Права собственника земли в имущественном праве США

Крассов О.И., профессор юридического факультета Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова, доктор юридических наук.

Статья посвящена понятию права собственности в имущественном праве США и содержанию прав собственников на землю как реальное имущество - правам на: предметы, найденные на земле, недра, воздушное пространство, воды, растения и объекты животного мира.

Ключевые слова: земля, реальное имущество, право собственности как "вязанка прав".

Rights of the land owners in the property law of the USA

O.I. Krassov

Krassov O.I., professor, Law Faculty, Lomonosov Moscow State University, doctor of juridical sciences.

The article concerns the concept of ownership right in the property law of the USA and the contents of rights of land owners as a real property, rights to: things found on land, subsoil, air, waters, plants and objects of animal world.

Key words: land, real property, ownership right as a "set of rights".

Как полагал Натан Роско Поунд <1>, экономическая жизнь индивида в обществе связана с четырьмя требованиями. Первым является требование контролировать определенные телесные предметы, природные средства, от которых зависит существование человека. Другим является требование обеспечения свободы производства и договора как индивидуальных ценностей, а также свободного труда на избранном месте, что является главной ценностью. Третьим является требование выполнения обещанных преимуществ, исполнения взятых на себя обязательств другими лицами. Четвертое требование состоит в том, что должны быть гарантии от вмешательства посторонних лиц в экономические отношения других лиц, в договорные, социальные, деловые, официальные или семейные отношения. В цивилизованном обществе люди должны быть способны присваивать себе то, что они могут контролировать, извлекая из этого пользу; то, что они присвоили для своего собственного использования; то, что они могут создать своим собственным трудом <2>.

В сознании человека, который живет на Западе, термин "собственность" автоматически ассоциируется с понятием "частная собственность". Первое, что приходит на ум, - это отношение конкретного лица к объекту, но не государства. Известно, что существует большой объем имущества, которое находится в публичной собственности, возрастает публичный интерес и контроль в сфере частной собственности, однако главным принципом концепции собственности остается ее индивидуалистический характер. Неудивительно поэтому, что англо-американское право в высшей степени отражает именно этот аспект собственности <3>.

Как пишет Джон Спренклинг, традиционно право собственности характеризуется как bundle of rights ("вязанка прав") в отношении вещей. К числу наиболее важных таких прав обычно относятся: the right to exclude (право исключать), the right to transfer (право передавать), the right to possess and use (право владеть и использовать) и the right to destroy (право уничтожать). Суть права исключать заключается в том, что собственник вправе исключать возможность для других лиц владеть и пользоваться его имуществом. Собственник Blackacre <4> (Черного акра), т.е. земельного участка, по общему правилу вправе не разрешать соседям или посторонним лицам нарушать границы своего владения.

Право передавать - это право передавать имущественные права другим лицам. Право владеть и использовать Черный акр дает широкие возможности его собственнику по своему усмотрению решать, как ему использовать свою землю. По общему праву собственник вправе использовать свою землю любым образом, как он того желает, и столь долго, пока это не создает неудобств для его соседей и пока другое лицо не приобретет интерес в отношении земли. Однако ныне в США существуют многочисленные ограничения этого права, установленные статутами. Право уничтожать - неотъемлемый элемент метафорической вязанки прав. Неизбежно большая часть имущества будет уничтожена. Однако точный объем этого права остается неясным. Обычно право неохотно вторгается в сферу свободы собственника плохо обращаться и даже уничтожать свое имущество <5>. Тем не менее наблюдается тенденция к ограничению этого права. Например, суды отказываются признавать положения завещаний, которые предписывают убивать домашних питомцев или сносить дома <6>. Является ли право уничтожать существенным компонентом права собственности? Нет <7>.

Концепция реального имущества, земли определяет сферу права собственности. Так, предметы, найденные на земле, принадлежат собственнику земли. В деле Favorite v. Miller <8> Миллер без разрешения вторгся на землю, принадлежавшую Фаворайту, нашел там часть статуи времен революционной войны и унес ее. Миллер утверждал, что он имеет право собственности на статую на том основании, что артефакт был брошен первоначальным собственником. Фаворайт предъявил иск, утверждая, что артефакт принадлежит ему, поскольку он был найден на его земле, и что он был потерян, а не брошен. Суд признал, что Фаворайт имеет приоритетный титул на статую. Судья Богдански так обосновал свою позицию. Лицо, которое нашло вещь, нарушив границы чужого владения, не имеет лучшего титула, чем землевладелец. Независимо от исторического различия относительно того, была ли вещь потеряна или брошена, нарушитель не имел права находиться на чужой земле, он не может приобрести выгоду вследствие того, что он без разрешения нарушил границы чужого владения землей. Миллер умышленно нарушил границы владения, и поэтому артефакт принадлежит Фаворайту. При решении таких дел действует презумпция, что право собственности на находки принадлежит землевладельцу и что право на такое имущество представляет собой права на подземное пространство, которые принадлежат собственнику земли.

