Мудрый Юрист

О некоторых проблемах нормативно-правового регулирования инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации

Синцов Глеб Владимирович, заведующий кафедрой частного и публичного права юридического факультета Пензенского государственного университета, доктор юридических наук, профессор, председатель Пензенского регионального отделения Общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России".

В данной статье автор анализирует проблемы, существующие в настоящее время в нормативно-правовом регулировании правовой природы договоров инвестирования в строительство в России.

Ключевые слова: нормативно-правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности в Российской Федерации.

On some problems of statutory-law regulation of investment-construction activities in the Russian Federation

G.V. Sintsov

Sintsov Gleb V., head, Chair of Private and Public Law, Law Faculty, Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Professional Education "Penza Regional University", chairman, Penza Regional Division, the All-Russian Public Organization "Association of Lawyers of Russia", doctor of juridical sciences, professor.

In this article the author analyzes the problems currently existing in the regulation of the legal nature of contracts of investment in construction in Russia.

Key words: normative and legal regulation of investment and construction activity in Russian Federation.

Договоры инвестирования в строительство являются далеко не самым распространенным в Российской Федерации видом сделок, связанных со строительством недвижимости. Во многом это объясняется серьезными проблемами в законодательном регулировании таких договоров.

Договоры инвестирования строительства - один из видов договора о совместной деятельности, особенности заключения которого предусмотрены Гражданским кодексом РФ.

Как правило, договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между инвестором (физическим или юридическим лицом) и заказчиком, направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций.

Основными НПА, регламентирующими инвестиции в строительство, являются:

Конституция Российской Федерации <1>;

<1> Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 г. N 2-ФКЗ, от 21 июля 2014 г. N 11-ФКЗ) // СЗ РФ. 2014. 4 авг. N 31. Ст. 4398.

Часть 1 <2> и часть 2 <3> Гражданского кодекса Российской Федерации;

<2> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 6 апреля 2015 г.) // СЗ РФ. 1994. 5 дек. N 32. Ст. 3301.
<3> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 6 апреля 2015 г., с изм. от 7 апреля 2015 г.) // СЗ РФ. 1996. 29 янв. N 5. Ст. 410.

Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации..." <4>;

<4> Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (ред. от 28 декабря 2013 г.) // СЗ РФ. 1999. 1 марта. N 9. Ст. 1096.

Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" <5>, действующий в части, не утратившей силу после принятия указанного выше Федерального закона N 39-ФЗ.

<5> Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (ред. от 19 июля 2011 г.) // Бюллетень нормативных актов. 1992. N 2 - 3.

Понятие инвестиций закреплено в ст. 1 ФЗ N 39-ФЗ: это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности упоминаются лишь в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР".

При этом ни в одном из указанных нормативных актов, а также ни в каких-либо иных НПА не содержится даже определение понятий "договор инвестирования", "договор инвестирования в строительство". Законодателем не определена точно природа договора, в итоге стороны гражданского оборота и суды вынуждены каждый раз самостоятельно определять характерные черты и особенности договора инвестирования в строительство.

Так, в 2011 г. Пленумом ВАС РФ было принято Постановление N 54 <6>, в котором суд разъяснил многие спорные моменты, касающиеся рассмотрения споров по договорам инвестирования в строительство. В п. п. 4, 6, 7 указанного Постановления Пленум ВАС РФ указал, что при возникновении споров из договоров, связанных с инвестированием в строительство, судам следует каждый раз квалифицировать данные договоры и разрешать спор по правилам, предусмотренным для договоров, имеющим наибольшее сходство с конкретным договором инвестирования (то есть договоров о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д.).

<6> Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.

Кроме того, в данном Постановлении ВАС РФ указал, что при квалификации инвестиционного договора судами по общему правилу следует рассматривать инвестиционные договоры в качестве договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи и квалифицировать инвестиционные договоры в качестве иных видов сделок лишь в том случае, если в судебном разбирательстве будет установлено иное.

Несомненно, подобные формулировки ВАС РФ направлены на то, чтобы максимально защитить интересы инвесторов и позволить им максимально широко использовать нормы действующего законодательства в своей деятельности и взаимоотношениях с заказчиками, не ограничивая их жесткими нормативными рамками.

Кроме того, четкое закрепление места инвестиционного договора в системе гражданско-правовых договоров осложняется сложившимся в настоящее время обширным и разнообразным содержанием самого договора, а также чрезвычайно объемным понятием "инвестиций", включающим в себя денежные средства, иное имущество, имущественные и иные права, и вытекающими из этого понятия различными способами формирования инвестиционного капитала.

Однако при этом судом не было учтено, что инвестирование в строительство связано, как правило, со значительными денежными вложениями инвесторов, поэтому наличие возможности различного толкования договора и, соответственно, применения к нему разных норм права может негативно сказаться на активности заключения подобных договоров и развитии инвестиционной деятельности в целом.

