Мудрый Юрист

Оформление прав на землю

Ренат Алимов, начальник юр. отдела ЗАО "Останкинский завод бараночных изделий".

Судебная практика до принятия КоАП РФ свидетельствовала о том, что подтверждением прав пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое помещение (здание), являлся договор аренды этого помещения (здания) и постановления контролирующих органов о привлечении к ответственности за самовольное занятие земельного участка благополучно обжаловались. С принятием КоАП РФ случаи привлечения юридических лиц к административной ответственности за нарушения в сфере землепользования участились, а практика московских судов стала совсем иной.

Непонятно, с чем связано, что договор аренды помещения (здания) не признается государственными и судебными органами как правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположено это помещение (здание).

Мнение Государственной инспекции г. Москвы по использованию и охране земель (далее - Госинспекция) сводится к следующему: если арендатором помещения не были оформлены правоустанавливающим документом права на земельный участок, на котором расположено арендуемое помещение, то его (арендатора) действия подпадают под ст. 7.1 КоАП. Таким образом, Госинспекция взяла на себя полномочия, не предусмотренные действующими нормативными актами и противоречащие ГК.

В п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК) сказано, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством. Тем самым ЗК подчеркивает, что основополагающими в области регулирования таких отношений признаются положения гражданского законодательства.

ГК прямо предусмотрено, что права пользования земельным участком (землепользование) передаются по договору аренды здания, сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, оно переходит к нему на срок аренды в той части, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением.

Как видим, факт самовольного занятия арендатором помещения земельного участка и использования земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю отсутствует. Из этого следует вывод, что арендаторами земельных участков признаются лица, пользующиеся и (или) владеющие земельными участками на основании заключенного договора аренды помещения (здания). С данной позицией Госинспекция и Москомзем не согласны, считая, что все арендаторы помещения (здания), даже если их будет более 100 на одном объекте, обязаны заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, на котором расположено арендуемое помещение (здание). Как это будет на практике, полагаем, даже Москомзем себе не представляет.

Автору пришлось защищать интересы московского предприятия в Арбитражном суде г. Москвы и в ФАС МО о признании незаконным постановления о назначении административного наказания к предприятию "Х", вынесенного заместителем главного госинспектора г. Москвы по использованию и охране земель об использовании земельного участка без оформления соответствующего документа на землю.

К сожалению, позиция суда совпала с позицией Государственной инспекции и Москомзема: если у предприятия, арендующего помещение у Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы, отсутствует правоустанавливающий документ, то оно обязано заплатить штраф и в дальнейшем заключить договор аренды земельного участка. При этом суд не принял к сведению нежелание Москомзема заключить договор аренды земельного участка.

Суду было предоставлено письмо за подписью замруководителя Москомзема <*>, где было сказано, что в соответствии со ст. 652 ГК и договором аренды нежилого помещения общество с ограниченной ответственностью "Х" является законным пользователем земельного участка. Тем самым Москомзем подтвердил мнение ВАС РФ, что правоустанавливающим документом на пользование земельным участком в этом случае может служить договор аренды нежилого помещения.

<*> Надо заметить, что Госинспекция не является юридическим лицом и ее интересы представляли юристы Москомзема, и письмо замруководителя Москомзема для них было "приятной" неожиданностью.

Согласно ст. 28 ЗК земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду. Следовательно, арендатор или собственник недвижимого имущества может устранить нарушение по использованию земельного участка без оформленных документов лишь путем заключения договора аренды земли либо приобретения ее в собственность. Только в этом случае можно получить какие-либо документы на землю, которую занимает арендуемое недвижимое имущество. Но тогда позиция Москомзема и Инспекции должна быть единой.

Необходимо добавить, что в своем письме Москомзем указал, что предприятие "Х" должно не заключать договор аренды, а оплачивать в соответствии со ст. 6 Закона г. Москвы от 16.07.97 N 34 "Об основах платного землепользования" регулярные земельные платежи исходя из расчета земельных площадей, равных произведению площади земельного участка и доли общих платежей (объемов), занимаемых этими лицами помещений от соответствующей площади (объема) помещений, размещенных на данном участке. По общему правилу основанием для наступления административной ответственности служит совершение административного правонарушения - виновного и противоправного деяния. Кроме того, ст. 1.5 КоАП провозглашает распространяющийся и на юридических лиц принцип презумпции невиновности при производстве по делу об административном правонарушении и устанавливает вину как обязательное условие для привлечения юридического лица к административной ответственности.

В соответствии со ст. 26.1, 26.2 КоАП при производстве по делу об административном правонарушении, в том числе совершенном и юридическими лицами, фактор виновности в совершении административного правонарушения подлежит обязательному выяснению и доказыванию наряду с другими обстоятельствами. При этом в ст. 2.1 КоАП содержится специальное определение: "Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта РФ предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению".

Возникает вопрос: как не стать виновным в описываемой ситуации, соблюсти правила и нормы и не попасть под административный пресс?

Госинспекция в лице заместителя главного госинспектора г. Москвы по использованию и охране земель и Москомзем требуют правоустанавливающий документ (причем именно договор аренды земельного участка). При этом Москомзем его не заключает, так как считает, что в соответствии с ГК нет необходимости дополнительно подтверждать свои права на землю, а требуется оплачивать только земельные платежи.

Доказать в суде, что арендатор помещения не является правонарушителем, автору не удалось. Остается надеяться, что ВАС РФ выскажет свое мнение по применению нижестоящими судами ст. 7.1 КоАП применительно к ст. 652 ГК.