Мудрый Юрист

Часть земельного участка: проблемы участия в гражданском обороте

Ольга Андреевна Новоселова, аспирант кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Сибирского института управления филиала РАНХиГС.

В статье исследуется возможность участия в гражданском обороте части земельного участка. Автор приходит к выводу, что часть земельного участка не имеет необходимого и достаточного идентификационного признака - кадастрового номера и не может выступать предметом договора. На основании этого обосновывается внесение соответствующих изменений в законодательство.

Ключевые слова: земельный участок, часть земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса (ЗК) РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Из буквального толкования указанной нормы следует вывод, что законодатель допускает приобретение вещных прав не только на земельные участки, но и на их части. Вместе с тем возможность признания части земельного участка отдельным объектом гражданских прав и, следовательно, ее автономного участия в имущественном обороте вызывает большие сомнения. Это объясняется тем, что, несмотря на отнесение ЗК РФ к числу объектов земельных отношений, в том числе частей земельных участков (п. 1 ст. 6), понятие данных объектов нигде не раскрывается. Более того, ни в одной другой норме ЗК РФ (за исключением ст. 35) понятие части земельного участка не встречается. Складывается впечатление, что указанный термин не имеет конкретного, законодательно определенного содержания.

Действительно, если исходить из общепринятого представления <1> о части чего-либо как о некоторой условной единице, на которую подразделяется целое, получается, что о появлении части земельного участка можно говорить тогда, когда происходит раздел земельного участка. Однако такой вывод в корне неверен, поскольку не имеет законодательного подтверждения. Так, в соответствии с п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ по общему правилу при разделе земельного участка образуется несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Более того, исходя из п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, образуются исключительно земельные участки. Представляется, что эти нормы не случайны.

<1> См.: Толковый словарь Ожегова // http://ozhegovwords.com/word/10198.

Прежде всего, необходимо отметить, что ст. 128 Гражданского кодекса (ГК) РФ относит к объектам гражданских прав только вещи, к которым в силу прямого указания п. 3 ст. 6 ЗК РФ принадлежат и земельные участки, а не вещи и их части. Более того, согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) неотъемлемой характеристикой земельного участка, идентифицирующей его в качестве индивидуально-определенной вещи, является кадастровый номер земельного участка, фиксируемый на основании абз. 4 п. 3 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, учитывая, что в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре, п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 2 ст. 12 Закона о государственной регистрации объектом государственного кадастрового учета и объектом государственной регистрации прав является только земельный участок, при разделе земельного участка собственник каждой вновь образованной его части обязан будет провести государственный кадастровый учет этой части, чтобы зарегистрировать свои права на нее. При этом после завершения процедур государственного кадастрового учета и государственной регистрации возникнет новый, индивидуально-определенный объект гражданского оборота, а первоначальный земельный участок как объект прав перестанет существовать.

Иными словами, с момента индивидуализации части земельного участка в предписываемом законом порядке она преобразуется в самостоятельный земельный участок, выступающий отдельным объектом прав. До этого момента возможность ее участия в гражданском обороте исключается. Аналогичную с изложенной позицию по данному вопросу занимают и другие исследователи <2>.

<2> См., напр.: Елисеева И.А. Земельный участок как объект гражданского оборота: понятие и признаки // Бизнес в законе. 2010. N 2. С. 63; Ерш А.В. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // Вестник ВАС РФ. 2004. N 8; СПС "КонсультантПлюс"; Земельные права в Российской Федерации: Практ. пособие / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2008. С. 14; Мисник Н.Н. Приведение гражданского и земельного законодательства в соответствие друг с другом: попытки, итоги, пути // Закон. 2008. N 3; СПС "КонсультантПлюс"; Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов, 2003. С. 24.

