Мудрый Юрист

Тайных прав на недвижимость быть не должно

Андрей Олегович Рыбалов, доцент кафедры гражданского права СПбГУ, кандидат юридических наук.

В статье комментируется Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П по делу о проверке конституционности ст. 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в котором Суд пришел к выводу, что оспариваемая норма, позволяющая сохранять при переходе права собственности на жилое помещение в случае обращения на него взыскания как предмет залога обременения данного права, если требование их государственной регистрации законодательно не установлено, не соответствует Конституции. В статье рассматриваются основания и возможные последствия такого решения, которое должно оказать серьезное влияние на развитие вещного права в России.

Ключевые слова: публичность прав на недвижимое имущество, обременения прав на недвижимое имущество, право пользования жилым помещением, добросовестный участник оборота, свойство следования.

There Should Be No Secret Rights to Real Property

A. Rybalov

Rybalov Andrey, PhD in Law, Associate Professor at Department of Civil Law of the Saint Petersburg State University.

The article investigates the Judgment of the Constitutional Court of the Russian Federation N 5-П of 24 April 2015 which considered the constitutionality of Art. 19 of the Federal law on the implementation of the Russian Housing Code. Based on this article, the ordinary courts decided that family members of the owner of residential property could exercise their non-registered right to use this property against its purchaser when it is sold to clear mortgage debts. The Constitutional Court declared that such approach, and the article itself, violates the Constitution. The article examines grounds for this decision as well as its possible consequences, and argues that it shall have a great influence on the further development of the Russian property law.

Key words: publicity of property rights, real estate encumbrances, right to use residential property, bona fide purchaser, exigibility of property right.

Постановление N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева" (далее - Постановление N 5-П) КС РФ вынес 24 марта 2015 г.

Злоключения заявителя, приведшие его в итоге в Конституционный Суд, начались с приобретения им на публичных торгах квартиры, бывшей предметом ипотеки. После покупки обнаружилось, что право собственности на эту квартиру обременено правом пользования нескольких лиц. Заявитель, ссылаясь на ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ("Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире..."), попытался избавиться от этого обременения. Однако суды, рассматривавшие дело, подтвердили сохранение права пользования жилым помещением за членами семьи бывшего собственника после продажи квартиры с публичных торгов.

В обоснование этого решения была положена ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в соответствии с которой действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса (ЖК) РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения названные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Напомним, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ устанавливает, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. В деле А.М. Богатырева ситуация осложнялась тем, что право пользования жилым помещением возникло не в результате его приватизации; в рассматриваемом случае речь шла о бывших членах семьи собственника квартиры в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), которые были вселены в эту квартиру на основании ордера по ранее действовавшему законодательству.

Кроме того, сама по себе связка ст. 19 Вводного закона и ст. 31 ЖК РФ, разумеется, не наделяет вещными свойствами права бывших членов семьи собственника (будем так для краткости называть тех, чье официальное наименование настолько громоздко, что делало бы статью нечитаемой, - "бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, которые в момент приватизации данного жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим"). Эта система норм учитывает только отношения между собственником жилого помещения и его бывшими домочадцами; отношения последних с другими лицами в законе не урегулированы. Более того, практически одновременно с принятием Вводного закона был принят и Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым п. 2 ст. 292 ГК РФ изложен в следующей редакции: "Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом". Трудно не заметить, что между этими нормами существует если не прямая коллизия, то как минимум некоторая недосказанность.

Нестыковка между ст. 19 Вводного закона и п. 2 ст. 292 ГК РФ была разрешена Пленумом ВС РФ в Постановлении от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации". С точки зрения ВС РФ, к указанным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения п. 2 ст. 292 ГК РФ не может применяться. Суд обосновал это так: давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, названные лица исходили из того, что право пользования этим помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу.

Таким образом, в результате судебного толкования право пользования бывших членов семьи на основании ст. 19 Вводного закона приобретает свойство следования и - в отличие от установленного ст. 292 ГК РФ общего правила - сохраняется при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. Теперь право бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения смело можно охарактеризовать как ограниченное вещное право.

Позднее такой подход был распространен и на бывших членов семьи собственника, который приобрел квартиру в ЖСК, если они были вселены в эту квартиру на основании ордера по ранее действовавшему законодательству <1>. Не будем здесь подробно разбирать генезис этих прав. Важно одно - судебная практика распространила и на них режим ограниченного вещного права, наделив и в этом случае право пользования свойством следования. Отметим, что вряд ли здесь можно говорить о применении собственно ст. 19 Вводного закона по аналогии, поскольку, как уже отмечалось, она сама никаких вещных свойств правам бывших членов семьи не предписывает. Скорее, можно говорить о том, что в обоих случаях судебная практика фактически применила аналогию права исходя из того, что право пользования жилым помещением бывшими членами семьи - как собственника в результате приватизации, так и собственника квартиры в ЖСК - носит самостоятельный характер и, следовательно, должно сохраняться при переходе права собственности на жилое помещение.

