Мудрый Юрист

Жилое помещение как особый объект гражданско-правовой сделки

Ситдикова Л.Б., доктор юридических наук, профессор, заведующая кафедрой гражданского права и процесса Российского государственного социального университета.

В статье рассматривается жилое помещение как особый объект гражданско-правовой сделки. Неоднозначность судебной практики, наличие коллизий и пробелов в законодательстве требуют разработки рекомендаций по совершенствованию гражданского и жилищного законодательства.

Ключевые слова: право собственности, недвижимость, жилое помещение, объект, квартира, сделка.

The living room as a special object of civil transactions

L.B. Sitdikova

The article considers the premises as a special object of civil transactions. The ambiguity of judicial practice, the existence of conflicts and gaps in the legislation requires the development of recommendations on improving the civil and housing legislation.

Key words: ownership, property, premises, facility, apartment, bargain.

Развитие рынка недвижимости способствует вовлечению в гражданский оборот новых объектов, относящихся к жилищной сфере. Одним из самых распространенных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан является приобретение жилых помещений в собственность путем совершения сделок по отчуждению - купли-продажи, мены, дарения, обмена, пожизненного содержания с иждивением. Отчуждение имущества представляет собой форму передачи данного имущества от одного лица к другому, которое может осуществляться посредством различных гражданско-правовых договоров или по иным основаниям. Исследования этой сферы отношений показывают необходимость анализа не только условий заключения таких сделок, но и их дальнейшего совершенствования с правовой точки зрения, а также и последствий гражданско-правовых действий с таким объектом <1>. Знание организационно-правовых основ совершения сделок с недвижимым имуществом (в первую очередь с жилыми помещениями) необходимо каждому гражданину, чтобы правильно ориентироваться в рыночной среде.

<1> Макаров О.В. Новеллизации российского законодательства 2014 года: влияние на правовое регулирование отношений в жилищной сфере // Семейное и жилищное право. 2015. N 3. С. 39 - 42.

Как показывает практика, сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, достаточно распространенное явление среди граждан и юридических лиц. Среди граждан распространенность обусловлена проблемой квартирного вопроса. Решая проблему, граждане вступают в правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи, ренты, дарения, залога, иных сделок, направленных на приобретение/отчуждение жилых помещений.

В последние годы в России, как и во всем цивилизованном мире, каждый гражданин совершает хотя бы одну сделку с жилым помещением. На сегодняшний день совершение сделок с объектами жилых помещений требует глубоких и систематических знаний в том числе особенностей этого рынка, который обусловлен спецификой самого объекта - недвижимого имущества.

Исходя из положений п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), под жилыми помещениями следует понимать "недвижимое имущество в виде изолированного помещения, пригодного для постоянного проживания в нем граждан, и которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам, нормам и иным требованиям законодательства РФ" <2>.

<2> Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 31.01.2016) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 14.

Как указывает Э.О. Осадченко, "...исходя из положений норм ст. 16 ЖК РФ следует, что к жилым помещениям относятся: жилой дом и его часть, квартира и ее часть, изолированная комната в квартире или жилом доме, где конструирующим признаком для определения правового статуса жилых помещений является их пригодность для проживания" <3>.

<3> Осадченко Э.О. Пригодность для проживания как конструирующий признак для определения правового статуса жилых помещений // Мы и право. 2010. N 5. С. 29.

В соответствии с нормами ГК РФ "сделками с жилыми помещениями признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений". Граждане и юридические лица, обладающие на праве собственности жилыми помещениями, вправе по своему усмотрению пользоваться, владеть и распоряжаться ими. Собственник жилого помещения вправе совершать с жилым помещением сделки, правовым последствием которых является возникновение, изменение и/или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении жилого помещения.

Таким образом, жилые помещения могут выступать объектом гражданско-правовых сделок, таких как: купля-продажа, рента, дарение, завещание, ипотека (залог), социальный наем (приватизация), мена и т.д. Также следует отметить, что жилое помещение по своему правовому статусу является особым объектом гражданско-правовых сделок. Данная особенность выражена в следующем. Так, при заключении сделки в отношении жилого помещения необходимо обязательное соблюдение письменной формы, включение в договор существенных условий с соблюдением прав и интересов проживающих в таком помещении граждан, в том числе соблюдение процедуры государственной регистрации прав на жилое помещение. Кроме указанного, как отмечает Э.О. Осадченко: "...необходимо учитывать, что использование жилого помещения возможно только по его назначению, при этом жилое помещение может быть использовано для: проживания граждан, осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности. Заниматься профессиональной деятельностью могут только граждане, проживающие в таком помещении на законных основаниях, и с соблюдением прав и законных интересов иных проживающих в таком помещении граждан, соседей" <4>. Занятие такой деятельностью, как далее указывает вышеприведенный автор, не должно повлечь организации в жилом помещении промышленного производства, в противном случае к нарушителю будут применены соответствующие санкции, установленные законодательством Российской Федерации.

<4> Осадченко Э.О. Правомочия владения и пользования жилым помещением: понятие и некоторые пределы осуществления // Юристъ-Правоведъ. 2008. N 4. С. 27 - 28.

Одним из объектов гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями является квартира (ее часть, изолированная комната). Собственник указанного жилого помещения обязан соблюдать жилищное законодательство, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, не нарушать прав и законных интересов проживающих в таком помещении граждан, соседей, не нарушать нормы и правила его эксплуатации <5>.

<5> Басос Е.В. Понятие и признаки помещения // Семейное и жилищное право. 2016. N 1. С. 28 - 31.

