Мудрый Юрист

Права на участок при ипотеке помещений

Л. Наумова, юрист банка.

В прошлом номере "БА" была опубликована статья Людмилы Наумовой "Нежилые помещения как предмет ипотеки", в которой автор анализировала последствия неопределенности в вопросе о правовом статусе нежилых помещений и рассказала об особенностях ипотеки спорного имущества.

В публикуемом ниже материале рассматриваются особенности аренды и приобретения в собственность земельных участков при ипотеке расположенных на них нежилых помещений.

О необходимости залога земельного участка или права его аренды при ипотеке нежилых помещений

Одним из основных вопросов, возникающих при ипотеке нежилых помещений, является вопрос, передается ли при залоге в ипотеку право аренды земельного участка или земельный участок, функционально обслуживающий закладываемый объект недвижимости? В соответствии со ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 5 февраля 2004 г.) ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Но в данных статьях речь идет об ипотеке зданий. А если речь идет об ипотеке помещений в здании, применимы ли тогда данные нормы законов?

Обратимся к судебной практике.

Постановление Президиума ВАС РФ от 8 декабря 1998 г. N 5046/98.

Заключен договор о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания. Земельный участок, предназначенный для использования территории под эксплуатацию части здания, находился в аренде у залогодателя согласно договору аренды, однако право аренды на него не было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения. Признавая договор о залоге спорного помещения недействительным, суд обоснованно применил п. 3 ст. 340 ГК РФ.

В данном деле речь шла о пристроенных помещениях, которые могли быть выделены как самостоятельные объекты недвижимости вместе с земельными участками, функционально обеспечивающими именно данные объекты. Но из Постановления это не следует.

Приведем еще несколько примеров.

На регистрацию был представлен договор ипотеки, предметом которого являлось недвижимое имущество в виде нежилого помещения и 55/639 долей земельного участка, расположенного под зданием, в котором находится закладываемое помещение.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству своим письмом подтвердил, что выделение в натуре земельного участка, соответствующего данной доле, не представляется возможным.

В регистрации договора ипотеки было отказано на том основании, что согласно ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре, и 55/639 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, не подлежащие выделу в натуре, не могут выступать предметом ипотеки.

Кроме того, регистрирующий орган счел, что, исходя из буквального толкования ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", требование закона об одновременной ипотеке земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) распространяется только лишь в отношении залога здания или сооружения (то есть первичных объектов недвижимости). При ипотеке помещения - вторичного объекта недвижимости одновременной ипотеки земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) не требуется.

Отказ был обжалован в суд.

Решением суда данный отказ был признан незаконным.

При этом судом было указано, что нормы, установленные п. 1 ст. 5 и ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", истцами были соблюдены.

Следовательно, доля земельного участка была правомерно включена в предмет договора, поскольку в противном случае договор является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

Постановлением ФАС СЗО данное решение суда оставлено в силе.

ВАС РФ отказано в принесении протеста в связи с отсутствием оснований.

Еще одно дело, в котором говорится об обязательности одновременной ипотеки помещений и земельного участка.

Решением суда договор залога нежилых помещений без одновременной ипотеки земельного участка либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемые объекты, был признан не соответствующим требованиям п. 3 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а потому в силу ст. 168 ГК РФ недействительным.

Законность и обоснованность настоящего решения была подтверждена апелляционной и кассационной инстанциями, оно оставлено без изменения, а жалобы ответчика - без удовлетворения.

При этом суды исходили из того, что помещение является частью здания, а поэтому на него как на часть здания распространяются нормы правового режима зданий, сооружений. Право участника общей долевой собственности на долю, даже не выделенную в натуре в земельном участке, следует из ст. ст. 209, 246 ГК РФ.

Справедливости ради следует заметить, что имеется и иная практика (но только ФАСов, не ВАС РФ).

ФАС ЗСО, отменяя решение суда первой инстанции о признании недействительным договора ипотеки нежилых помещений, заложенных без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, отметил следующее: "Суд, применяя часть 3 ст. 340 ГК РФ, считает, что ипотека помещения в здании допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, тогда как в законе говорится об ипотеке здания и сооружения, а не об ипотеке помещения в здании, то есть суд неправильно применил нормы материального права, допустив расширительное толкование понятия "здание" (Постановление ФАС ЗСО от 7 августа 1997 г. по делу N Ф04/1000-205/АОЗ-97).

