Мудрый Юрист

Ответственность застройщика за нецелевое использование денежных средств участников долевого строительства

Зимнева Светлана Викторовна, доцент кафедры гражданского права и процесса Института государства и права Тюменского государственного университета, кандидат юридических наук, доцент.

В статье рассматриваются цели, на которые застройщик может потратить денежные средства участников долевого строительства, не нарушая законодательство. Автор предлагает определение понятия "нецелевое использование" денежных средств участников. В статье рассматривается контроль, осуществляемый уполномоченными органами за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. В работе исследуется возможность проверки целевого расходования средств самими участниками. Проведен анализ гражданской, административной и уголовной ответственности за нецелевое использование застройщиком денежных средств участников. Отмечено, что введение уголовной ответственности за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве должно стать эффективным средством охраны общественных отношений. Автор приходит к выводу, что вариантом решения проблемы "обманутых дольщиков" является предлагаемый законопроект N 954041-6, устанавливающий ввод новых требований к застройщикам, направленных на повышение защиты прав граждан - участников долевого строительства. Использование счетов эскроу в долевом строительстве должно обеспечить финансирование полной стоимости проекта и завершение застройщиком строительства в срок. В статье отмечаются возможные препятствия к внедрению использования счетов эскроу в отношениях по участию в долевом строительстве.

Ключевые слова: застройщик, долевое участие в строительстве, ответственность, целевое использование, денежные средства участников.

Responsibility of the Developer for Non-Purpose Use of Funds of Participants in Shared Construction

S.V. Zimneva

Zimneva Svetlana V., Assistant Professor of the Department of Civil Law and Proceedings of the Institute of State and Law of the Tyumen State University, Candidate of Legal Sciences, Assistant Professor.

The article discusses the purposes for which the Builder can spend the funds of shared construction participants, not breaking the law. The author offers a definition of "misuse" of funds participants. The article discusses the control exercised by the competent authorities over the use of developer funds paid by the participants of shared construction. The paper investigates the ability to check a target expenditure of funds by the participants. The analysis of civil, administrative and criminal liability for misuse of developer funds participants. It is noted that the introduction of criminal liability for attraction of money of citizens in violation of the legislation on participation in shared construction should be an effective means of public relations. The author comes to the conclusion that the solution to the problem of "deceived investors" is the proposed bill N 954041-6 establishing Bank control over the spending of developer trust funds of citizens. The use of escrow accounts in joint construction should provide funding for the full cost of the project and completion by the developer of the construction period. The article points out possible barriers to the implementation of the use of escrow accounts in relation to the participation in shared construction.

Key words: developer, equity participation in the construction, responsibility, intended use of, the funds of the participants.

Проблема обманутых дольщиков является актуальной как для абсолютного большинства регионов, так и для Российской Федерации в целом из-за сохраняющегося большого количества пострадавших граждан, инвестировавших свои средства в строительство многоквартирных жилых домов.

В настоящее время, по данным Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации, в стране насчитывается свыше 70 тыс. граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных жилых домов и пострадавших в результате действий недобросовестных застройщиков <1>.

<1> Пояснительная записка. URL: http://asozd.duma.gov.ru.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <2> (далее - Закон об участии в долевом строительстве, Закон) предусматривает использование застройщиком денежных средств исключительно для строительства объекта недвижимости, определенного в договоре.

<2> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.

Застройщик может использовать денежные средства участников для строительства объектов недвижимости в целях, указанных в п. 1 ст. 18, в частности на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости или возмещение затрат на их строительство (создание), возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление прав на землю для строительства, возмещение затрат на подготовку проектной документации, инженерных изысканий и необходимых экспертиз, а также совершение иных действий, направленных на строительство и техническое обеспечение объекта долевого участия.

Следует отметить, что данный перечень расходов, на которые застройщик может тратить денежные средства участников долевого строительства, носит исчерпывающий характер. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, на иные цели не допускается.

Представляется, что нецелевым использованием денежных средств является направление застройщиком денежных средств участников долевого строительства в целях, не соответствующих полностью или частично целям, определенным в Законе об участии в долевом строительстве.

В связи с остротой проблемы расходования денежных средств участников необходимо закрепить в ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве норму, предусматривающую невозможность застройщика распорядиться денежными средствами участников в целях, не предусмотренных п. 1 ст. 18 Закона.

По своему усмотрению застройщик может расходовать только денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Как правило, нецелевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, является причиной нарушения застройщиком срока передачи объекта участнику.

Но как участнику долевого строительства определить, что застройщик использует денежные средства не в целях, разрешенных ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве?