В деле Goddard v. Winchell <9> решение Верховного суда Айовы касалось фрагмента метеорита, который упал на поле, которым владел Годдард. Метеорит был выкопан посторонним лицом из ямы глубиной три фута, а потом продан Винчеллу. Суд решил, что метеорит стал частью земли, на которую он попал в силу действия природных сил, и он стал собственностью землевладельца.

Дело Oregon Iron Company v. Hughes <10> о большом метеорите Вилламет рассмотрел Верховный суд Орегона. Этот метеорит Хаджес нашел на земле Орегонской металлургической компании и перетащил его на свою землю, которая была рядом. Хаджес пытался доказать, что местные индейцы использовали этот метеорит при совершении своих религиозных обрядов, а потом бросили его, а он его нашел. Тем самым это имущество принадлежит ему, т.е. лицу, которое его нашло. Суд отверг этот аргумент на основании того, что индейцы никогда не завладевали метеоритом и, соответственно, никогда его не бросали. Суд вынес решение, что метеорит является частью земли, принадлежащей землевладельцу - Орегонской металлургической компании.

Собственник земли имеет также право собственности на недра земли. Нередко по этому поводу возникают споры, поскольку права на нефть и газ имеют огромное экономическое значение. Права на полезные ископаемые могут быть свободно проданы и переданы, например в аренду. Когда права на подземное пространство переданы отдельно от прав на поверхность земли, то в этом случае есть два разных владельца. Владелец прав на поверхность не может влиять на право собственности владельца недр. Соответственно, подземный собственник не может разрушать поверхность земли и тем самым нарушать интерес владельца поверхности земли. Споры могут возникать, когда в актах о передаче прав, аренде этих прав четко не определено, на какие именно полезные ископаемые переданы права. Например, в ряде старых актов о передаче прав речь шла главным образом о каменном угле. В актах говорилось об угле и "других полезных ископаемых". Вставал вопрос, переданы ли были права на нефть, газ и другие полезные ископаемые.

В деле Acker v. Guinn <11> рассматривался вопрос о передаче прав на "нефть, газ и другие полезные ископаемые в земле и под землей, на все то, что может быть извлечено из участка земли". Суд решил, что термина "другие полезные ископаемые" недостаточно для того, чтобы к ним относить железную руду, особенно при добыче ее открытым способом, когда поверхность земли нарушается.

При добыче полезных ископаемых, прежде всего нефти и газа, применяется capture doctrine (доктрина захвата). Эта доктрина признает migratory (блуждающий) характер нефти и газа. Суть ее в том, что она дает право на добычу лицу, которое осуществляет бурение скважин на нефть и газ, приводящее к движению этих полезных ископаемых через границы земельных участков и образованию зон низкого давления. Лицо, осуществляющее добычу, приобретает титул на весь газ и всю нефть, извлеченные на участке земли, где осуществляется их добыча, хотя нефть и газ "мигрируют" с соседнего участка. Доктрина захвата поощряет землевладельцев добывать эти полезные ископаемые, не беспокоясь о том, что им могут быть предъявлены иски о нарушении границ чужого владения, поскольку лицо, которое ведет добычу, по сути, вторгается в сферу чужого владения и завладевает частью того, что является чужим имуществом.

По мнению Джеймса Карпа, Эллиота Клеймана и Фрэнка Гибсона, теория права собственности не применима логически в отношении газа и нефти, поскольку эти полезные ископаемые имеют "блуждающий характер" в недрах земли. Тем не менее многие штаты - Техас, Колорадо, Канзас, Пенсильвания, Теннеси и Западная Вирджиния - одобрили эту теорию <12>. В деле Stephens County v. Mid-Kansas Oil Co. <13> мистер Хилл передал в аренду права на нефть и газ нефтегазодобывающей компании. Округ обложил налогом компанию, который она должна была платить как арендатор. Однако в это время никакой добычи нефти и газа не проводилось. Компания утверждала, что она не может платить налог, потому что она не добыла ни нефти, ни газа, на которые она имела право собственности. Вопрос о налогообложении был решен в пользу округа. Суд постановил: "...газ и нефть являются полезными ископаемыми и реальным имуществом, объектом права собственности, добычи и продажи даже в то время, пока они находятся в горных породах под поверхностью земли, так же как уголь и другие полезные ископаемые".

