Мудрый Юрист

Законодательство о накопительно-ипотечной системе 1 требует совершенства

/"Право в Вооруженных Силах", 2017, N 1/
В.М. ШЕНШИН, А.Е. ШНЫРОВ

<1> Далее по тексту - НИС.

Шеншин В.М., преподаватель кафедры конституционного и административного права факультета (командного) Санкт-Петербургского военного института войск национальной гвардии Российской Федерации, кандидат юридических наук.

Шныров А.Е., адъюнкт 3-го курса адъюнктуры (очного и заочного обучения) факультета подготовки кадров высшей квалификации и дополнительного профессионального образования Санкт-Петербургского военного института войск национальной гвардии Российской Федерации.

Рецензент - доктор юридических наук, профессор А.В. Кудашкин.

Перед участником накопительно-ипотечной системы возникает круг проблем, одной из которых во время окончания погашения кредита является наличие задолженности перед уполномоченным федеральным органом. Форма аналитического учета содержит совокупность сведений, отраженных на именном накопительном счете и предусматривает, что одним из элементов выступает задолженность участника накопительно-ипотечной системы. Такая задолженность возникает в результате накопления доходов, учтенных на именном накопительном счете, которыми участник никак не распорядился после получения Свидетельства о праве на получение целевого жилищного займа.

Ключевые слова: аннуитетный платеж, дифференцированный платеж, задолженность участника накопительно-ипотечной системы, именной накопительный счет, имущественный налоговый вычет, накопительно-ипотечная система, право на жилище, рефинансирование.

Law on accumulative mortgage system requires perfection

V.M. Shenshin, A.E. Shnyrov

Shenshin V.M., Lecturer in Constitutional and Administrative Law, Faculty of (command) of the St. Petersburg Institute of Military Forces of the Russian Federation National Guard, PhD.

Shnyrov A.E., 3 Associate postgraduate course (full time and correspondence courses) Faculty training of highly qualified personnel and additional professional education of the St. Petersburg Institute of Military Forces of the Russian Federation National Guard.

Before the participant savings and mortgage system there is a range of problems, one of which at the time of completion of repayment of the loan is the debt to an authorised Federal body. Form of analytical accounting contains a set of information contained on the personal savings account provides one element of which is the debt participant savings and mortgage system. Such liability arises as a result of the accumulation of income listed on a personal savings account, which the party has not disposed of after obtaining a Certificate on the right to obtain a target housing loan.

Key words: annuitant payment, differential payment, the debt participant savings and mortgage system, personal savings account, property tax deduction, mortgage system, the right to housing, refinancing.

Согласно Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище (ч. 1 ст. 40). Обязывая органы государственной власти создавать каждому условия для осуществления данного права, Конституция Российской Федерации вместе с тем предусматривает, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно; или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (ч. ч. 2 и 3 ст. 40). Тем самым федеральному законодателю на конституционном уровне предписывается не только определять категории граждан, нуждающихся в жилище, но и устанавливать конкретные формы, источники и порядок обеспечения их жильем с учетом финансово-экономических и иных возможностей, имеющихся в настоящее время у государства.

Наряду со многими формами реализации военнослужащими своего права на жилье Федеральным законом "О статусе военнослужащих" предусмотрена и такая форма, как предоставление денежных средств из федерального бюджета военнослужащим, включенным в реестр участников НИС, для приобретения жилых помещений.

Во исполнение указанных предписаний федеральный законодатель принял Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (далее - Федеральный закон N 117-ФЗ), вводящий новую форму жилищного обеспечения - за счет средств федерального бюджета посредством формирования накоплений на именных накопительных счетах, предоставления ЦЖЗ и денежных средств, дополняющих накопления, учтенные на именном накопительном счете.

Представители федерального государственного казенного учреждения "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" (далее - Росвоенипотека) обращали внимание на рост использования участниками НИС права на получение ЦЖЗ. На 1 октября 2016 г. более 378 000 военнослужащих являются участниками НИС, из них более 165 000 приобрели жилье по программе "Военная ипотека" <2>.

<2> URL: http://rosYoenipoteka.ru/rp/lichnaya_informaciya/infografika.

В то же время Е.Г. Воробьев отмечал, что "сверхэкономный" государственный подход в буквальном смысле слова отпугнул от участия в НИС значительное количество тех военнослужащих, которые в переходный период (2005 - 2008 гг.) имели право альтернативы - сохранить за собой ранее существовавшие формы их жилищного обеспечения постоянным жильем в натуральном виде или же стать участниками новой системы <3>.

