Мудрый Юрист

Владение как фактор, определяющий способ защиты вещного права

Скловский К.И., доктор юридических наук, адвокат.

Открытое акционерное общество "МОСДАЧТРЕСТ" (далее - общество "МОСДАЧТРЕСТ") в ходе приватизации приобрело право собственности на два объекта недвижимости: дачное строение и хозяйственную постройку, расположенные по адресу: Российская Федерация, г. Москва, ул. Таманская, д. 55а и д. 55а, стр. 1 (далее - Объекты недвижимости), что подтверждается Свидетельством N 1004568 от 9 декабря 1996 г. и Свидетельством серии Б N 003989 о внесении в реестр собственности на территории Москвы.

На основании договора от 1 апреля 1999 г. N 972 Объекты недвижимости по акту приема-сдачи от 1 апреля 1999 г. были переданы в аренду В.В. Морозову сроком на 25 лет с условием о проведении арендатором за свой счет реконструкции Объектов недвижимости. Виктор Васильевич Морозов осуществил реконструкцию Объектов недвижимости в соответствии с разрешительной документацией, в результате такой реконструкции площадь Объектов недвижимости существенно увеличилась.

С момента передачи ему Объектов недвижимости (с 1 апреля 1999 г.) и до настоящего момента В.В. Морозов владеет и пользуется Объектами недвижимости в соответствии с договором от 1 апреля 1999 г. N 972. При этом вплоть до 2012 г. В.В. Морозов уплачивал арендную плату обществу "МОСДАЧТРЕСТ".

В 2011 г. общество "МОСДАЧТРЕСТ" узнало, что в настоящий момент в ЕГРП право собственности на Объекты недвижимости зарегистрировано не за ним, а за компанией с ограниченной ответственностью "ЭНОЛА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД", находящейся на Британских Виргинских островах (далее - компания "ЭНОЛА").

Компания "ЭНОЛА" ссылалась на то, что приобрела право собственности на спорный объект от лица, которое в свою очередь стало собственником объекта в силу договора залога, заключенного истцом в 1999 г., причем спор о залоге был предметом рассмотрения Центрального районного суда г. Кемерово. Истец заявлял, что такого договора не заключал и такой договор никогда не регистрировался. Спор об имуществе не мог рассматриваться за пределами Москвы иначе как с нарушением норм о подсудности. Договор и судебное дело не сохранились.

Общество "МОСДАЧТРЕСТ" считает, что запись в ЕГРП о принадлежности права собственности на Объекты недвижимости компании "ЭНОЛА" является недостоверной и нарушает его права и законные интересы, поскольку сделки, в результате которых компания "ЭНОЛА" приобрела право собственности на Объекты недвижимости, являются недействительными (ничтожными).

В связи с этим общество "МОСДАЧТРЕСТ" предъявило исковое требование о признании за ним права собственности на Объекты недвижимости.

Суд в иске отказал <1>, указав, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку в соответствии с п. 58 Постановления Пленума N 10/22 общество "МОСДАЧТРЕСТ" не вправе было предъявлять требование о признании права собственности без предъявления требования об истребовании Объектов недвижимости из чужого незаконного владения (виндикационного требования), поскольку не владеет Объектами недвижимости.

<1> См.: дело N А40-150830/12. Дело рассматривалось в апелляционном и кассационном порядке. Определением ВАС РФ отказано в передаче дела в Президиум.

Ответчик полагает, что он является владельцем недвижимости. При этом компания "ЭНОЛА" не отрицает, что с момента заключения ею договора купли-продажи Объектов недвижимости до настоящего момента Виктор Васильевич Морозов владеет и пользуется Объектами недвижимости в соответствии с договором от 1 апреля 1999 г. N 972.

В ходе судебного разбирательства общество "МОСДАЧТРЕСТ" и компания "ЭНОЛА" по указанию арбитражного суда провели совместный осмотр, в ходе которого было установлено, что на настоящий момент арендатор Виктор Васильевич Морозов по-прежнему находится в арендуемых им Объектах недвижимости. При этом на Объектах недвижимости имеются таблички с надписью "домовладение компании "ENOLA HOLDINGS LIMITED".

