Мудрый Юрист

Государственная регистрация залога недвижимости проблемы правоприменения

Гимолеев Рамис Рашидович, исполняющий обязанности начальника юридического отдела ООО "Стратагема". Аспирант экологического, аграрного, природоресурсного отдела ИЗиСП при Правительстве РФ. Область научных интересов - земельное, гражданское право.

Родился 17 января 1980 г. В 2001 г. окончил юридический факультет Государственного университета по землеустройству.

Основные проблемы при государственной регистрации ипотеки (залога недвижимости) в системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним связаны не только с несовершенством практической части законодательства РФ, но также и с тем, что сегодня нет однозначного ответа на вопрос о том, как регистрировать ипотеку в указанной системе: в порядке регистрации договора о залоге, в порядке регистрации права залога либо же как ограничение (обременение) вещного права залогодателя.

Отнесение регистрации ипотеки к ограничению вещных прав обусловлено прежде всего Гражданским кодексом РФ, согласно п. 1 ст. 131 которого ограничение вещных прав, в том числе ипотека, подлежит регистрации. Вместе с тем большая часть аргументов российских юристов направлена на решение данного вопроса в пользу регистрации именно договора о залоге. В свою очередь, названная выше проблема порождается тем, что, несмотря на положения п. 1 ст. 131 ГК РФ, а также существующее мнение о вещно-правовой природе ипотеки, все большее предпочтение отдается рассмотрению ипотеки как понятия прежде всего обязательственного права.

Как известно, ипотека в большинстве случаев возникает в силу договора. По сути, регистрация появившегося в результате заключения договора ипотеки права залога залогодержателя не является необходимостью, поскольку право обратить взыскание на заложенное имущество появляется у залогодержателя исключительно в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства. Сам же залогодержатель может даже и не воспользоваться этим правом. Однако с момента своего возникновения ипотека является ограничением и обременением вещного права залогодателя. Именно поэтому ст. 131 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации возникновения ипотеки независимо от источника ее возникновения (договор или закон) как ограничения вещного права в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр прав).

Статьей 339 ГК РФ, а также ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрена необходимость регистрации договора об ипотеке. Только с момента государственной регистрации договора об ипотеке он считается заключенным. Самое интересное в этой ситуации то, что запись об ипотеке в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (далее - Правила ведения реестра), вносится в Подраздел III, предназначенный для записей об ограничениях с указанием срока и размера обязательства, обеспечиваемого залогом. Получается, что наличие в Реестре прав записи об ипотеке подтверждает собой, по сути, регистрацию договора о залоге и обременение прав залогодателя ипотекой.

Необходимо обратить внимание и на то, каким образом документально подтверждается совершение в Реестре прав записи об ипотеке. Пунктом 77 Правил ведения реестра предусмотрено, что государственная регистрация сделки удостоверяется штампом регистрационной надписи на договоре об ипотеке с указанием даты и номера регистрации. Пункт 73 Правил, в свою очередь, устанавливает, что при регистрации ипотеки залогодержателю выдается свидетельство. Однако в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права, в то время как проведение регистрации сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в данном случае - договоре об ипотеке. Поскольку регистрируется не право залога, а сделка, регистрация ипотеки не может быть удостоверена свидетельством. Таким образом, п. 73 Правил ведения реестра противоречит ст. ст. 14, 29 Закона о государственной регистрации и ст. 22 Закона об ипотеке.

При рассмотрении вопроса об особенностях государственной регистрации ипотеки необходимо учитывать и то обстоятельство, что проекты Закона об ипотеке и Закона о государственной регистрации разрабатывались практически параллельно. Но поскольку не было уверенности ни в том, что они будут приняты одновременно, ни в том, что первым будет принят Закон о государственной регистрации, авторы законопроекта об ипотеке внесли в него целую главу (гл. 4) о государственной регистрации ипотеки. Многие нормы данной главы дублируют положения Закона о государственной регистрации, тогда как в ст. 29 последнего указано, что в Законе об ипотеке могут устанавливаться только особенности государственной регистрации ипотеки. В сложившейся ситуации практическое значение приобретает вопрос о том, какие нормы Закона об ипотеке устанавливают особенности государственной регистрации ипотеки, а какие дублируют общие положения Закона о государственной регистрации и должны рассматриваться как подчиненные ему в силу п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке.