<3> Воробьев Е.Г. Экономико-правовой механизм накопительно-ипотечной системы: к вопросу об эффективности использования федеральных бюджетных средств // Право в Вооруженных Силах. 2012. N 9.

Вместе с тем есть и "молчуны", ожидающие увеличения накопленных доходов на именных накопительных счетах, улучшения конъюнктуры рынка для успешного освоения в будущем предоставленных им денежных средств.

Участники НИС, которые пытаются в настоящее время решить насущный вопрос получения жилья посредством ЦЖЗ, безусловно, стремятся как можно быстрее это осуществить на практике. Но вот юридический факт - получение свидетельства о праве собственности на квартиру - "свершился". Что дальше? И здесь начинается самое интересное. Перед собственником квартиры постепенно возникают "подводные камни" функционирования механизма НИС, которые до этого никак себя не проявляли: это и получение имущественного вычета, о котором один из авторов статьи говорил ранее <4>, и решение вопроса по уплате налога на имущество физических лиц, и решение вопросов по улучшению жилищных условий, и рефинансирование кредита. Но есть и "изюминка", ожидающая участника на "финише" его участия в НИС, а говоря проще, в период окончательных расчетов с кредитной организацией и уполномоченным федеральным органом.

<4> Шеншин В.М. Актуальные проблемы получения военнослужащими - участниками накопительно-ипотечной системы имущественного налогового вычета // Военно-юрид. журн. 2015. N 7.

Предписания Федерального закона N 117-ФЗ регулируют отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих, а также для иных целей в случаях, предусмотренных названным Федеральным законом.

Так, п. 7 ст. 3 Федерального закона N 117-ФЗ содержит понятие именного накопительного счета участника, под которым понимается форма аналитического учета, включающая в себя совокупность сведений об учтенных накопительных взносах, о доходе от инвестирования средств, переданных в доверительное управление, об иных не запрещенных законодательством Российской Федерации поступлениях, об операциях по использованию накоплений для жилищного обеспечения, о задолженности участника накопительно-ипотечной системы перед уполномоченным федеральным органом (выделено нами - В.Ш., А.Ш.), а также сведения об участнике.

И здесь нам хотелось бы акцентировать внимание читателя на положении о задолженности участника НИС перед уполномоченным федеральным органом. Что за задолженность такая, откуда она взялась?

Авторы, исследующие вопросы НИС, неоднократно высказывались о сложностях механизма реализации НИС, об идеях, трансформирующихся в необязательность и недостаточную гарантированность, в некий формальный денежный откуп государствам от реального обеспечения военнослужащих жильем <5>.

<5> Воробьев Е.Г. Указ. соч.; Бараненков В.В. Анализ положений Федерального закона "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" // Право в Вооруженных Силах. 2005. N 7; Кудашкин А.В. Конституционное право на жилище в контексте проблем реализации жилищных прав военнослужащих // За права военнослужащих. 2005.

Реалии таковы, что судами принято не одно решение относительно возврата участником НИС выплаченных уполномоченным федеральным органом сумм в погашение ЦЖЗ, а также уплаты процентов <6> в случае увольнения участника НИС с военной службы не по основаниям, предусмотренным п. п. 1, 2 и 4 ст. 10 Федерального закона N 117-ФЗ. Но это, как говорится, "одна сторона медали".

<6> Статья написана с использованием справочно-правовых систем "Гарант" и "КонсультантПлюс".

Пунктом 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: "...уплатить деньги <7>, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности".

<7> Шеншин В.М. Актуальные вопросы банкротства бывших участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих // Право в Вооруженных Силах. 2016. N 6.

Налицо "другая сторона медали", означающая обязанность по погашению участником НИС (должником) полученного кредита в банке (кредитору).

При выдаче банком кредита участнику НИС кредитор (банк) производит определенный алгоритм расчета сумм платежей по графику в зависимости от выбранной участником НИС системы кредитования. На этих особенностях мы заострим внимание читателя немного позже.

Законодательно установлено, что источником предоставления участнику НИС целевого жилищного займа являются накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника (п. 6 ст. 14 Федерального закона N 117-ФЗ).

Правила предоставления участникам НИС жилищного обеспечения военнослужащих ЦЖЗ, а также погашения ЦЖЗ утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. N 370. В силу п. 75 указанных Правил в случае если участник досрочно уволен с военной службы и у него не возникли основания, предусмотренные п. п. 1, 2 и 4 ст. 10 Федерального закона N 117-ФЗ, участник возвращает уполномоченному органу: средства целевого жилищного займа; средства, учтенные на именном накопительном счете участника и перечисленные уполномоченным органом в погашение обязательств по ипотечному кредиту после возникновения основания для исключения участника из реестра.