В другом деле ФАС СЗО указал, что "апелляционная инстанция обоснованно не применила п. 3 ст. 340 ГК РФ, сославшись на то, что предметом оспариваемого договора о залоге являются не здание или сооружения, а нежилые помещения" (Постановление ФАС СЗО от 30 сентября 1999 г. по делу N А13-2650/99-12).

Заметим, что все эти постановления были приняты до введения в действие ЗК РФ, в соответствии со ст. 36 которого исключительное право на приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют собственники зданий, расположенных на этих участках. Если собственниками здания являются несколько лиц либо если одним лицам помещения в здании принадлежат на праве собственности, а другим - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то договор аренды земельного участка под зданием должен заключаться как договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, после введения в действие ЗК РФ становится больше оснований для утверждения о том, что залог нежилых помещений допустим только с одновременной ипотекой доли в праве собственности (если участок находится в собственности лиц, которым принадлежит участок) или права аренды земельного участка.

На семинарах по недвижимости судьями ВАС РФ неоднократно заявлялось, что в настоящее время готовится некий Обзор, в котором будет выражена противоположная позиция (т.е. о допустимости залога нежилых помещений без одновременной ипотеки права аренды земельного участка или самого земельного участка). Но такая позиция была возможна до введения в действие ЗК РФ, сейчас же она будет ему противоречить.

Залог права аренды земельного участка

В связи с этим встает большая и практически неразрешимая на данный момент проблема. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ все собственники помещений в здании должны заключить один договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. На практике же таких договоров почти не существует - можно представить себе, насколько "реально" уговорить всех собственников помещений заключить такой договор аренды. А понудить собственников помещений в здании к заключению такого договора нет никаких правовых оснований - заключение договора аренды (или приватизация земельного участка) является правом, а не обязанностью собственников помещений. Так что при нежелании хотя бы одного из собственников помещений заключать договор тот из собственников, кто все-таки решит заключать договор аренды земельного участка, не сможет заключить его так, как требуется.

В связи с этим возникла практика заключения договоров с одним из собственников помещений (с возможностью присоединения остальных собственников помещений), при этом в договорах в целях уплаты арендной платы указывается некая "доля в праве аренды" или "доля в арендной плате". Но ВАС РФ признал такие договоры недействительными сделками.

Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2003 г. N 1971/03.

Предметом договора аренды является земельный участок, 47/1000 долей которого переданы в аренду.

Между тем такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ЗК РФ.

Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Заметим, что само Постановление содержит противоречие - в нем указано, что предметом договора является земельный участок, но суд признает договор ничтожной сделкой на том основании, что предметом договора является доля в праве аренды земельного участка.

Как поступать в случае, когда остальные собственники помещений отказываются от заключения договора аренды земельного участка, а один из собственников хочет реализовать свое право на заключение договора аренды, ВАС РФ не разъясняет, настаивая на том, что обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, если предмет договора аренды сформулирован как "земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка", существует риск признания такого договора аренды и, соответственно, договора ипотеки ничтожной сделкой. Но риск признания договора ипотеки ничтожной сделкой, если ипотека помещений осуществляется без одновременной ипотеки права аренды земельного участка, все-таки выше, поэтому в таких случаях целесообразно принимать в ипотеку право аренды так, как сформулировано в договоре аренды земельного участка.

Если и встроенные, и пристроенные помещения расположены на одном земельном участке и пристроенные помещения не могут быть выделены в самостоятельный объект недвижимости, то земельный участок должен находиться в общей долевой собственности или аренде с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если же встроенные помещения расположены на одном земельном участке, а пристроенные - на другом и при этом такие помещения могут быть выделены в качестве самостоятельных объектов недвижимости, то встроенные и пристроенные помещения должны быть зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимости с присвоением каждому из них собственного кадастрового номера, включающего кадастровый номер соответствующего земельного участка.

В соответствии с п. 1.1 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. В то же время в соответствии со ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Налицо противоречие между законом и Кодексом. Нужно ли получать согласие собственника в случае передачи права аренды, если в соответствии с ЗК РФ оно не требуется? Мы считаем, что нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" являются специальными нормами по отношению к ипотеке права аренды земельного участка, и во избежание риска признания договора ипотеки недействительной сделкой такое согласие нужно получать в любом случае.

На одном из семинаров специалист ВАС РФ С. Сарбаш высказал мнение, что при залоге прав арендатора при договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендатора нужно получать согласие не только собственника земельного участка, но и всех соарендаторов. Прямо такое требование законодательством не установлено, и, кроме того, оно ограничивало бы права собственника на распоряжение принадлежащим ему объектом недвижимости. Так что мы полагаем, что согласие с множественностью лиц не требуется, и при его отсутствии нет оснований для признания договора ипотеки недействительной сделкой.

