Мудрый Юрист

Если изменились обстоятельства

Александр Бычков, юрист, г. Москва.

Нередко участники гражданского оборота решают расторгнуть заключенный договор, который по тем или иным причинам перестал их устраивать. Для этого они должны выбрать соответствующие основания, которые позволят им отказаться от договора наиболее удобным способом. Одним из них является существенное изменение обстоятельств.

Договор уже не нужен

Причины отказаться от договора могут быть самые разные: отсутствие возможности его исполнить, оптимизация расходов, поиск более выгодных условий работы и перспективных партнеров и т.д. Перед расторжением договора необходимо оценить соответствующие последствия, которые оно повлечет, чтобы избежать возникновения убытков.

Основания для расторжения договора могут быть связанными с виновными действиями (бездействием) контрагента (просрочка в оплате, передача некачественного товара и др.) и не быть связанными с ними, например отказ потребителя от договора возмездного оказания услуг в любое время при условии возмещения исполнителю фактически понесенных расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). В отношениях между предпринимателями отказ от договора допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Если право на односторонний отказ от договора аренды недвижимости прямо в договоре закреплено, его не сможет блокировать даже регистрация долгосрочного договора сроком на несколько лет, поскольку в этом случае просто усложняется процедура отказа от него: помимо направления уведомления арендатору о расторжении договора нужно будет зарегистрировать прекращение обременения в ЕГРП. Арендатор в этом случае лишен права на возмещение своих убытков за счет арендодателя, так как добровольно согласился на заключение договора на таких условиях и не был лишен возможности отказаться от его заключения.

Кроме того, на практике зачастую имеют место случаи, когда более сильная сторона контракта при отсутствии основания для отказа от договора создает условия для того, чтобы ее контрагент сам отказался от него.

Так, арендодатель, не имея оснований для расторжения договора аренды, может чинить препятствия арендатору в его хозяйственной деятельности, такие как приостановление подачи энергии в наиболее значимое для арендатора время, организация рядом со входом в его помещение погрузочно-разгрузочных работ, запуск в соседние с арендатором помещения других арендаторов с видами деятельности, не совместимыми с хозяйственной деятельностью арендатора, что повлечет отзыв у него специальных разрешений на ее ведение и сделает бессмысленным дальнейшую аренду.

Осмотрительные арендаторы оговаривают все необходимые условия еще на стадии обсуждения с арендодателем проекта договора аренды, чтобы предотвратить подобные ситуации. Арендатор не вправе требовать от арендодателя отказываться от заключения договоров аренды с другими контрагентами, однако он может предусмотреть в договоре аренды возможность компенсировать свои затраты - пересмотреть размер арендной платы в сторону уменьшения, компенсировать вложения в арендуемое имущество и т.п.

Любой договор можно расторгнуть в любое время по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Такую возможность следует заложить в самом договоре, однако для того, чтобы ее можно было реализовать, условие о заключении дополнительного соглашения должно быть сформулировано как обязанность, что дает право требовать ее надлежащего исполнения (ст. ст. 307, 309 и 310 ГК РФ). Если в договоре указано, что стороны могут заключить соглашение о расторжении договора, то такое условие свидетельствует лишь о наличии права, но не обязанности. Заключение соглашения возможно только по обоюдной воле сторон (Постановление ФАС ЗСО от 07.03.2013 по делу N А46-12436/2012).

Существенные обстоятельства

Если ни в законе, ни в договоре оснований для его расторжения нет, а контрагент добровольно отказывается заключить соглашение о его прекращении, можно использовать процедуру изменения или расторжения договора по мотиву существенного изменения обстоятельств.

Данное основание может быть использовано в случае, когда изменение обстоятельств является существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом наступившие обстоятельства должны быть заведомо непредвиденными на момент заключения договора (Постановление ФАС СЗО от 25.07.2013 по делу N А56-36895/2012). Например, уничтожение торгового центра, в котором планировалось предоставить в аренду помещение, в результате пожара или стихийного бедствия делает невозможным дальнейшее сохранение в силе арендного обязательства.

Однако норма о праве изменения или расторжения договора по мотиву существенного изменения обстоятельств является диспозитивной (п. 1 ст. 452 ГК РФ) и может быть изменена или отменена по соглашению сторон, а также не будет применяться, если это не соответствует существу договора.

