Мудрый Юрист

Юридическое лицо - собственник жилого помещения

Мыскин Антон Владимирович, заведующий кафедрой гражданско-правовых дисциплин Российской академии адвокатуры и нотариата, кандидат юридических наук, доцент.

Представленная статья посвящена правовому анализу такого аспекта, как принадлежность юридическому лицу на праве частной собственности жилого помещения. В статье подробно рассматривается круг гражданско-правовых сделок, в результате которых юридическое лицо может стать собственником жилого помещения. Также в работе отдельно показываются особенности владения и пользования жилым помещением с целью использования такого помещения для нужд организации (устройство офисов, мини-гостиниц, проживания работников и др.).

Ключевые слова: право собственности на жилое помещение, юридическое лицо, уставный капитал, целевое использование жилья.

Legal entity - owner of residential premises

A.V. Myskin

Myskin Anton V., Head of the Department of Civil Legal Disciplines of the Russian Academy of Advocacy and Notaries, Candidate of Legal Sciences, Assistant Professor.

The submitted article is devoted to the analysis of such question as accessory of the organization on the apartment property right. In article in detail is considered transactions as a result of which the organization can become the owner of the apartment. Also in work possession and use of the apartment for the purpose of her use for needs of the organization separately is shown (office, hotel, accommodation of workers).

Key words: property right to the room, organization, depository capital, targeted use of housing.

Как известно, юридическому лицу как самостоятельному субъекту гражданского права на праве частной собственности могут принадлежать практически любые виды и типы имущества. Это могут быть и земельные участки, и здания (строения, сооружения), и транспортные средства, и различного рода оборудование и многое-многое другое. В том числе юридическому лицу может принадлежать и такой вид недвижимого имущества, как жилое помещение. Точно так же, как физическим лицам, не имеющим статуса индивидуальных предпринимателей, на праве собственности могут принадлежать нежилые (административные) помещения (здания) <1>, юридические лица могут быть полноценными собственниками жилых помещений различных категорий (комната в коммунальной квартире, отдельная изолированная квартира, индивидуальный жилой дом). Законодательство в этих вопросах не знает каких-либо запретов или ограничений. Именно жилищно-правовым и гражданско-правовым особенностям нахождения жилых помещений в собственности юридических лиц и будет посвящена настоящая статья.

<1> В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве" указывается, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход, содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 1.

Для начала необходимо обратиться к анализу тех правовых оснований, в результате которых юридическое лицо может стать собственником соответствующего жилья.

В первую очередь таким основанием должно быть названо внесение жилого помещения в качестве оплаты доли в уставном (складочном) капитале. Статья 66.1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) прямо устанавливает, что вкладом участника хозяйственного товарищества или общества в его имущество могут быть денежные средства, вещи, доли (акции) в уставных (складочных) капиталах других хозяйственных товариществ и обществ, государственные и муниципальные облигации.

Технически внесение жилого помещения в качестве вклада в уставный капитал юридического лица будет выглядеть приблизительно следующим образом. Допустим, некое физическое лицо желает учредить юридическое лицо (как правило, это будет либо общество с ограниченной ответственностью, либо акционерное общество). Такому физическому лицу на праве частной собственности принадлежит определенное жилое помещение. Учредитель имеет полное право оплатить свою долю в уставном капитале принадлежащим ему жилым помещением. В этом случае учредитель в обязательном порядке должен будет произвести независимую денежную оценку вносимого им жилого помещения <2>, а после государственной регистрации юридического лица реализовать необходимые процедурные мероприятия по переносу права собственности на жилое помещение к вновь образованному субъекту права (изменить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП)). В результате совершенной сделки титульный собственник жилого помещения изменится. Таким собственником станет вновь созданное юридическое лицо; у учредителя - физического лица право собственности прекратится.

<2> В соответствии с п. 2 ст. 66.2 ГК РФ денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества должна быть проведена независимым оценщиком, а участник не вправе определять денежную оценку неденежного вклада в размере, превышающем сумму оценки, определенную независимым оценщиком.

В связи со всем сказанным необходимо специально подчеркнуть, что правовая возможность внесения жилого помещения в качестве вклада в уставный капитал юридического лица принадлежит только собственнику жилья. Если физическое лицо занимает жилое помещение по иным правовым основаниям (социальный наниматель, член семьи собственника, отказополучатель, пользователь служебного жилья), указанные субъективные права проживания не могут выступать в качестве вклада в уставный капитал. Данные права являются правами строго личными, непередаваемыми и неотчуждаемыми в рамках различных гражданско-правовых сделок.

Реализация возможности внесения жилого помещения в качестве вклада в уставный капитал допустима как минимум в трех правовых формах.

Форма первая. Она заключается в том, что учредитель полностью переносит право собственности принадлежащего ему жилого помещения на созданное им юридическое лицо. Юридическое лицо станет единоличным и стопроцентным собственником переданного жилья. Учредитель - физическое лицо обладает возможностью совершения указанной сделки и в том случае, когда передаваемое им жилье объективно является для него единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением (местом жительства).

