Мудрый Юрист

Правовая природа права лица, имеющего право застройки, на возведенное им здание или сооружение в России и во франции

Путря К.Е., аспирант кафедры гражданского права ФГАОУ ВПО "Южный Федеральный университет".

Статья посвящена проблеме правовой природы права лица, имеющего права застройки, на возводимое им здание или сооружение. Рассматриваются подходы, применяемые во Франции и в Канаде, для объяснения и подтверждения природы права как права собственности, которые могут быть восприняты отечественной доктриной и законодателем.

Ключевые слова: право застройки, ограниченное вещное право, суперфиций, право собственности, приращение.

Legal essence of a person's development right on buildings or constructions in Russia and in France

K.E. Putrya

The article deals with the problem of the legal essence of the person having the development right on buildings or constructions. French and Canadian approaches are considered for explaining and confirming the essence of the property right to be perceived by Russian doctrine and legislator.

Key words: development right, superficie, limited real right, propety right, accession.

Федеральный закон N 47538-6 "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - законопроект), предусматривает узкоспециализированное право застройки чужого земельного участка, призванное заменить используемую сегодня "строительную" аренду и преодолеть ее недостатки и противоречия.

Правовая природа права застройки достаточно легко определима: помимо того что законопроект прямо относит его к ограниченным вещным правам (п. 2 ст. 223), легальное определение (ст. 300) раскрывает его содержание: право пользования и владения чужим земельным участком в целях строительства и его последующей эксплуатации. Несколько отойдя от классического содержания, законодатель допускает его использование и в целях реконструкции здания или сооружения (ст. 300.2 п. 1 законопроекта), хотя, например, во Франции для этого есть отдельное ограниченное вещное право - bail .

Как ограниченному вещному праву праву застройки свойственны абсолютный характер по отношению к третьим лицам, вещно-правовые способы защиты права, непосредственная связь с объектом права в виде прямого господства над ним. Выделяют и специфические институциональные черты, как то <1>: узкоспециальное назначение в виде строительства здания или сооружения и последующей их эксплуатации, возможность изменения свойств и качеств земельного участка в виде обязанности застроить его, а также свободная неограничиваемая волей сторон отчуждаемость права <2>.

<1> Круглова О.А. Право застройки земельного участка: гражданско-правовые проблемы: Дис. ... канд. юрид. наук. 12.00.03 / Московская государственная юридическая академия. Москва, 2014. С. 80.
<2> Камышанский В.П., Попова Ю.А., Попова Е.И. Содержание правоотношения застройки // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2015. N 113. С. 1701.

Практически во всех правопорядках право застройки является ограниченным вещным правом, за исключением ГК Швейцарии, где оно рассматривается как сервитут. Французское право застройки (bail construction) не является исключением: ст. 251-3 Code da la construction et de l'habitation прямо наделяет лицо, имеющее право застройки (далее - застройщик), ограниченным вещным правом на земельный участок; неоднократно это подчеркивалось и в судебной практике <1>. Помимо приведенных выше характеристик, ему также приписывают незамедлительный, безотлагательный характер господства над вещью, а также преимущественность удовлетворения требования (droit de ) <2>. Несколько шире здесь и содержание узкоспециализированного назначения: застройщик не только возводит здание или сооружение для его последующей эксплуатации, но еще и поддерживает в надлежащем состоянии построенный объект в течение всего срока действия права застройки.

<1> Cass. Civ. 3e, 24 septembre 2014, pourvoi N 13-22357, Bull. civ. 2014, III, N 111. URL: https://www.courdecassation.fr/publications_26/arrets_publies_2986/troisieme_chambre_civile3171/2014_5876/septembre_6717/1082_24_30226.html (дата обращения: 29.03.2016).
<2> , Simler Ph. Droit civil. Les biens. Paris, 2014. C. 57 - 59

И если правовая природа права застройки не вызывает сколько-нибудь значимых разногласий, то право на возведенный объект, природа которого обуславливаема той или иной моделью права застройки, является предметом живой дискуссии. Существует две основных модели права застройки - условно обозначим их как немецкая и французская. Первая предполагает, что возведенное здание или сооружение является составной частью права застройки, которое имеет правовой режим недвижимого имущества. Такая фикция объясняется тем, что в Германии единственным недвижимым имуществом является земельный участок, из чего следует возможность применительно к рассматриваемому институту поставить знак равенства между земельным участком и правом застройки <1>. Такой подход предопределяет отсутствие проблемы правовой природы права на возведенное здание или сооружение.