Если, скажем, у поставщика украли товар, который он собирался передать в собственность покупателя, то само по себе это обстоятельство не освобождает его от обязательств по договору поставки, так же как и не дает ему оснований ставить вопрос о его изменении (поставка иного товара) или прекращении по мотиву существенного изменения обстоятельств, поскольку данный риск предпринимательской деятельности относится на счет самого поставщика. В этом как раз и проявляется существо договора поставки, который заключается в предпринимательской деятельности между коммерсантами.

Если стороны не договорились о добровольном изменении или расторжении договора, то вопрос об этом заинтересованная сторона может поставить в суде при наличии одновременно следующих четырех условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

В качестве существенного изменения обстоятельств в судебной практике рассматриваются такие факторы, как:

Оснований нет

В качестве существенного нельзя рассматривать изменение следующих обстоятельств: ухудшение финансового состояния сторон и убыточность бизнеса (Постановление ФАС МО от 06.03.2014 по делу N А40-57293/13-85-561), реорганизация одной из сторон договора (Постановление ФАС СЗО от 24.03.2011 по делу N А42-3180/2010).

Подобные обстоятельства не дают оснований для изменения или расторжения договора, поскольку заинтересованная сторона как субъект предпринимательской деятельности ведет ее на свой риск (ст. 2 ГК РФ) и должна учитывать неблагоприятную для себя конъюнктуру рынка, ухудшение материального положения и другие факторы, которые не дают ей права пересмотреть свои обязательства или вообще отказаться от них (Постановление ФАС МО от 16.10.2012 по делу N А41-30962/11).

Впрочем, в отдельных исключительных случаях суд все-таки может согласиться считать существенным изменение обстоятельств, которое хотя и находится в сфере разумного контроля участников оборота, но и при этом делает дальнейшее исполнение договора для одной из сторон слишком чрезмерным и обременительным, что обусловливает необходимость вмешательства суда.

Так, если договор аренды был заключен между сторонами в начале 1990-х годов сроком на несколько десятков лет с минимальной ставкой арендной платы, которая по рынку выросла более чем многократно, арендодатель вправе ставить вопрос о расторжении договора аренды, если арендатор не согласен добровольно заключить соглашение о повышении арендной платы до рыночного уровня.

В данном случае при заключении договора стороны не могли предвидеть такого резкого изменения экономической ситуации в стране, в том числе многократного роста ставок арендной платы, а арендодатель даже при минимальной степени заботливости не мог повлиять на эти обстоятельства (Постановление ФАС СЗО от 23.04.2012 по делу N А56-40223/2011).

Дальнейшее сохранение в силе такого арендного обязательства по отношению к арендодателю является явно несправедливым, поэтому в судебной практике отмечается, что расторжение договора аренды со ссылкой на существенное изменение обстоятельств возможно даже в случае, когда действительной причиной будет простое невнесение арендных платежей за пользование помещениями в течение чрезмерно долгого периода времени (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 N 9600/10).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ). Например, при расторжении контракта на создание объекта по причине исключения его из адресной инвестиционной программы суд может оставить подрядчику сумму полученной от заказчика предоплаты, если объем его затрат не превышает такой суммы.

Внести изменения

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств возможно по решению суда только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ). Доказывает эти обстоятельства та сторона, которая просит в судебном порядке изменить договор (ст. 65 АПК РФ).

Так, в одном деле суд удовлетворил иск о внесении изменений в контракт на производство строительных работ с разработкой строительной документации, так как при планировке территории было выявлено несоответствие геотехнической обстановки инженерно-геологическим условиям, отраженным в инженерном отчете, что повлекло необходимость проведения новых геологических изысканий и внесения изменений в документацию (Постановление ФАС СЗО от 17.10.2013 по делу N А56-75603/2012).

Изменение договора по решению суда возможно, даже если стороны изначально внесли в него изменения, но не предусмотрели изменений других условий, которые после изменений стали обременительными для одной из сторон: исключение из договора аренды с условием об обязанности арендатора модернизировать два объекта недвижимости на сумму не менее 50 млн. руб. одного из объектов делает обременительным дальнейшее его исполнение на первоначальных условиях, что дает арендатору право ставить вопрос о его изменении (Постановление ФАС ДО от 20.08.2013 N Ф03-3685/2013).

При удовлетворении такого иска договор между сторонами действует в редакции изменений, внесенных вступившим в законную силу судебным решением.

Однако суд откажет в удовлетворении требования о внесении изменений в договор аренды, вызванных изменением конфигурации арендуемых помещений, если это произошло в результате самовольной перепланировки, выполненной арендатором, поскольку такое изменение существенным не является (Постановление ФАС ДО от 07.06.2011 N Ф03-1760/2011).