Форма вторая. Она связана с совершением так называемого расщепления права собственности посредством выделения из него ранее не существующей доли с целью совершения с последней некой гражданско-правовой сделки. Применительно к теме настоящей статьи рассматриваемая сделка будет выглядеть приблизительно следующим образом. Учредитель - физическое лицо является единственным собственником жилого помещения. Он выделяет из своего монолитного права собственности ранее не существующую долю (например, 1/2 доли в праве) и передает эту долю в качестве своего взноса в уставный капитал, оставляя за собой невыделенную часть в виде оставшейся 1/2. В результате совершенной сделки жилое помещение поступит в общую долевую собственность нескольких субъектов. В указанном жилом помещении по 1/2 доли будет принадлежать как учредителю (физическому лицу), так и созданному им юридическому лицу.

Справедливости ради нужно отметить, что возможность совершения сделок по "расщеплению" права собственности на вещь поддерживается далеко не всеми юристами. Например, такие видные российские цивилисты, как Е.А. Суханов и К.И. Скловский, выступают категорическими противниками обозначенных сделок <3>. Напротив, М.В. Зимелева и П.В. Крашенинников такие сделки всячески поддерживают <4>. Лично мы в разрешении этого вопроса исходим из текста Концепции развития гражданского законодательства РФ. В рамках данного документа указывается, в частности, следующее: "Наука и практика оценивают правила об общей собственности таким образом, что они не допускают образования общей собственности в силу договора, по которому единоличный собственник допускает к участию в своем праве других лиц. Данное ограничение препятствует гражданскому обороту. Следует установить, что собственник может допустить к участию в своем праве других лиц, образовав общую собственность, с учетом ограничений, препятствующих неразумному дроблению права собственности на доли" <5>.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права" (отв. ред. Е.А. Суханов) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2011.

<3> См.: Российское гражданское право: Учеб.: В 2 т. Т. 1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 571 - 572 (автор - Е.А. Суханов); Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении: практические вопросы. М.: Статут, 2004. С. 223 - 224.
<4> См.: Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. N 4. С. 219; Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2008. С. 260 - 261.
<5> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009. С. 87.

Форма третья. Такая форма связана с тем, что учредителю принадлежит не стопроцентное право на жилое помещение, а только доля в праве на него. Иными словами, к моменту внесения жилого помещения в уставный капитал оно уже находится в общей собственности нескольких лиц. На данной почве возникает крайне важный вопрос. Имеет ли право учредитель свободно внести принадлежащую ему долю в уставный капитал или ему необходимо реализовывать механизм преимущественного права покупки, заложенный в ст. 250 ГК РФ? Однозначный ответ на этот крайне важный вопрос дал Верховный Суд РФ. В рамках Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за январь - июль 2014 г. (Определение N 56-КГ13-12) была высказана позиция, что внесение доли в праве собственности на недвижимое имущество в уставный капитал не нарушает прав сособственников этого имущества, не требует их предварительного уведомления, не наделяет преимущественным правом на ее приобретение и, как следствие, не предоставляет им возможности перевода на себя прав и обязанностей покупателя <6>.

<6> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 11.

Итак, Верховный Суд РФ прямо и недвусмысленно высказался в том ключе, что внесение доли в праве собственности в уставный капитал производится свободно и без реализации механизма преимущественного права покупки. Однако лично мы с таким подходом не совсем согласны. Да, действительно в ст. 250 ГК РФ говорится только о договорах купли-продажи и мены, при совершении которых один из сособственников обязан предложить свою долю к приобретению другим сособственникам. О сделках по внесению доли в уставный капитал в статье не говорится ни слова. Однако в ГК РФ есть другая, более общая статья на этот счет. В ст. 246 ГК РФ указывается, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядится ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (преимущественное право покупки).

Но является ли внесение доли в уставный капитал возмездным или безвозмездным отчуждением? Прямой ответ на этот вопрос также можно найти в материалах судебной практики высших судебных инстанций. В п. 37 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указывается, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества, следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества.

Теперь обратимся к рассмотрению правового режима жилого помещения, находящегося в собственности юридического лица. Итак, юридическое лицо в силу совершения определенной гражданско-правовой сделки (внесения в качестве вклада в уставный капитал, купли-продажи, мены, дарения, наследования, отступного) приобрело право собственности на жилое помещение. Что юридическое лицо может делать с таким помещением? Может ли, например, жилое помещение использоваться для создания и размещения в нем офисных ячеек? Для ответа на поставленные вопросы необходимо обратиться к нормам жилищного и гражданского законодательства.

Жилищный кодекс (далее - ЖК РФ) по этому поводу устанавливает следующие правила. Во-первых, в ч. 1 ст. 1 ЖК РФ, посвященной основным принципам жилищного права, прямо указывается, что все жилые помещения должны использоваться исключительно по целевому назначению. Во-вторых, в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ (норме более конкретной) однозначно говорится, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Наконец, в-третьих, в п. 1 и 2 ст. 288 ГК РФ устанавливаются следующие предписания:

"Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи".

