Мудрый Юрист

Правовой режим жилого помещения

Светлана Куцина, кандидат юридических наук, доцент, г. Краснодар.

Если исходить из того, что объектом правоотношения является все то, что служит средством осуществления интереса, в жилищных правоотношениях таким объектом является жилое помещение, легальное определение которого дано в ЖК РФ. Установлены и пределы использования жилого помещения в соответствии с его целевым назначением. Вместе с тем законодатель допускает использование жилого помещения в целях осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). Всегда ли такая деятельность соответствует интересам других граждан - собственников, нанимателей, проживающих в многоквартирных домах? Рассмотрим этот вопрос на примере создания так называемых квартирных хостелов.

Объект жилищных прав граждан

Объектом жилищных прав граждан как обязательным элементом жилищных правоотношений является только жилое помещение (ст. 15 ЖК РФ). Оно должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, отвечать требованиям, установленным Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими законами. Жилое помещение является недвижимым имуществом, то есть непосредственно связанным с землей, так что его перемещение без несоразмерного ущерба назначению помещения невозможно. Жилое помещение должно быть предназначено для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ).

Пригодность для постоянного проживания граждан означает, что помещение должно быть юридически признано жилым соответствующим органом, зарегистрировано как жилое, а до этого должно быть получено разрешение на эксплуатацию жилого помещения. Условия и порядок признания помещения жилым определяются Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47). Причем законодатель сформулировал здесь такой важный качественный признак жилого помещения, как пригодность для постоянного проживания, то есть независимо от времени года и целей использования (например, как жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд и др.).

Жилое помещение должно быть изолированным, то есть индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, лестничную клетку или в общий коридор. Жилое помещение относится к недвижимости в силу прочной связи с землей. В юридической литературе отмечалась условность отнесения таких жилых помещений, как квартира, комната, к недвижимому имуществу, которые, по существу, такой связи не имеют. Поэтому отнесение квартиры/комнаты к недвижимости - это "юридическая фикция, вызванная определенными социально-экономическими условиями" <1>.

<1> Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004.

ЖК РФ "исправил" это положение, определив "связь с землей" и для таких видов жилых помещений, как квартира, комната с помощью привязки их к земельному участку (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ") <2>. Законодатель называет объектом жилищных прав граждан только жилое помещение как такое помещение, которое функционально предназначено для постоянного проживания граждан, и называет признаки такого помещения независимо от его разновидностей (видовой структуры), то есть именно как родовое понятие.

<2> Куцина С.И. Жилищное право Российской Федерации: Учебное пособие. М.: РИОР; ИНФРА-М, 2014.

Поэтому в жилищный фонд не включены гостиницы, дома отдыха, дачные дома и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания граждан (они - места временного пребывания). Жилое помещение предназначено только для проживания граждан, хотя при определенных условиях оно может иметь и дополнительное назначение, связанное с профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью проживающих в нем пользователей. Причем это дополнительное назначение сформулировано в виде общего правила, а не как исключение (в отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР, ст. 10 которого допускала использование жилого помещения для размещения адвокатского кабинета). Нужно лишь не нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Как же это выглядит на практике?

Квартирные хостелы

В последние годы использование жилых помещений в многоквартирных домах в качестве средств временного размещения в виде мини-отелей и хостелов (хостел - европейская система размещения, предоставляющая своим постояльцам на короткий или длительный срок жилье, представляющее собой, как правило, спальное место без дополнительных удобств в комнате) для туристов получило достаточно широкое распространение. Как отмечают эксперты в сфере гостиничного бизнеса, создание хостела, если иметь в виду не строительство или приобретение недвижимости, а аренду или использование собственной квартиры, не так уж и затратно и достаточно быстро окупается. При этом решается проблема занятости, появляется больше возможностей для размещения туристов с небольшими доходами, увеличиваются и налоговые отчисления.

В целом это позитивная тенденция, как отмечают эксперты. Но насколько это согласуется с интересами других граждан, проживающих в многоквартирных домах? По данным ГК "Банк готового бизнеса", в России сейчас работает около 5 тыс. так называемых малых средств размещения туристов. И 80% из них располагаются как раз в жилых домах. В законодательстве РФ нет понятия "хостел" и правового регулирования подобных средств размещения в жилых домах. В то же время действует ГОСТ Р.56184-2014 "Национальный стандарт РФ. Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам" (утв. Приказом Росстандарта от 23.10.2014 N 1393-ст) (далее - Национальный стандарт). В соответствии с ГОСТом допускается размещение хостелов в одной или нескольких квартирах жилого дома, на одном или нескольких этажах. При этом не требуется даже переводить жилое помещение в нежилое (п. 4.1 Национального стандарта).

Хостел определяется как экономичное средство размещения, предназначенное для временного проживания преимущественно для малобюджетного туризма, имеющее номера (комнаты) различной вместимости (все другие удобства, как правило, находятся за пределами номера/комнаты), а также помещения для общения гостей (п. 3.1 Национального стандарта). Установлены и общие требования к хостелам. Они в своей деятельности должны соответствовать требованиям нормативных правовых актов РФ и требованиям Национального стандарта (п. 5.1 Национального стандарта). В соответствии с требованиями Национального стандарта площадь жилой комнаты/номера должна быть не менее 4 кв. м на кровать одноярусную или двухъярусную, включая площадь, занятую кроватью (п. 5.7.4 Национального стандарта).