Изучая действующие кредитные договоры, мы выявили еще один нюанс механизма функционирования НИС, о котором мало кто задумывается. О чем речь?

Обратимся к реальному примеру, без указания конкретных данных о военнослужащем, так как он пожелал остаться неизвестным. События развивались следующим образом.

Военнослужащий С. войск национальной гвардии Российской Федерации в 2007 г. закончил военное образовательное учреждение высшего образования и в этом же году был зачислен в реестр участников НИС. В 2010 г., по истечении трех лет участия в НИС, С. подал рапорт по команде на получение ЦЖЗ. Получив Свидетельство, он обратился в банк за получением ипотечного кредита на приобретение жилого помещения. Банк на основании указанных в Свидетельстве сведений о накоплениях, учтенных на именном накопительном счете, рассчитал сумму предоставляемого кредита, на получение которого участник НИС дал согласие. Срок предоставления кредита соответствует сроку предоставления ЦЖЗ, т.е. до достижения участником НИС 45 лет. Сумма предоставляемого кредита составила 2 200 000 руб. Ставка по кредиту 10,5% годовых (а полная стоимость кредита составляет 11,22% годовых). При заключении кредитного договора на покупку квартиры в качестве первоначального взноса были учтены денежные средства, находящиеся на накопительном счете участника НИС с даты его включения в реестр участников НИС. Получив кредит, военнослужащий С. использовал его на приобретение квартиры, которая считается находящейся в залоге (ипотеке) у кредитора и у Российской Федерации в лице Росвоенипотеки с даты государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру <7>. После чего продолжает проходить военную службу в Росгвардии, проживать в квартире, за которую Росвоенипотека осуществляет ежемесячные платежи в счет погашения кредита банку. Военнослужащий С. получил на руки график погашения кредита, изучив который, был удивлен основной суммой уплачиваемого кредита за последний предполагаемый месяц осуществления платежей, которая составляла практически 1 000 000 руб.

<7> Шеншин В.М. Актуальные вопросы банкротства бывших участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих // Право в Вооруженных Силах. 2016. N 6.

Далее рассмотрим особенности получения кредита в банке, так как это влияет на срок погашения и итоговую стоимость кредита. Приходится констатировать, что нередко военнослужащие - участники НИС, обращающиеся к банковскому кредитованию, находятся в поиске наиболее выгодного предложения по кредиту, при этом обращают пристальное внимание на процентную ставку, реже они изучают условия на предмет наличия каких-либо комиссий, но вот на такой момент, как система платежей по кредиту, почти никто не обращает внимания. Заметим, что выбранная система платежей по кредиту оказывает весьма существенное влияние на итоговую стоимость кредита. Именно по этой причине необходимо иметь четкое представление о предлагаемой банком системе погашения кредита, а при возможности выбора такой системы сделать его правильно, тем более что законодательно не запрещено участнику НИС выбирать систему платежей по кредиту.

Кредитное предложение банка, работающего с военной ипотекой, обычно содержит информацию о системе погашения кредитной задолженности: дифференцированными или аннуитетными платежами.

Анализ кредитных договоров участников НИС позволяет сделать вывод о выборе последними аннуитетных платежей системы погашения кредита. Правильно это или нет, должен решать каждый участник, мы же в рамках статьи попробуем разобраться в системе платежей и направить участников НИС на принятие правильного решения по способу погашения кредита.

Аннуитетный платеж, а он, как правило, чаще всего выбирается участником НИС при оформлении договора кредитования, предполагает выплаты равными суммами задолженности банку в течение всего срока погашения кредита. При таких платежах одинаковая ежемесячная сумма включает в себя разное процентное соотношение погашаемой суммы основного долга и процентов банку на протяжении всего срока оплаты задолженности, причем в начальном периоде погашения кредита в оплачиваемую сумму в основной своей массе входят проценты по кредиту, и лишь совсем в незначительной части основной долг, возможно, будет погашен на этом этапе. Такое положение продолжается фактически до середины срока пользования кредитом. Только после того как пройдет половина периода пользования заемными средствами, доля погашения основного долга в ежемесячном платеже увеличивается.

