Мудрый Юрист

Проблемы оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и пути их решения

Колесникова Ксения, юрисконсульт ООО "Юридическая компания "Метида", г. Воронеж.

В настоящее время Верховный Суд Российской Федерации за один день рассматривает ориентировочно от 10 до 25 дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в апелляционном порядке. Количество дел, рассматриваемых в судах общей юрисдикции по первой инстанции, возрастает с каждым днем. И это понятно, ведь каждый хочет воспользоваться законной возможностью существенного уменьшения налогового бремени или арендных расходов.

Однако в отличие от арбитражной практики, существовавшей в недавнем прошлом, суды общей юрисдикции все чаще отказывают собственникам и арендаторам в установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной.

Предлагаем проанализировать основные причины таких отказов, разобраться в проблемах и возможных способах их решения.

Итак,

Проблема N 1. Определение даты, по состоянию на которую устанавливается кадастровая стоимость, равная рыночной.

При определении даты, на наш взгляд, следует уделить особое внимание двум грубейшим ошибкам, которых следует избегать.

Первая ошибка - неправильное определение даты установления кадастровой стоимости вновь образованного участка.

Пример из практики. Гражданка В.М.И., являясь собственником земельного участка, поставленного на кадастровый учет 21.06.2014 как вновь образованного, обращается в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного участка, равной рыночной. При этом представлен отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 г. Решением суда требования удовлетворены.

Верховный Суд Российской Федерации, отменяя решение суда первой инстанции, указал следующее: "В случае образования нового земельного участка кадастровая стоимость такого участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости" (Определение ВС РФ N 47-АПГ15-5 от 08.04.2015).

Таким образом, датой установления рыночной стоимости вновь образованного земельного участка должна являться не дата массовой оценки земельных участков по региону, а дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о конкретном вновь образованном участке.

Такая ошибка достаточно распространена, что подтверждается Определениями ВС РФ по аналогичным делам: N 58-АПГ15-4 от 01.04.2015, N 55-АПГ15-2 от 01.04.2015, N 47-АПГ15-10 от 18.03.2015, N 80-АПГ15-1 от 04.03.2015, N 84-АПГ15-1 от 18.03.2015.

Вторая ошибка - изменение неактуальной к моменту обращения в суд кадастровой стоимости.

Пример из практики. Гражданин Г.А.А. обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012. Между тем Постановлением администрации Смоленской области от 16.01.2013 изменена кадастровая стоимость спорного земельного участка. В государственный кадастр недвижимости внесены новые сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

ВС РФ в Определении от 04.03.2015 N 36-АПГ15-1, поддерживая решение об отказе в удовлетворении требований, установил, что установление кадастровой стоимости земельного участка на прошедший период при отсутствии спора о недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, законом не предусмотрено. Кроме этого, такое оспаривание не порождает для заявителя юридических последствий.

Проблема N 2. Правильность, достоверность отчета и экспертного заключения СРО.

Ошибки оценщиков могут привести к негативным для владельцев земельных участков последствиям. Например, по делу гражданина С.А.В. судом установлено, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площади, при этом корректировки объектов-аналогов по указанному элементу сравнения не проводились. Также судом отмечено, что таблица объектов-аналогов, содержащаяся в отчете оценщика, не содержит сведений о дате размещения объявлений о продаже объектов-аналогов, сведения о которых использованы при составлении указанного отчета. Следовательно, названный отчет не может служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Несмотря на положительное экспертное заключение СРО, Верховный Суд РФ отменил решение суда первой инстанции об удовлетворении требований заявителя (Определение Верховного Суда РФ от 18.02.2015 N 53-АПГ14-16).

Данный случай не единственный. Например, 01.04.2015 Верховным Судом РФ вынесено Определение по делу N 56-АПГ15-3, в котором заявителю отказано также из-за ошибок в отчете об оценке.

Таким образом, правильность и достоверность отчета об оценке играет немаловажную роль при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости.

Проблема N 3. Обязательное обращение в комиссию.

Юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для начала необходимо обращаться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту - Комиссия). Несоблюдение данного досудебного порядка урегулирования спора влечет отказ в удовлетворении требований заявителя в суде (Определение Верховного Суда РФ от 01.04.2015 N 67-АПГ15-4). Для физических лиц обращение в Комиссию не является обязательным.

Проблема N 4. Определение способа защиты права.

Если Комиссия отклонила заявление или не рассмотрела его в срок, появляется вопрос о том, каким путем идти дальше.

Первый вариант - подача заявления в суд об установлении кадастровой стоимости участка, равной рыночной. Такой способ является самым популярным и самым эффективным, судебная практика более-менее устоявшаяся.

Возможен и второй вариант - заявление о признании решения или бездействия Комиссии незаконным. Данный способ менее популярный, судебная практика только формируется. Например, в Верховном Суде РФ на рассмотрении находится пока только одно дело об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (N 41-АПГ15-13 по заявлению ООО "Торговая фирма "Донские зори").

Проблема N 5. Подведомственность и подсудность.

Результаты определения кадастровой стоимости после Комиссии могут быть оспорены только в суде общей юрисдикции, а именно Верховном суде республики, краевом, областном суде, суде города федерального значения, суде автономной области или автономного округа.

Не так давно дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматривались арбитражными судами. Некоторые заявления, которые были поданы в арбитражные суды до вступления в силу п. 8 ч. 1 ст. 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (до 06.08.2014), рассматриваются в арбитражных судах до сих пор. Например, интересное, на наш взгляд, дело рассматривалось по иску ОАО "Новолипецкий металлургический комбинат", ООО "Газобетон 48" (дело N А40-157103/2013). Казалось бы, что особенного в этом деле? А то, что истцы находятся в Липецке, земельный участок также находится в городе Липецк, привычный для подобных споров ответчик тоже должен находиться в Липецке, а иск подан в АС Москвы. Причина в том, что истцы подали заявление по месту нахождения ответчика - ФГБУ "ФКП Росреестра", а не ФГБУ "ФКП Росреестра" по Липецкой области.

Тем самым иск был подан "в обход" Арбитражного суда Липецкой области и его сложившейся практики рассмотрения подобных споров.

АС города Москвы, вынося решение о частичном удовлетворении требований истцов, установил, что именно ФГБУ "ФКП Росреестра" является надлежащим ответчиком по делу.

Данное решение подарило юристам надежду, поскольку судебная практика по таким делам в некоторых регионах сформировалась не в лучшую для заявителей пользу. Следует отметить, что иметь возможность "перенести" рассмотрение дела в суд другого региона, где складывается более благоприятная судебная практика, - мечта любого юриста.

Однако Девятым арбитражным апелляционным судом принято Постановление от 04.03.2015 об отмене решения суда первой инстанции и направлении дела по подсудности в АС Липецкой области. При этом суд указал: "Поскольку спор возник из публично-правовых отношений, в связи с осуществлением филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Липецкой области отдельных функций публичной власти, делегированных ей Росреестром, то для целей определения суда, полномочного рассматривать спор, местонахождение данного учреждения определяется территорией, на которой ФГБУ "ФКП Росреестра" по Липецкой области вправе осуществлять соответствующие полномочия, т.е. территорией Липецкой области".

Такое положение вещей не оставляет выбора - в какой обратиться суд. Полагаем, что это правильно, поскольку в противном случае любой суд с положительной для заявителей судебной практикой был бы переполнен заявлениями из различных субъектов Российской Федерации.

Проблема N 6. Размер государственной пошлины.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, выразившейся в Определении от 11 февраля 2015 г. N 75-АПГ14-7 (по заявлению ООО "Торговая фирма "Сигма"), рассмотрение требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, вне зависимости от формы обращения лица в суд, происходит в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Таким образом, государственная пошлина теперь должна уплачиваться не как для исков неимущественного характера, а как для заявлений по делам, возникающим из публичных правоотношений. Подробнее об этом дал свои пояснения Минфин России в письме от 08.04.2015 N 03-05-06-03/19696.