Существует и иная теория, которая не признает право собственности на нефть и газ. Согласно этой теории землевладелец не имеет права собственности на эти полезные ископаемые в своей земле. Каждый землевладелец имеет исключительное право бурить землю, и он становится собственником нефти и газа после того, как они добыты. Это право можно передать путем продажи или иным способом. Хотя право на разведку полезных ископаемых является интересом в отношении земли, это не реальное имущество. В некоторых штатах действуют правила относительно этого интереса. Огайо, Луизиана, Нью-Йорк, Алабама, Индиана и Кентукки - это штаты, в которых суды придерживаются теории отсутствия права собственности на нефть и газ в недрах земли.

В подавляющем большинстве случаев судебные решения касаются разрешения споров о том, кому принадлежат ценные объекты, находящиеся под поверхностью земли, такие как уголь, нефть и др. полезные ископаемые. Однако есть дела, в которых решался вопрос о права собственности на пещеру - праве одного лица нарушать право другого лица на подземное пространство под его землей. Этот вопрос был разрешен в знаменитом деле Edwards v. Sims <14>. Эдвардс и Ли были соседями, и оба были собственниками большой пещеры Грейт Оникс в штате Кентукки, которая находилась под поверхностью их земли. Вход в пещеру был с земли Эдвардса, который использовал его для того, чтобы превратить пещеру в туристический объект и взимать плату за посещение пещеры. Он построил лестницы в пещеру для туристов, отель, напечатал и распространял рекламные брошюры.

Спустя некоторое время Ли потребовал проведения обследования пещеры, чтобы определить ту ее часть, которая находится под его землей. Ли считал, что он имеет право на часть прибыли, получаемой от посещения его участка пещеры под его землей, а также право контролировать доступ в пещеру. Суд вынес решение, что Ли вправе провести обследование пещеры. Эдвардс подал апелляционную жалобу, требуя, чтобы Симс - геодезист - прекратил обследование. Эдвардс утверждал, что обследование будет вторжением в его туристическую, "мистическую" часть земли и что это нарушение границ владения. Апелляционный суд вынес решение, что обследование может быть осуществлено, суд первой инстанции не превысил своих полномочий, решение является справедливым и не повлечет причинения непоправимого вреда интересам Эдвардса.

Один из судей, судья Логан, заявил особое мнение по этому делу. Суть его заявления в том, что обследование нанесет экономический ущерб Эдвардсу и не принесет пользы Ли и, следовательно, нельзя разрешать проведение обследования пещеры. Кроме того, поскольку вход в пещеру находится на земле Эдвардса, а не Ли, Ли не может использовать пещеру для получения прибыли. Таким образом, только Эдвардс, который может эксплуатировать пещеру, имеет право на прибыль. Тот, кто владеет поверхностью земли, является владельцем того, что можно извлечь из земли и использовать с целью получения выгоды.

В деле Morengo Cave Co. v. Ross <15> компания "Моренго Кэйв" в штате Индиана владела землей, на которой был единственный вход в пещеру. Истец Росс владел соседней землей, и проходы в пещере находились под его землей. Начиная с 1883 г., когда пещера была обнаружена, предшественники компании владели этой пещерой и использовали ее для посещения туристами, взимая с них за это плату. В течение 46 лет компания и ее предшественники рекламировали пещеру в средствах массовой информации, благоустроили ее для посещения. Истец до 1929 г. не знал, что проходы в пещере находятся под его землей, пока не было проведено обследование. Узнав об этом, Росс предъявил иск о признании его титула на части этой пещеры. Суд пришел к следующему выводу. Несмотря на то что владение компании широко рекламировалось в сфере туристического бизнеса, оно не было "открытым и общеизвестным", потому что обычный человек на земле не мог видеть, что его права как землевладельца были нарушены. Следовательно, компания "Моренго Кэйв" не приобрела титула на части пещеры под землей Росса на основании завладения землей лицом, не имеющим на нее титула.

Собственник поверхности земли имеет имущественные права на воздушное пространство над ней. В классическом деле Hannabelson v. Sessions <16> суд решил, что "титул владельца земли распространяется не только вниз до центра Земли, но и вверх usque ad coelum (до небес), хотя, возможно, есть сомнения относительно возможности для владельца использовать последнее направление". Общее право в течение длительного времени признавало, что имущественные права, включая права на воздушное и подземное пространство, могут быть разделены и проданы. Развитие технологий и авиации породило ряд юридических вопросов, касающихся права собственности на имущество относительно древней концепции неограниченного права собственности на воздушное пространство до небес и на недра земли. Должны ли быть ограничения на право собственности на воздушное пространство, чтобы сделать возможным передвижение воздушных судов? Кто владеет такими полезными ископаемыми, как газ и нефть? Каково право собственности прибрежного собственника земли на воду?