Отчего же так происходит, все же должно быть одинаково, раз суммы равные и никак не изменяются от месяца к месяцу? Банк по-иному смотрит на такое положение дел. Структура аннуитетного платежа такова, что изначально банк обязывает участника НИС уплатить проценты за весь период, а лишь потом приступить к активному погашению задолженности по основному долгу. По сути, при аннуитетных платежах получается, что банк "забирает" свой заработок в виде уплаченных процентов заблаговременно, ранее чем истекает полный срок пользования этими деньгами.

Положительным моментом пользования аннуитетными платежами является выплата на протяжении ряда лет одной и той же суммы денежных средств, при этом отсутствует риск недоплатить задолженность и тем самым избежать уплаты пеней и штрафных санкций. В случае с накопительно-ипотечной системой такого не должно происходить.

При таких платежах не происходит каких-либо изменений в уплачиваемой сумме за кредит. Уполномоченный федеральный орган на протяжении длительного периода времени переводит денежные средства банку. В 2016 г. такие ежемесячные платежи по ЦЖЗ составляют 20 490 руб., банки же в сумму основного платежа и процентов по кредиту за месяц включают иную сумму, отличающуюся от указанной нами выше. Здесь мы можем проследить так называемую недоплату по кредиту, и читатель вправе задать вопрос: "Необходимо уплачивать в данном случае еще и проценты на недоплаченную ежемесячную сумму или нет?" Отметим, что в соответствии с ч. 2 ст. 317.1 ГК РФ условие обязательства, предусматривающее начисление процентов на проценты, является ничтожным. А значит, участник НИС может чувствовать себя в безопасности в данной ситуации. Это является также положительной стороной по уплате суммы аннуитетных платежей.

Положительными сторонами аннуитетных платежей следует назвать нивелирование нагрузки, ее распределение по всему периоду уплаты кредита; выбирая аннуитетную систему платежей, участник НИС вправе рассчитывать на большую сумму по кредиту, нежели по той же программе, но с дифференцированным платежом.

Заметим, что наряду с уплачиваемыми ежемесячно денежными суммами Росвоенипотекой участник НИС вправе вносить и собственные средства для погашения кредита. При аннуитетной системе платежей это имеет особое значение, так как у военнослужащего возникает возможность получить имущественный налоговый вычет. В случае с кредитом это имеет существенное значение. В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) по такому кредиту проценты возвращаются по мере их уплаты банку каждый год. В первые годы это очень уместно, с учетом того что сумма процентных выплат будет значительно превышать сумму выплат по телу кредита.

Накопительно-ипотечная система предполагает оплату уполномоченным федеральным органом равными платежами ежемесячно денежной суммы банку в зависимости от накопительного взноса на военнослужащего, установленного федеральным законом о бюджете на конкретный год. В соответствии с п. 2 ст. 5 Федерального закона N 117-ФЗ размер накопительного взноса на одного участника устанавливается федеральным законом о федеральном бюджете на год внесения накопительного взноса в размере не менее чем накопительный взнос, полученный путем индексации фактически начисленного и перечисленного накопительного взноса предыдущего года с учетом уровня инфляции, предусмотренного прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на очередной год. Накопительный взнос участников НИС жилищного обеспечения военнослужащих в 2017 г. может вырасти на 5,8%, до 260 140 руб., что следует из материалов к проекту бюджета на 2017 - 2019 гг. <8>. Напомним, что в 2016 г. размер накопительного взноса не индексировался и сохранился на уровне 2015 года - 245 880 руб. Это означает, что ежемесячная сумма денежных средств, уплачиваемых Росвоенипотекой банку, возрастет и, соответственно, вырастет срок кредита. В настоящее время, как мы уже отмечали, ежемесячная сумма уплаты составляет 20 490 руб., в случае принятия указанных сумм на 2017 г. такая сумма составит 21 678 руб. Рост небольшой, но разница позволит быстрее гасить не только проценты по кредиту, но и основное тело долга.

<8> URL: http://realty.interfax.ru/ru/news/articles/74218.

В свою очередь, дифференцированные платежи предполагают уменьшение суммы кредита к погашению от месяца к месяцу. Происходит это по той причине, что структура дифференцированного платежа такова: основной долг делится на равные части по всей протяженности срока кредитования, а проценты насчитываются ежемесячно на остаток основного долга, т.е. часть платежа, состоящая из основного долга, остается неизменной на всем периоде, а процентная часть каждый месяц пересчитывается.