Вывод о невозможности признания части земельного участка самостоятельным объектом правоотношений поддерживает и судебная практика. Так, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 21.07.2004 по делу N А56-2920/04 отметил: "Изменение кадастрового номера объекта недвижимости свидетельствует о прекращении существования объекта, права на который зарегистрированы, и создании нового объекта недвижимости. Следовательно, в... случае разделения земельного участка должны быть прекращены права на прежний земельный участок и зарегистрированы на вновь образованные земельные участки". ФАС Волго-Вятского округа, рассмотрев дело о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, в Постановлении от 17.08.2005 по делу N А11-8655/2004-К1-5/313 отметил следующее: "...суды обоснованно оценили договор как незаключенный, поскольку указанный в нем земельный участок, являющийся частью неделимого земельного участка, занятого недвижимостью, не прошел соответствующего кадастрового учета и не может быть определен в качестве самостоятельного объекта гражданского правоотношения". К аналогичному выводу пришел ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 20.01.2005 N Ф08-6490/04: "...части земельного участка, имеющего единый кадастровый номер, не могут являться объектами купли-продажи". Более того, в Постановлении от 07.12.2012 по делу N А32-23149/2010 ФАС Северо-Кавказского округа указал, что предметом аренды земельного участка может быть сформированный в соответствии с действующим порядком земельный участок с установленными границами, прошедший государственный кадастровый учет.

К аналогичному выводу приходит и АС Московского округа. Так, рассматривая дело об отказе в предоставлении в собственность за плату по договору купли-продажи земельного участка общей площадью 80 кв. м, являющегося частью земельного участка общей площадью 20 тыс. кв. м, суд поддержал доводы суда апелляционной инстанции, указав, что в данном случае правовые основания для подписания договора купли-продажи земельного участка отсутствуют, поскольку часть земельного участка не была выделена из общего земельного участка, данный участок не был сформирован как самостоятельный объект и не состоял на кадастровом учете <3>. Рассматривая дело о признании права собственности на земельный участок, суд пришел к выводу, что, поскольку спорный земельный участок площадью 0,26 га не прошел процедуру государственного кадастрового учета и не сформирован как объект гражданских правоотношений, он не может быть объектом вещного права <4>.

<3> См.: Постановление АС Московского округа от 13.10.2014 N Ф05-11118/14 по делу N А41-10143/14.
<4> См.: Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2013 N Ф05-646/13 по делу N А41-40903/11.

Позицию о том, что возможность требования о понуждении к заключению договоров купли-продажи частей земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка, поддержал в Постановлении от 16.03.2004 N 15671/03 и Президиум ВАС РФ. Кроме того, рассматривая другое дело, Президиум ВАС РФ указал, что вывод суда кассационной инстанции об обязании заключить договор купли-продажи части земельного участка противоречит п. 1 ст. 37 ЗК РФ <5>, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В настоящем случае объектом кадастрового учета является единый земельный участок общей площадью 1863 кв. м, на котором расположен жилой дом; оформление участка площадью 466 кв. м в качестве самостоятельного объекта недвижимости не осуществлено, что препятствует совершению сделки купли-продажи <6>. Наконец, в Постановлении от 19.04.2011 N 14950/10 по делу N А40-127386/09-122-889 Президиумом ВАС РФ был сформулирован окончательный вывод: "В соответствии со статьями 15, 17, 18 ЗК РФ объектом права собственности граждан, юридических лиц, государственной собственности могут быть земельные участки, но не их части... Части земельных участков не индивидуализированы в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Государственная регистрация права собственности на часть земельного участка противоречит действующему законодательству".

<5> С 1 марта 2015 г. данная норма утратила силу.
<6> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2004 N 3934/04 по делу N А53-7097/03-С4-41 // Вестник ВАС РФ. 2004. N 11.

В то же время некоторые исследователи признают часть земельного участка самостоятельным объектом гражданских правоотношений. Как отмечают Д.И. Попов и Н.Т. Разгельдеев, части земельных участков активно используются в гражданском обороте и с ними совершаются определенные сделки, когда они точно определены на местности и указаны в документах государственного кадастрового учета всего земельного участка <7>. Аналогичного мнения придерживаются О. Бадулин, М. Пискунова и другие авторы <8>. Как пишет О. Бадулин, если части земельных участков выделены на планах земельных участков, частями которых они являются, то в определенных случаях они могут находиться в обороте <9>. М. Пискунова уточняет, что надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка его часть может быть самостоятельным объектом аренды или безвозмездного срочного пользования. Однако в случае отчуждения части земельного участка или при отчуждении расположенной на нем недвижимости соответствующая часть должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения) <10>. Следуя данной позиции, получается, что часть земельного участка может выступать предметом сделок, которые не предполагают отчуждения.

