Мудрый Юрист

Судебное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного с организацией

Елена Лизина, юрист.

Стороной, исполняющей содержание договора пожизненного содержания с иждивением, - плательщиком ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо.

В положениях Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о пожизненном содержании с иждивением нет прямого указания на это, однако данное правило вытекает из содержания статьи 601 ГК РФ, согласно которой по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). На практике такие компании чаще всего являются риелторскими организациями или фирмами, специализирующимися исключительно на осуществлении пожизненного содержания с иждивением. Распространены судебные споры, связанные прежде всего с расторжением договоров пожизненного содержания с иждивением и признанием права собственности на спорное жилое помещение за получателем ренты.

Классическим примером судебной практики будет являться следующий прецедент. Так, решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга по делу N 2-5160 за 2010 год суд удовлетворил требования истца, заключающиеся в расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, признании сделки купли-продажи недействительной, признании за истцом прав собственности, исключении записи из ЕГРП.

Судом было установлено следующее: 12.11.2001 истец и некоммерческая организация "Фонд развития территорий" заключили договор пожизненного содержания с иждивением. По условиям договора истец передала в собственность принадлежащую ей однокомнатную квартиру некоммерческой организации "Фонд развития территорий", а последний обязался выплатить ей единовременное пособие и выплачивать ежемесячно денежные средства с последующей индексацией пропорционально увеличению минимального месячного заработка и нести расходы по уплате коммунальных услуг и квартплате. Переход права собственности зарегистрирован надлежащим образом. Истец обратилась в суд с иском к ответчику о расторжении договора, указывая, что "Фонд развития территорий" не выполняет свои обязательства по уплате ежемесячных пособий и расходов по квартплате и коммунальным услугам, поскольку не была произведена индексация и не был увеличен размер ренты, несмотря на то что размер минимального месячного заработка был увеличен.

Судом вынесено решение от 13.01.2003 об отказе в удовлетворении иска в связи с тем, что факт существенного нарушения (так же как и в целом нарушения) ответчиком - "Фондом развития территорий" каких-либо обязательств, принятых на себя по договору с истицей, не нашел своего подтверждения.

Конституционным Судом Российской Федерации по заявлениям граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной вынесено Постановление о несоответствии Конституции Российской Федерации, ее статьям 8, 19 (части 1 и 2), 34 (часть 1), 35 (часть 1 и 2) и 55 (часть 3), положений части 2 статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в той части, в какой оно во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 597 и пунктом 2 статьи 602 ГК РФ, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, предписывает исчисление платежей по договорам пожизненного содержания с иждивением и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. Конституционный Суд Российской Федерации также постановил, что дело А.Ф. Поварнициной - заявителя по настоящему иску подлежит пересмотру на основе нового правового регулирования, которое должно быть установлено законодателем исходя из требований Конституции РФ и с учетом настоящего Постановления. 16.12.2010 решение Орджоникидзевского суда от 13.01.2003 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

В связи с отчуждением ответчиком - некоммерческой организацией "Фонд развития территорий" квартиры, переданной истицей по договору пожизненного содержания с иждивением, истица уточнила исковые требования: просила суд расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением между некоммерческой организацией "Фонд развития территорий" и ней, признать недействительным договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, заключенный между некоммерческой организацией "Фонд развития территорий" и ООО "Горсоцпроект", исключить запись из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ООО "Горсоцпроект" на квартиру, признать за истцом право собственности на квартиру.

При рассмотрении дела по существу в судебном заседании истица и ее представитель заявленные требования поддержали, указывая, что договор пожизненного содержания с иждивением был заключен на условии последующей индексации суммы в размере 400 рублей пропорционально увеличению установленного законодательством минимального размера оплаты труда (пункт 4 договора). Ответчик некоммерческая организация "Фонд развития территорий" с 01.05.2002 не произвел индексацию пропорционально увеличению установленного законодательством минимального размера оплаты труда. После вынесения Конституционным Судом РФ Постановления от 27.11.2008, признавшего неконституционным положение ч. 2 ст. 5 ФЗ "О минимальном размере оплаты труда", истец обращался в некоммерческую организацию "Фонд развития территорий" с заявлением о расторжении договора в связи с ненадлежащим исполнением обязательств рентоплательщика по внесению ежемесячных платежей на расчетный счет рентополучателя. Однако некоммерческая организация "Фонд развития территорий" отказалась расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, сославшись на отсутствие правовых оснований для расторжения договора, поскольку признанная неконституционной норма является действующей.

Поскольку ответчиком некоммерческой организации "Фонд развития территорий" не производилась индексация начальной суммы, установленной договором, то ответчиком нарушены права истца на свободное волеизъявление при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку истец, реализуя указанное право при заключении договора, рассчитывал на приемлемые для себя условия, что и было зафиксировано в пункте 4 договора в части последующей индексации суммы пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Кроме того, по мнению истицы, заключенный между некоммерческой организацией "Фонд развития территорий" и ООО "Горсоцпроект" договор является недействительным, поскольку заключен в нарушение статьи 604 ГК РФ, которой определено, что плательщик ренты вправе отчуждать переданное ему в обеспечение пожизненного содержания недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. Ответчики ООО "Горсоцпроект" и некоммерческая организация "Фонд развития территорий" в судебное заседание не явились, в письменных отзывах указали, что не возражают против удовлетворения исковых требований Поварнициной А.Ф. в связи с вынесением Конституционным Судом РФ Постановления от 27.11.2008 N 11-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной".