Из выписок из ЕГРП, представленных в материалы судебного дела, следует, что Объекты недвижимости по-прежнему находятся в аренде Виктора Васильевича Морозова на основании договора от 1 апреля 1999 г. N 972, заключенного между ним и обществом "МОСДАЧТРЕСТ". В ЕГРП также зарегистрировано дополнительное соглашение от 25 января 2013 г. к договору от 1 апреля 1999 г. N 972, заключенное между компанией "ЭНОЛА" и Виктором Васильевичем Морозовым, в котором уточнены характеристики Объектов недвижимости и размер арендной платы.

Ответчик, помимо прочего, указывал на пропуск истцом срока исковой давности.

  1. Как можно судить, позиция суда обоснована п. 58 Постановления Пленума N 10/22. В этом пункте говорится, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, в праве обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Следует обратить внимание на то, что в п. 58 не содержится формулировок, указывающих на фактическое владение. Говорится о лице, во владении которого находится недвижимое имущество.

В связи с этим имеет смысл остановиться на различиях между владением и фактическим владением.

Владение, как можно видеть из гл. 20 ГК РФ, называется незаконным (владение ответчика по виндикационному иску, ст. 301 ГК РФ) либо владением лица, основанным на определенном праве (ст. 305 ГК РФ), владением, которое было передано собственником (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Нетрудно убедиться, что если владение передано собственником иному лицу, то такая передача может являться только тем или иным договором, ведь любая передача имущества собственником может быть основана только на договоре. Следовательно, и в п. 1 ст. 302 ГК РФ, и в ст. 305 ГК РФ говорится о лицах, владеющих так или иначе по договору с собственником либо в силу иных оснований, имеющих в конечном счете волю собственника или его интерес (если собственник отсутствует, например, в связи с признанием отсутствующим, недееспособным).

Эти случаи, когда владение, указанное в п. 1 ст. 302, ст. 305 ГК РФ, осуществляется по воле собственника, принято называть законным владением. Законное владение противопоставлено владению незаконному.

В частности, если законный владелец может быть истцом по виндикационному иску, то незаконный владелец - только ответчиком; законное владение ограничено договором с собственником, сроком и условиями, указанными в этом договоре, тогда как незаконное владение не основано на договоре и не ограничено ни сроком, ни условиями, но может быть прекращено либо истребованием имущества в порядке ст. 302 ГК РФ, либо оставлением вещи незаконным владельцем. Можно указать и иные отличия законного владения от незаконного, которые, впрочем, не имеют существенного значения для данного спора.

После того как мы в общем виде представили различия между законным и незаконным владением, можно перейти и к квалификации употребляемого в юридической литературе термина "фактическое владение". Сам этот термин указывает на определенное отношение владельца к собственнику, точнее на отсутствие юридической связи между фактическим владельцем и собственником. Именно поэтому фактическое владение - это владение, не имеющее никакого основания, что позволяет отождествить его с незаконным владением при отсутствии юридического основания. Фактическое владение не основано на каком-либо праве, в том числе договоре с собственником. Фактическое владение не может быть получено от собственника по действительной сделке. О фактическом владении принято говорить не только когда имеется в виду незаконный владелец как ответчик по виндикационному иску, но и тогда, когда описывается позиция владельца для давности (ст. 234 ГК РФ) либо когда квалификация владения не требует показать основания владения.

Весьма важным качеством фактического владения является то, что как только владелец прекращает наличное владение, например оставляет объект недвижимости, он лишается всех тех возможностей и позиций, которые связываются с этим владением, в частности перестает быть ответчиком по виндикационному иску, прерывается течение приобретательной давности и т.д. Именно это обстоятельство самым наглядным образом подтверждает фактический характер владения, т.е. сохранение владения, пока есть факт владения, и утрату владения, если такого факта нет.

Фактическое владение является исключительным, т.е. не может быть двух фактических владельцев в один момент времени. Что касается законного владения, то такое заявление, видимо, было бы неточным. Например, если подрядчик (законный владелец объекта) передает его под охрану, то возникает и другой законный владелец. В то же время и подрядчик не утрачивает прав законного владельца, в том числе права на предъявление виндикационного иска к третьим лицам.

Факт владения, в свою очередь, может проявляться в различных фактических же обстоятельствах. Применительно к недвижимости это такие фактические обстоятельства, как текущая охрана, постоянное нахождение на объекте и т.п. Наиболее существенным проявлением владения является использование вещи по ее хозяйственному назначению. Обстоятельства, характеризующие владение, связаны с самим характером владения. Скажем, если арендатор получает большой объем владения, позволяющий ему использовать вещь по ее хозяйственному назначению, то хранитель имеет только такое владение, которое требуется для сохранения вещи, но никак не для ее использования.