<1> См., напр.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 29.05.2012 N 11-КГ12-2: "Члены семьи лица, принятого в члены жилищно-строительного кооператива, приобретали самостоятельное право на предоставленное члену жилищно-строительного кооператива по ордеру жилое помещение...".

Саму по себе возможность подхода, согласно которому практика, в том числе и судебная, может создавать новые вещные права, отрицать нельзя. Даже системы, исповедующие принцип numerus clausus, в соответствии с которым возможно существование только ограниченных вещных прав, прямо названных в законе, разрешают такие эскапады судебной практики <2> (не допуская их лишь со стороны самих участников оборота); это возможно даже в таком заповеднике numerus clausus, как немецкое право <3>. Те же правопорядки, которые придерживаются принципа numerus apertus, не ограничивают возможность создания ограниченных вещных прав частными лицами.

<2> См., напр.: Robilant A. di. Property and Deliberation. The Numerus Clausus Principle, New Property Forms and New Property Values. URL: http://www.law.harvard.edu/programs/about/privatelaw/related-content/di_robilant_property_and_deliberation.pdf; Akkermans B. The Principle of Numerus Clausus in European Property Law. P. 247. URL: http://digitalarchive.maastrichtuniversity.nl/fedora/get/guid:9388e80c-c577-4c74-a99b-0e27439bd792/ASSET1.
<3> Akkermans B. Op. cit.

Принципиальное практическое значение, на наш взгляд, имеет не сама по себе замкнутость или незамкнутость системы вещных прав, а обеспечение их публичности, исключающее возможность существование "тайных" прав на недвижимость. Это требование действует несмотря на то, с какой системой мы имеем дело. В рассматриваемом же случае судебная практика пошла на создание новых ограниченных вещных прав, но пока не задумалась об обеспечении их публичности. Результат был предсказуем: поскольку такие права никак не отражались в реестре прав на недвижимое имущество, мы получили "тайные" права на недвижимость, которые теоретически могут обременять значительное число объектов (думается, можно смело предположить, что количество подобных прав исчисляется тысячами). Таким образом, защитив права бывших членов семьи собственника, судебная практика поставила под угрозу значительный сегмент рынка жилой недвижимости.

Именно обеспечение публичности подобного рода обременений права собственности на недвижимое имущество и стало основной темой Постановления N 5-П. В деле А.М. Богатырева КС РФ указал на то, что обременение права собственности приобретателя жилого помещения правами членов семьи его прежнего собственника не просто ограничивает правомочия нового собственника, который не был своевременно проинформирован о наличии прав третьих лиц на данное жилое помещение; существование таких "тайных" прав на недвижимость приводит к нарушению конституционных принципов. КС РФ в своих решениях неоднократно подчеркивал, что действующее законодательство исходит из необходимости защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (например, Постановление КС РФ от 21.04.2003 N 6-П). Одной из основных гарантий информирования приобретателя жилого помещения о наличии обременений приобретаемого им права собственности является государственная регистрация принадлежащих третьим лицам прав на это помещение (которые, с точки зрения собственника, выступают как обременения) - законодательное закрепление необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество необходимо для обеспечения защиты прав других лиц, стабильности гражданского оборота и предсказуемости его развития <4>. Существование обременений права собственности на недвижимое имущество, которые не указаны в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но сохраняются бессрочно при переходе права собственности на такое имущество, является несоразмерным ограничением прав разумного и добросовестного приобретателя, не отвечает требованиям справедливости, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что не только недопустимо с точки зрения гражданского права, но несовместимо и с требованиями Конституции.

<4> КС РФ указывал на это, в частности, в Постановлении от 26.05.2011 N 10-П; см. также Определениях от 05.07.2001 N 132-О и N 154-О, от 29.01.2015 N 216-О и др.

В результате КС РФ пришел к выводу, что ст. 19 Вводного закона, позволяющая при переходе права собственности на жилое помещение в случае обращения взыскания на него как на заложенное имущество и его реализации путем продажи с публичных торгов сохранять обременения данного права, если требование их государственной регистрации законодательно не установлено, не соответствует Конституции. По причине того, что изменение ситуации невозможно путем простой дисквалификации нормы, а требует совершенствования закона, Суд дал соответствующее поручение законодателю.

Поскольку в Постановлении N 5-П не содержится специфической аргументации о неконституционности сохранения обременений только в случае собственно публичных торгов при реализации заложенного жилого помещения (к тому же реализация заложенного жилого помещения может происходить не только путем продажи с публичных торгов), можно считать этот вывод имеющим общий характер, относящимся ко всем случаям отчуждения жилой недвижимости.

