Мудрый Юрист

О юридической судьбе строений, возведенных арендатором

Полежаев Олег Александрович, аспирант, преподаватель кафедры гражданского права ОмГУ.

Родился 6 июля 1990 г. В 2012 г. окончил Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского по специальности "Юриспруденция". Сфера научных интересов - проблемы гражданско-правового регулирования отношений, связанных с застройкой земельных участков.

Имеет 5 публикаций, 2 из них в журналах, рекомендованных ВАК. Одна опубликована в журнале "Право и экономика", 2013, N 2.

В работе рассматривается проблема, возложения на арендатора земельного участка, обязанности по сносу возведенных им строений, в случае прекращения права на аренды. Автор приходит к выводу о том, что действующее законодательство не содержит положений, обосновывающих возможность сноса строений, принадлежащих арендатору на праве собственности, в то время как пути решения упомянутой проблемы, сформировавшиеся в судебной практике, являются непригодными и недопустимыми.

Ключевые слова: договор аренды, земельный участок, строение, право собственности.

On legal fate of buildings erected by lessee

O.A. Polezhaev

The paper considers the problem of laying on landholder a duty of demolition of buildings erected by them, in the event of termination of the right to lease. The author concludes that the current legislation does not contain provisions justifying the possibility of demolition of buildings belonging to the tenant on the property right, while the solutions to the mentioned problems that have emerged in the jurisprudence, are unsuitable and unacceptable.

Key words: lease contract, land, structure, property rights.

Строение и право на него выступают в качестве основной цели, побуждающей застройщика-несобственника устанавливать право аренды в отношении чужого земельного участка. Сложность рассмотрения настоящего вопроса заключается в том, что строение как самостоятельный объект гражданских прав не может быть предметом договора аренды земельного участка [1]. Договор аренды влечет правовые последствия для сторон, которые касаются исключительно объекта договора (пространственно-ограниченной части земной поверхности) и не затрагивают правовой режим иных объектов гражданских прав [2].

В результате строение, выступая в качестве объекта вещных прав, выпадает из состава, возникающего между сторонами обязательственного правоотношения. После возведения арендатором строения между последним и земельным участком не возникает каких-либо юридических связей; таким образом, застройщик остается связан с арендодателем только обязательственным правоотношением, опосредующим использование земельного участка, в то время как строение принадлежит застройщику на основании права собственности. Таким образом, собственник земельного участка лишается возможности оказывать влияние на судьбу возведенного строения, так как в отношении строения он не имеет каких-либо прав, в том числе права требования. Более того, с настоящего момента он не может изменять и юридическую судьбу принадлежащей ему вещи (земельного участка): полноценное и свободное использование последнего, обремененного строением, становится невозможным.

Арендатор земельного участка, создавший на нем строение, приобретает на него полноценное право собственности, не ограниченное временем, сопровождающееся установлением абсолютного господства над вещью и, самое главное, оторванное от юридической связи с земельным участком, так как прекращение права аренды не влечет прекращения права собственности на строение.

На основании изложенных аргументов можно утверждать, что действующий отечественный правопорядок закрепляет возможность существования вещей, связанных между собой физически, при отсутствии юридических предпосылок и оснований для такой связи. В результате физическое и юридическое положение вещей перестают совпадать, и закрепляется возможность существования объектов гражданских прав, в основании которого лежит не право, а факт.

Легальным закреплением подобного положения стало Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73, в котором суд указал, что истечение срока действия договора аренды не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект недвижимого имущества, если к моменту подачи заявления о регистрации права срок истек <1>.

<1> Пункт 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" // СПС "КонсультантПлюс".

Признав за бывшим арендатором возможность зарегистрировать право собственности на возведенное им строение, суд признал два крайне важных обстоятельства:

Ситуация, при которой срочное право аренды выступает в качестве основания для возникновения полноценного и бессрочного права на строение, является недопустимой и непоследовательной, так как в ее основе лежит комплекс юридических проблем, находящихся в противоречии не только с существом исследуемых правоотношений, но и с действующим правопорядком.

