Мудрый Юрист

О некоторых проблемных вопросах собственности в судебной практике

А. Фоков, кандидат юридических наук, доцент.

Политические и экономические реформы в России последних лет обострили проблемы собственности несогласованностью правовых норм, содержащихся в различных правовых актах. Среди многообразия проблем собственности особую актуальность имеют вопросы приобретения права собственности, т.к. довольно часто они затрагивают как частноправовые, так и публично-правовые сферы жизнедеятельности общества. Отметим, что дисбаланс между публичными и частными интересами вовлекает в свою орбиту не только судебные органы, но и органы прокуратуры, призванные отстаивать интересы не только физических и юридических лиц, но и государства, иные органы, которые полномочны разрешать вопросы собственности в силу своей компетенции. Следует отметить, что гражданское право, используя механизм правовых средств и способов, обеспечивает формирование и удовлетворение имущественных потребностей в нашем обществе. В то же время несовершенство жилищного и иного законодательства, которое непосредственно урегулирует отдельные вопросы собственности, приводит к большому количеству судебных дел и формированию не только положительной, но и отрицательной судебной практики.

В настоящее время в ныне действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) по сравнению с предшествующим гражданским законодательством приобретение права собственности урегулировано достаточно подробно. Появились новые институты, и поэтому некоторые традиционные основания приобретения собственности претерпели изменения. Так, следует отметить, что действующее законодательство России более не ограничивает количество недвижимых вещей (зданий, сооружений, строений, жилых домов, квартир и т.д.), находящихся в собственности физических и юридических лиц.

В общем объеме реализуемой в России недвижимости большая часть приходится на жилые помещения. Нежилые помещения как предмет купли-продажи, отчуждения и т.п. занимают в целом чуть более 30% всех сделок.

С нашей стороны хотелось бы подробнее остановиться именно на вопросах, связанных с нежилыми помещениями в судебной практике. Действующее в России законодательство недостаточно четко определяет понятие "нежилого помещения". Это обстоятельство связано в первую очередь с тем, что именно в развитие положений ГК РФ Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнил перечень объектов недвижимости "жилыми помещениями" и "нежилыми помещениями".

Таким образом, содержащееся в ГК РФ определение недвижимого имущества стало распространяться не только на здания и сооружения, но также и на любую их часть.

Безусловно, изменения и дополнения в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об оценочной деятельности", "О риэлторской деятельности", "Об основах технического учета и инвентаризации объектов недвижимости" призваны устранить отдельные пробелы в правовом регулировании института собственности. В то же время, как показывают примеры судебной практики, нормативно-правовая база урегулирования недвижимости требует дальнейшего усовершенствования. Отрадно, что в последнее время исследователи все больше стали уделять внимание теоретическим и практическим вопросам собственности <*>. Ученые <**> предлагают пути разрешения проблем в области недвижимого имущества, выявленные судебной практикой.

<*> См.: Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России // Автореф. дис. канд. юр. наук. Волгоград, 2002.; Гребнева Н.Е. Договор недвижимости по законодательству Российской Федерации // Автореф. дис. канд. юр. наук. М., 2002; Соколова И.А. Проблемы прокурорского надзора за исполнением законодательства о государственной и муниципальной собственности в условиях приватизации государственного и муниципального имущества // Автореф. дис. канд. юр. наук. М., 2000; Чаусская О.А. Применение норм гражданского права: вопросы теории и практики // Автореф. дис. канд. юр. наук. Саратов. 2002 и др.
<**> Гришаев С. Оформление права собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости // Законность. 2003. С. 36 - 39; Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 82; Афонина Е.О. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. N 7. С. 89; Козырь О.М. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С. 22; Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал Российского права. 2003. N 10. С. 54 - 60; Крусс. Право собственности в контексте российской приватизации: теория и практика // Государство и право. 2003. N 9. С. 27 - 36; Аккуратов И.Ю., Коршунов Н.М., Хорев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2000. N 10. С. 68 - 72 и др.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, определяя приобретение права собственности на спорное недвижимое имущество <*> (здание), пришел к выводу о том, что оно возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании строительства. Поэтому права собственности на незавершенный объект строительства у истца (заказчика) отсутствуют.

<*> Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. N 9. С. 81.