Объем незаконного владения не ограничен, поскольку отсутствует договор с собственником.

Владение как факт доказывается так же, как и иные факты, - письменными доказательствами, свидетельскими показаниями и т.д. При этом не существует доказательств, имеющих какое-либо преимущество перед иными. Владение не может быть зарегистрировано в какой-либо системе регистрации, поскольку не является и не может являться вещным правом.

В то же время регистрации подлежат вещные права, в том числе дающие возможность владения (например, право хозяйственного ведения). Но наличие такого права само по себе не подтверждает факта владения, который доказывается, как указывалось выше, известными закону доказательствами.

Следовательно, фактическое владение в любом случае не может быть предметом регистрации либо раз и навсегда установлено какими-либо доказательствами.

ГК РФ в отсутствие института владельческой защиты (который впервые предложен только в проекте изменений ГК РФ и в настоящее время сохраняет статус проекта) не связывает с фактическим владением каких-либо прав или обязанностей. Само употребление этого термина, находящегося вне рамок закона, следовательно, каждый раз требует пояснений, которые и даны нами в п. 2 настоящей статьи.

Законное владение, в отличие от незаконного (фактического), основано на праве. Право, лежащее в основании законного владения, может быть различным: вещным (право собственности, оперативного управления и др.) или обязательственным (аренда, поручение, доверительное управление, хранение и др.). Во всяком случае, право, лежащее в основании законного владения, дает владельцу возможность получить имущество во владение, т.е. осуществлять контроль над ним. Объем этого контроля может быть различным и зависит от условий законного владения - от весьма широкого у арендатора до весьма узкого у хранителя. Если несколько лиц имеют отношения с собственником, связанные с возможностью владения вещью, то все они являются законными владельцами. Например, если имущество передано в аренду, а арендатор в свою очередь передал его на хранение или подрядчику в ремонт, то возникают несколько законных владельцев: арендатор, хранитель, подрядчик и т.д. Отношения между ними являются договорными, и поэтому факт владения не имеет юридического значения для возникновения взаимных прав и обязанностей, определяемых договором.

Важнейшее отличие законного владения от незаконного (фактического) состоит в том, что при передаче вещи законное владение как определенное право (арендатора, подрядчика и проч.) не прекращается, пока существует договор с собственником.

Вопрос о защите законного и незаконного, фактического, владения вытекает из сказанного выше.

Незаконное, или фактическое, владение в нашем праве (в отличие, впрочем, от иных европейских правовых систем) вообще не защищается.

Законное владение, основанное на вещном праве или договоре с собственником, защищается теми же средствами, что и право собственности, в том числе иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, иском о признании права и т.д. Специальных средств защиты законного владения, отличающихся от средств защиты права собственности, закон не выделяет.

Рассмотрев в общем виде вопросы соотношения законного и незаконного владения, мы должны перейти к системе средств защиты права собственности и иных вещных прав, созданных Постановлением Пленума N 10/22.

Если сопоставить систему средств защиты, введенных Постановлением Пленума N 10/22, то мы можем обнаружить, что это Постановление, обобщив накопленный судебной практикой материал, ввело в число исков, защищающих вещное право, иски о признании права собственности.

В ГК РФ таких исков, как это видно из специально посвященной защите вещных прав гл. 20 ГК, не имеется. Иск о признании права, указанный в ст. 12 ГК РФ, во-первых, не является специальным иском о защите вещного права, а во-вторых, не содержит правил, позволяющих установить его связи с иными исками о защите вещных прав, т.е. не указывает случаев, когда эти иски могут заявляться совместно либо когда они дополняют или исключают иные иски о защите вещных прав.

Поэтому вместе с введением исков, ранее не известных законодательству, Постановление также указало связь этих новых исков с иными исками о защите вещных прав.

В целом иск о признании права является надлежащим средством защиты, если, с одной стороны, права истца нарушены поведением иного лица, ведущего себя как собственник имущества, принадлежащего истцу, в том числе и прежде всего в случае регистрации права на имущество истца за третьим лицом, а с другой стороны, такой иск достаточен для защиты прав истца и не является средством обхода правил, установленных для защиты вещных прав. Достаточным поводом для предъявления иска о признании права собственности является возникшая неопределенность в вопросе о принадлежности вещи.

