Мудрый Юрист

Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе

Кресникова Надежда Ивановна

Ведущий научный сотрудник Всероссийского института аграрных проблем и информатики имени А.А. Никонова Российской академии сельскохозяйственных наук (ВИАПИ РАСХН). Кандидат экономических наук.

Родилась в 1949 г. В 1971 г. окончила Государственный университет по землеустройству, в 1980 г. в Московском государственном университете защитила кандидатскую диссертацию. С 1990 г. ведет исследовательскую работу по темам, посвященным становлению и функционированию земельного рынка как основной подсистемы оборота земель в Российской Федерации. Основные направления исследования связаны с экономическими проблемами развития агропромышленного комплекса народного хозяйства.

В сфере земельных отношений рыночный оборот земель возникает вслед за признанием земельных участков объектами гражданских прав. Независимо от того, в какой собственности находится земля - частной, государственной или муниципальной, - распоряжаться земельным участком (определять его юридическое положение) собственник может в пределах, установленных законом.

В Российской Федерации в соответствии с гражданским законодательством к объектам гражданских прав относятся: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В Гражданском кодексе РФ введено понятие оборотоспособности объектов гражданских прав, которые могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 129). Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129).

Таким образом, оборотоспособность объектов гражданских прав - это возможность их перемещения от одного лица к другому в установленных законами рамках. В частности, определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью устанавливает земельное законодательство.

Признание земли объектом гражданских прав, права частной собственности и соответственно недвижимым имуществом ставит вопрос о том, каким образом и в каких формах может осуществляться переход прав на земельные участки от одного лица к другому <*>. С частной собственностью связаны следующие основные права: использовать, продать, сдать в аренду или в наем, отдать или подарить. Поэтому важнейшей правовой формой оборота земель являются действия участников земельных отношений (граждане, юридические лица, муниципальные образования и др.), направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении того или иного земельного участка. Сделки с землей совершаются главным образом на земельном рынке, который представляет собой систему отношений по поводу образования, распределения и использования земельных участков и является важным структурным элементом оборота земель. Рассмотрим особенности совершения сделок с землей на примере России.

<*> Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000. С. 102, 103.

Согласно российскому земельному законодательству земельный участок можно продать, подарить, отдать в залог, сдать в аренду и распоряжаться им иным образом, если соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте <*>. Так, например, ограничения оборотоспособности земельных участков установлены в ст. 27 ЗК РФ. Совершение каждого вида сделки оформляется соответствующим договором.

<*> Там же. С. 103.

Договор купли-продажи участка

Договор купли-продажи земельного участка заключается в соответствии с нормами § 7 гл. 30 ГК РФ, определяющими правила продажи недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи земельного участка влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Переход права собственности на земельный участок (как и на любую другую недвижимость) от продавца к покупателю по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после указанной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи земельного участка необходимо указать данные, позволяющие определенно идентифицировать участок, подлежащий передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение указанного участка на местности. При отсутствии таких данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поэтому к купчей (типовому договору купли-продажи) должен прилагаться план участка. Договор купли-продажи земельного участка без прилагаемого к нему плана этого участка не подлежит регистрации <*>.

КонсультантПлюс: примечание.

Постановление Правительства РФ от 30.05.1993 N 503 "Об утверждении Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 23.12.2002 N 919 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации, регулирующих земельные отношения".

<*> См.: Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденный Постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 30 мая 1993 г. N 503.

Объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ст. 37 ЗК РФ). Одним из обязательных условий при оформлении договора является также указание цены земельного участка, подлежащего передаче (ст. 555 ГК РФ). Как правило, цену участка определяют по взаимному соглашению сторон с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности (метод аналогий). Стороны могут оценить земельный участок по нормативной цене земли. В любом случае цена за земельный участок не может быть меньше нормативной цены, которая определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 "О порядке определения нормативной цены земли". При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным.

К сделкам купли-продажи земельных участков предъявляется специальное требование о целевом использовании земли в соответствии с ее категорией.

Собственник земельного участка не вправе по своему усмотрению изменять его целевое назначение. Положения относительно отнесения земель к категориям, перевода их из одной категории в другую определяются нормами ст. 8 ЗК РФ. В частности, пока не принят специальный закон в отношении земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, вопросы перевода их в другую категорию решаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Что касается земельных долей, то в соответствии с законодательством Российской Федерации каждый собственник такой доли может продать ее для производства сельскохозяйственной продукции. При этом соответствующий участок на местности предварительно не выделяется. Договор купли-продажи земельной доли, который заключают продавец и покупатель, может быть нотариально удостоверен и должен быть зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством.