При принятии решений по делам, касающимся полетов самолетов, суды испытывали значительные трудности в применении принципа ad coelum, поскольку нужно было найти баланс между публичными интересами обеспечения движения воздушных судов и правами собственника земли. Суды штатов разработали различные теории, которые давали собственникам земли права на воздушное пространство, включая старую теорию nuisance (причинения неудобств), чтобы определить права собственников, когда полеты самолетов создавали неудобства в использовании земли и получении выгоды.

Широко известно дело United States v. Causby <17>. Семья Косби владела куриной фермой около аэродрома недалеко от города Гринсборо, штат Северная Каролина, который использовался для полетов военных самолетов. Над фермой периодически летали бомбардировщики, транспортные самолеты, истребители. Самолеты летали так низко над верхушками деревьев, что падали листья. Шум был ужасающий. Из-за этого погибли около 150 кур, и семья была вынуждена бросить свой бизнес. Семья Косби предъявила иск к правительству, утверждая, что они были лишены своего имущества, и требуя компенсации. Верховный суд США указал в своем решении, что США имеют исключительный национальный суверенитет на воздушное пространство над страной и каждый гражданин имеет право свободного перемещения в воздухе на воздушных судах на минимально безопасной высоте.

Старинной доктрине общего права о том, что право собственности на землю распространяется до Вселенной, больше нет места в современном мире. Воздушное пространство является публичной дорогой. Тем не менее суд признал, что самолеты должны летать на минимально безопасной высоте в зависимости от вида воздушного судна и времени суток. В данном случае военные самолеты летали ниже разрешенной высоты полетов. Поэтому суд был вынужден определить права собственников на пространство ниже воздушного пространства, доступного для полетов воздушных судов. Суд решил, что собственник земли владеет по меньшей мере пространством над поверхностью земли, которое он может занять или использовать в связи с использованием земли. Тот факт, что он не может занять его физически путем строительства зданий и т.п., не имеет существенного значения. Полеты над частной землей не являются изъятием частной собственности, если только самолеты не летают так низко и так часто, что это приводит к созданию препятствий в использовании земли. В решении по этому делу остался нерешенным вопрос об ответственности за полеты в воздушном пространстве, доступном для полетов воздушных судов.

В деле Griggs v. County of Allegheny <18> суд вынес решение, что возможна ответственность за такие полеты и что округ, как и собственник или арендатор аэропорта, несет ответственность в этих случаях. Поэтому в качестве одного из правовых средств разрешения таких конфликтных ситуаций является приобретение "навигационных сервитутов".

Иной аспект прав на воздушное пространство связан с возможностью для землевладельца передавать свои интересы на это пространство над его имуществом. Воздушное пространство над землей подразделяется на воздушный столб и участок воздушного пространства. Воздушный столб охватывает все, что находится между поверхностью земли и воображаемой плоскостью на высоте 23 футов <19> над поверхностью, а участок воздушного пространства охватывает все над этой плоскостью на высоте 23 футов. Землевладельцы могут передавать некоторые интересы в отношении воздушного столба и участка воздушного пространства <20>.

Собственник прав на воздушное пространство может их выделить и продать отдельно от поверхности земли. Например, как воздушный столб, так и участок воздушного пространства могут быть проданы для строительства большого здания. Для такого строительства нужно только иметь титул или сервитут на небольшие участки земли для того, чтобы на них можно было установить опоры здания. При совершении такой передачи прав на воздух собственник земли сохраняет титул на поверхность земли, но его права на воздух или их часть передаются другому лицу. Например, в Чикаго здание Пруденшиал Мид-Америка построено как в воздушном столбе, так и на участках воздушного пространства над Центральным Иллинойсским железнодорожным вокзалом. Пятидесятидвухэтажная башня Пруденшиал в Бостоне также построена над торговым центром и ресторанами. Эти примеры иллюстрируют, как раздел прав собственности на воздушное пространство и на поверхность земли позволяет максимально использовать реальное имущество.

Старая доктрина "до небес" была реформирована для того, чтобы разрешить другой вопрос - рассеивание облаков, т.е. физико-химическое воздействие на облака с целью вызвать выпадение осадков или рассеивание облаков без выпадения осадков либо предотвращение выпадения града. Такая практика стала применяться в начале 40-х гг. прошлого века. Рассеивание облаков обычно применяется в засушливых районах США организациями, которые занимаются орошением или владеют гидроэлектростанциями в таких штатах, как Невада, Юта, Калифорния, или частными компаниями, которые владеют лыжными курортами, для того, чтобы увеличить снеговой покров. Рассеивание облаков порождает интригующий вопрос: обладают ли собственники земли имущественным правом на облака? Могут ли собственники земли рассеивать облака над своей землей, чтобы дождь пролился на их землю, и лишать тем самым своих соседей дождя?