Несомненно, что к нормам, устанавливающим особенности регистрации ипотеки, можно отнести норму п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке, где говорится о документах, необходимых для государственной регистрации ипотеки: для государственной регистрации ипотеки среди прочих должен быть также представлен "документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства". Необходимо выяснить, что же подразумевается под этим документом. Представляется возможным рассмотрение двух вариантов: 1) под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного залогом обязательства, понимается документ, доказывающий факт заключения кредитного или иного договора либо наступление иного юридического факта, породившего относительное правоотношение, - денежное обязательство, обеспеченное залогом недвижимости; 2) под названным документом можно понимать документ, свидетельствующий либо о выдаче кредита, либо о возникновении факта, с которым связывается необходимость выплаты должником, получившим услуги, денежных сумм за них кредитору. При признании правомерным такого варианта возможно возникновение конфликтных ситуаций. Допустим, банк выдает кредит и хочет обеспечить его возврат залогом недвижимости. Естественно, что банк заинтересован в том, чтобы выдать деньги заемщику только после регистрации залога недвижимости. Это ему необходимо не только в целях обеспечения исполнения обязательств заемщиком, но и для того, чтобы избежать бланкового, ничем не обеспеченного кредитования в нарушение нормативов банковской деятельности. Если предположить, что для регистрации ипотеки банк должен представить документы, доказывающие выдачу кредита, то на период, в течение которого будет производиться государственная регистрация ипотеки, выданный банком кредит будет необеспеченным. Помимо всего, при таких обстоятельствах заемщик, получивший кредит, может попытаться уклониться от регистрации залога недвижимого имущества. Кроме того, в соответствии со ст. 3 Закона об ипотеке "ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке". Но обязанность должника возвратить сумму долга возникает не сразу после выдачи кредита, а только с момента наступления срока погашения кредита. В связи с изложенным представляется правомерным предположение о том, что под документом, подтверждающим возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, Закон об ипотеке понимает документ, доказывающий наличие юридического факта, породившего относительное правоотношение, элементом или сутью которого является денежное обязательство, обеспеченное залогом недвижимости.

Изложенная проблема возникла в том числе из-за отсутствия в ГК РФ, Законе о государственной регистрации четкого разграничения регистрации сделок и регистрации прав. Нормативная конструкция п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке - одно из подтверждений данного обстоятельства. В ней сделана ничем не оправданная попытка объединить механизм регистрации сделки с недвижимостью с механизмом регистрации права, вытекающего из этой сделки.

Для регистрации сделки, связанной с залогом недвижимости, достаточно предъявить в регистрирующий орган договор об ипотеке и документ, свидетельствующий о возникновении правоотношения, элементом или сутью которого является обеспечиваемое ипотекой обязательство.

Ипотека подлежит регистрации наряду с регистрацией сделки, породившей ее. Но ипотека может возникнуть и после регистрации такой сделки, о чем прямо сказано в ст. 11 Закона об ипотеке.

Не менее интересен вопрос о соотношении в Законе о государственной регистрации и Законе об ипотеке понятий "приостановление государственной регистрации прав" (ст. 19 Закона о государственной регистрации) и "отложение государственной регистрации ипотеки" (ст. 21 Закона об ипотеке). Нормы данных статей во многом схожи, однако следует обратить внимание на п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке об отложении государственной регистрации в случае несоответствия договора об ипотеке, закладной или приложенных к ним документов требованиям законодательства. В соответствии со ст. 20 Закона о государственной регистрации регистрирующий орган в подобной ситуации должен не просто остановить, а отказать в государственной регистрации права. Встречается мнение, что в подобной ситуации должна применяться ст. 21 Закона об ипотеке. Основным мотивом такого вывода служит уже упоминаемый выше п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав, в соответствии с которым "особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также Законом об ипотеке". При этом по непонятной причине игнорируются положения п. 1 ст. 19 и п. 1 ст. 21 Закона об ипотеке, согласно которым "ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним..." и "в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На мой взгляд, основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в первую очередь в Законе о государственной регистрации прав. Следовательно, в рассматриваемой ситуации должны применяться положения ст. 20 Закона о государственной регистрации, и лишь затем нормы Закона об ипотеке.

Следует обратить внимание и на ст. 24 Закона об ипотеке, которая указывает на расходы, связанные с государственной регистрацией ипотеки. Данные расходы возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное. В свою очередь, п. 2 ст. 11 Закона о государственной регистрации прав гласит: "Плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним взимается в размерах, установленных субъектами Российской Федерации. Максимальный размер платежей на территории Российской Федерации устанавливается Правительством Российской Федерации". На сегодняшний день размер подобных платежей определен Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах".

Особенностью государственной регистрации ипотеки является тот факт, что ипотека представляет собой единственный вид сделок, за регистрацию которого взимается государственная пошлина в соответствии с подп. 4 п. 9 ст. 4 Закона РФ от 9 декабря 1991 г. N 2005-1 "О государственной пошлине".

Государственная пошлина взимается помимо платы за государственную регистрацию, установленной Законом о государственной регистрации. Итак, при регистрации залога недвижимости имеет место требование об уплате двух видов платежей за совершение одного регистрационного действия, что, конечно же, недопустимо.

Закон об ипотеке и Закон о государственной регистрации представляют собой нормативно-правовые акты, положения которых во многом регулируют большую часть особенностей, связанных с регистрацией залога недвижимости. Вместе с тем в каждом из названных Законов присутствуют в том числе и положения, единовременное и системное толкование которых не всегда может привести к однозначному выводу в процессе правоприменения. Большая часть законотворческих ошибок обусловлена, прежде всего, не недооценкой существующих реалий в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а существующим расхождением мнений цивилистов, в данном случае относительно природы залога недвижимости.