Сделки купли-продажи земельных участков подлежат налогообложению.

Договор аренды участка

Особенности заключения договора аренды земельного участка урегулированы в земельном законодательстве. Общие требования, предъявляемые к совершению сделок аренды, определены нормами гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору землю за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются собственностью арендатора.

В договоре аренды указывается срок аренды земельного участка, определенный сторонами.

Согласно гражданскому законодательству договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Обязательным условием при оформлении договора аренды земельного участка является указание его местоположения и площади, а также других данных, позволяющих однозначно идентифицировать объект аренды. В случае отсутствия этих данных в договоре условие о земельном участке, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. Поэтому к договору должен быть приложен план земельного участка <*>.

<*> Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000. С. 133.

Что касается арендной платы, то она может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме, ее размер определяется договором (ст. 22 ЗК РФ). Как правило, при назначении платы за аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти учитывают вид использования земли и категорию арендаторов.

Договор аренды участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, заключается или с участниками этой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности. Следует заметить, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе находящиеся в долевой собственности, могут быть переданы в аренду после государственного кадастрового учета <*>. В случае заключения договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей к нему прилагается список последних с указанием фамилии, имени, отчества каждого арендодателя, паспортных данных или данных заменяющих паспорт документов; серии, номера и даты выдачи свидетельства на право собственности на землю, площади земельной доли в гектарах (сельскохозяйственных угодий, в том числе пашни) с качественной оценкой в баллогектарах. Правильность внесения в список указанных записей удостоверяется подписью каждого арендатора <**>. Конкретные формы оплаты аренды земельных долей определяются в таком договоре дополнительным соглашением об условиях внесения арендной платы, заключаемым между каждым арендодателем и арендатором.

<*> Пункты 1, 2 ст. 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
<**> Крассов О.И. Указ. раб. С. 143.

В некоторых случаях договоры аренды земельных участков могут заключаться по результатам торгов (конкурсов или аукционов). Как правило, в качестве продавца права на заключение договора аренды указанных земельных участков выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

При заключении договора аренды земельного участка налоговые и иные платежи за землю выплачиваются, по договоренности сторон, арендодателем или арендатором <*>.

<*> Там же. С. 144.

Договор дарения земельного участка

Законодательным основанием для заключения договора дарения земельного участка являются нормы гл. 32 ГК РФ, согласно которым "по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом" (п. 1 ст. 572). Следовательно, договор дарения не предполагает встречного удовлетворения дарителя со стороны одаряемого, который вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым (п. 1 ст. 573).

Сторонами в договоре дарения могут быть и граждане, и юридические лица. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому лицу, может быть совершено как устно, так и письменно.

Что касается земельного участка, то договор его дарения должен заключаться только в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В случае отказа одаряемого от дара по договору дарения, заключенного в письменной форме, этот отказ оформляется также в письменной форме. Если же такой договор дарения уже прошел государственную регистрацию, то отказ от принятия дара также должен быть зарегистрирован. При этом даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

На практике нередки случаи, когда сделка купли-продажи земельного участка для уменьшения размера уплачиваемых налогов и пошлины оформляется как договор дарения. Такая сделка признается притворной сделкой, а данный договор - ничтожным. Поэтому к сделке такого рода могут применяться нормы, соответствующие ее существу, т.е. нормы договора купли-продажи земельного участка <*>.

<*> Крассов О.И. Указ. раб. С. 120.

Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии с Указом Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 4) собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе подарить свою земельную долю. По земельному законодательству участок из земель сельскохозяйственного назначения (или его часть), находящийся в частной собственности, может быть объектом дарения.

Особенности содержания договора дарения земельного участка состоят в следующем. В договоре указываются признаки, идентифицирующие земельный участок, являющийся предметом договора: кадастровый номер, площадь, целевое назначение земель, в составе которых находится участок, цель его использования, размещенные на данном участке объекты недвижимости с указанием их принадлежности дарителю на праве собственности или иному лицу. К договору должен быть приложен план (чертеж) участка. Кроме того, в договоре указывается нормативная цена земли и стоимость объектов недвижимости на земельном участке, которые передаются в дар дарителем, согласно прилагаемой к договору сводной ведомости оценки строений, помещений и сооружений, а также приводится другая необходимая информация (см. письмо Роскомзема - ныне Росземкадастра - от 19 октября 1994 г. N 2-16/1629).

КонсультантПлюс: примечание.

Указ Президента РФ от 07.12.1993 N 2118 "О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей" утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 03.04.2002 N 311 "О признании утратившими силу некоторых Указов Президента Российской Федерации по вопросам налогообложения".