Комнаты могут быть как общими для мужчин и женщин, так и отдельными (для женщин, для мужчин) (п. 5.7.5 Национального стандарта). По количеству проживающих хостелы могут быть следующих типов: мини-хостелы (до 25 человек); малые хостелы (от 25 до 50 проживающих); большие хостелы (свыше 50 проживающих). Сдаются такие места пребывания и на несколько суток, и на сутки, и на несколько часов. Понятно, что при такой сдаче жилья в многоквартирном доме должны учитываться конституционные права граждан на спокойную жизнь в своем жилом помещении. Но если такая квартира-ночлежка (хостел) расположена над или под проживающими пользователями жилья в многоквартирном доме, для них никакой спокойной жизни быть не может, о чем свидетельствуют многочисленные жалобы граждан.

Подходит ли жилое помещение?

Размещение хостелов в многоквартирных домах возможно лишь в тех случаях, когда это не нарушает права и законные интересы других граждан и не нарушает требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. ч. 2, 4 ст. 17 ЖК РФ). Более того, ЖК РФ говорит о пределах использования жилого помещения, а не о пределах осуществления права собственности на жилье. И это не случайно. Понятие осуществления права собственности более широкое, в его содержание входит и использование жилого помещения.

Но в ЖК РФ подчеркивается назначение жилого помещения как объекта, который используется только для проживания, и поэтому ЖК РФ определяет пределы его использования в соответствии с целевым назначением. Кроме того, именно жилое помещение является объектом жилищных прав, которые составляют предмет регулирования жилищного законодательства РФ. На данное обстоятельство обращает внимание Пленум ВС РФ, говоря, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, и судам следует это учитывать при рассмотрении жилищных споров (п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14). Но и ГК РФ, говоря о правомочиях собственника жилого помещения, обязывает собственника жилья осуществлять свои права в соответствии с целевым назначением жилого помещения (ст. 288 ГК РФ). Следовательно, жилое помещение, используемое для оказания гостиничных услуг, должно быть переведено в нежилое (по правилам главы 3 ЖК РФ) с обеспечением при этом самостоятельным доступом к переводимому жилому помещению в нежилое (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ), отличным от доступа к иным жилым помещениям.

Если это невозможно технически, то такой перевод не допускается. Перевод жилого помещения в нежилое возможен, только если такое помещение находится на первом этаже многоквартирного дома. Возможен перевод, если жилое помещение расположено выше первого этажа, но тогда под ним должно быть расположено нежилое помещение (например, магазин, офис и пр.). Не допускается перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования (ч. 3.1 ст. 22 ЖК РФ, введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ "О внесении изменений..."). Порядок перевода жилого помещения в нежилое подробно регламентируется ст. ст. 23 - 24 ЖК РФ). Перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод, установлен в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, и этот перечень является исчерпывающим (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ). Однако, как следует из положений Жилищного кодекса, если этот перевод связан с реконструкцией многоквартирного дома, требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений (например, п. п. 1, 2 ч. 2 ст. 44, ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (Бюллетень ВС РФ. 2008. N 11).

Для перевода жилого помещения в нежилое в целях создания там хостела необходим отдельный вход в это нежилое помещение, поскольку требуется информационное обеспечение: обозначение помещения как нежилого, перечень оказываемых услуг, регистратура для поселения гостей в хостеле и др. Отдельный вход затрагивает фасад дома, часть земельного участка. А это - общее имущество собственников дома, и создание отдельного входа уменьшает размер общего имущества, следовательно, нужно согласие всех собственников дома. Понятно, что ничего этого гостиничный бизнес в жилых многоквартирных домах не учитывает.

Более того, в Краснодарском крае, как выяснилось в ходе совещания по вопросам безопасности в сфере частного сектора курортных территорий, часто многоэтажные мини-гостиницы (то есть изначально нежилые здания) оформляются как жилые дома. У гостей при заселении не требуют никаких документов, нет регистрации постояльцев. Это затрудняет контроль за прибывающими, среди которых встречаются мигранты или даже криминальные элементы. И, как отметил губернатор, край не только недополучает из-за этого налоги - такая ситуация становится опасной. Поэтому законопроект N 876688-6 "О внесении изменения в ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации (в части запрета использования жилого помещения в качестве гостиниц, иного средства временного размещения, а также предоставления в них гостиничных услуг)", принятый Государственной Думой 13 мая 2016 года в первом чтении, весьма своевременен, несмотря на резко негативное отношение к нему представителей малого и среднего бизнеса, полагающих, что законопроект, запрещающий устраивать гостиницы в жилых помещениях и оказывать в них гостиничные услуги, нанесет серьезный вред внутреннему туризму.

Однако такой подход законодателя обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой значимостью. Кроме того, специальные пределы использования жилого помещения предопределены целевым назначением данного объекта. И даже если возможен перевод жилого помещения в нежилое с отдельным входом (при условии согласия всех проживающих в доме), вряд ли это будет способствовать рациональному использованию жилого помещения, назначение которого - проживание.