Одним из важных принципов соотношения исков о признании права собственности и иных исков о защите права является правило о том, что иск о признании права собственности предъявляется в тех случаях, когда не требуется предъявления иных исков, которые сами по себе также предусматривают необходимость доказывания принадлежности права собственности истцу, т.е. если не требуется предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301, 302 ГК РФ) или устранения иных нарушений права собственности, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Именно на это указывает правило п. 58 Постановления Пленума N 10/22.

Его содержание сводится к тому, что если истец может и должен защищаться иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, то ему не следует заявлять иск о признании права собственности.

Собственно говоря, суть этого правила прежде всего состоит в том, что коль скоро истцу нужно получить имущество во владение посредством судебного решения, то одно только признание права собственности за ним не приводит к разрешению спора, поскольку имущество все равно остается во владении ответчика. Кроме того, если имущество находится в фактическом (незаконном) владении ответчика, то в рамках виндикационного иска он может защититься ссылкой на добросовестность приобретения имущества, поэтому также необходимо заявление виндикационного иска.

Следовательно, чтобы выяснить, какое средство защиты применимо в данном случае, нам необходимо в первую очередь определить, нужно и можно ли истцу заявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) заявляется в том случае, когда имущество полностью утрачено истцом, а ответчик владеет им незаконно. Незаконное владение ответчика при этом является и фактическим в том смысле, что, как только он прекращает это владение, он уже не может отвечать по виндикационному иску.

Это вполне ясно. Для целей настоящего исследования интерес представляет иной вопрос: как следует защищать право при нахождении имущества во владении арендатора или шире - любого законного владельца, т.е. лица, которое получило имущество по договору с собственником и владеет им по воле собственника.

Ключевым положением при решении этого вопроса является достаточно очевидное утверждение, что, пока имущество остается во владении лица, которому оно было передано по договору с собственником, никакого нарушения прав собственника на имущество, которые требуют для своего устранения вещных средств защиты, не может быть. Ведь, пока вещь остается во владении лица, которое владеет ей по договору с собственником, все споры по поводу вещи решаются в рамках договора, в силу которого вещь передана владельцу (аренды, поручения и т.д.). Основополагающим принципом защиты права остается тот, что при наличии договорного иска вещный иск не допустим. Этот принцип, в частности, изложен в п. 34 Постановления Пленума N 10/22, но вообще он является фундаментальным и служит основой для построения всей системы защиты прав на имущество.

Исходя из указанного принципа, мы можем достаточно уверенно определить способы защиты права истца в данном случае.

Поскольку вещь находится в законном владении арендатора, то иск к арендатору и в связи с арендными отношениями может быть только договорным. В то же время при изложении обстоятельств дела не указывается на нарушения условий аренды. Следовательно, спор о владении вещью в данном случае может быть только спором, вытекающим из условий аренды, например в связи с прекращением договора по истечении срока, при нарушении его условий.

В то же время спор с третьими лицами, не связанными с истцом договорными отношениями, может быть только вещным. Для доказывания основания вещного иска нужно указать факты, свидетельствующие о нарушении вещного права истца. Таким фактом, несомненно, может быть регистрация права собственности за третьим лицом.

В сложившихся обстоятельствах виндикационный иск не может быть заявлен потому, что вещь находится в законном владении, которым является владение арендатора, тогда как виндикационный иск может быть заявлен только к незаконному владельцу. Между тем незаконного владения в данном случае не имеется.

Рассматривать ответчика как возможного соответчика по виндикационному иску невозможно, потому что, во-первых, владение является исключительной позицией и не устанавливается совместно или солидарно (кроме отношений общей собственности на вещь), а во-вторых, совместного законного и незаконного владения вообще не может быть.

Остается лишь два аспекта проблемы: является ли истец владеющим в смысле п. 58 Постановления Пленума N 10/22 и как понимать смысл этого пункта при изложенных обстоятельствах.

Очевидно, что истец не является фактическим владельцем, но в п. 58 и не говорится о фактическом владении, а говорится о праве, дающем владение и дающем право на иск. Но дело не только и не столько в этом. Смысл п. 58 Постановления Пленума N 10/22 состоит в разграничении нарушений, связанных и не связанных с лишением владения. И в этом отношении правило п. 58 продолжает правила п. 57 этого Постановления. В ч. 3 п. 57 говорится о нарушении в виде внесения недостоверной записи о праве в ЕГРП, не связанном с лишением владения. В данном случае налицо именно такое нарушение, причем в п. 57, несомненно, говорится о праве собственника оспорить запись в ЕГРП, и это право ничем не ограничено, в том числе и условием фактического владения истца.