При осуществлении дифференцированных платежей Росвоенипотека планомерно погашает задолженность участника НИС перед банком, а проценты платит лишь от фактически оставшейся суммы непогашенного кредита. Положительно здесь и то, что при принятии решения участником НИС досрочно погасить кредит уплачиваемая сумма будет меньше.

При дифференцированных платежах основная нагрузка платежей ложится на начальный период уплаты кредита. Может быть, это и лучше для участника НИС, так как основная сумма долга сокращается, сокращается срок уплаты кредита и вместе с тем уменьшатся проценты, уплачиваемые банку Росвоенипотекой.

При дифференцированной системе банк более внимательно относится к платежеспособности заемщика, которая будет прогнозироваться исходя из возможностей погашать платежи. Естественно, что банк в своих расчетах применяет и различные подстраховочные коэффициенты, что значительно снижает шансы участника НИС как заемщика.

Статья 315 ГК РФ содержит положения относительно права должника исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства. При наличии свободных собственных денежных средств участник НИС может осуществлять частичное досрочное или полное погашение кредита. Такое погашение кредита возможно при условии получения кредитором письменного заявления заемщика о намерении осуществить частичное досрочное или полное погашение кредита с указанием суммы и срока досрочного возврата кредита. При этом заявление должно быть предоставлено кредитору не менее чем за три рабочих дня до даты досрочного возврата кредита. Все это дает возможность участнику НИС в течение определенного периода времени погашать в том числе и проценты по кредиту и тем самым уменьшать срок кредитования, быстрее получить возможность свободно распорядиться квартирой, которая хоть и находится в собственности, но на которую оформлена закладная. Здесь участник НИС должен сам принимать решение, исходя из наличия свободных собственных денежных средств.

Обратим внимание читателя также на еще одно, с нашей точки зрения, положительное обстоятельство, что одновременно будет являться практическим советом участнику НИС. Предлагаем участникам НИС рассмотреть вопрос о получении в банке нового кредита на более выгодных условиях для погашения уже имеющегося у заемщика кредита, т.е. рефинансировать полученный кредит. Как правило, речь идет о полном погашении имеющегося кредита, хотя теоретически возможно рефинансирование и части имеющейся задолженности <9>. Участнику НИС рефинансирование может быть полезным, если он хочет улучшить условия кредитования, например, за счет снижения процентной ставки или снизить ежемесячный платеж по кредиту. Тем более что рефинансирование военной ипотеки для банков в условиях дефицита длинных денег очень актуально, так как рыночные активы почти все заложены. Банки делают ставки на ипотечные продукты, следовательно, им нужны длинные деньги, поэтому рефинансирование с участием государства является для них интересным предложением с точки зрения получения прибыли <10>.

<9> Ситуация. Как рефинансировать задолженность по кредиту? // Электрон. журн. "Азбука права". 09.11.2016; СПС "КонсультантПлюс".
<10> URL: http://kredit-otziY.ru/refinansiroYat-Yoennuyu-ipoteku-1139.

Сайт Росвоенипотеки содержит информацию по осуществлению в период с 15 июня 2016 г. по 31 декабря 2016 г. банком ГПБ (АО) рефинансирования ранее полученных потребительских кредитов <11>.

<11> URL: http://rosvoenipoteka.ru/prgramms/kreditnie_programmi/refinansirovanie_ranee_poluchennih_potrebitelskih_kreditov/refinansirovanie_ranee_poluchennih_potrebitelskih_kreditov_bankom_gpb_ao. Подробные условия ипотечного кредита можно узнать в офисах Газпромбанка, на официальном сайте Банка www.gazprombank.ru.

/"Право в Вооруженных Силах", 2017, N 2/

Немаловажный фактор в сфере рефинансирования - заявление В.В. Путина, который отметил: "Ставки по ипотечным кредитам не могут быть ниже ставки рефинансирования, однако для некоторых категорий граждан льготирование ипотеки заслуживает внимания. В целом дальнейшее снижение ставки по ипотеке для всех граждан возможно только при снижении ключевой ставки Центробанка, коммерческих банков и инфляции" <2>.

<2> URL: https://news.mail.ru/economics/27764868/?frommail=1.

Напомним, в настоящее время ставка по ипотечным кредитам в России составляет 12,5%, но при использовании различных инструментов поддержки определенных категорий граждан она может достигать 10,5%, что мы отмечали на примере военнослужащего С.: он получил кредит под 10,5% годовых. Это связано с суммой первоначального взноса, формируемого из накоплений, учтенных на именном накопительном счете участника.