Даже беглый анализ представленных норм законодательства позволяет прийти к следующим выводам. Все жилые помещения в нашей стране имеют строго целевое назначение. Они предназначены по общему правилу только для проживания граждан (собственников, нанимателей, членов их семей). Следовательно, никакие предпринимательские, коммерческие, хозяйственные, производственные и иные аналогичные процессы в жилых помещениях осуществляться не должны. Ведь любое жилое помещение - это все-таки именно жилое, а не административное помещение <7>.

<7> См. подр.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. С. 30.

Еще раз подчеркнем, что юридическое лицо вполне свободно может стать собственником жилого помещения. Нормам и принципам жилищного и гражданского законодательства такое положение вещей противоречить не будет. Однако необходимо понимать, что поступление жилого помещения в собственность юридического лица не будет означать автоматического изменения им своего хозяйственно-правового предназначения. Жилое помещение и дальше будет находиться в режиме строго целевого назначения. Условно можно сказать так, что проживать в жилом помещении юридическое лицо не имеет никаких правовых оснований.

Именно так выглядит разрешение данного вопроса на общетеоретическом уровне. Если говорить более предметно, то в жилых помещениях, например, не могут располагаться офисы юридических лиц, отделения политических партий, молельные дома, склады, различного рода кустарные мастерские. В жилых помещениях не могут находиться игорные клубы, подпольные казино, курительные салоны. В жилых помещениях недопустимо содержание сельскохозяйственных животных или разведение пчел. Нормы жилищного и гражданского законодательства прямо устанавливают, что в жилых помещениях не могут находиться промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ). В настоящее время на практике весьма распространены случаи устройства в жилых помещениях мини-гостиниц (хостелов), организованных по системе койко-место. По существу это также противоречит целевому использованию таких помещений, так как гостиничный фонд относится к разряду уже помещений нежилых <8>.

<8> Со стороны определенных заинтересованных лиц были предприняты попытки внесения в гражданское и жилищное законодательство изменений, направленных на легализацию размещения в жилых помещениях мини-гостиниц. Однако со стороны экспертного сообщества такие предложения встретили резкую критику. См. подр.: Экспертное заключение по проекту Федерального закона "О внесении изменений в статью 288 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации" // Вестник гражданского права. 2014. N 5. С. 171 - 173.

Однако все представленные примеры не нужно понимать в том смысле, что жилое помещение совершенно "закрыто" для нужд юридического лица как собственника такого объекта недвижимости. Ведь в противном случае получится, что у юридического лица будет только "голое" право собственности на принадлежащее ему помещение: вроде это право собственности и зарегистрировано в ЕГРП, но реально с ним делать ничего невозможно. Опять же если говорить конкретно, то в жилом помещении может проживать учредитель (участник) юридического лица (по сути, бывший собственник жилого помещения). В жилом помещении может проживать как руководитель юридического лица, так и иные его работники. Стоит отметить, что указанные субъекты могут занимать жилое помещение как на возмездных (в рамках договора найма), так и на безвозмездных основах (по договору ссуды). Также не нужно упускать из вида то обстоятельство, что в определенных условиях помещение, относящееся к жилищному фонду, может быть переведено в разряд фонда нежилых (административных) помещений. В последнем случае у юридического лица появится полное право разместить в принадлежащем ему объекте "площадку" своей профессиональной деятельности (магазин, аптеку, парикмахерскую и многое другое).

Завершая настоящую статью, стоит отметить, что норма ч. 1 ст. 17 ЖК РФ об использовании жилых помещений для проживания граждан все же знает два исключения. Эти исключения представлены в ч. 2 ст. 17 ЖК РФ. Данная норма устанавливает, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Однако данными исключениями юридическое лицо как собственник жилого помещения воспользоваться, по всей видимости, не сможет, так как они направлены исключительно на физических лиц и касаются, во-первых, их профессиональной деятельности (скульпторы, художники, музыканты, научные работники) и, во-вторых, индивидуальной предпринимательской деятельности. Последний тезис говорит о том, что физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, может использовать принадлежащее ему жилое помещение для осуществления своей бизнес-деятельности (при обязательном соблюдении прав и законных интересов соседей) <9>. Юридическое лицо такой деятельностью в жилом помещении заниматься не вправе.

<9> См. подр.: Елизарова М.Н. Актуальные вопросы судебной практики по делам о государственной регистрации индивидуальных предпринимателей // Российский судья. 2006. N 11. С. 4 - 6.

Литература

  1. Елизарова М.Н. Актуальные вопросы судебной практики по делам о государственной регистрации индивидуальных предпринимателей // Российский судья. 2006. N 11.
  2. Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. N 4.
  3. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009.
  4. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2008.
  5. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права" (отв. ред. Е.А. Суханов) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2011.

  1. Российское гражданское право: Учеб.: В 2 т. Т. 1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010.
  2. Скловский К.И. Применение законодательства о собственности и владении: практические вопросы. М.: Статут, 2004.
  3. Экспертное заключение по проекту Федерального закона "О внесении изменений в статью 288 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации" // Вестник гражданского права. 2014. N 5.