Отказ от критерия юридической связи между строением и земельным участком противоречит законам логики и основным постулатам, сформировавшимся в доктрине права, так как приоритетом всегда обладает правовой режим земельного участка. Юридическое господство, заключенное в праве собственности на земельный участок, является большим, нежели власть над иными объектами недвижимости. В основе подобного положения вещей лежат объективно существующие свойства земельного участка, а именно - первичная физическая природа земельных участков, так как только она способна существовать сама по себе, не требуя связи с другими предметами, в то время как существование иных видов недвижимости (строений) без связи с поверхностью земли является невозможным.

Строение, принадлежащее арендатору, с одной стороны, лишает собственника земельного участка возможности осуществить часть принадлежащих ему правомочий, а с другой - препятствует арендатору всесторонне использовать недвижимость при условии, что после прекращения права аренды какие-либо юридические ограничения права собственности арендодателя прекращают свое действие. Следовательно, степень юридического господства собственника над земельным участком возвращается в первоначальное состояние, и его право не должно испытывать ограничительных воздействий со стороны прав бывшего арендатора.

В результате образуется юридическая коллизия. С одной стороны, в силу действия принципа эластичности, право собственности на земельный участок возвращается в персональное состояние, вновь становится самым полным и свободным. С другой стороны, право его собственника обременено фактически расположенным строением, существование которого основано не на праве, а на факте.

Стоит заметить, что использование критерия юридической связи строения с земельным участком в отечественном правопорядке является непоследовательным и противоречивым. Применительно к ст. 222 ГК РФ юридическая связь между строением и земельным участком существует, признается значимой и необходимой, так как без нее право собственности на строение возникнуть не может. В ситуации с правом аренды, когда застройщик арендатор утратил право на чужой земельный участок, однако признается собственником строения, существование критерия юридической связи строения с земельным участком просто отрицается, так как он не оказывает влияния на правовой режим строения. Получается, что критерий юридической связи строений с участком в одних случаях влияет на возникновение или прекращение права собственности на строение, а в других его существование отрицается в принципе, и юридическое существование строения становится оторванным от права на земельный участок.

Как уже отмечалось, прекращение права собственности арендатора-застройщика на строение после прекращения права аренды является вполне справедливым правовым последствием. Проблема заключается в том, что получившие распространение в судебной практике юридические основания для сноса строений, принадлежащих арендатору, после прекращения права аренды земельного участка содержат существенные недостатки и не могут быть использованы.

Возлагая на бывшего арендатора обязанность снести строения, суды мотивируют свое решение ссылками либо на договор аренды земельного участка (в случае если он содержит условие о возложении обязанности по сносу строений при прекращении права аренды) <2>, либо на ст. 622 ГК РФ (закрепляющую обязанность вернуть арендованное имущество в первоначальном состоянии) <3>.

<2> Кассационное определение Краснодарского краевого суда от 18 августа 2011 г. по делу N 33-18166/11; Постановление ФАС Уральского округа от 18 мая 2009 г. N Ф09-9169/08-С6 по делу N А07-4845/2008-А-СИВ; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 сентября 2012 г. по делу N А40-19152/12-41; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2011 г. N 09АП-15596/2011-ГК по делу N А40-127482/10-9-1094; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2010 г. N 09АП-27749/2010-ГК по делу N А40-51031/10-1-308; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 ноября 2010 г. N 09АП-27315/2010-ГК по делу N А40-18222/10-7-86; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2010 г. N 09АП-23778/2010-ГК по делу N А40-26571/08-135-135 // СПС "КонсультантПлюс".
<3> Постановление ФАС Поволжского округа от 8 мая 2013 г. по делу N А12-10048/2012; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2010 г. N 15АП-923/2010 по делу N А32-24835/2008; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 октября 2001 г. N А29-4466/01А; Постановление ФАС Московского округа от 17 января 2013 г. по делу N А40-23747/12-9-224; Постановление ФАС Поволжского округа от 29 ноября 2013 г. по делу N А57-13826/2012; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 9 ноября 2006 г. по делу N А56-19469/2005; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 января 2012 г. по делу N А53-4552/2011; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 сентября 2014 г. N Ф09-5227/14 по делу N А71-9409/2013; Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2010 г. по делу N А39-1486/2010 // СПС "КонсультантПлюс".

Современное законодательство вообще обходит стороной последствия прекращения договора аренды земельного участка, при этом ГК РФ не содержит отдельного указания на обязанность арендатора снести возведенные им строения при прекращении права аренды. Поэтому расширительному толкованию подверглись положения ст. 622 ГК РФ.