Банки предоставляют возможность рефинансировать задолженность по ипотечным кредитам (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ), причем каждый банк самостоятельно определяет, какие виды кредитов он готов рефинансировать; банки предлагают различные условия кредитования для рефинансирования имеющейся задолженности, в том числе по ставкам, суммам и срокам кредитования:

Мы же рекомендуем внимательно изучить предлагаемые банками условия и посчитать, выгодно ли для участника НИС рефинансирование.

Как правило, имущественные налоговые вычеты предоставляются при выплате процентов по кредитам, полученным в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов. Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на погашение процентов по кредитам, но не более 3 млн руб. Указанное ограничение не действует по отношению к кредитам, полученным до 1 января 2014 г. (п. 1, 4 ст. 2 Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 212-ФЗ).

Участнику НИС необходимо помнить, что с 2014 г. имущественный вычет на приобретение (строительство) недвижимости можно получить несколько раз по разным объектам недвижимости. Однако его общий размер также не может превышать 2 млн руб. Это означает, что если участник не получил вычет в полном размере при покупке одного объекта недвижимости, то он сможет использовать остаток при покупке другого. Однако если вычет уже заявлен и не использован в полном объеме до 1 января 2014 г., перенести остаток данного вычета на другой объект недвижимости участник НИС не сможет (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ; п. 2, 3 статьи 2 Федерального закона N 212-ФЗ).

В случае получения участником НИС вычета по расходам на приобретение (строительство) недвижимости, а также на погашение процентов в полном размере повторно воспользоваться указанными вычетами участник уже не сможет (п. 11 ст. 220 НК РФ).

Кроме того, получить вычет на погашение процентов по кредиту, израсходованному на покупку или строительство недвижимости либо на выплату процентов по кредиту, полученному в целях рефинансирования (перекредитования) такого кредита, участник НИС сможет только в отношении одного объекта недвижимости (п. 8 ст. 220 НК РФ).

Как мы отмечали ранее, на квартиру, приобретенную участником НИС, оформляется закладная, находящаяся у банка, который вправе передать права кредитора, а также права, обеспечивающие исполнение обязательств должника, т.е. путем передачи закладной третьему лицу, без согласия должника с соблюдением правил о передаче прав кредитора. При этом обязанность должника по возврату кредитору полученных денежных средств и исполнению иных обязательств, возникших из договора, не может быть передана третьим лицам без предварительного письменного согласия кредитора.

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (ч. 1); для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 2).

В соответствии со ст. 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено названным Законом (п. 1); передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности; владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной (п. 2); кредитор вправе передать права на закладную любым третьим лицам (п. 4). Знание указанных положений участнику НИС необходимо для полного понимания прав обладателя закладной, так как в случае рефинансирования она может быть при определенных обстоятельствах передана третьему лицу.

Таким образом, ст. 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регулирует распространенный на практике вариант передачи прав по ипотеке. Достаточно сказать, что крупными ипотечными агентствами разработаны правила купли-продажи закладных, регулирующие массовое приобретение закладных у эмитентов и держателей с составлением актов и списков приобретенных закладных. Это соответствует и назначению закладной - быть инструментом рефинансирования ипотечных кредитов (наряду с инструментами "второго уровня" - ипотечными облигациями). Экономисты отмечают, что, выдав кредит и получив в обеспечение исполнения обязательства недвижимое имущество в залог, кредитор вправе не дожидаться погашения кредита. Он может оформить закладную, удостоверяющую его права, и продать ее как товар, получив деньги <3>.

<3> Дружинин А. Обращение закладных в предпринимательской деятельности // Ваш партнер-консультант. 2014. N 18(9534).

Обратим внимание на порядок оформления свидетельства, установленный Приказом Министра обороны Российской Федерации "Об утверждении Порядка реализации накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в Вооруженных Силах Российской Федерации" от 28 февраля 2013 г. N 166, так как сроки получения свидетельства влияют на размер доходов, учтенных на именном накопительном счете участника НИС, которые в случае их неиспользования участником НИС превращаются в значительные суммы по основному долгу на конец осуществления расчетов с банком.

Регистрирующий орган на основании сводных сведений, представленных РУЖО (региональным управлением жилищного обеспечения), формирует сводные сведения по Минобороны России и не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем получения сведений от РУЖО, представляет их в ФГКУ "Росвоенипотека".

ФГКУ "Росвоенипотека" на основании сведений, полученных от регистрирующего органа до окончания текущего месяца, оформляет участнику НИС свидетельство и в течение трех рабочих дней с даты его подписания направляет в регистрирующий орган.