Суд, заслушав истца, исследовав материалы дела, отзывы ответчиков ООО "Горсоцпроект" и НО "Фонд развития территорий" и представленные доказательства, признал иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. В силу ст. ст. 422, 423 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением в силу пункта 4 указанного договора является возмездным. В силу ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным условием для договора пожизненного содержания с иждивением в том числе является условие о размере ежемесячных платежей с последующей их индексацией. Таким образом, ответчик принял на себя обязательство по ежемесячной оплате ренты и индексации первоначальной суммы пропорционально увеличению установленного законодательством минимального размера оплаты труда. Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Отказывая в удовлетворении заявления истца об индексации установленной договором суммы, ответчик НО "Фонд развития территорий" исходил из того, что размер пожизненного содержания с иждивением, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда. Ответчик считал, что при определении минимального рентного ежемесячного платежа необходимо исходить из "базовой суммы", установленной частью второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", то есть из 100 рублей. 27.11.2008 Постановлением Конституционного Суда РФ от N 11-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда" в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной" положение части второй статьи 5 Федерального закона "О минимальном размере оплаты труда", предписывающее исчисление платежей по договору пожизненного содержания с иждивением производить с 1 января 2001 года исходя из базовой суммы, равной 100 рублям, признано не соответствующим Конституции Российской Федерации.

Исходя из того что Российская Федерация, как правовое и социальное государство, обязана гарантировать адекватную защиту прав и законных интересов тех граждан, для которых получение регулярных платежей по таким договорам может стать одним из основных источников существования, законодатель, осуществляя регулирование договоров пожизненного содержания с иждивением с учетом их особенностей и социального предназначения, предусмотрел - в целях защиты законных интересов получателя как социально уязвимой стороны в договоре - минимальный уровень рентных платежей и возможность их повышения, с тем чтобы обеспечить добросовестность и юридическую справедливость реализации таких договоров.

Таким образом, исполнение НО "Фонд развития территорий" как стороной договора принятых на себя обязательств не соответствует условиям названного договора и не является надлежащим. По общему правилу, в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. В судебном заседании факт существенного нарушения ответчиком НО "Фонд развития территорий" обязательств по индексации первоначальной суммы пропорционально увеличению минимального месячного заработка, принятых на себя по договору с истицей, нашел свое подтверждение. Данное обстоятельство является существенным нарушением и влечет расторжение договора в порядке, предусмотренном ст. ст. 450, 453 ГК РФ. Суд выяснил, что истцом представлены достаточные доказательства нарушения ответчиком как плательщиком ренты своих обязанностей по договору пожизненного содержания. НО "Фонд развития территорий" не представил суду никаких доказательств в опровержение заявленных требований, которые могли бы с достоверностью подтвердить полное и надлежащее исполнение ответчиком указанного договора. Оценивая изложенное в совокупности, суд признал, что таких доказательств у ответчика не имеется.

Также истцом заявлено исковое требование о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между НО "Фонд развития территорий" и ООО "Горсоцпроект". В отношении настоящего требования судом сделаны следующие выводы. В соответствии со ст. 604 ГК РФ, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания только с предварительного согласия получателя ренты. Имеющееся в материалах дела извещение в адрес истца от НО "Фонд развития территорий" не является подтверждением согласия получателя ренты на отчуждение переданного в обеспечение пожизненного содержания имущества. Пункт 6 договора пожизненного содержания с иждивением, которым установлено право плательщика ренты производить отчуждение квартиры после письменного предупреждения получателя ренты не позднее чем за 1 месяц до ее отчуждения, нарушает охраняемое право получателя ренты, уступившего право собственности на недвижимость в пользу конкретного лица, а не в пользу неопределенного круга лиц, и противоречит ст. 604 ГК РФ. В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Согласно ст. ст. 166, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Таким образом, суд установил недействительность сделки купли-продажи квартиры, заключенной между НО "Фонд развития территорий" и ООО "Горсоцпроект", что является основанием для применения последствий недействительности сделки в виде возвращения сторон в положение, существовавшее до нарушения прав истца.

Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что частичное исполнение обязательств НО "Фонд развития территорий" не повлияло на вывод суда о наличии существенного нарушения условий договора. Следовательно, судебная практика свидетельствует о том, что суды, признавая получателя ренты незащищенной стороной, требуют от плательщиков ренты подтверждения полного исполнения принятых ими на себя обязательств. Заключая такие договоры, следует конкретизировать все положения, касающиеся ренты. Вместе с тем необходимо фиксировать каждое исполнение обязательств (сохранять чеки и т.д.) для того, чтобы иметь доказательства в случае возникновения споров.