Сделки дарения подлежат налогообложению, порядок которого регулируется Указом Президента РФ от 7 декабря 1993 г. N 2118 "О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей". Плательщиками налога в соответствии с Законом РФ от 12 декабря 1991 г. N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (в ред. от 27 января 1995 г.) являются физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность, в том числе в порядке дарения. При этом имущество, перешедшее в порядке дарения, может быть продано, подарено, обменяно собственником только после уплаты им налога, что подтверждается справкой налогового органа.

Договор об ипотеке

Залог земельных участков оформляется путем заключения договора об ипотеке, условия которого определены в ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Кроме этого Закона залог земельных участков регулируют нормы гл. 23 ГК РФ, в п. 1 ст. 336 которого определено, что предметом залога могут быть земельные участки. Недавно (январь 2004 г.) Государственной Думой РФ одобрен проект Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Суть этих изменений сводится к снятию запрета с залога земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Право отдавать земельный участок в залог по договору об ипотеке принадлежит только собственнику земельного участка.

Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя - собственника земельного участка, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. Если земельный участок находится в общей совместной собственности и при этом доля каждого из сособственников в праве собственности не установлена, то такой участок может быть предметом залога при наличии письменного согласия на это всех сособственников. Что касается общей долевой собственности, то ее участник может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников <*>.

<*> Крассов О.И. Указ. раб. С. 163.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральными законами.

Важным требованием к содержанию договора об ипотеке является необходимость названия в нем обязательства, обеспечиваемого ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия определения этой суммы. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. При этом существенной особенностью ипотеки земельных участков является то обстоятельство, что последние подразделяются на два вида: те, которые могут быть предметом залога, и те, которые не подлежат ипотеке.

С учетом вносимых в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изменений по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения), а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. При общей долевой или совместной собственности на указанные земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами как субъектов Российской Федерации, так и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Основными данными, которые необходимо указать в договоре об ипотеке земельного участка, являются: местоположение (почтовый адрес) закладываемого участка; его кадастровый номер; размещенные на участке объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка; основная категория (целевое назначение) земель, расположенных на участке, с указанием органа местного самоуправления, в ведении которого находятся эти земли, и цели использования земельного участка; право, по которому земельный участок принадлежит залогодателю (право собственности), и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Точно так же должен быть описан арендованный земельный участок в случае залога права аренды, принадлежащего залогодателю. При этом в договоре об ипотеке должен быть указан срок аренды <*>.

<*> Крассов О.И. Указ. раб. С. 163.

Что касается оценки земельного участка при его ипотеке, то согласно ст. 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом вносимых изменений она осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка устанавливается в договоре об ипотеке по соглашению залогодателя с залогодержателем. К договору обязательно должна быть приложена копия плана (чертежа границ) земельного участка, являющегося объектом ипотеки, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

В соответствии с законодательными дополнениями в ст. 68 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Причем данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, вступая в силу с момента совершения последней. Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения прав залогодержателя (права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения обязательства. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

В договоре об ипотеке стороны могут предусмотреть необходимость страхования земельного участка или вообще не страховать его. Очевидно, что страхование земельного участка важно для земель, используемых как средство производства в сельском хозяйстве, которые могут быть загрязнены, заражены, разрушены в результате водной или ветровой эрозии и т.д. по причине несоблюдения необходимых охранных требований к эксплуатации данного участка. Согласно п. 2 ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Поэтому вопрос о страховании земельного участка в той или иной форме должен быть отражен в договоре об ипотеке.

Договор мены

Договор мены земельных участков заключается в соответствии с нормами гл. 31 ГК РФ. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Существенной особенностью данной сделки является то обстоятельство, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гражданского законодательства и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567).

КонсультантПлюс: примечание.

Указ Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" утратил силу с 25 февраля 2003 года в связи с изданием Указа Президента РФ от 25.02.2003 N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР И Президента Российской Федерации".

КонсультантПлюс: примечание.

Указ Президента РФ от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" утратил силу с 25 февраля 2003 года в связи с изданием Указа Президента РФ от 25.02.2003 N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации".

Что касается земельного законодательства, то право граждан и юридических лиц - собственников земельных участков обменивать земельный участок или его часть предусмотрено в п. 2 Указа Президента РФ от 27 ноября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Кроме того, в п. 4 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" записано, что собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве. И наконец, в п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" отмечено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению обменять свою долю с соблюдением соответствующих правил гражданского законодательства.

Таким образом, право совершать сделки мены земельных участков имеют только их собственники.

