.С. Васильев и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 524 с.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2011.

  1. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 - 2008. С. 307.