Недостаточно подробное правовое регулирование договоров инвестирования; разобщенность нормативной базы, подтверждением чего является, в частности, наличие различий в нормах о договорах инвестирования в строительство, которые содержатся в двух частях ГК РФ и двух Федеральных законах; разнородная судебная практика по спорам, связанным с договорами инвестирования в строительство - все это приводит к тому, что стороны гражданского оборота пытаются избежать заключения подобных договоров, прибегая к иным способам оформления правоотношений.

Важным моментом является также фактическое отсутствие какого-либо обеспечения интересов инвестора.

Договор инвестирования в строительство заключается в простой письменной форме и не требует государственной регистрации, это означает, что объектами недвижимости, в которые вкладывает деньги инвестор, может свободно и беспрепятственно распоряжаться застройщик. Это также может привести к тому, что при вводе объекта недвижимости в эксплуатацию, инвестор просто не получит денежные средства с заказчика/застройщика, поскольку предназначаемый для инвестора объект недвижимости будет продан другому лицу (так как, по сути, ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить аналогичный или иной договор на тот же объект недвижимости с третьим лицом), а какого-либо имущества у застройщика для компенсации затрат инвестора к тому моменту уже не будет.

При этом инвестор не может потребовать от заказчика-застройщика признания за собой права собственности на недвижимое имущество, строительство которого он финансировал до того момента, пока данное имущество не было ему передано (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 ноября 2014 г. по делу N А56-45162/2011 <7>, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25 июля 2013 г. по делу N А44-5645/2012 <8>), поскольку инвестор не является участником строительства в том смысле, который предусмотрен действующим законодательством.

<7> Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 ноября 2014 г. по делу N А56-45162/2011 // СПС "КонсультантПлюс".
<8> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25 июля 2013 г. по делу N А44-5645/2012 // СПС "КонсультантПлюс".

Учитывая перечисленные выше риски, становится понятно, что для вложения денег в строительство недвижимого имущества приобретателям недвижимости гораздо более безопасно избирать в качестве сделки не договор инвестирования строительства, а иной способ, например, договор участия в долевом строительстве, который урегулирован Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <9>.

<9> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 21 июля 2014 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 1 марта 2015 г.) // СЗ РФ. 2005. 3 янв. N 1 (ч. I). Ст. 40.

В настоящее время ведется работа по совершенствованию законодательства, регламентирующего инвестиционную деятельность. Так, 15 января 2015 г. в своем приветственном письме Российской Федерации участникам Четвертого российского инвестиционно-строительного форума Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ М.А. Мень указал, что в настоящее время "Минстрой России последовательно проводит работу по совершенствованию действующего законодательства, прежде всего в сфере нормативно-технического регулирования, оптимизации административных процедур и создании прозрачных условий для реализации инвестпроектов в регионах, развитию государственно-частного партнерства, повышению доступности ипотеки, тем самым внося вклад в создание благоприятных условий для привлечения в отрасль масштабных инвестиций" <10>.

<10> Мень М.А. Приветственное письмо Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации участникам Четвертого российского инвестиционно-строительного форума. URL: http://www.ribf.msk.ru/ (дата обращения: 19.05.2015).

Таким образом, остается надеяться на то, что нормативно-правовая база, регламентирующая договоры инвестирования в строительство, будет развиваться, поскольку именно эффективное правовое регулирование инвестиционной деятельности в сфере строительства позволит в дальнейшем успешно развивать ее в России, увеличивать объемы и качество строительства.

Литература

  1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. N 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. N 7-ФКЗ, от 5 февраля 2014 г. N 2-ФКЗ, от 21 июля 2014 г. N 11-ФКЗ) // СЗ РФ. 2014. 4 авг. N 31. Ст. 4398.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (ред. от 6 апреля 2015 г.) // СЗ РФ. 1994. 5 дек. N 32. Ст. 3301.
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 6 апреля 2015 г., с изм. от 7 апреля 2015 г.) // СЗ РФ. 1996. 29 янв. N 5. Ст. 410.
  4. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (ред. от 28 декабря 2013 г.) // СЗ РФ. 1999. 1 марта. N 9. Ст. 1096.
  5. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (ред. от 19 июля 2011 г.) // Бюллетень нормативных актов. 1992. N 2 - 3.
  6. Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ. 2011. N 9 (сентябрь).
  7. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 ноября 2014 г. по делу N А56-45162/2011 // СПС "КонсультантПлюс".
  8. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25 июля 2013 г. по делу N А44-5645/2012 // СПС "КонсультантПлюс".
  9. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 21 июля 2014 г.) (с изм. и доп., вступ. в силу с 1 марта 2015 г.) // СЗ РФ. 2005. 3 янв. N 1 (ч. I). Ст. 40.
  10. Мень М.А. Приветственное письмо Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации участникам Четвертого российского инвестиционно-строительного форума. URL: http://www.ribf.msk.ru/ (дата обращения: 19.05.2015).