Договор мены земельных участков должен заключаться в письменной форме, т.к. в соответствии с нормами ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Договор мены имеет свои особенности и отличия от договора купли-продажи земельных участков.

Во-первых, в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых земельных участков, а также о распределении между сторонами расходов, связанных с исполнением обязательств, возникающих из договора мены. По особым правилам ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая имеет соответствующие обязанности. Если в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Во-вторых, по договору мены сроки передачи обмениваемых участков могут не совпадать. В этом случае применяются правила о встречном исполнении обязательств одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной (ст. 328 ГК РФ). По этим правилам в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как и в случае других сделок с земельными участками, в договоре мены обязательно указываются признаки, идентифицирующие обмениваемые земельные участки: кадастровые номера, площади, целевое назначение земель, входящих в состав участков, являющихся предметом договора, цель их использования, размещенные на участках объекты недвижимости с указанием принадлежности последних собственникам. К договору прилагаются планы (чертежи) обмениваемых земельных участков.

Необходимым условием договора мены земельных участков является оценка земли (по ценам согласно выданным соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству и прилагаемым к договору актам установления нормативной цены обмениваемых земельных участков) и объектов недвижимости (в соответствии с прилагаемыми к договору сводными ведомостями оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на обмениваемых участках).

Если один или оба обмениваемых участка переданы в залог, то к договору мены прилагаются требования залогодержателя по задолженности. Если договор подписывается уполномоченными лицами, то обязательно прилагаются доверенности этих лиц от имени сторон, обменивающих земельные участки. Наконец, если сторонами были заключены договоры аренды, временного пользования, залога с третьими лицами, то необходимо приложить копии указанных договоров к договору мены земельных участков.

При заключении договора мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и существе имеющихся земельных споров по поводу участков. Кроме того, стороны должны быть проинформированы о существовании сервитутов, передаче земельного участка третьему лицу. При этом на плане (чертеже) соответствующего земельного участка должны быть указаны границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также титулы этих прав. Стороны, в собственность которых по договору мены переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров <*>.

<*> Крассов О.И. Указ. раб. С. 118, 119.

В договоре мены должна быть отражена также вся информация, относящаяся к ограничениям в использовании обмениваемых земельных участков (установление санитарно-защитных зон, отнесение земель участка к землям природоохранного или рекреационного значения и т.д.).

После того как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами, право собственности на полученные по договору мены земельные участки переходит одновременно к каждой из сторон (ст. 570 ГК РФ). Эта сделка подлежит государственной регистрации.

Договор ренты

Сущность договора ренты вытекает из норм ст. 583 ГК РФ. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на содержание получателя в иной форме. При этом допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением по договору пожизненного содержания с иждивением.

Таким образом, договор ренты имеет односторонний характер, т.к. обязательства, возникающие по этому договору, возлагаются только на плательщика ренты, который обязан периодически выплачивать ренту в обмен на переданное ему имущество (в данном случае в виде земельного участка).

Указанный договор вступает в силу с момента передачи получателем ренты плательщику ренты в собственность имущества (земельного участка). Поскольку получение ренты может быть основным источником средств существования получателя ренты, законодательство закрепляет гарантии обеспечения его интересов - договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ) и согласно ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента осуществления последней. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Общие условия договора ренты предусматривают также ответственность за просрочку выплаты ренты. В этом случае плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ - в соответствии с учетной ставкой банковского процента в данной местности на день исполнения денежного обязательства, - если иной размер процентов не установлен договором ренты (ст. 588 ГК РФ).

Необходимо обратить внимание на следующие особенности при заключении договора ренты.

Имущество (земельный участок), которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а если такое имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения, если это не противоречит существу договора ренты (ст. 585 ГК РФ).

По гражданскому законодательству получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться указанным лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК РФ). Следовательно, обязанность по выплате постоянной ренты не определена сроком, в том числе сроком жизни ее получателя, поэтому постоянная рента имеет бессрочный характер <*>.

<*> Там же. С. 128.

Что касается пожизненной ренты, то ее получателями могут быть только граждане. Согласно ст. 596 ГК РФ такая рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. Доля умершего получателя ренты в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное. В случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Пожизненное содержание с иждивением является разновидностью пожизненной ренты.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено соответствующими правилами гражданского законодательства (ст. 601 ГК РФ). Этот договор относится к категории реальных, возмездных и односторонних договоров. Он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Для обеспечения защиты имущественных интересов получателя ренты на договор пожизненного содержания с иждивением, как и на договор ренты, распространяются правила гражданского законодательства об обременении рентой недвижимого имущества (земельного участка) и о предоставлении получателю ренты права его залога (ст. ст. 586, 587 ГК РФ).