<7> См.: Разгельдеев Н.Т., Попов Д.И. Правовое регулирование сделок с земельными долями. Саратов, 2005. С. 52 - 53.
<8> Так, И. Плотникова считает, что в соответствии со ст. 6 ЗК РФ понятие "часть земельного участка" используется для обозначения части поверхности земли в переходный период при разделении земельного участка (Плотникова И. Переход прав на участок // ЭЖ-Юрист. 2004. N 26; СПС "Гарант").
<9> См.: Бадулин О. Часть земельного участка как объект земельных отношений // Хозяйство и право. 2006. N 1. С. 93. См.: Плотникова И. Указ. соч.
<10> См.: Плотникова И. Указ. соч.

Более того, эта точка зрения имеет и законодательное подтверждение. Так, в соответствии с п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации, если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Данная норма, по сути, разрешает сдавать в аренду не только земельные участки, но и их части. Тем самым, по справедливому замечанию Е.М. Перцевой, допускается вовлечение в гражданский оборот земельных участков, не имеющих кадастрового номера <11>.

<11> См.: Перцева Е.М. Земельный участок как объект налогообложения по законодательству РФ // Закон. 2008. N 2. С. 130.

Однако обоснованность указанного положения Закона о государственной регистрации, допускающего передачу в аренду частей земельных участков, не вполне очевидна с учетом того, что согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Это означает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3). В противном случае предмет договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. Последнее обстоятельство отдельно подчеркивается Президиумом ВАС РФ в п. 1 информационного письма от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - информационное письмо N 165).

Как было отмечено ранее, исходя из ч. 3 ст. 1 Закона о кадастре и абз. 4 п. 3 ст. 12 Закона о государственной регистрации, определенно установить земельный участок как недвижимое имущество можно только посредством процедуры государственного кадастрового учета. Не случайно судебная практика идет по пути признания незаключенными договоров аренды земельных участков, которые не были сформированы в установленном порядке и не имеют кадастрового номера <12>. Более того, как отметил ФАС Волго-Вятского округа, рассматривая дело о предоставлении в аренду части земельного участка, по смыслу ст. 11.1 ЗК РФ <13> и ст. 7 Закона о кадастре индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, т.е. быть предметом сделок. На этом основании суд признал договор аренды земельного участка площадью 52 кв. м, являющегося частью другого земельного участка, незаключенным <14>. Или, как было отмечено АС Московской области в решении от 17.04.2007 по делу N А41-К1-590/07, оставленным без изменения Постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций <15>, земельный участок является объектом земельных правоотношений в случае описания и удостоверения его границ в установленном порядке. Как следует из материалов дела, земельный участок, являющийся объектом аренды, кадастровый учет не прошел. Следовательно, условие о предмете договора аренды земельного участка не согласовано, а дополнительное соглашение является незаключенным.

<12> См., напр.: Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 07.12.2012 по делу N А32-23149/2010; ФАС Уральского округа от 30.08.2012 N Ф09-6903/12 по делу N А60-43684/2011; ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2012 по делу N А19-12705/2011; ФАС Волго-Вятского округа от 02.09.2009 по делу N А28-13424/2008-366/32; ФАС Поволжского округа от 27.01.2009 по делу N А55-301/2008.
<13> С 1 марта 2015 г. данная норма утратила силу, но ее содержание воспроизводит п. 3 ст. 6 ЗК РФ.
<14> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А43-11138/2009.
<15> См.: Постановления Десятого ААС от 03.09.2007 по делу N А41-К1-590/07; ФАС Московского округа от 05.12.2007 N КГ-А41/12767-07 по делу N А41-К1-590/07.

Эта же позиция разделяется и Минэкономразвития России. Так, в письме от 27.04.2011 N Д23-1757 ведомство указало, что в силу ч. 3 ст. 1 Закона о кадастре и п. 3 ст. 607 ГК РФ предметом договора аренды земельного участка является сформированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет.