Проблема N 7. Определение заинтересованных лиц по делу.

17.12.2014 Верховным Судом РФ вынесено Апелляционное определение по делу N 91-АПГ14-4, согласно которому установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, устанавливающие земельный налог, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Отменяя решение суда первой инстанции по данному делу, ВС РФ указал, что ФГБУ "ФКП Росреестра" по Псковской области является ненадлежащим ответчиком по делу.

Заинтересованными лицами, как указывает Верховный Суд в Определении от 08.04.2015 N 67-АПГ15-13, по таким делам выступают исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие оспариваемые результаты кадастровой оценки. Вместе с тем суд в качестве заинтересованных лиц к участию в деле может привлечь государственные органы, наделенные полномочиями по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету.

При обжаловании решений, действий или бездействия Комиссии надлежащим заинтересованным лицом является Управление Росреестра по субъекту РФ в лице Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, поскольку сама Комиссия юридическим лицом не является.

В результате анализа судебной практики нами сделаны также следующие выводы:

  1. Оспорить результаты определения кадастровой стоимости вправе как собственник, так и арендатор земельного участка. Такая правовая позиция подтверждается Определением ВС РФ от 18.02.2015 N 43-АПГ14-14, Определением ВС РФ от 11.02.2015 N 41-АПГ4-11.
  2. При изменении кадастровой стоимости нескольких земельных участков на каждый участок должен быть подготовлен отдельный отчет об оценке. К примеру, решением Московского областного суда от 06.04.2015 по делу N 3-3/15, М-395/2014 заявителю отказано в требованиях, поскольку "оценка трех земельных участков как единого участка с разрешенным использованием "под размещение промышленного комплекса" противоречит положениям правовых норм, каждый из трех принадлежащих заявителю земельных участков является самостоятельным объектом собственности".
  3. Услуги по оценке и получению положительного экспертного заключения производятся во исполнение обязанности заявителя по представлению обязательных документов, предусмотренных статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, не относятся к судебным расходам и не подлежат возмещению в порядке статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (Определение ВС РФ от 11.02.2015 N 2-АПГ14-5).
  4. Как отметил ВС РФ в Определении от 11.03.2015 N 75-АПГ14-8, законом не предусмотрено каких-либо особенностей в отношении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, и вопрос о судебных расходах разрешается судом в соответствии с правилами, предусмотренными главой 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Государственные органы, органы местного самоуправления освобождаются от уплаты государственной пошлины, однако они все равно несут бремя судебных расходов в соответствии со статьей 98 ГПК РФ, в том числе и судебных расходов на уплату государственной пошлины, понесенных заявителем.

На основании изложенного считаем возможным дать следующие рекомендации.

В первую очередь необходимо правильно определить дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка, предварительно изучив судебную практику по региону. Необходимо обратить особое внимание, не является ли земельный участок вновь образованным, не установлена ли в субъекте новая кадастровая стоимость земельных участков или не планируется ли принятие такого акта в ближайшее время.

Во-вторых, за подготовкой отчета об оценке следует обращаться только к квалифицированному оценщику, имеющему реальный практический опыт в данной области. Рекомендуем обратить внимание на наличие вступивших в силу решений судов, которые установили кадастровую стоимость участков равной рыночной на основе отчета об оценке данного конкретного оценщика или организации, в которой он состоит. Рекомендуем также заблаговременно договариваться с оценщиком о его присутствии при необходимости на заседаниях Комиссии и суда и отстаивании своего отчета.

В-третьих, рекомендуем участвовать в заседаниях Комиссии совместно с оценщиком, который подготовил отчет. При необходимости давать объяснения, возражать относительно доводов членов Комиссии, прилагать письменные пояснения. Следует отметить, что сведения о нарушениях Комиссией Приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263 также могут быть положены в основу заявления в суд.

В-четвертых, при обращении в суд необходимо в первую очередь определиться с требованиями заявления, учесть пояснения Минфина РФ о размере государственной пошлины, а также правильно определить заинтересованных лиц с учетом вышеизложенной позиции Верховного Суда РФ.