Согласно п. 6 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве контролирующий орган вправе осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с законом. На то, что контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, является правом, а не обязанностью, обращает внимание А.С. Дурнов <3>. По мнению А.С. Дурнова, то, что контролирующему органу предоставлено "право", а не "обязанность", является явным недочетом в законодательстве. Контролирующий орган обязан принимать меры по защите нарушенных прав участников долевого строительства, поскольку право может быть реализовано субъектом либо не реализовано - по его усмотрению, что не способствует, а, скорее, затрудняет возможность защиты интересов участников долевого строительства. Автор полагает, что решить существующие проблемы в сфере долевого строительства можно с помощью регулярного контроля в этой сфере уполномоченными органами. В связи с этим А.С. Дурнов предлагает формулировку п. 5 ст. 23 Закона о правах контролирующего органа заменить на соответствующие обязанности <4>.

<3> Дурнов А.С. Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Гражданское право. 2010. N 1. С. 19.
<4> Там же. С. 20.

Представляется, что данное предложение по внесению изменений в Закон не сможет решить проблему нецелевого использования денежных средств участников долевого строительства по следующим основаниям.

В настоящее время застройщик ежеквартально представляет в уполномоченный орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости, отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, согласно Постановлению Правительства РФ от 27 октября 2005 г. N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства" <5>.

<5> Постановление Правительства РФ от 27 октября 2005 г. N 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства" // СЗ РФ. 2005. N 45. Ст. 4616.

Таким образом, уполномоченный орган исполнительной власти осуществляет регулярный контроль за действиями застройщика по использованию денежных средств участников с помощью предоставляемых застройщиком ежеквартальных отчетов. Между тем обязательность отчетности застройщика перед контролирующим органом до сих пор не является препятствием для застройщика использовать денежные средства участников в своих целях в нарушение п. 1 ст. 18 Закона.

Существующие механизмы контроля за деятельностью и использованием денег застройщиком не позволяют своевременно увидеть контролирующим органам расходование застройщиком средств дольщиков не на строительство соответствующего объекта недвижимости, а на иные цели, не связанные со строительством именно этого объекта <6>.

<6> Воронова С.В. Правовое регулирование градостроительной деятельности и ЖКХ: Учеб. пособие. Тюмень: Изд-во Тюменского государственного университета, 2013. С. 165.

Следует отметить, каким образом на практике уполномоченный орган осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства. Указанный орган визуально соотносит данные ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности с фактически выполненным объемом работ на объекте. Такое выявление, что сделано и сколько денег потрачено, является весьма условным. Конечно, если по отчетам застройщика привлечены и потрачены огромные суммы, теоретически позволяющие выполнить половину строительства, а на стройке сделан только фундамент, то налицо явное нецелевое использование застройщиком денежных средств участников долевого строительства.

В Законе об участии в долевом строительстве отсутствует возможность проверки целевого расходования средств самими участниками, кроме получения информации о проекте строительства и о застройщике. Закон не предусматривает даже возможности получения участником хотя бы отчетов за определенный период о проделанной работе, после анализа которых участник мог бы оценить действия застройщика как надлежащее либо ненадлежащее исполнение им обязанностей. В этой связи в научной литературе <7> предлагается закрепить право участника долевого строительства осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств путем представления застройщиком ежеквартальной отчетности о проделанной работе по строительству (созданию) многоквартирного дома и сметы расходов.

<7> Дурнов А.С. Указ. соч. С. 20.

Полагаем, что право требовать ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов, может быть предоставлено законом не только контролирующему органу, но и самим участникам долевого строительства, однако гарантировать целевое использование застройщиком денежных средств это не сможет.

Законом об участии в долевом строительстве за нецелевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, участнику предоставлено право требовать досрочного расторжения договора (п. 3 ст. 18). В случае досрочного расторжения договора по этому основанию застройщик должен будет возвратить полученные от участника деньги, а также начисленные проценты за период пользования ими. Таким образом, иных мер гражданско-правового воздействия на застройщика за данное правонарушение Законом не предусмотрено.

Для застройщика установлена административная ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В случае нецелевого использования застройщиком денежных средств участников организация-застройщик или ее должностные лица могут быть привлечены к административной ответственности по п. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. В этом случае максимальный размер штрафа для организации может составить 1 млн. руб., а для должностных лиц - 50 тыс. руб.

Однако, как показала практика, для предотвращения злоупотреблений в сфере долевого строительства существующих гражданско-правовых и административных мер явно недостаточно, требуется применение уголовно-правового воздействия.

С 12 мая 2016 г. вступила в силу ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ, предусматривающая уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В условиях современной уголовной политики, направленной на отказ от избыточного уголовно-правового регулирования в сфере экономической деятельности, постановка вопроса о криминализации деяний уместна при условии, когда неприменимы или исчерпаны все обычные для указанной сферы средства правовой защиты и при этом установлено, что иные, не уголовно-правовые, меры государственного принуждения оказались неэффективными <8>.