Регистрирующий орган в течение одного месяца со дня поступления свидетельства обеспечивает его доведение до участника НИС путем направления его почтой (экспресс-почтой) через региональные управления жилищного обеспечения или непосредственно участнику НИС <4>.

<4> URL: http://rosvoenipoteka.ru/uch/oformlenie_svidetelstva/poryadok_oformleniya.

Из сказанного следует сделать вывод о сроке получения участником НИС свидетельства, который по самым скромным подсчетам составляет не менее двух месяцев (это при идеальном прохождении документов по всем инстанциям без задержки до участника НИС).

Возвращаясь к рассматриваемому примеру, отметим, что предоставленный банком платежный календарь по кредитному договору в предпоследней строке содержит информацию о существенной денежной сумме для участника. Срок уплаты суммы платежей подходит к концу, и здесь выясняется, что у участника НИС есть задолженность перед банком.

Структура графика погашения кредита по кредитному договору

N платежа

Срок до полного погашения

Дата платежа

Сумма ОД <5> до платежа

Сумма ОД после платежа

Сумма платежа по графику (рублей)

Комиссия за обслуживание

В т.ч. кредит (рублей)

Фактические проценты

25 238

16 416,76

8 821,24

974 865

968 834

6 031

Итого

4 873 070

2 182 591

2 690 479

<5> Основной долг.

При исследовании далее графика погашения кредита становится очевидно, что оставшуюся сумму платежа по графику в размере 974 865 руб. Росвоенипотека погасит перед банком (кредитором) за участника НИС (должника) постольку, поскольку это предусмотрено ч. 1 ст. 309.1 ГК РФ, в соответствии с которой между кредиторами одного должника по однородным обязательствам может быть заключено соглашение о порядке удовлетворения их требований к должнику, в том числе об очередности их удовлетворения и о непропорциональности распределения исполнения.

Норма п. 3 ст. 13 Федерального закона N 117-ФЗ устанавливает, что в случае приобретения участником НИС жилья в период прохождения военной службы за счет части накоплений с использованием ЦЖЗ и погашения указанного займа при увольнении участника по решению федерального органа исполнительной власти, в котором он проходил военную службу, об исключении участника из реестра участников и на основании его рапорта (заявления) уполномоченный федеральный орган обеспечивает предоставление участнику остатков денежных накоплений и закрывает именной накопительный счет участника.

Согласно п. 1 ст. 15 Федерального закона N 117-ФЗ погашение ЦЖЗ осуществляется уполномоченным федеральным органом при возникновении у получившего ЦЖЗ участника НИС оснований, указанных в ст. 10 названного Закона, а также в случаях, указанных в ст. 12 Закона. Следовательно, в случае погашения Росвоенипотекой денежных средств банку по кредитному договору основным кредитором перед должником (участником НИС) будет выступать государство в лице Росвоенипотеки.

Статья 309.2 ГК РФ предписывает, что должник несет расходы на исполнение обязательства, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (п. 3 ст. 307 ГК РФ).

Анализируя график погашения кредита по кредитному договору, делаем вывод, что на момент окончания осуществления платежей в счет погашения кредитного договора перед графой "Итого" в столбце "Сумма платежа по графику" вместо того, чтобы эта сумма уменьшалась, она значительно возросла. Если до этого она составляла в среднем по 24 865 руб., то в рассматриваемом случае она составила 974 865 руб., из которых в счет погашения кредита приходится 968 834 руб.! У участника НИС возникает закономерный вопрос относительно механизма образования такой суммы, и это логично, так как он рассчитывает полностью погасить кредит.

А дело вот в чем. При написании рапорта по команде на получение ЦЖЗ участник НИС определенное время ожидает принятого решения по его рапорту. В это время Росвоенипотека, дав согласие на получение участником НИС целевого жилищного займа, "резервирует" приходящуюся участнику НИС денежную сумму, отраженную в свидетельстве, которая в последующем используется участником НИС для приобретения жилья в период прохождения военной службы. И пока это свидетельство будет получено участником НИС для его реализации, проходит определенный период времени, в течение которого государство продолжает перечислять равными платежами ежемесячно доходы, к которым относятся накопительные взносы, доходы от инвестирования средств, переданных в доверительное управление, и иные не запрещенные законодательством Российской Федерации поступления на именной накопительный счет участника (п. 7 ст. 3 Федерального закона N 117-ФЗ). В это время на именной накопительный счет участника НИС поступают денежные средства, которые на практике остаются "зависшими" на именном накопительном счете участника НИС до тех пор, пока он не распорядится ими. К примеру, такая сумма за два месяца, пока участник НИС ожидает получения свидетельства и пока он не реализует это свидетельство, в настоящее время составляет 40 980 руб. С учетом длительности участия в НИС, за счет того что доходы на именном накопительном счете никак не реализованы участником НИС, на выходе последний имеет оставшуюся сумму кредита 968 834 руб., которые Росвоенипотека вносит в счет погашения кредита за участника НИС в банк. И, таким образом, получается, что у военнослужащего остается определенная задолженность перед Росвоенипотекой.