Поэтому сомневаться в праве истца заявить такое требование нет никаких оснований.

Применительно к данному делу содержание п. 58 можно, следовательно, изложить в виде положения, что постольку, поскольку право собственности истца дает ему возможность владения, как следует из ст. 209 ГК РФ, но нарушение не связано с нарушением владения, истец вправе заявить иск о признании права собственности.

Единственным возражением против такого иска мог бы быть только довод, что истец должен заявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, а этот иск сам по себе включает и заявление о признании за истцом права собственности на истребуемое имущество. Но этот довод был бы ошибочным, потому что, как было показано выше, имущество не находится в незаконном владении.

  1. Вопрос о течении исковой давности, на мой взгляд, не представляет большой сложности.

В ч. 3 п. 57 Постановления (это правило уже упоминалось) прямо сказано, что если нарушение в виде внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, то срок исковой давности не течет.

Нетрудно убедиться, что речь идет именно о характере нарушения, а не о владельческой позиции истца. Толкование ст. 208 ГК РФ, которое дается в Постановлении Пленума N 10/22, основано именно на природе нарушения, а не на том, имеет ли фактическое владение истец. Как известно, в рамках негаторного иска, который традиционно связывается с действием нормы ст. 208 ГК РФ, истец вовсе и не доказывает фактического владения, а доказывает два других обстоятельства: наличие у него вещного права (или права, дающего законное владение) и нарушение этого права действиями ответчика.

В частности, в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" прямо сказано, что "собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск к третьему лицу - нарушителю права собственности".

Очевидно, что эти доводы подтверждают также и высказанную выше позицию о праве собственника предъявить иск о признании права собственности в рамках п. 58 Постановления Пленума N 10/22, поскольку нарушение не связано с лишением владения.

  1. В данном споре, помимо прочего, затрагивался также и вопрос о (не)действительности договоров об отчуждении имущества при сохранении владения объектом одним и тем же лицом.

Суд уклонился от обсуждения этого вопроса, сославшись на то, что имеется судебное решение, которым право собственности на объект передано залогодержателю - гр. Б., и это решение не может быть пересмотрено, в том числе и в части действительности отчуждения. Кроме того, и сам договор залога, и судебное дело уничтожены.

Понятно, что преюдициальность судебного решения (оставляя в стороне нарушение норм о подсудности) сводится лишь к тому, что имелся договор залога. Этот факт, впрочем, и не оспаривался. Действительность или недействительность договора вовсе не являются фактами, даже если имелся спор по этому поводу. В данном случае иска или заявления о недействительности залога при рассмотрении судом спора между залогодателем и кредитором не было, поэтому даже суждения о действительности (которое, повторюсь, не является фактом) не имелось.

Более сложный вопрос состоит в том, может ли состояться законное отчуждение объекта, в том числе в силу залога, не просто без передачи владения, а в ситуации, когда владение заведомо не могло быть передано приобретателю.

Мне не раз приходилось писать, что основным обязательством продавца по договору купли-продажи, а также отчуждателя по любому договору об отчуждении вещи является обязательство передать владение вещью (ст. 454 ГК РФ). Стороны могут связать переход права собственности с иным фактом (платеж, истечение срока и т.д.), как это видно из ст. 223 ГК, но в любом случае продавец обязан передать вещь во владение приобретателю. Передача вещи может быть произведена и третьими лицами, которые в силу закона или договора с собственником обязаны это сделать (ст. 313 ГК РФ). Такая передача рассматривается как действие самого продавца (иного отчуждателя).

Если же из обстоятельств дела видно, что отчуждатель заведомо не имел юридической и фактической возможности передать владение, то договор об отчуждении вещи не может быть законным, так как исполнение обязательного условия такого договора - передача владения является в момент заключения договора невозможной.

Та практика, когда за спиной собственника или законного владельца совершаются сделки об отчуждении его имущества (как правило, с участием офшорных или подставных компаний), к сожалению, обычно квалифицируется без учета тех положений, о которых сказано выше.