Однако в то же самое время большое распространение получила и прямо противоположная судебная практика. Опираясь на позицию ВАС РФ <16>, арбитражные суды округов повсеместно исходят из отсутствия оснований для признания договоров аренды необособленных частей земельных участков незаключенными. Например, как отметил ФАС Центрального округа, рассматривая дело о взыскании задолженности по договору субаренды части земельного участка, то обстоятельство, что земельный участок площадью 5,75 кв. м не был выделен из земельного участка площадью 3729258 кв. м, не был в установленном законом порядке сформирован и поставлен на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, не свидетельствует о несогласованности сторонами условия о предмете договора и не влечет признание его незаключенным. Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что при заключении договора субаренды и последующем использовании ответчиком спорного земельного участка у сторон отсутствовали сомнения или разногласия по поводу конкретного земельного участка, являющегося предметом сделки <17>. К аналогичному выводу пришел АС Московского округа <18>, отменив постановление суда апелляционной инстанции и оставив в силе решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований о признании недействительным договора субаренды земельного участка. Этот вывод был сделан судом, несмотря на то что на момент подписания договора субаренды часть земельного участка площадью не менее 4300 кв. м и не более 5000 кв. м как объект права в установленном законом порядке не была сформирована, ее границы на местности определены не были, межевание не произведено, на государственный кадастровый учет она поставлена не была и из состава земельного участка с кадастровым номером 50:03:0040218:2 в установленном порядке не выделена. В другом деле предметом договора аренды являлись 9/100 (девять сотых) доли в праве аренды земельного участка площадью 4100 кв. м, что также не послужило основанием для признания договора незаключенным <19>. Наконец, как указал ФАС Поволжского округа в Постановлении от 29.10.2013 по делу N А65-1726/2013, при подписании и во время исполнения договора аренды земельного участка общей площадью 7 га, не имеющего кадастрового номера, у сторон не возникло неопределенности по поводу объекта аренды, что свидетельствует о том, что предмет договора индивидуализирован. Аналогичные доводы относительно отсутствия оснований для признания подобных договоров аренды незаключенными приводят и другие арбитражные суды <20>.

<16> В соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Или согласно п. 7 информационного письма N 165, если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.
<17> См.: Постановление ФАС Центрального округа от 22.04.2011 по делу N А36-3082/2010.
<18> См.: Постановление АС Московского округа от 04.02.2015 N Ф05-16345/2014 по делу N А41-10274/14.
<19> См.: Постановление ФАС Московского округа от 14.03.2014 N Ф05-1925/2014 по делу N А40-71885/13-16-699.
<20> См., напр.: Постановления АС Московского округа от 17.12.2014 N Ф05-13994/2014 по делу N А41-24031/14; АС Северо-Кавказского округа от 04.09.2014 по делу N А32-31877/2013; ФАС Московского округа от 17.01.2014 по делу N А40-29554/13-135-284; ФАС Западно-Сибирского округа от 13.09.2013 по делу N А03-18992/2012.

Между тем полагаем, что такие выводы представляют большую опасность для гражданского оборота, поскольку фактически противоречат конструкции единого объекта недвижимости в виде здания и находящегося под ним земельного участка. В этом случае, как отмечает М. Пискунова, делимая, но не разделенная вещь продолжит оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть станет объектом (предметом) обязательственных прав <21>. В подобных обстоятельствах, по справедливому замечанию О.И. Крассова, неизбежно возникновение ситуаций, когда части одного и того же земельного участка будут использоваться разными лицами на разных правовых титулах либо когда одна часть земельного участка будет использоваться одним лицом на одном правовом титуле, а другая часть этим же лицом - на ином <22>. Понятно, что любая попытка зарегистрировать свои права на какую-то часть такого земельного участка потерпит неудачу, так как лишена правового основания в силу абз. 4 п. 3 ст. 12 Закона о государственной регистрации.

<21> См.: Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9; СПС "КонсультантПлюс".
<22> См.: Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. N 2; СПС "КонсультантПлюс".