Порекомендуем участнику НИС, для того чтобы у него не возникло такой ситуации, следующее: ему необходимо зарегистрироваться на сайте Росвоенипотеки, после чего оформить заявление, в котором необходимо указать: к кому обращено заявление (а оно должно быть обращено к руководителю федерального государственного казенного учреждения "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих"); выразить свое право на направление остатка денежных средств, накопленных на именном накопительном счете, на частичное досрочное погашение обязательств по ипотечному кредиту на приобретенную по кредитному договору квартиру (с указанием номера договора, даты его заключения, а также с указанием адреса нахождения квартиры); регистрационный номер участника НИС (с датой возникновения основания для включения в реестр); серию, номер и дату выдачи свидетельства; номер и дату договора ЦЖЗ; номер и дату договора по ипотечному кредиту; дату заключения договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств.

Представители Росвоенипотеки должны сообщить участнику НИС, обратившемуся с заявлением, следующее: рассмотрено ли заявление участника НИС или по нему принято иное решение; в случае рассмотрения заявления указать информацию о перечислении суммы денежных средств (указывается размер) в счет частичного досрочного погашения обязательств по кредитному договору, а также о необходимости осуществления действий, предусмотренных кредитным договором, для зачисления указанных денежных средств по назначению.

Считаем, что для того, чтобы не возникало трудностей у участника НИС, необходимо на законодательном уровне принять решение о направлении участнику НИС свидетельства в электронном виде, причем оно должно быть официально удостоверено электронной подписью, а банки, в свою очередь, должны обеспечить принятие такого свидетельства с последующим предоставлением кредитной организации оригинала.

Анализ положений Федерального закона N 117-ФЗ показывает, что рассматриваемая система имеет пробелы, что не позволяет ей в полной мере отвечать интересам военнослужащих.

Считаем целесообразным внести изменения в ч. 2 ст. 51 Федерального закона "О воинской обязанности и военной службе", запрещающие увольнение с военной службы участников НИС не по основаниям, предусмотренным пп. 1, 2 и 4 ст. 10 Федерального закона N 117-ФЗ, изложив изменения в следующей редакции:

"Не допускается увольнение военнослужащего - участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, имеющего обязательства по договору об ипотеке жилого дома или квартиры за первично приобретенное им в собственность жилое помещение".

Предлагаемые изменения предоставят военнослужащим, имеющим обязательства по договору об ипотеке жилого дома или квартиры за первично приобретенное ими жилье, дополнительные социальные гарантии и поддержку в сложной экономической ситуации.

Необходимо предусмотреть также преимущественное право на оставление на военной службе таких военнослужащих при сокращении численности или штата воинской части.

Библиографический список

  1. Бараненков В.В. Анализ положений Федерального закона "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" // Право в Вооруженных Силах. 2005. N 7.
  2. Воробьев Е.Г. Экономико-правовой механизм накопительно-ипотечной системы: К вопросу об эффективности использования федеральных бюджетных средств // Право в Вооруженных Силах. 2012. N 9.
  3. Дружинин А. Обращение закладных в предпринимательской деятельности // Ваш партнер-консультант. 2014. N 18 (9534).
  4. Как рефинансировать задолженность по кредиту? // Электронный журнал "Азбука права". 09.11.2016; СПС "КонсультантПлюс".
  5. Кудашкин А.В. Конституционное право на жилище в контексте проблем реализации жилищных прав военнослужащих // За права военнослужащих. 2005.
  6. Шеншин В.М. Актуальные вопросы банкротства бывших участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих // Право в Вооруженных Силах. 2016. N 6.
  7. Шеншин В.М. Актуальные проблемы получения военнослужащими участниками накопительно-ипотечной системы имущественного налогового вычета // Военно-юридический журнал. 2015. N 7.