<8> Официальный отзыв Верховного Суда РФ от 6 марта 2013 г. N 2-ВС-899/13. URL: http://asozd.duma.gov.ru.

Представляется, что долевое участие в строительстве - как раз та сфера экономики, где масштабы и размер ущерба в результате правонарушений со стороны застройщиков требуют применения уголовно-правовых мер воздействия.

По ст. 200.3 УК РФ предлагается привлекать к уголовной ответственности должностных лиц организации-застройщика, которые наделены полномочиями по определению направлений расходования денежных средств дольщиков <9>.

<9> Денисова А. Руководителей организаций-застройщиков предлагается привлекать к уголовной ответственности за нецелевое расходование средств дольщиков // СПС "КонсультантПлюс". 2012.

Квалифицирующими признаками преступления являются следующие: совершение группой лиц по предварительному сговору и особо крупный размер. Крупный размер - сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает три миллиона рублей, а особо крупный размер - пять миллионов рублей.

Следует отметить, что применительно к ст. 200.3 УК РФ предусмотрены случаи освобождения лица, совершившего такое преступление, от уголовной ответственности: если сумма привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объеме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.

Такие основания освобождения от уголовной ответственности способствуют повышению превентивной функции, учитывая, что для обманутых дольщиков возмещение ущерба в полном объеме имеет принципиальное значение.

Представляется, что, помимо привлечения к уголовной ответственности недобросовестных застройщиков, вариантом решения проблемы "обманутых дольщиков", появившихся вследствие нецелевого расходования застройщиком средств участников долевого строительства, может стать контроль за расходом застройщиком целевых средств граждан другим субъектом.

На рассмотрении в Государственной Думе РФ находится проект Федерального закона N 954041-6 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которому контроль за расходованием целевых средств граждан возьмут на себя кредитные организации. Законопроект предусматривает особенности привлечения застройщиком средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу.

В банках будут открыты специальные счета, призванные отвечать за финансирование строительства объектов недвижимости. Данный законопроект разрабатывается с целью защитить обманутых дольщиков: между покупателем, банком и застройщиком должен заключаться трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка - направляться на финансирование строительства. Застройщик должен заключить с банком договор целевого кредита на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Банк в этом случае сможет осуществлять контроль за целевым использованием денежных средств кредита, в том числе в соответствии с требованиями проектной документации. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство застройщиком будет завершено в срок.

Использование счетов эскроу в отношениях по участию в долевом строительстве в целом следует рассматривать как эффективный механизм обеспечения защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков, от нецелевого использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

Застройщик сможет расходовать денежные средства участников долевого строительства только на те цели, которые соответствуют условиям получения денежных средств.

Вместе с тем специалисты отмечают <10>, что существенными препятствиями к внедрению использования счетов эскроу в отношениях по участию в долевом строительстве могут быть высокие ставки по кредитам для участников долевого строительства и самих застройщиков, а также отсутствие в банковской системе России достаточного количества крупных банков, отвечающих требованиям закона и заинтересованных в выдаче застройщикам целевых кредитов на строительство объектов недвижимости.

<10> Новый механизм вместо долевого строительства. URL: http://kvartirainvest.ru/novyiy-mehanizm.

Кроме того, удержание на эскроу-счетах средств участников вплоть до окончания строительства, по мнению экспертов, обернется ростом цен <11> и резким сокращением объемов строительства жилья <12>.

<11> Удержание на эскроу-счетах средств дольщиков обернется ростом цен. URL: http://www.novostroy-m.ru/novosti/uderjanie_naeskrouschetah_sredstv.
<12> Вместо долевого строительства новый механизм. URL: http://rashafinance.ru/topic144523.html.

Несмотря на различные мнения, существующие в научной литературе, об использовании счетов эскроу в отношениях по участию в долевом строительстве, полагаем, что предусмотренные законопроектом изменения Закона о долевом строительстве позволят исключить мошеннические действия с денежными средствами участников, исключить их нецелевое расходование, а новый механизм с участием банков станет надежной альтернативой действующим сейчас схемам.

Кроме того, введение уголовной ответственности за привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве, на наш взгляд, является эффективным рычагом воздействия на процессы, которые происходят в экономической сфере.

Литература

  1. Воронова С.В. Правовое регулирование градостроительной деятельности и ЖКХ: Учеб. пособие. Тюмень: Изд-во Тюменского государственного университета, 2013. 260 с.
  2. Денисова А. Руководителей организаций-застройщиков предлагается привлекать к уголовной ответственности за нецелевое расходование средств дольщиков // СПС "КонсультантПлюс". 2012.
  3. Дурнов А.С. Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Гражданское право. 2010. N 1. С. 16 - 20.