Право собственности

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ если помещения в здании принадлежат нескольким лицам, то собственность на земельный участок является долевой.

ФАС СЗО, признавая недействительным отказ в регистрации договора ипотеки на том основании, что не может быть предметом ипотеки доля в праве собственности на земельный участок, в том числе под зданием, указал, что правила гл. XI Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в данном случае неприменимы, поскольку предмет договора двуедин - недвижимость и земля. При этом суд признал, что в данном случае доля земельного участка не является самостоятельным предметом залога, а лишь функционально обеспечивает закладываемые помещения, в связи с чем вывод суда первой инстанции о необоснованности отказа в регистрации договора залога по основаниям п. 2 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" является правомерным. Кроме того, в соответствии с п. п. 4.6, 4.10 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденной Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535, законодателем была разрешена купля-продажа долей земельных участков, выдел которых в натуре невозможен, что предполагает наличие у собственника права и на залог такой доли.

Интересным является здесь вывод о том, что к залогу земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект недвижимости, не применяются нормы гл. XI Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", хотя, видимо, суд в данном деле имел в виду, что не применяются нормы ст. 62 этого же Закона о недопустимости залога части земельного участка, не выделенного в натуре.

Право постоянного (бессрочного) пользования

Часто залогодателю земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии со ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 указано, что, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 37 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Когда принимались Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Постановление Пленумов N 6/8, эти выводы соответствовали действовавшему в тот момент законодательству. Но после введения в действие ЗК РФ ситуация с правом постоянного (бессрочного) пользования изменилась.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ (в ред. от 8 декабря 2003 г.) юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, обязаны приобрести такие земельные участки в собственность или аренду по своему желанию до 1 января 2006 г.

При продаже зданий, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий.

Существует не менее 7 (!) способов толкования данной статьи. Разработчиками ЗК РФ высказана позиция, что при отчуждении после вступления в силу ЗК РФ недвижимого имущества в соответствии со ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" такое отчуждение возможно только при условии переоформления продавцом на себя права собственности или права аренды земельного участка (по выбору покупателя) и одновременной продаже недвижимого имущества с правом аренды земельного участка или земельного участка соответственно.

Частично такая точка зрения уже нашла свое подтверждение в судебной практике, когда покупателю объекта недвижимости было отказано в регистрации за ним права постоянного (бессрочного) пользования на том основании, что данное лицо в соответствии со ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на таком праве. Вопрос о недействительности договора купли-продажи в иске не ставился и судом не рассматривался. Тем не менее данное решение подтвердило то, что после введения в действие ЗК РФ к покупателю недвижимости не переходит автоматически право постоянного (бессрочного) пользования.

Поскольку ипотека недвижимого имущества может привести к отчуждению предмета залога, то при ней должны соблюдаться те же правила, что и при отчуждении имущества. Соответственно, и ипотека такого имущества возможна только после оформления залогодателем права аренды или права собственности на земельный участок под объектом недвижимости.

Поскольку в отношении прав на земельный участок специальными нормами являются нормы ЗК РФ, принятого позже, чем Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8, должны применяться нормы ЗК РФ.

Кроме того, даже если договор ипотеки не будет признан недействительной сделкой, после 1 января 2006 г. будет просто невозможно обратить взыскание на предмет ипотеки - право постоянного (бессрочного) пользования не сможет перейти к покупателю.

Но если все-таки закладываются помещения, а право постоянного (бессрочного) пользования переоформляется не в момент заключения договора ипотеки, а после его заключения, возникают вопросы: во-первых, должно ли приниматься в ипотеку право аренды и возникнут ли у банка какие-либо юридические риски, если это не будет сделано? Во-вторых, возникает ли ипотека права аренды в силу закона? И, в-третьих, может ли быть залогодатель понужден к передаче права аренды в ипотеку?

На наш взгляд, вопрос о действительности сделки должен решаться исходя из того, на каком праве залогодатель обладал земельным участком на момент заключения договора ипотеки, а не на момент обращения взыскания. В связи с этим возникновение у залогодателя после заключения договора ипотеки права аренды земельного участка не влечет недействительности сделки. При этом следует учитывать, что в соответствии со ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека возникает на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Поскольку ни одним федеральным законом не предусмотрено, что при оформлении залогодателем права аренды земельного участка на это право аренды возникает ипотека, то в данном случае ипотека в силу закона и не возникает.