Штат Вашингтон хотел предъявить иск к штату Айдахо по поводу того, что он вызывал дождь над своей территорией. В судебной практике было дело, когда землевладельцы требовали прекратить рассеивание облаков над их землями. В деле Southwest Weather Research Inc. v. Rousanville <21> группа техасских владельцев ранчо предъявила иск участникам программы рассеивания облаков, чтобы препятствовать полетам над их ранчо для того, чтобы рассеивать облака и предотвратить выпадение града. Суд вынес решение, что ответчики должны прекратить изменение состояния облаков и погодных условий над землями истцов, поскольку землевладелец имеет право на дождь и град, содержащиеся в этих облаках над его имуществом, которые могут быть вызваны погодными условиями.

Иногда встречаются иски, связанные с признанием "права на космическое пространство", которые иначе как юридическими курьезами трудно назвать. Как известно, действует Договор о принципах деятельности государств по исследованию и использованию космического пространства, включая Луну и другие небесные тела, 1967 г., который предусматривает, что космическое пространство, включая Луну и другие небесные тела, не подлежит национальному присвоению ни путем провозглашения на него суверенитета, ни путем использования или завладения, ни любыми другими средствами.

В судебной практике было дело, когда истец предъявил иск о признании его права собственности на астероид. В деле Nemitz v. U.S. истец требовал вынесения решения, утверждая, что он является собственником астероида 433, который также назывался Эрос. Немитц обосновывал свои требования тем, что он зарегистрировал свои притязания на веб-сайте Института Архимеда и свой имущественный интерес - в публичных актах штата Калифорния. Веб-сайт Института Архимеда начал работать в начале 1990-х гг. как онлайн-регистр признания прав на небесные тела. Немитц также утверждал, что Соединенные Штаты нарушили его конституционное право собственности на Эрос, когда НАСА направило на Эрос космический аппарат, совершивший на нем посадку, и за это он требовал платы. Суд отказал в удовлетворении иска.

Право собственности на воздух как часть интереса в отношении реального имущества связано с правом собственности на свет. В эпоху развития энерготехнологий этот вопрос имеет важное значение. Предположим, что Джон и Николас - соседи. Джон установил солнечные батареи на крыше своего дома, расположив их таким образом, чтобы максимально получать солнечный свет. Однако Николас решил посадить несколько деревьев на заднем дворе, и через несколько лет деревья начали создавать препятствия для доступа солнечного света к солнечным батареям. В условиях, когда нет законного права на солнечный свет, и согласно общему праву Джон не имеет права требовать удалить эти деревья или требовать возмещения причиненных убытков, если только Джон не докажет, что действия Николаса были совершены злоумышленно, с намерением преградить доступ солнечного света к его солнечным батареям. Право разграничивает право на свет и право на доступ к солнечному свету для производства электроэнергии.

Для решения этой проблемы на ранних этапах развития солнечной электроэнергетики в Нью-Мексико и Вайоминге были приняты законы, закрепившие право на солнечный свет. Согласно этим законам первый, кто стал использовать солнечный свет для производства электроэнергии, приобретал постоянное право, для осуществления которого не допускалось создание препятствий. Сейчас в большинстве штатов действуют законы, предусматривающие установление "солнечных сервитутов". Тем не менее подавляющая часть землевладельцев не установили таких сервитутов.

Право забора и использования воды является интересом в отношении земли. Характер и объем права землевладельца использовать воду зависят от вида водного источника и географического региона. Правила, действующие в восточных штатах, отличаются от тех, которые применяются на западе, где существует дефицит водных ресурсов. Права различаются по виду водного объекта. Первым видом являются судоходные воды и проточные воды. Судоходные воды определяются как воды, которые могут быть использованы для нужд навигации, независимо от того, используются ли они в этих целях, включая природные и искусственные озера, реки и ручьи. Право собственности на судоходные воды принадлежит штатам как доверительным собственникам, управляющим ими в публичных интересах. Федеральное правительство тоже имеет определенные права на эти воды, например в части осуществления программ строительства дамб и систем охраны водных ресурсов, которые осуществляются Армейским корпусом инженеров.