Это подтверждается и указанием законодателю, которое содержится в п. 6.2 резолютивной части Постановления N 5-П. В этом пункте не только содержится подсказка, как именно законодатель может обеспечить требуемую публичность соответствующих прав и обременений (путем введения государственной регистрации), - законодателю предписывается "выработать надлежащий правовой механизм, обеспечивающий максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения, что позволяло бы их приобретателям, действующим разумно и добросовестно, иметь достоверные сведения о сохранении или прекращении права пользования жилым помещением за членами семьи его прежнего собственника". Как видим, речь идет об обеспечении публичности информации о правах всех третьих лиц на жилые помещения, причем независимо от того, как и для чего происходит отчуждение жилого помещения.

Для реализации этого поручения у законодателя есть разные возможности. Прежде всего можно просто указать в законе, что права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника являются вещными, сохраняются при переходе права собственности на жилое помещение, являющееся их объектом, и подлежат государственной регистрации. Такой подход, однако, не в полной мере будет соответствовать поручению КС РФ, который высказался более широко - о необходимости обеспечить публичность всех возможных обременений прав на жилую недвижимость. В настоящее время даже в отношении некоторых установленных законом ограниченных вещных прав не существует требования государственной регистрации. Например, ст. 33 ЖК РФ предусматривает такое право, как пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу; нахождение этой нормы в разделе ЖК с названием "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" недвусмысленно указывает на природу этого права. Причем ч. 3 ст. 33 ЖК говорит о том, что гражданин, проживающий в предоставленном по завещательному отказу жилом помещении, вправе потребовать государственной регистрации своего права пользования жилым помещением. Иными словами, право возникает без регистрации и отсутствие таковой никак не влияет на его содержание впоследствии. Очевидно, однако, что и с этим правом возможны те же затруднения, что и с рассмотренными выше.

Поэтому необходим, как и сказал КС РФ, более универсальный "правовой механизм, обеспечивающий максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения". Поскольку иного эффективного механизма обеспечения такой публичности, помимо системы государственной регистрации прав (обременений), пока не создано, выход видится лишь в установлении правила, что никакие права на жилую недвижимость (обременения права собственности на жилую недвижимость) не могут обладать свойством следования без их государственной регистрации.

Особо хотелось бы отметить, что обязательность такой государственной регистрации не связана с неизбежностью установления numerus clausus вещных прав. Раз уж практика дала пример возникновения ограниченных вещных прав в российской судебной практике - притом что наша доктрина более тяготеет все же к замкнутому перечню, - подобные ситуации могут возникать и впредь. При этом в случае с правами пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника судебная практика, фактически придав им вещные свойства, прямо не назвала их вещными. Поэтому ситуация может повториться даже при наличии замкнутого перечня вещных прав. Таким образом, обязательность регистрации всех прав на жилую недвижимость, обладающих свойством следования, и решение вопроса о том, какую систему вещных прав - numerus clausus или numerus apertus - нужно принять, лежит в разных областях, лишь частично пересекающихся.

Разумеется, при установлении обязательности регистрации прав на жилую недвижимость для придания им свойства следования потребуется переходный период, в течение которого будут осуществляться регистрация этих прав по желанию правообладателей и рассмотрение судами связанных с этим споров.

Наконец, необходимо отметить еще один аспект. Хотя Постановление N 5-П касается только жилой недвижимости, очевидно, что проблема публичности прав на недвижимое имущество гораздо шире. В частности, в последнее время наметилась тенденция ослабления такой публичности в отношении сервитутов. Например, новая редакция Земельного кодекса (ЗК) РФ допускает создание сервитутов без соответствующей государственной регистрации: в случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута (ст. 39.25 ЗК РФ). Пока участок находится в публичной собственности, это отступление выглядит довольно невинно. Однако что произойдет при передаче обремененного таким сервитутом участка в частную собственность (предоставлении его в аренду)? Поскольку никаких специальных оговорок о сохранении такого сервитута при его отчуждении в частную собственность не сделано, придется предположить, что он сохранится (п. 1 ст. 275 ГК РФ: сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу).

Другой пример с сервитутом: сервитут, установленный в соответствии с правилами главы 4 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", не подлежит государственной регистрации в ЕГРП. В отличие от указанного выше сервитута на публичные земли этот сервитут может быть установлен и в отношении частных земельных участков <5>. Будем надеяться, что Постановление N 5-П воспрепятствует развитию этой тенденции.

<5> Особенностью этого сервитута, впрочем, является указание на его возникновение в момент внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

References

Akkermans B. The Principle of Numerus Clausus in European Property Law, Available at: http://digitalarchive.maastrichtuniversity.nl/fedora/get/guid:9388e80c-c577-4c74-a99b-0e27439bd792/ ASSET1 (accessed 12 April 2015).

Robilant A. di. Property and Deliberation. The Numerus Clausus Principle, New Property Forms and New Property Values, Available at: http://www.law.harvard.edu/programs/about/privatelaw/related-content/di_robilant_property_and_deliberation.pdf (accessed 12 April 2015).