Действительно, до настоящего времени ст. 219 ГК РФ не дает четкого понятия о том, с какого момента и у кого возникает право собственности на вновь возводимый строительный объект. Согласно же ст. 35 Земельного кодекса РФ запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий, сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику, в то время как ст. 553 ГК РФ допускает такое отчуждение.

Дискуссии <*> по этому вопросу и предложения путей разрешения возникших проблем и нестыковок гражданского и земельного законодательства не утихают.

<*> Шейнин Л.Б. Ненужное противостояние (Земельный кодекс РФ против ГК РФ) // Труд и социальные отношения. 2002. N 1. С. 70 - 72; Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: Закон и право. 2000. С. 50; Прохорова Н.А. Содержание права государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал Российского права. 2003. N 8. С. 107 - 114; Шейнин Л.Б. Земельные титулы и резервы правопорядка // Журнал Российского права. 2003. N 1. С. 70.

В этой связи обратим внимание, что традиционным для российского законодательства является определение правомочий государства как собственника земли посредством "триады", впервые получившей закрепление в 1832 г. в Своде Законов Российской империи (ст. 420. Т.Х. ч. 1), т.е. правомочия по владению, пользованию и распоряжению сохранены и в действующем гражданском законодательстве.

Характерно, что в юридической литературе встречается мнение, что "общее понятие права собственности на самом деле воплощает... определение частной собственности" <*> и якобы "... заранее обречены на неудачу всякие попытки объяснить государственную собственность на землю, исходя из цивилистической триады полномочий собственника: владения, пользования и распоряжения" <**>.

<*> Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М. 2000. С. 346.
<**> Карасс А.В. Право социалистической собственности. М. 1954. С. 235.

В конце концов следует отметить, что законодательство не стоит на месте и именно жизнь подталкивает его совершенствование <*>, о чем свидетельствует принятие Федерального закона от 17.07.2001 "О разграничении государственной собственности на землю", т.к. земля неотделима от объектов недвижимости, хотя до настоящего времени "не всегда ясны границы между государственными и муниципальными землями, которые не разграничены в натуре между Россией и субъектами РФ" <**>, что соответственно влечет возникновение споров о праве собственности как на жилые, так и нежилые помещения.

<*> Собрание законодательства РФ. 2001. N 30. Ст. 3060.
<**> Шейнин Л.Б. Там же. С. 70.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия - предмет договора (ст. 554 ГК РФ). В качестве предмета выступают земельный участок, здание, квартира, а также другое недвижимое имущество. Более того, согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь, к рассматриваемому договору не применяется.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности его принять. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом остается право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи <*>.

<*> См.: Гришаев С.П. Гражданское право. Часть вторая в вопросах и ответах. Учебное пособие. М.: Юристъ. 2003. 35 - 36.

Из всего спектра теоретических проблем, вытекающих из судебной практики, следует особо отметить случаи, когда нормативные акты субъектов Федерации, которые регулируют вопросы реализации прав на недвижимые объекты, подвергаются сомнению в их законности полностью или в части, что становится предметом спора в суде <*>.

<*> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 11. С. 2 - 4.

Так, прокурор города Москвы обратился в суд с заявлением о признании недействительными и не порождающими правовых последствий с момента принятия пп. 1.5. и 4 Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы, утвержденного Постановлением Московской городской Думы от 2 октября 1996 г. N 85, ссылаясь на то, что нормы, изложенные в этих пунктах, противоречат федеральному законодательству.

Решением Московского городского суда от 9 апреля 2002 г. заявление было оставлено без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 18 июня 2002 г. оставила без удовлетворения кассационный протест заместителя Генерального прокурора РФ об отмене решения.

Президиум Верховного Суда РФ 14 мая 2003 г. протест заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение оставил без удовлетворения, а судебные постановления - без изменения, указав следующее.

В связи с вступлением в силу части второй Гражданского кодекса Российской Федерации и принятием Постановления Московской городской Думы от 20 сентября 1995 г. N 61 "Об утверждении и введении в действие Программы приватизации государственной и муниципальной собственности в Москве" Московская городская Дума 2 октября 1996 г. приняла Постановление N 85 "Об утверждении и введении в действие Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы" (с изменениями и дополнениями, внесенными Постановлением Московской городской Думы от 17 декабря 1997 N 92), которым было утверждено Положение о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы (далее - Положение).

В п. 1.5 этого Положения предусмотрено, что объектами продажи могут быть сданные в аренду объекты, занятые арендаторами, получившими права аренды: в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности; в результате аукционной или конкурсной продажи прав аренды; в силу заключенных ранее договоров аренды.