В договор ипотеки может быть включена обязанность залогодателя переоформить в установленный срок и передать в ипотеку право аренды. Но понудить залогодателя к переоформлению такого права будет весьма проблематично, поскольку судом может быть признано, что у залогодержателя отсутствует право на такое понуждение. Кроме того, подача такого иска может спровоцировать залогодателя на подачу иска о признании договора ипотеки недействительной сделкой.

Что же касается понуждения залогодателя к передаче в залог права аренды земельного участка, то С. Сарбашем была высказана точка зрения, что такое понуждение возможно на основании предварительного договора ипотеки (в том числе путем указания данного требования в самом договоре ипотеки). Но, на наш взгляд, конструкция предварительного договора в данном случае неприменима, поскольку в предварительном договоре должны быть указаны все существенные условия основного договора. Когда же условия, на которых будет заключен договор аренды (например, условие о размере арендной платы), неизвестны, надлежаще описать право аренды, которое будет передано в ипотеку, невозможно. И, соответственно, нельзя сформулировать и предмет основного договора. В таком случае условие об обязании залогодателя передать в ипотеку право аренды не будет соответствовать требованиям, предъявляемым к предварительным договорам, и, соответственно, не будет являться основанием для понуждения к передаче в ипотеку права аренды.

Права не оформлены

Тут возможны различные ситуации. Первая - когда залогодатель является первым собственником объекта недвижимости, не оформившим при постройке земельные отношения, либо приобрел его у такого лица. В этом случае в соответствии со ст. 222 ГК РФ объект недвижимости может быть признан самовольной постройкой.

Вторая возможная ситуация - когда залогодатель приобрел объект недвижимости у лица, которому земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если объект недвижимости приобретен до вступления в силу ЗК РФ, то к залогодателю в соответствии со ст. 552 ГК РФ перешло право постоянного (бессрочного) пользования, и независимо от того, зарегистрировано ли им это право, земельный участок принадлежит ему на этом праве. Если же объект недвижимости приобретен после введения ЗК РФ и данное право не было переоформлено до заключения договора купли-продажи на право аренды или собственности, то существует риск признания договора купли-продажи (и, соответственно, договора ипотеки) ничтожной сделкой.

Третья возможная ситуация - когда предыдущий собственник объекта недвижимости обладал правом собственности или аренды земельного участка. В этом случае данное право в соответствии со ст. 552 ГК РФ перешло к залогодателю и принадлежит ему независимо от того, оформил ли он свои права в установленном порядке.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" права на землю, не предусмотренные ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ, т.е. землепользователь земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, должен в любом случае оформить на него право аренды или собственности. Таким образом, земельный участок, функционально обеспечивающий закладываемые помещения, должен принадлежать залогодателю на праве собственности или аренды. В ином случае договор ипотеки может быть признан недействительной сделкой.

Расположение объекта недвижимости на земельном участке

Способом, позволяющим идентифицировать расположенные на данном участке объекты недвижимости, является наличие и у земельного участка, и у расположенных на нем объектов недвижимости кадастровых номеров, совпадающих в части кадастрового номера земельного участка.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 9 июня 2003 г.) кадастровый номер помещения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, инвентарного номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения. Таким образом, несовпадение кадастрового номера помещения и земельного участка, на котором расположено здание, может свидетельствовать о том, что данное здание расположено не на том земельном участке, который указан в договоре аренды или свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок, а на другом. В таком случае договор ипотеки будет признан ничтожной сделкой.

Если объекту недвижимости присвоен только условный номер, то следует учитывать, что в различных субъектах Федерации существует различный порядок присвоения объектам недвижимости условных номеров. В одних субъектах Федерации, например в Москве, условный номер является порядковым номером, не имеющим связи с кадастровым номером земельного участка, в других, например в Московской области, Приморском крае, совпадает по структуре с кадастровым номером.

При отсутствии у объекта недвижимости кадастрового номера, если в соответствии с законодательством субъекта Федерации условный номер не включает в себя номер земельного участка, документ должен содержать дополнительную информацию, по которой можно было однозначно идентифицировать расположенные на данном земельном участке объекты недвижимости. Для этого адреса земельного участка и объектов недвижимости должны полностью совпадать, а в правоустанавливающих документах на земельный участок должны быть указаны индивидуальные признаки расположенных на нем объектов недвижимости.