В отношении этого вида водных объектов применяются две доктрины прав на воду: riparian water rights (доктрина прав прибрежных собственников земли) и prior appropriation (доктрина предшествующего присвоения). Большая часть штатов к востоку от Миссисипи следует доктрине прав прибрежных собственников, а засушливые западные штаты применяют доктрину предшествующего присвоения. К ним относятся Аляска, Аризона, Монтана, Юта и Вайоминг. В некоторых штатах существует комбинация этих доктрин (Калифорния, Канзас, Миссисипи, Небраска, Северная Дакота, Оклахома, Южная Дакота, Техас и Вашингтон).

Доктрина прав прибрежных собственников земли предусматривает, что право пользования водой принадлежит лицу, чья земля граничит с водным объектом. Riparian lands (прибрежными землями) являются земли, которые граничат с потоком воды или его руслом. Прибрежные собственники имеют право обоснованного использования воды, они не вправе вмешиваться в обоснованное водопользование, которое осуществляют другие владельцы прав на воду. Права землевладельца могут распространяться и на русло потока.

Llittoral lands (приморские земли) - это земли, которые граничат с океаном или морем. В некоторых штатах этот термин обозначает земли, которые граничат с океаном. Во многих штатах данное понятие вовсе не применяется, а используется термин "прибрежные земли", чтобы определить земли, граничащие с океанами, морями и потоками. В целом права собственников приморских земель такие же, как и у прибрежных собственников. Однако есть одно отличие. Собственники приморских земель не владеют землей до кромки воды. Они имеют право собственности на землю только до линии самого высокого прилива. От этой отметки до воды земля принадлежит штату. Поэтому штаты имеют право контролировать и регулировать использование этих земель.

Согласно доктрине прав прибрежных собственников земли право собственности на землю, граничащую с водой, предоставляет право использовать воду, но не право собственности на воду. В деле Kerly v. Wolfe <22> Керли владел землей в верхней части озера. Верхняя и нижняя части этого озера были соединены узкой полосой воды. Вольф, который владел землей по обе стороны этого прохода, установил поперек прохода забор, чтобы лодки не могли плавать по этой полосе воды. Керли как прибрежный собственник предъявил иск к Вольфу, требуя убрать забор. Суд обязал Вольфа демонтировать забор, поскольку он препятствовал использовать озеро другим прибрежным собственникам.

Землевладелец не имеет имущественных прав на воду как таковую, не может контролировать текущую воду после того, как она покинула пределы прибрежного участка. Каждый прибрежный собственник обладает правом на обычное течение воды вдоль его земли, обычного объема и качества. Этот принцип природного потока воды, который был выработан в Англии, не обеспечивает эффективного использования воды в условиях индустриальной экономики. Поэтому в большинстве штатов этот принцип модифицирован в законодательстве и решениями судов.

Действует принцип обоснованного использования воды. Прибрежный собственник может использовать воду только в таких пределах, пока это не причиняет вреда прибрежным собственникам ниже по течению. Во многих штатах в соответствии с этим принципом закреплена иерархия видов водопользования, для того чтобы определить обоснованность использования воды. Приоритет имеет пользование водой для домашних нужд по отношению к нуждам сельского хозяйства, а сельскохозяйственные нужды имеют приоритет по отношению к промышленным и коммерческим нуждам.

Этот принцип обоснованного водопользования отражен в деле Deetz v. Carter <23>. Детц и Картер были собственниками земель вдоль Холодного ручья. Ручей протекал через ранчо Картера вниз к земле Детца. Холодный ручей был небольшим и имел постоянный объем воды круглый год, и семья Детца использовала воду из него для домашних нужд. Картер отвел воду из ручья для орошения и водопоя скота, что привело к уменьшению объема воды в ручье до такой степени, что семья Детца больше не имела возможности пользоваться водой для домашних нужд. Апелляционный суд запретил Картеру использовать воду для сельскохозяйственных нужд, чтобы позволить Детцу пользоваться водой для домашних нужд.

Доктрина предшествующего присвоения основана на принципе "первый по времени - первый по праву", или "первый, кто стал использовать воду, имеет первое требование на нее". Эта доктрина определяет пределы использования воды, выражающиеся в том, что вода может быть использована в полезных целях, для получения выгоды (beneficial use). Обычно речь идет об использовании воды для домашних целей, питья, сельскохозяйственных нужд, таких как орошение, для производственных целей. Если приобретатель однажды приобрел приоритетное право пользования, то это означает его право использовать воду. Исключением могут быть случаи изменения состояния вод, вызванные природными явлениями.

Для того чтобы приобрести право на воду, землевладелец должен доказать, что он присвоил воду. Обычно для этого требуется действие, подтверждающее намерение землевладельца использовать воду в полезных целях. Действием, подтверждающими такое намерение, обычно является строительство канала или резервуара для того, чтобы извлечь воду из природного источника и хранить ее либо использовать ее на земле <24>.