Собственник жилого помещения, помимо права собственности на жилое помещение, обладает и правом собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома. Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется пропорционально общей площади принадлежащего собственнику помещения (ст. 37 ЖК РФ). При переходе права собственности на жилое помещение указанная доля переходит к новому собственнику в том размере, которая принадлежала предыдущему собственнику. Также собственник несет бремя содержания жилого помещения и доли в общем имуществе многоквартирного дома, т.е. обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение, плату за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома.

Вторым объектом гражданско-правовой сделки с жилыми помещениями является жилой дом (его часть, изолированная комната в нем). В данных правоотношениях при переходе права собственности на жилой дом за таким помещением следует расположенный под ним и неразрывно связанный с ним земельный участок. Кроме этого, собственник, чья недвижимость расположена на земельном участке, принадлежащем другому лицу, вправе пользоваться земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость. При переходе права собственности на недвижимость, расположенную на чужом земельном участке (речь идет об ограниченном вещном праве), к другому лицу новый собственник недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник жилого помещения.

При переходе права собственности на недвижимость, расположенную на чужом земельном участке (ограниченное вещное право), к другому лицу необходимо обратиться ко II разделу ГК РФ "Право собственности и другие вещные права". Следует отметить, что дефиниций право собственности и вещное право в данном разделе и во всем Кодексе в настоящее время не содержит. Что касается "вещных" прав, то хотя они и названы среди регулируемых отраслью, фактически очень скупо перечислены в ст. 216 ГК РФ и касаются в основном прав на земельный участок. Более подробно они раскрываются в главе 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю". Законодательством закрепляется, что "...права на недвижимые вещи, а именно право собственности и другие вещные ограничения этих прав, а также возникновение, переход и прекращение прав подлежат государственной регистрации" <6>.

<6> Гражданский кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (в ред. от 31.01.2016) // СЗ РФ. 1994. N 32.

В настоящее время отношения по регистрации прав более подробно урегулированы ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", который содержит указание и на возможность учета прав "части объекта недвижимости". Согласно данному Закону" в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости вносятся сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости" <7>.

<7> Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. от 29.12.2014) // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

В нашем случае это не будет являться основанием для прекращения или изменения права пользования земельным участком того собственника, чья недвижимость - жилой дом расположен на нем. При переходе права собственности на жилой дом, принадлежащий собственнику земельного участка, к приобретателю переходит право собственности и на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для его использования.

Таким образом, при переходе права собственности на жилой дом, его часть, изолированную комнату в нем к новому собственнику переходят права собственника (владение, пользование, распоряжение) и соответствующее право на часть земельного участка, расположенного под жилым домом.

Следующим объектом гражданско-правовой сделки с жилыми помещениями является изолированная комната - в квартире, в том числе коммунальной, жилом доме. Изолированная комната получила свое право выступать объектом гражданско-правовых сделок только с принятием Закона РСФСР от 04.07.1991 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". В соответствии с данным Законом гражданам было предоставлено право приобретать в собственность комнаты в коммунальных квартирах. Дальнейшее развитие указанного права было закреплено в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" <8>. В соответствии с указанным Законом гражданам, проживающим в коммунальной квартире, было предоставлено право при освобождении соседних комнат приобрести в собственность по договору купли-продажи освободившуюся недвижимость - комнату. Окончательно правовой режим комнаты был закреплен в части 2 ГК РФ <9>, в соответствии с которой комната стала считаться самостоятельным объектом гражданского оборота жилых помещений. Также законодательством РФ были установлены ограничения в использовании изолированной комнаты гражданами. Данные ограничения выражены в следующем.

<8> Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах Федеральной жилищной политики" // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99 (утратил юридическую силу); Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) // Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883 (утратил юридическую силу).
<9> Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (в ред. от 31.01.2016) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ" "...сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, в том числе комнат, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном ЖК РФ, совершенные после введения в действие части 2 ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ" <10>.

<10> Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ" // СПС "КонсультантПлюс".

Таким образом, изолированная комната является объектом гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями в случае, если существо сделки не противоречит законодательству РФ и жилое помещение приобретается для достижения цели его назначения - проживания граждан.

Исходя из вышеизложенного следует, что недвижимое имущество относится к категории жилых помещений только при его соответствии санитарным, техническим требованиям и нормативам. Недвижимое имущество, которое входит в категорию жилых помещений, должно быть пригодным для постоянного проживания в нем граждан. Таким образом, жилым помещением может выступать квартира, жилой дом, их части, изолированная комната в квартире, в том числе коммунальной, или жилом доме.

Жилые помещения могут выступать объектом гражданско-правовых сделок - купля-продажа, рента, дарение, завещание, ипотека (залог), социальный наем (приватизация), мена и т.д. При этом для совершения какой-либо из указанных сделок правообладатель жилого помещения (которым может выступать как гражданин, так и юридическое лицо) должен подтвердить в установленном законом порядке свои права на жилое помещение.

Список использованной литературы

  1. Басос Е.В. Понятие и признаки помещения // Семейное и жилищное право. 2016. N 1. С. 28 - 31.
  2. Макаров О.В. Новеллизации российского законодательства 2014 года: влияние на правовое регулирование отношений в жилищной сфере // Семейное и жилищное право. 2015. N 3. С. 39 - 42.
  3. Осадченко Э.О. Правомочия владения и пользования жилым помещением: понятие и некоторые пределы осуществления // Юристъ-Правоведъ. 2008. N 4. С. 27 - 28.
  4. Осадченко Э.О. Пригодность для проживания как конструирующий признак для определения правового статуса жилых помещений // Мы и право. 2010. N 5. С. 29.