Так, по одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции отметил следующее: "Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что ответчик обязан вернуть спорный земельный участок истцу, приведя его в первоначальное состояние путем сноса расположенного на нем павильона, так как в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором" <4>.

<4> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 сентября 2008 г. N А33-13603/07-Ф02-3549/08 // СПС "КонсультантПлюс".

На взгляд автора, обязанность вернуть арендодателю вещь в первоначальном состоянии, когда объектом договора выступал земельный участок, предназначенный для застройки, не может быть исполнена в принципе. Возводя строение, арендатор производит действия, изменяющие земельный участок, причем настоящие изменения касаются как физических, так и юридических свойств вещи, что не может не оказать влияние на предмет договора аренды и само правоотношение. А.А. Иванов описывает настоящий процесс следующим образом: "...после возведения строения земельный участок в том виде, в котором он был предметом договора аренды, отсутствует" [3].

Следовательно, с момента реализации права застройки и сопутствующих ему изменений земельный участок преобразуется, что влечет изменение и предмета договора. С этого момента, как совершенно обоснованно полагает А.А. Иванов, объектом договора аренды должен считаться измененный земельный участок с расположенным на нем строением, что исключает возможность возложения на арендатора обязанности по сносу строений и передаче вещи в первоначальном состоянии, так как земельный участок уже пребывает в новом первоначальном состоянии. Таким образом, арендатор, приобретая право собственности на строение, обретает всю степень юридической власти над вещью. В этой связи принятие решений об освобождении земельного участка зависит только от воли собственника строения (арендатора), а не собственника) земельного участка.

Приведенные аргументы позволяют утверждать, что возложение на арендатора обязанности по сносу возведенных строений в силу общих положений об аренде (ст. 622 ГК РФ) является необоснованным и недопустимым. Не меньшие сомнения вызывает и возможность закрепления упомянутой обязанности в договоре аренды земельного участка.

Обязанность по сносу строений арендатором не может являться и условием договора аренды земельного участка, так как стороны не наделены правом изменять содержание права собственности, возлагать на застройщика дополнительные обязанности и устанавливать дополнительные основания прекращения права собственности.

Действующее законодательство позволяет третьим лицам только ограничивать право собственности, при условии что подобные ограничения не влекут его прекращения или уничтожения вещи. Более серьезное воздействие на право собственности, влекущее изменение его содержания, введение дополнительных оснований его возникновения или прекращения (а в нашем случае - возложение обязанности по сносу есть ничто иное как дополнительное основание прекращения права) определяется исключительно законом. Сделка не может устанавливать новые или дополнительные основания прекращения права собственности, так как это выходит за рамки свободы договора и должно квалифицироваться по правилам ст. 168 ГК РФ. Справедливости ради стоит дополнить, что к режиму вещных прав принцип свободы договора не применяется в целом [4], в результате чего договор не может признаваться источником, закрепляющим обязанность застройщика снести строение, принадлежащее ему на праве собственности. Эту функцию может выполнять исключительно закон, а отечественное законодательство подобного основания прекращения права собственности не содержит.

Таким образом, с момента возведения строения арендатор должен признаваться собственником постройки, а содержание его права как права вещного устанавливается исключительно законом. Договор, возлагающий на арендатора обязанность снести строение, в этой части должен признаваться недействительным, так как собственник свободен при осуществлении господства над вещью (ст. 209 ГК РФ).

Невозможность признания договора аренды в качестве источника, закрепляющего обязанность арендатора снести строения, проявляется и в другом аспекте. Если предположить, что условие о сносе строения является вполне действительным и не противоречит законодательству (хотя в действительности это не так), его осуществление становится невозможным в силу образования коллизии между вещным правом собственности (позволяющим застройщику самостоятельно определять судьбу вещи) и правом обязательственным (обязывающим застройщика снести строение).

Как всем известно, в случае коллизии между правом вещным и обязательственным приоритет отдается праву вещному, как более сильному [5]. Тем самым арендатор должен признаваться обладателем свободного усмотрения при выборе юридической судьбы строения и не может быть принужден к его сносу, так как подобное действие не согласуется с существом и значением вещного права собственности.