В деле Hunter Land Co. v. Laungenour <25> Хантер был первым поселенцем в долине в штате Вашингтон. Через долину протекал довольно большой ручей, но земля Хантера не граничила с ним. Сразу после Хантера в долине поселился Согл. В 1882 г. они оба стали прокладывать канал для орошения из ручья на землю Согла. Позднее траншея должна была быть проложена и до земли Хантера. Однако у них возник спор, и траншея не была выкопана. В 1883 г. Хантер стал строить свой собственный канал, и работы были закончены в 1885 г. В 1920 г. они стали судиться, поскольку у них возникли споры по поводу их прав на воду из ручья. Суд признал лучшими права Согла на воду, а не Хантера. Требования Хантера на воду возникли только в 1883 г., когда он начал рыть свою траншею. Момент определения прав на воду определяется временем начала работ по отведению воды.

Титул на дно рек или на землю под поверхностными водами отличен от прав на воду и может принадлежать штатам. Возможна ситуация, когда дно водного потока принадлежит прибрежным собственникам. Многие землевладельцы имеют частные пруды, которые находятся внутри границ их земельных участков. Эти пруды являются их частной собственностью. Землевладельцы не имеют таких прав в отношении вод, протекающих через их земли.

Другой вид вод - это просачивающиеся, или подземные, воды. К этим водам относятся все подземные воды, кроме подземных водных потоков. Такими водами признаются артезианские воды, водоносные горизонты, подземные озера или бассейны и воды, которые просачиваются, медленно текут или фильтруются из неизвестного источника. Права на эти воды называются правами на подземные воды, которые регулируются на основании доктрины прав прибрежных собственников земли или доктрины предшествующего присвоения с учетом специфики этих водных источников.

В деле Canada v. City of Shawnee <26> город Шовни в штате Оклахома купил 20 акров земли примерно в шести милях от города. Были пробурены 12 скважин на воду и построен водопровод в город. Забор подземных вод привел к тому, что вода в колодцах местных фермеров высохла, и они предъявили иск. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, но апелляционный суд удовлетворил требования истцов. В решении суда было отмечено, что "правило обоснованного использования заключается в том, что каждый землевладелец ограничен обоснованным использованием своего собственного имущества и должен учитывать такие же права других".

Доктрины прав на воды в последние годы подвергаются изменениям, связанным с обеспечением охраны окружающей среды. Особенно это касается доктрины предшествующего присвоения, которая часто вступает в противоречие с целями охраны природы.

Деревья, растения и другие вещи, которые растут на почве, рассматриваются как реальное имущество. Деревья, кусты, трава и т.п., которые не требуют ежегодной культивации, являются таким имуществом. Однолетние растения, такие как пшеница, кукуруза, соя, являются личным имуществом.

Следует коснуться и такого вопроса, как "право на вид". Многие дома, расположенные в курортных зонах, около гор, океанов и в других красивых местах, стоят очень дорого именно благодаря красивому виду, открывающемуся из окон дома. Без заключения соглашений об ограничениях или сервитутов землевладельцы не имеют никакого права ограничить строительство на прилегающих участках, в результате которого вид будет испорчен.

Решением такого рода проблем может служить решение по делу City of Ocean v. Maffucci <27>, в котором был разрешен вопрос о "праве на вид". Геральд и Констанс Маффукки были собственниками дома на берегу в городе Оушен-Сити в штате Нью-Джерси. В 1993 г. штат запланировал построить песчаные дюны на протяжении семи миль по берегу Оушен-Сити. Муниципалитет города предложил приобрести сервитут у семьи Маффукки, однако соглашения о цене достигнуто не было. В 1995 г. город предъявил иск о принудительном установлении сервитута. В результате реализации проекта вид на океан из дома был полностью закрыт, был прегражден также прямой доступ к океану из-за дюны высотой девять футов. В суде стоимость сервитута, который был установлен по требованию города, была оценена в 1 доллар, причем без какого-либо обоснования.

Маффукки обжаловали решение суда, утверждая, что установление сервитута причинило ущерб их имуществу и уменьшило его рыночную стоимость до $ 100 000. Суд решил, что установление сервитута не причинило ущерба их имуществу, однако вынес решение о выплате $ 100 000. Оушен-Сити обжаловал это решение. В итоге апелляционный суд Нью-Джерси признал законным требование о возмещении убытков, вызванных утратой вида на океан и прохода к нему.