Заявление прокурора о признании недействительным п. 1.5 упомянутого Положения в части отнесения к объектам продажи сданных в аренду объектов, занятых арендаторами, получившими права аренды, в том числе в силу заключенных ранее договоров, мотивировано тем, что этот пункт Положения противоречит федеральному законодательству.

Между тем в соответствии с ч. 1 ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственникам в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 1 Закона Российской Федерации от 3 июля 1991 г. N 1531-I "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", действовавшего на время принятия Положения, и ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации муниципального имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" объектами продажи могут быть сданные в аренду объекты, занятые арендаторами, получившими права аренды в силу, заключенных ранее договоров аренды.

Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2284 была утверждена Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, в соответствии с пп. 2.6, 5.14.2., 5.14.3., 5.14.5. которой можно было выкупить арендованное имущество, в том числе по договорам аренды, заключенным до вступления в силу Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".

Возможность выкупа арендованного имущества предусматривалась и Указами Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" (п. 2) и от 22 июля 1994 г. N 1535 "Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.".

Право арендатора государственного или муниципального имущества выкупать арендованное имущество установлено в ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 123 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

Таким образом, в соответствии с федеральным законодательством арендованное имущество может являться объектом договора купли-продажи, на что правильно указано в судебных постановлениях.

Согласно п. 4 оспариваемого прокурором Положения покупателями объектов нежилого фонда могут быть физические и юридические лица, признаваемые покупателями в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в том числе:

По мнению прокурора, в п. 4 Положения расширен перечень лиц, которые имеют право на приобретение в собственность объектов нежилого фонда, является необоснованным, поскольку к этим лицам также относятся субъекты, указанные в п. п. 5.9, 5.14.6 Программы.

Суд пришел к правильному выводу о том, что п. 4.5 право на приобретение в собственность сданных в аренду помещений предоставляется лицам, ставшим собственниками приватизированных предприятий, т.е. любому собственнику приватизированного предприятия вне зависимости от того, приобрел ли он это предприятие непосредственно в процессе приватизации или путем вторичной продажи - покупки уже приватизированного предприятия. При этом не требуется участия покупателя в конкурсе.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" не содержит перечня лиц, признаваемых покупателями, а лишь указывает, кто не может быть покупателями такого имущества (п. 1 ст. 9), в связи с чем правильным является вывод о том, что все остальные субъекты данных правоотношений могут быть покупателями государственного и муниципального имущества. Если такой субъект правоотношений в силу Федерального закона признается покупателем, то правовой статус находящегося у него имущества имеет значение только для способа предоставления ему этого имущества.

Арендатор может быть признан покупателем государственного и муниципального имущества, поскольку это предусмотрено в ч. 2 ст. 26 названного Федерального закона, причем арендатор приобретает данное имущество в порядке, установленном этим Законом, а также федеральной программой приватизации и программами приватизации субъектов Российской Федерации.

Суд в решении обоснованно сослался на то, что нормы, содержащиеся в Положении, которые оспаривает прокурор, не предусматривают способов приватизации государственного и муниципального имущества. Способы приватизации установлены федеральным законом, а не оспариваемым Положением.

В силу п. 4 ст. 31 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации по вопросам, которые согласно упомянутому Федеральному закону регулируются другими федеральными законами, действуют до введения в действие соответствующих федеральных законов в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации.

Исходя из этого, суд сделал правильный вывод о том, что нет оснований полагать, что московский законодатель расширил перечень лиц, которые имеют право на приобретение в собственность сданных в аренду нежилых помещений.

Также неосновательны доводы о том, что имеются случаи неправильного применения оспариваемых пунктов Положения, а также необоснованной передачи в собственность государственного имущества, т.е. все имеющиеся случаи подлежат устранению в каждом конкретном случае способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ.

Президиум Верховного Суда РФ вполне правомерно отклонил протест заместителя Генерального прокурора РФ по оспариваемым Положениям о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы от 2 октября 1996 г. N 85.

Таким образом, законодательное и научное решение этих и ряда других проблемных вопросов важно не только для раскрытия сущности права собственности как "триады" гражданского права Российской Федерации, но и для всей цивилистической науки, стоящей перед осмыслением нового, вызванного развитием экономики и техники, уровня общественных отношений.