<1> См. подр.: Леонтьева Е.А., Эм М. Наследственное право застройки: опыт Германии // Вестник гражданского права. 2011. N 6; СПС "КонсультантПлюс"; Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок: Монография // СПС "КонсультантПлюс".

Французская модель предполагает возникновение у застройщика самостоятельного вещного права на возведенное на праве застройки здание или сооружение. При этом такое право существует лишь в течение срока действия права застройки. В этой модели исключается возможность возникновения права на возведенное здание или сооружение у собственника земли, несмотря на применение генерального режима, как и в Германии, единого объекта, когда здание или сооружения с земельным участком являются одним правовым целым (принцип единого объекта) <1>.

<1> Камышанский В.П. Некоторые тенденции модернизации вещных прав в Гражданском кодексе Российской Федерации // Власть Закона. 2012. N 2. С. 40.

Изначально при подготовки законопроекта была воспринята немецкая модель, хотя впоследствии в первом чтении использована французская, при этом ко второму чтению предлагаются изменения, которые допускают возникновение права собственности на возведенное здание или сооружение у собственника земельного участка (абз. второй п. 2 ст. 300 законопроекта). Таким образом, российский законодатель создает для права застройки традиционно особый "третий" путь.

Уместно заметить, что право застройки "по-французски" для отечественной цивилистики не ново. Аналогичный подход был использован в Законе "О праве застройки" <1> 1912 года и в ГК РСФСР 1922 года, где также различали "право застройки от права на постройки", и велись споры о природе последнего, где, все же, большая часть исследователей в отсутствие четкого указания закона (аналогично современному французскому законодательству) склонялась вместе с судебной практикой к признанию права собственности застройщика на возведенные здания или сооружения. Применительно к дореволюционному праву застройки аргументы за право застройки сводились к возможности застройщика ухудшать и даже сносить строение, а также к тому, что застройщик приобретал право собственности на строительные материалы, оставшиеся после реализации права сноса строений либо получал за них компенсацию <2>. В советском праве застройки в качестве обоснования права собственности застройщика ссылались на оговорку "в пределах установленных законом" в ст. 58 ГК РСФСР <3>, хотя многие ученые уже сомневались в возможности признания за застройщиком такого права <4>. Все это свидетельствует о том, что предлагаемая законопроектом модель права застройки не чужда нашему праву и лишь требует дальнейшего доктринального исследования и разъяснения <5>.

<1> А.Г. Гойбхарг отмечал, что право застройки в Законе 1912 года восприняло французскую модель, где "строения, хотя бы и прочно связанные с землей, могут все же составлять собственность другого лица, а не землевладельца". См.: Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки: Практический комментарий. Санкт-Петербург, 1913. С. 39.
<2> Копылов А.В. Вещные права на землю. Москва, 2000. С. 150.
<3> Вольман И.С. Право застройки. Практическое руководство. Москва, 1926. С. 44.
<4> Копылов А.В. Указ. соч. С. 157.
<5> Камышанский В.П. Некоторые тенденции модернизации вещных прав в ГК РФ // Власть закона. 2012. N 2. С. 37.

Пункт 2 ст. 300 законопроекта прямо закрепляет, что здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки. Современные исследователи критически относятся к такому "временному" праву собственности <1> застройщика, считают необходимым для устранения этого феномена принять немецкую модель права застройки <2>, ссылаются на противоречие такой конструкции праву собственности. Советские исследователи хотя и допускали такое право собственности, но не исследовали проблематику противоречия такого характера его природе. Некоторые дореволюционные ученые, в частности Д.И. Мейер, указывали, что "вечность и потомственность, по определению законодательства, характеризуют право собственности, но оно может быть и временным" <3>, а труды Г.Ф. Шершеневича косвенно свидетельствуют о допустимости такой временности <4>.

<1> См. напр.: Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок: Монография // СПС "КонсультантПлюс".
<2> Круглова О.А. Указ. соч. С. 132.
<3> Мейер Д.И. Русское гражданское право. Москва, 1873. С. 250.
<4> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Москва, 1911. С. 239.

Современная западная юридическая наука сегодня ставит перед собой вопрос о том, является ли бессрочность неотъемлемой характеристикой права собственности и не является ли такой его характер лишь результатом идеологических изменений конца XVIII века, в частности, во Франции. Исторически бессрочность права собственности призвана подчеркнуть всемогущество лица, обладающего правом собственности, в отношении объекта своего права, то есть имеет определенное символическое значение.