Согласно английской доктрине ratione soli <28>, которая в имущественном праве означает признание имущественных прав землевладельца на ресурсы, обнаруженные на его земле, дикие животные на земле землевладельца считались находящимися во владении землевладельца в силу презумпции. Но землевладелец не приобретал титула на таких животных, пока животное не было поймано им самим или кем-то другим. В США землевладелец по общему правилу тоже не имеет прав на диких животных, которые находятся на его земле. Так, в деле Clajon Prod. Corp. v. Petera <29> группа землевладельцев в Вайоминге утверждала, что отказ властей выдать им лицензии на право охоты на лосей и других диких животных на их собственных землях был неконституционным изъятием их имущественного права на животных. Суд вынес решение, что право собственности на землю не дает права на диких животных. "Никто не владеет дикими животными в смысле права собственности, когда они находятся в своей естественной среде обитания до того, как ими кто-то завладел".

Исключением из этого правила являются неподвижные живые организмы, такие как морские моллюски, мидии и устрицы. Постоянно прикрепленные к земле, ко дну, как деревья и другие растения, эти неподвижные организмы обычно признаются собственностью землевладельца. В решении суда по делу McKee v. Gratz <30> мидии на дне, образ жизни которых был практически "прикреплен" ко дну, были признаны принадлежащими землевладельцу.

Право, регулирующее вопросы собственности на диких животных, помогает ответить на ключевой вопрос - как возникают имущественные права. Согласно доктрине захвата имущественные права на диких птиц, рыб и других животных могут быть приобретены только в результате физического завладения ими. Первый, кто поймал, убил дикое животное, приобретает на него титул. Это правило было сформулировано в упоминавшемся выше решении суда по делу Pierson v. Post. Естественно, что это правило не применяется в отношении домашних и заклейменных животных, в отношении которых действуют совершенно иные нормы.

Два хорошо известных судебных решения, касающиеся права собственности на рыбу, иллюстрируют доктрину захвата. В деле State v. Shaw <31> длинная рыболовная сеть в форме воронки направляла рыбу в сеть размером 28 футов. Узкий конец воронки, входящий в сеть, был менее 3 футов шириной. Хотя рыба могла как войти, так и выйти из сети через это отверстие в обычных условиях, суд пришел к выводу, что при таких обстоятельствах "побег" рыбы был практически невозможен. Суд решил, что владельцы сети поймали рыбу. В деле Young v. Hichens <32> суд пришел к выводу о том, что истец не завладел косяком макрели, которую он фактически окружил со всех сторон сетью в виде круга. В сети оказалась дыра размером около 40 футов, она была разорвана в одном месте. До того как работники истца смогли починить сеть и закрыть дыру, лодка ответчика вплыла через дыру в этот круг, и ответчик смог там наловить рыбы. Судья решил, что хотя "почти очевидно", что у истца существовало владение рыбой, но в результате вторжения ответчика стало "совершенно очевидно", что истец в действительности не приобрел владения.

В другом деле, Ghen v. Rich <33>, китобой выстрелил из гарпунной пушки в спину кита недалеко от берега мыса Трески на северо-востоке в 120 км от Бостона, убив его. Кит сразу же утонул в океане. Три дня спустя местный житель, перебивавшийся случайной работой, нашел кита на берегу и продал его Ричу, который добыл из него ценный китовый жир. Китобой не имел права на кита, хотя он его и убил. Ему не удалось немедленно завладеть тушей. Однако в районе мыса Трески действовал обычай, согласно которому убитый кит принадлежал китобою, тому же, кто нашел его тушу, полагалась небольшая награда. Суд признал применение обычая при решении этого дела, который имел решающее значение для выживания китобойного промысла. Суд вынес решение, что китобой имеет право на возмещение стоимости убитого кита на основании обычая, отметив, что китобой сделал все возможное для того, чтобы завладеть китом.

Что касается случаев побега диких животных из неволи или случаев, когда их отпускают на волю, то тогда право собственности на них прекращается <34>.

References

1. Hinkel D.F. Practical Real Estate Law / D.F. Hinkel. Cengage Learning. 2010. P. 7.
2. Jennings M. Real Estate Law / M. Jennings. Cengage Learning. 2007. P. 42.
3. Karp J., Klayman E.L. Gibson F.F. Real Estate Law / J. Karp, E.L. Klayman, F.F. Gibson. Deaborn Real Estate. 2003. P. 48.
4. Pound R. An Introduction to the Philosophy of Law. 1922. / R. Pound. Reprinted by The Lawbook Exchange Ltd. 2008. P. 191 - 192.
5. Sprankling J.G. Understanding Property Law / J.G. Sprankling. LexisNexis. 2012. P. 22 - 23.