В связи с этим, по нашему мнению, предмет договора аренды земельного участка обязательно должен включать указание на кадастровый номер земельного участка. Исходя из того, что кадастровый номер не присваивается части земельного участка, она не может выступать определенно установленным предметом договора аренды. Передать в аренду можно только должным образом индивидуализированный земельный участок, но не его часть. На основании изложенного мы считаем, что п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации противоречит ст. 607 ГК РФ, а также п. 2 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которым предоставленными в аренду могут быть только земельные участки. Таким образом, есть необходимость сформулировать п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации в следующей редакции: "Если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка". Тем самым в законе будет однозначно определено, что передаваться в аренду их собственниками могут исключительно земельные участки, а не их части.

Вывод о невозможности части земельного участка выступать самостоятельным предметом сделок подтверждают также нормы о договоре купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору продажи недвижимости возможна передача от продавца к покупателю исключительно земельного участка. Или же согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Как следует из проведенного анализа, такие данные недвижимое имущество приобретает только посредством процедуры государственного кадастрового учета. Неслучайно в п. 1 ст. 37 ЗК РФ прямо указано, что объектом купли-продажи могут быть лишь земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Иными словами, возможность необособленной части земельного участка выступать самостоятельным предметом договора купли-продажи законом исключается.

Однако в литературе существует и точка зрения о том, что часть земельного участка может выступать самостоятельным объектом земельных, но не гражданско-правовых отношений <23>. Так, для привлечения виновного лица к ответственности за нарушение земельного законодательства важен не столько факт сформированности земельного участка, сколько объективная сторона правонарушения, выражающаяся в определенных противоправных действиях. В частности, в Постановлении ФАС Уральского округа от 13.04.2004 N Ф09-950/04-ГК суд, установив факт самовольного занятия и использования ответчиком части земельного участка, являющегося собственностью истца, решил взыскать с ответчика в пользу истца убытки в виде упущенной выгоды. В постановлениях апелляционных судов <24> был сделан вывод, что самовольное занятие части земельного участка образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях "Самовольное занятие земельного участка".

<23> См.: Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. N 4. С. 43.
<24> См.: Постановления Тринадцатого ААС от 18.03.2014 по делу N А21-4139/2013; Шестого ААС от 11.12.2013 N 06АП-6276/2013 по делу N А04-6106/2013; Девятого ААС от 25.02.2013 N 09АП-921/2013-АК по делу N А40-140019/12-120-1428.

Возвращаясь к непосредственной теме настоящей статьи, необходимо отметить, что решение вопроса о возможности участия в гражданском обороте части земельного участка становится особенно актуальным при переходе права собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости. На протяжении длительного периода времени нормы ГК и ЗК РФ регулировали данные отношения единообразно, закрепляя, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу это лицо приобретает право пользования не всем земельным участком, а его соответствующей частью. Хотя, как следует из проведенного анализа, в процессе предусмотренной законом индивидуализации любая часть земельного участка трансформируется в самостоятельный земельный участок. С целью разрешения указанного противоречия в июне 2007 г. в ГК РФ был внесен ряд изменений, определивших, что "собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (курсив наш. - О.Н.)" (п. 1 ст. 271 ГК РФ). Аналогичные изменения были внесены в ст. ст. 271, 273, 340, 552, 652, 653 Кодекса.

Однако ЗК РФ по-прежнему выделяет среди объектов земельных отношений "части земельных участков" (п. 1 ст. 6) и предусматривает приобретение прав на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования, в случае перехода права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке (п. 1 ст. 35). В связи с этим мы считаем, что в этой части нормы ЗК РФ должны быть приведены в соответствие с положениями ГК РФ. Так, представляется обоснованным внесение соответствующих изменений в ст. 35 ЗК РФ следующего содержания: "При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник".

Представляется, что подобные изменения не только устранят существующую коллизию норм ГК и ЗК РФ, но и будут способствовать оформлению изменившейся концепции российского законодателя, исходящего из возможности возникновения у собственника объекта недвижимости вещных или обязательственных прав исключительно на земельный участок под ним.