В качестве позиции против бессрочности права собственности, но лишь тенденции к таковой, зарубежные исследователи приводят следующие доводы. Во-первых, бессрочность права собственности относительна, поскольку имеет своим объектом вещь, лимитируемую во времени факторами естественного порядка. Иначе говоря, право собственности существует постольку, поскольку существует вещь. Во-вторых, право собственности лимитируется во времени и субъективной позиции: оно существует ровно столько, сколько живет или существует субъект права <1>. В-третьих, сама бессрочность права собственности обозначает отсутствие погасительной давности права <2>, то есть оно не прекращается в связи с его неосуществлением и на него не распространяются сроки давности с позиции судебной защиты <3>, а в рамках "временности" права собственности, как следствие реализации воли сторон, право собственности остается бессрочным <4>. В связи с этим предлагается вместо термина "бессрочность" использовать термин "постоянство", что в большей степени отражает суть дела <5>.

<1> Bonnet V. La de la // RRJ. 2002. P. 273.
<2> Emerich Y. de la : entre symbolisme et // RGD. 2015. Vol. 45. N 2. P. 513.
<3> Rochfeld J. Les grandes notions du droit . droit. Paris, 2011. P. 278.
<4> Bergel J.-L., Bruschi M., Cimamonti S. de droit civil. Les biens // L.G.D.J. 2010. P. 105 - 106.
<5> Mousseron J.-M., Raynard J., Revet T. De la comme . offerts Colomer. Litec. Paris, 1993. P. 292.

Несколько иначе временность права собственности объясняют канадские ученые. Восприняв французскую модель суперфиция как права собственности, ГК Квебека делит право собственности на ограниченные вещные права и способы его существования . Последние объективизируются в двух формах - суперфициарное право собственности и общая собственность. Таким образом, временным является не само право собственности, а лишь способ или форма его существования в отношении специфического объекта - недвижимого имущества <1>.

<1> Normand S. La spatio-temporelle // Les cahiers de droit. 1987. Vol. 28. N 2. P. 278.

В качестве примеров, говорящих о временности права собственности, приводят договор купли-продажи под отлагательным условием или под отменительным условием; аналогию можно провести и с правом залога <1>. "Временность" проявляется также при осложнении сделки потестативными условиями.

<1> Pieraccini S. La " temporaire", essai d'analyse des droits de jouissance temps . du Sud Toulon Var. 2008. P. 187, 193.

Существование временного суперфициарного права собственности застройщика обусловливается механизмом приращения (accessio), под которым понимается способ возникновения права собственности или изменение содержания объекта права собственности в виде увеличения его объема <1>. Л.А. Кассо характеризовал приращение как приобретение права собственности вследствие прочной и продолжительной связи, создаваемой между двумя объектами, из которых один становится составной частью другого <2>. Согласно ст. 552 ФГК право собственности на земельный участок распространяется на все, что находится над и под его поверхностью. Статья 553 ФГК гласит, что любое строение или насаждение, расположенные на земельном участке, считаются возведенными собственником земли за свой счет, если не доказано иное. До XIX века приращение считалось незамедлительным, императивным и абсолютным, а возведенное здание считалось сразу же поступавшим в собственность собственника земельного участка во исполнение максимы superficie solo cedit. Со временем было признано, что это не более чем презумпция, исключением из которой является право суперфициарной собственности. В связи с этим возникла позиция, объясняющая, что собственник, в силу абсолютного характера своего права, имеет возможность своей волей приостановить действие приращения. На этот счет существует две противоположные теории. Согласно первой приращение незамедлительно с момента возведения здания, а собственник земли лишь отказывается от своего права приращения на время <3> ( de la l'accession). Вторая теория исходит из того, что право приращения возникает у собственника земельного участка лишь по истечении правового титула на землю, установленного в пользу третьего лица ( de l'accession ). Но независимо от того, в какой момент осуществляется приращение здания земельным участком, общим у этих теорий является то, что источником отказа или приостановления от приращения является воля субъекта в виде установления ограниченного вещного права на землю (или иного титула на землю), на что указывал еще Г.Ф. Шершеневич <4>. Так, в 1964 г. Кассационный суд Франции отметил, что "...если, в отсутствие соглашения сторон, судьба возведенных арендатором строений по истечении срока аренды регулируется ст. 555 ФГК, абз. 1 и 2, то арендатор является собственником строений, которые он возвел на земле арендодателя в течение всего срока действия аренды..." <5>. Как только прекращается право третьего лица на земельный участок, если иное не устанавливают стороны, в полную силу действует приращение земельным участком всего, что находится на его поверхности.

<1> Levie P. et pratique des constructions sur le terrain d'autrui. Louvain. 1951. P. 123.
<2> Кассо Л.А. Русское поземельное право. Москва, 1906. С. 119.
<3> Любопытно, что в Канаде общепризнано, что право собственности наряду с триадой полномочий своим содержанием охватывает и акцессию (vis attractiva), а среди способов установления суперфиция позитивным правом (ст. 1110 ГК Квебека) закрепляется уступка права приращения или отказ от положительного эффекта права приращения. См. подр.: Emerich Y. de la : entre symbolisme et // RGD. 2015. Vol. 45. N 2.
<4> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Москва, 1914. Т. 11. С. 283.
<5> Cass. civ, 3e, 1 1964. URL: https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000006968583 (дата обращения: 29.03.2016).

Таким образом, возникновение права собственности застройщика в праве застройки допускается и объясняется несколькими последовательными юридическими фактами: установление ограниченного вещного права на землю, реализация обязанности по возведению застройщиком здания, возникновение права собственности. Так как такое строительство производится в своем интересе и за свой счет, то и право собственности на здание возникает у застройщика.

Прекращение суперфициарного права собственности застройщика объясняется обратной последовательностью юридических фактов, а именно: прекращение ограниченного вещного права на землю, восстановление (или возникновение) права приращения собственника земли, делающего здание составной частью земельного участка. При этом в праве застройки в силу необходимости регистрации перехода права собственности (ст. 8.1 ГК РФ) на недвижимое имущество вопрос о механизме поступления здания или сооружения в собственность лица, установившего право застройки, по прекращении последнего остается открытым <1>.

<1> Круглова О.А. Указ. соч. С. 140 - 141.

Указанный выше подход к природе и механизму возникновения и прекращения права застройщика на возведенное здание или сооружение в равной степени применим и в рамках законопроекта. Это связано с тем, что, во-первых, п. 2 ст. 130 законопроекта вводит режим единого объекта здания или сооружения и земельного участка, делая из них одну недвижимую вещь, а во-вторых, п. 4 ст. 287 законопроекта прямо закрепляет, что такой режим является лишь общим правилом, в то время как исключения предусматриваются самим Кодексом или иными законами. Именно таким исключением и является право застройки.

Таким образом, воля собственника земельного участка, имеющего абсолютную власть над вещью (что позволяет ему распоряжаться своим правом приращения по своему усмотрению наиболее абсолютным образом) является предпосылкой возможности существования "временного" права собственности застройщика, в то время как причина такой временности кроется не в изъянах права собственности, но в режиме единого объекта и юридическом факте "включения" приращения, предусмотренном законом.

Библиографический список

  1. Круглова О.А. Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2014. 204 с.
  2. , Simler Ph. Droit civil. Les biens. Dalloz. Paris, 2014. 870 c.
  3. Гойхбарг А.Г. Закон о праве застройки: Практический комментарий. 2-е изд., доп. СПб.: Издание юридического книжного склада "Право", 1913. 132 с.
  4. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. 255 с.
  5. Камышанский В.П. Некоторые тенденции модернизации вещных прав в ГК РФ // Власть закона. 2012. N 2. С. 35 - 44.
  6. Мейер Д.И. Русское гражданское право. М., 1873. 731 с.
  7. Bonnet V. La de la // RRJ. 2002. 273 c.
  8. Emerich Y. de la : entre symbolisme et // RGD. 2015. Vol. 45. N 2. P. 501 - 530.
  9. Rochfeld J. Les grandes notions du droit . Themis; Droit. PUF. Paris, 2013. 562 c.
  10. Bergel J.-L., Bruschi M., Cimamonti S. de droit civil. Les biens // L.G.D.J. Paris, 2010. 786 c.
  11. Mousseron J.-M., Raynard J., Revet T. De la comme . offerts Colomer. Paris: Litec, 1993. 517 c.
  12. Normand S. La spatio-temporelle // Les cahiers de droit. 1987. Vol. 28. N 2. P. 261 - 340.
  13. Pieraccini S. La " temporaire", essai d'analyse des droits de jouissance temps . Droit. du Sud Toulon Var. 2008. 378 c.
  14. Levie P. et pratique des constructions sur le terrain d'autrui. Louvain. 1951. 449 c.
  15. Камышанский В.П., Попова Ю.А., Попова Е.И. Содержание правоотношения застройки // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2015. N 113. С. 1694 - 1711.
  16. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М.: Изд-во Книжного магазина комиссионера гос. типографии И.К. Голубева под фирмою "Правоведение", 1906. 206 с.
  17. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: типолитография И.Н. Кушнаревъ и К. 11-е изд., 1914. Т. 11. 497 с.
  18. Камышанский В.П. Некоторые тенденции модернизации вещных прав в Гражданском кодексе Российской Федерации // Власть Закона. 2012. N 2. С. 35 - 44.