Справедливости ради стоит добавить, что последнее время в судебной практике появился новый способ юридического обоснования возложения на бывшего арендатора земельного участка обязанности по сносу возведенных им объектов недвижимости на основании положений ст. ст. 60, 62, 76 ЗК РФ <5>. В отличие от ранее приведенных способов (недостатки которых заключаются в неверном толковании положений гражданского законодательства) последний несет в себе гораздо более серьезную проблему (неверной квалификации спорного правоотношения и применения закона, не подлежащего применению).

<5> Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2016 N 1013/2016-33661(4) по делу А46-920/2016; решение Арбитражного суда Омской области от 03.06.2016 N 36/2016-56856(1) по делу А46-8841/2015; Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 N 1103/2016-43279(2) по делу А46-8841/2015 // СПС "КонсультантПлюс".

Так, по одному из дел суд обязал общество освободить "самовольно занятый земельный участок" и снести нежилое строение, бетонный забор с фундаментом по периметру участка и металлические ворота. Из материалов дела следует, что объекты, подлежащие сносу, возводились арендатором в период действия договора аренды и были согласованы с арендодателем <6>. Следовательно, возводя их, арендатор действовал добросовестно (так как обладал правом пользования земельным участком), что не позволяет квалифицировать его действия как самовольное занятие земельного участка в контексте ст. 60 ЗК РФ и применять последствия, установленные ст. ст. 62 и 76 ЗК РФ в отношении возведенных объектов. Положения, закрепленные в приведенных статьях, применяются исключительно при наступлении последствий противоправных действий и устанавливают гражданско-правовую ответственность.

<6> Решение Арбитражного суда Омской области от 14.04.2016 N 81/2016-37489(2) по делу А46-920/2016 // СПС "КонсультантПлюс".

Как уже неоднократно отмечал Президиум ВАС, "освобождение земельного участка от самовольно возведенных строений должно осуществляться на основании ст. ст. 222 или 304 ГК РФ, а ст. ст. 62 и 76 ЗК РФ не устанавливают каких-либо самостоятельных, специальных способов восстановления нарушенных прав" <7>. Таким образом, приведенные положения не могут выполнять функцию юридического обоснования существования обязанности арендатора снести возведенные им строения в случае прекращения права на земельный участок.

<7> Постановление Президиума ВАС РФ от 19 ноября 2013 г. N 6557/13 по делу N А56-41462/2011 // СПС "КонсультантПлюс".

Совершенно очевидно, что действия арендатора по удержанию земельного участка после прекращения права аренды являются незаконными, однако это не изменяет правового режима объектов, возведение которых было легально и осуществлено во исполнение действительного и существовавшего права.

Обобщая все вышеизложенное, необходимо признать, что возложение на арендатора обязанности снести строение в случае прекращения права аренды должно облекаться в форму вещного правоотношения и быть прямо предусмотрено в законе, выступая в качестве дополнительного основания прекращения права собственности. Придание вышеприведенной обязанности арендатора формы обязательственного правоотношения, существующей в современной судебной практике, является недопустимым.

Подобные положения не будут являться нововведением для отечественного законодательства. Положения ст. 239.1 ГК РФ могут быть использованы как образец, и на их основании можно сформировать общее правило поведения, влекущее прекращение прав собственности на объекты недвижимости, принадлежащие арендаторам-застройщикам, утратившим право на чужой земельный участок.

Список литературы

  1. Бевзенко Р.С. Договор аренды и ограниченные вещные права: Материалы круглого стола на тему: "Аренда и ограниченные вещные права по проекту ГК РФ". 16.01.2014. Москва: Юридический институт "М-Логос". URL: http://m-logos.ru/img/prezentaciya_Bevzenko_160114.pdf (дата обращения: 23.08.2015).
  2. Гришаев С.П. Новые тенденции в правовом регулировании земельных участков как объектов права собственности // СПС "КонсультантПлюс".
  3. Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: избранные постановления за 2006 год с комментариями / Под ред. Председателя ВАС РФ А.А. Иванова. М.: Статут, 2012; СПС "КонсультантПлюс".
  4. Суханов Е.А. Сравнительное исследование владения и собственности в английском и в германском праве // Вестник гражданского права. 2012. N 6; СПС "КонсультантПлюс".
  5. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М.: Статут, 2010; СПС "КонсультантПлюс".