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Что касается таких договоров, как договор безвозмездного пользования (договор ссуды) и договор доверительного управления имуществом, то их предметом в соответствии с гражданским законодательством могут выступать и земельные участки. Однако на практике такие договоры по поводу земельных участков заключаются редко. Поэтому в России статистикой не учитываются соответствующие этим договорам земельные сделки.

Наследование земельных участков

Разновидностью сделки с земельными участками, которая не оформляется договором, а совершается в порядке универсального правопреемства, является наследование земельных участков, осуществляющееся по закону и по завещанию. Эта сделка регулируется гражданским законодательством.

Под наследованием в гражданском праве понимается переход имущественных и некоторых неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к другим лицам (наследникам) в установленном законом порядке.

При этом к наследникам переходит весь комплекс прав и обязанностей наследодателя. Граждане и государство могут быть наследниками как по закону, так и по завещанию, юридические лица и муниципальные образования - только по завещанию <*>. Что касается иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства, то по общему правилу они не могут приобрести право собственности на землю в порядке наследования. Согласно действующему земельному законодательству данные лица не вправе иметь в собственности земельные участки, за некоторыми исключениями (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Право на землю указанные лица могут приобрести на других титулах, например на праве аренды земельного участка.

<*> Крассов О.И. Указ. раб. С. 181, 182.

В соответствии с гражданским и земельным законодательством в состав переходящих по наследству объектов имущественных прав входят земельные участки, находящиеся в частной собственности и пожизненном наследуемом владении, а также земельные доли.

Наследование имущества (земельного участка) фермерского хозяйства осуществляется в соответствии с гражданским законодательством (ст. 10 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"). После смерти гражданина, который вел крестьянское (фермерское) хозяйство, земельный участок передается по наследству одному из членов хозяйства по согласованию с другими его членами. При отсутствии таковых земельный участок передается одному из наследников имущества умершего, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство. При наличии нескольких таких наследников выбор производится на конкурсной основе органом местного самоуправления, в ведении которого находится земельный участок. Споры о преимущественном праве наследования земельного участка рассматриваются в суде <*>.

<*> Там же. С. 185.

Наследование садовых, огородных и дачных земельных участков осуществляется в соответствии с нормами ст. 30 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Так, садовые, огородные и дачные земельные участки, находящиеся в собственности граждан, наследуются по закону или по завещанию. Данные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону.

Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения происходит с учетом условий ст. 11 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Эти условия касаются права иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства на приобретение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность - такого права указанные лица не имеют - и предельных размеров и требований к местоположению земельных участков из данной категории земель.

***

Из приведенного выше описания следует, что практически ко всем сделкам с земельными участками предъявляются по крайней мере три общих требования:

обязательность государственной регистрации;

наличие плана (чертежа) земельного участка, являющегося объектом той или иной сделки;

необходимость (за редким исключением) оценки земельного участка - предмета сделки.

Оборот земель совершается путем заключения на земельном рынке договоров: купли-продажи, аренды, дарения, залога (ипотеки), мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением, безвозмездного пользования, доверительного управления. Кроме того, разновидностью оборота земель является общее, универсальное правопреемство, в частности наследование земельных участков. Административное перераспределение земель между участниками земельных отношений можно отнести к одной из подсистем оборота земель.

Следовательно, оборот земель является сложной системой, включающей три взаимосвязанные подсистемы: земельный рынок, универсальное правопреемство и административные распоряжения органов власти по поводу использования того или иного земельного участка. Взаимосвязь элементов такой системы очевидна. Так, участок, полученный в собственность по наследству, может быть продан на земельном рынке. В свою очередь, участок, ранее приобретенный в собственность на рынке земли, в дальнейшем может стать предметом наследования. В результате административных распоряжений относительно использования земельный участок с большой вероятностью становится объектом операций на земельном рынке или путем универсального правопреемства. Оборот земель за определенный период - это система перераспределения земельных участков между собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами и другими участниками земельных отношений путем совершения сделок на земельном рынке, универсального правопреемства или иным разрешенным действующим законодательством способом.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой систему перераспределения земельных участков, предоставленных для нужд сельского хозяйства (а также предназначенных для этих целей), между собственниками, землевладельцами, землепользователями, арендаторами, совершаемого в порядке универсального правопреемства либо по договорам с передачей и без передачи прав собственности на землю. В состав основных операций оборота земель сельскохозяйственного назначения входят сделки: аренды, купли-продажи, наследования, дарения, залога, мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением.