Мудрый Юрист

Плата за сервитут 1 д.а. Монахов,

<1> Авторы выражают признательность доктору Хармуту Рензену, судье Высшего земельного суда Кельна, за ценные консультации, оказанные им в области немецкого права.

Монахов Д.А., кандидат юридических наук, консультант исследовательского Центра частного права имени С.С. Алексеева при Президенте РФ.

Тиммерманс В., доктор права, адвокат, партнер юридической фирмы Timmermans & Simons International Business Lawyers, лектор (эмерит) Лейденского университета.

В статье рассматриваются вопросы платы за сервитут: ее происхождения, правовой природы, положения о плате за сервитут в римском, русском дореволюционном праве, а также в современных законодательствах Германии, Нидерландов, Российской Федерации, государств постсоветского пространства. Прослеживается влияние новелл Гражданского кодекса Нидерландов 1992 г. на правопорядки бывших советских республик.

Ключевые слова: сервитут, плата за сервитут, ограниченные вещные права, вотчинные права, Гражданский кодекс Нидерландов, Гражданское уложение Российской империи, сковывающая оговорка, качественные права, качественные обязательства.

Retribution for seryitude

D.A. Monakhov, Wim A. Timmermans

Monakhov D.A., Ph.D. in Law, Adviser at Privat law Research Centre under the President of the Russian Federation.

Timmermans Wim A., Doctor habil., Attorney at Law, Timmermans & Simons International Business Lawyers, Lecturer at Law (emeritus) at Leiden University.

The article investigates issue of the retributions for the servitude: its origins, law nature, provisions dedicated payment for servitudes in Roman law, Russian pre-revolutionary law as well as in modern German, Dutch, Russian legislatives and legislatives of other countries on post-soviet territory. Authors traces influence of novelties of Dutch civil code 1992 on the legal systems of ex-soviet republics.

Key words: servitude, easement, retribution for a servitude, payment for a servitude, limited right in rem, limited real right, Dutch civil code, Civil code of The Netherlands, chain-close, kettingbeding qualitative rights, qualitative obligations.

Введение

Пункт 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ содержит специальное постановление о возмездном характере сервитутных прав: "собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, вносить соразмерную плату за пользование участком". Недостаточная ясность приведенной формулировки в сочетании с длительной лакуной в существовании сервитутов в российском правопорядке породили и продолжают порождать вопросы как догматического, так и практического характера. Что представляет из себя плата за сервитуты? Каковы должны быть правила ее установления? Допустима ли плата в виде периодических платежей? Как данный вопрос решался и решается в других правопорядках? На эти и другие вопросы авторы постараются ответить в рамках данной статьи.

1. Плата за сервитуты на постсоветском пространстве

Несмотря на недостаточную конкретность формулировки п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ ("вносить соразмерную плату за пользование") необходимо тем не менее констатировать, что она если и не закрепляет, то как минимум допускает, возможность возложения на сервитуария обязанности совершать периодические выплаты в пользу собственника служащей недвижимости, то есть допускает возможность установления сервитутов за периодические платежи. Такое правило весьма необычно для континентальной правовой системы, следующей классическим положениям гражданско-правовой доктрины вещных прав, однако оно достаточно прочно закрепилось в российской правоприменительной практике. Ее анализ показывает, что российские суды широко применяют периодические платежи при установлении сервитутов. Распространенность данного подхода даже позволила Т.С. Щелкуновой вслед за Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа указать на обязательность установления периодических платежей за сервитуты: "При рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за сервитут, суды Северо-Западного округа исходят из того, что по общему правилу сервитут признается возмездным. Порядок определения размера платы за ограниченное пользование чужим недвижимым имуществом законодательно не определен, вследствие чего для определения стоимости ограниченного пользования ответчиком служащей вещью суды часто назначают экономические экспертизы (Постановление ФАС СЗО от 17 июля 2008 г. по делу N А56-32651/2006). Иногда суды первой и апелляционной инстанций отказывают во взыскании платы за сервитут, ошибочно полагая, что если соглашение сторон об установлении сервитута не предусматривает обязанности ответчика вносить за него плату, то она не подлежит взысканию. Отказ во взыскании платы за сервитут суды обосновывают недоказанностью истцом своих требований по размеру. В таких случаях ФАС СЗО, отменяя судебные акты и направляя дела на новое рассмотрение, указывает, что для установления размера платы арбитражный суд в силу ст. 82 АПК РФ вправе назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (Постановление ФАС СЗО от 1 октября 2008 г. по делу N А52-6/2008)" <1>.

<1> Щелкунова Т.С. Споры, связанные с установлением сервитутов на недвижимое имущество // Арбитражные споры. 2010. N 1. С. 48. URL: http://ppt.ru/news/86545 (здесь и далее выделено нами. - Прим. авт.).

О периодических платежах за сервитуты говорится и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2012 г. N 11248/11: "...в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка" <1>.

<1> Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. URL: http://arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_12030c77-dc94cb7-9680-06854dcbf790.

Следует также отметить, что правило о возможности периодических платежей за сервитуты содержалось в не столь давно признанных недействующими <1> (а до этого успешно применявшихся на протяжении более чем 10 лет и успевших оказать заметное влияние на практику) "Временных методических рекомендациях по оценке соразмерной платы за сервитут", утвержденных Росземкадастром 17 марта 2004 г.: "Выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен".

<1> Решение Верховного Суда РФ от 18 декабря 2014 г. по делу N АКПИ14-1093. URL: http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1224182.

Периодическая плата за сервитуты к настоящему моменту настолько привычна для российской практики, что соответствующее законодательное положение содержится и в подготовленной в рамках проводимой реформы по модернизации гражданского законодательства редакции раздела II ч. I Гражданского кодекса РФ: п. 3 предлагаемой к введению ст. 301.2 предусматривает: "Плата за сервитут может устанавливаться в виде единовременного или периодических платежей" <1>.

<1> Гражданский кодекс Российской Федерации с изменениями, предусмотренными проектом ФЗ "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации". М.: Проспект, 2012. С. 151.

Более того, российское законодательство в этом вопросе отнюдь не одиноко. Указанный подход закреплен в законодательствах подавляющего большинства постсоветских государств.

В интересующем нас вопросе они могут быть подразделены на три группы:

A. К первой группе относятся восемь бывших советских республик, чьи законодательства содержат формулировки чрезвычайно близкие к определению российского кодекса, - причем все они вслед за российским кодексом прямо используют при определении вещного права обязательственную лексику и подходы (сервитут устанавливается "в интересах лиц" и собственник вправе "требовать от лиц"):

  1. Пункт 3 ст. 403 Гражданского кодекса Украины устанавливает: "Лицо, которое пользуется сервитутом, обязано вносить плату за пользование имуществом". Характерно, что пункт 3 статьи 101 Земельного кодекса Украины говорит о плате не за пользование имуществом, а за установление права, то есть в противоположность Гражданскому кодексу, не видит длящихся отношений (хотя и закрепляет, что сервитут установлен "в интересах лиц"): "Собственник, землепользователь земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен земельный сервитут, плату за его установление" <1>. Еще более характерно, что украинские правоведы склонны стоять на позициях именно длящихся отношений: "Нужно вести речь о плате за осуществление земельного сервитутного права, а не о плате за факт установления земельного сервитута <2>.
<1> Земельный кодекс Украины. Ст. 101. Действие земельного сервитута. URL: http://kodeksy.com.ua/ka/zemel_nij_kodeks_ukrainy/statja-101.htm.
<2> Марусенко Р.И. Правовые аспекты земельных сервитутов в Украине: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Киев, 2005. С. 15.
  1. Пункт 5 ст. 268 ГК Республики Беларусь предусматривает: "Собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком" <1>.
<1> Гражданский кодекс Республики Беларусь. Минск: Современная школа, 2009. С. 149.
  1. Пункт 5 ст. 69 Земельного кодекса Республики Казахстан закрепляет: "Собственник или землепользователь земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут..." <1>.
<1> Земельный кодекс Республики Казахстан. Ст. 69. URL: http://online.zakon.kz/Document/?docJd=1040583#subJd=690000.
  1. Часть 6 ст. 173 Гражданского кодекса Республики Узбекистан содержит следующую норму: "Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком" <1>.
<1> Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Узбекистан / Под ред. Х.Р. Рахманкулова, Ш.М. Асьянова. Ташкент: ART-FLEX, 2010. Т. I. С. 411. URL: http://supcourt.uz/ru/article/71/.
  1. В свою очередь, п. 4 ст. 233-13 Гражданского кодекса Кыргызской Республики говорит о том, что "убытки, причиненные собственнику недвижимого имущества установлением принудительного сервитута, подлежат возмещению лицом, в интересах которого устанавливается сервитут. Собственник недвижимого имущества, обремененного принудительным сервитутом, вправе вместо возмещения убытков потребовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерную плату" <1>.
<1> Гражданский кодекс Кыргызской Республики. URL: http://online.adviser.kg/Document/?link_id=1000864059.
  1. Статья 10.1 Земельного кодекса Республики Таджикистан устанавливает, что "пользователь земельного участка, обремененного частным (добровольным) или публичным (принудительным) сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут" <1>.
<1> Земельный кодекс Республики Таджикистан. URL: http://www.prokuratura.tj/new/ru/docs/zakon/356-земельный-кодекс-республики-таджикистан.html.
  1. Пункт 1 ст. 214 Гражданского кодекса Республики Армения, специально посвященной вопросу платы за сервитут, предусматривает: "Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, плату за пользование участком" <1>.
<1> Гражданский кодекс Республики Армения. Ереван: Юридический центр содействия развитию законодательства, 1999. С. 86.
  1. Совершенно аналогично пункт 1 ст. 261 Гражданского кодекса Азербайджанской Республики ("Плата за сервитут") предусматривает: "Собственник недвижимой вещи, обремененной сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено договором, требовать от правомочных лиц, в пользу которых установлен сервитут, плату за пользование участком".

B. Ко второй группе могут быть отнесены четыре постсоветские правовые системы, прямо предусматривающие возможность периодических выплат при установлении сервитута. Что характерно, в отношении трех из них можно утверждать, что в них сделана попытка следовать своим собственным путем, оторвавшись от традиции советского и российского права. Как можно заметить, в данном вопросе им это не вполне удается:

  1. Пункт 2 ст. 247 Гражданского кодекса Грузии, принятого в 1997 г., предусматривает: "Вознаграждение [за сервитут] может быть определено в виде периодических выплат" <1>.
<1> Гражданский кодекс Грузии. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 205.
  1. Пункт 2 ст. 429 Гражданского кодекса Республики Молдова, - в целом пытающегося следовать романской традиции, - устанавливает: "Собственник доминирующего земельного участка может быть обязан к выплате в определенные сроки вознаграждения (возмещения убытков) собственнику участка, обремененного сервитутом" <1>.
<1> Гражданский кодекс Республики Молдова. URL: http://www.gk-md.ru/kn2_384-483/page/45.html.
  1. Статья 4.129 ("Компенсация убытков, причиненных установлением сервитута") Гражданского кодекса Литовской Республики, - в целом тяготеющего к немецкой правовой традиции, - закрепляет: "Убытки, причиненные установлением сервитута, возмещаются в соответствии с законодательно установленной процедурой. Обязанность владельца господствующей вещи по уплате единовременной суммы или периодических платежей собственнику служащей вещи может быть установлена законом, договором, судебным решением или административным актом <1>.
<1> Гражданский кодекс Литовской Республики. URL: http://www3.lrs.lt/pls/inter3/dokpaieska.showdoc_l?p_id=245495 (Перевод с английского наш. - Прим. авт.).
  1. Пункт 2 ст. 260 Гражданского кодекса Туркменистана предусматривает: "Стороны могут договориться о вознаграждении в виде периодических выплат" <1>.
<1> Гражданский кодекс Туркменистана. URL: http://infoabad.com/zakonodatelstvo-turkmenistana/grazhdanskii-kodeks-turkmenistana.html.

C. Наконец, к третьей группе, отличной от предыдущих, можно отнести законодательства двух постсоветских прибалтийских государств:

  1. Гражданский кодекс Латвийской Республики, введенный в действие с 1992 г., но принятый еще 23 января 1937 г., не содержит специальной нормы о плате за сервитут, однако анализ его положений, посвященных сервитутам, позволяет сделать однозначный вывод о том, что сервитут должен устанавливаться и прекращаться за единовременные платежи: сервитут прекращается выкупом (п. 5 ст. 1237), "выкупить сервитут посредством возмещения пользующемуся им можно только по обоюдному согласию сторон, а не по требованию одной стороны" (ст. 1249) и др. <1>. Кроме того, ст. 1134 прямо отделяет сервитут от обязательственных отношений схожего содержания: "Сервитут всегда обременяет только саму вещь, а не ее собственника, вследствие чего сервитутом не может быть личная обязанность собственника вещи" <2>.
<1> Гражданский кодекс Латвийской Республики. СПб.: Юридический центр Пресс, 2001. С. 409, 413. URL: http://www.pravo.lv/likumi/05_3_gz.html.
<2> Гражданский закон Латвийской Республики. Ч. 3. Вещное право. URL: http://www.pravo.lv/likumi/05_3_gz.html.

Отметим, что в цитировавшемся выше издании 2001 г. данная норма переведена неверно: "Сервитут всегда накладывает обязательства не только на саму вещь, но на ее собственника, поэтому сервитутом не может быть личная обязанность собственника вещи" (С. 388).

Оригинал: "1134. arvien tikai lietu, bet ne par nevar lietas personisks ". URL: http://likumi.lv/doc.php?id=225418.

Ср. английский перевод: "A servitude invariably encumbers only the property itself, but not its owner, for which reason there may not be a personal duty on the part of the owner of the property regarding a servitude".

Republikas Civillikums. Civil Law of Latvia - a/s "Preses nams" , 2001. P. 246. URL: http://unpan1.un.org/intradoc/groups/public/documents/untc/unpan018388.pdf.

  1. В свою очередь, закон о вещном праве Эстонии не содержит специального положения, посвященного плате за сервитут <1>.
<1> Статья 172 эстонского Закона о вещном праве: "(1) Реальный сервитут обременяет служебную недвижимую вещь в пользу господствующей недвижимой вещи таким образом, что каждый очередной собственник господствующей недвижимой вещи правомочен использовать определенным способом служебную недвижимую вещь, или что каждый очередной собственник служебной недвижимой вещи обязан воздержаться в определенной части от осуществления своего права собственности в пользу господствующей недвижимой вещи.

(2) Реальный сервитут не может обязывать собственника служебной недвижимой вещи к совершению каких-либо действий, за исключением действий, носящих при осуществлении реального сервитута вспомогательный характер". URL: http://m-olga-b.narod.ru/6.html.

2. Правовое существо вопроса

Попробуем разобраться в правовом существе вопроса, а также проследить генезис положения о периодических платежах за сервитут на постсоветском пространстве.

Прежде всего, отметим, что предоставить какую-либо сторону полезности имущества заинтересованному лицу можно не только вещным, но и обязательственным порядком. Например, имеющаяся потребность в проходе через соседний участок может быть восполнена как путем установления обязательственных отношений: найма права прохода, так и путем установления вещного права: сервитута тропы. При этом содержание предоставленного права будет идентичным (в нашем примере - возможность прохода через определенный участок), однако же, кардинальным образом будут отличаться юридически значимые параметры: от порядка финансовых выплат до способов защиты.

Дореволюционным русским юристам различие между единовременной выплатой и периодическими платежами представлялось юридически настолько существенным, что именно по данному признаку предлагалось отделять вещные права от обязательственных в том случае, если прочие признаки не позволяют сделать однозначного вывода: "Когда по неопределенности сделки возникает сомнение, существует ли в данном случае между сторонами... договор найма или узуфрукт... значение имеет определение единовременного вознаграждения за пользование или периодических уплат" <1>; "для разрешения недоразумения в подобных случаях следует, по совершенно справедливому указанию Умова, обращать внимание на то, обязан ли содержатель имущества в пользу собственника уплатой только единовременного вознаграждения за приобретенное им право пользования или же, напротив, периодическими за него платежами и, по соображении этого обстоятельства, квалифицировать право пользования в первом случае сервитутом... а во втором - его наймом" <2>.

<1> Умов В. Договор найма имуществ по римскому праву и новейшим иностранным законодательствам. М.: Университетская типография (Катков и Ко), 1872. Ч. I. С. 71 - 72.
<2> Анненков К. Сервитут пользовладения // Журнал гражданского и уголовного права. 1892. Кн. VIII. С. 19 - 20.

Сервитут, в отличие от обязательственного права аналогичного содержания, осуществляется властью обладателя сервитута и периодические платежи в данной правовой конструкции догматически необъяснимы: за что платит сервитуарий, если определенная полезность обремененного участка находится в его власти и вполне принадлежит ему самому?

Целью установления земельных сервитутов является обеспечение самостоятельности и независимость соседних недвижимостей друг от друга посредством отделения и размежевания прав их собственников. Результатом такого размежевания является увеличение хозяйственной самостоятельности соседних недвижимостей, обеспечиваемое вещно-правовой конструкцией сервитута.

Обязательственные отношения, будучи зависимыми от воли обязавшегося собственника соседнего участка, имеют временный характер, не гарантируют и не защищают надежно интересы участка, нуждающегося в получении выгоды от соседнего. Сервитут же как вещное право, напротив, дает постоянное, надежно защищенное право на саму вещь помимо воли ее собственника. То есть обязательственное право соединяет, а сервитут разделяет и ставит собственников в независимое друг от друга положение.

Различие целей существования вещных и обязательственных конструкций порождает следующие различия их свойств:

  1. В обязательствах право на действие обязанного лица означает:

а) наличие длящихся отношений (в т.ч. финансового характера - периодических платежей), возможность их пересмотра, изменения условий или одностороннего отказа;

б) возможность нарушения только обязанным лицом и, следовательно, защита личными исками (наниматель имеет иск только против наймодателя), обеспечивающими возмещение убытков, но не осуществление самого права.

  1. В вещных правах право на саму вещь независимо от воли ее собственника означает:

а) отсутствие длящихся отношений (в т.ч. финансового характера - вещное право уступается или по единовременному платежу, или же безвозмездно), а значит, и невозможность их пересмотра или отказа от них;

б) возможность нарушения любым лицом (в случае ограниченных вещных прав - собственником вещи наравне со всеми прочими лицами), откуда следует защита вещными исками, гарантирующими осуществление самого права.

3. Плата за сервитут в римском праве

Теперь рассмотрим, как данный вопрос решался и решается в различных правовых системах.

Обращаясь к римскому праву следует, прежде всего, указать общие признаки, выведенные классическими римскими юристами из существа сервитутов:

Что касается платы за сервитуты, то римское право прямо запрещало увязывать установление сервитутов с взиманием периодических платежей: "Никакое имение не может быть обременено в пользу себя самого и не могут быть установлены доходы от сервитута" <1> (D.8.3.33.1). Здесь отметим, что в оригинале приведенный текст Дигест гласит: "Nullum praedium ipsum sibi servire neque servitutis fructus constitui potest". Использование термина "fructus" можно рассматривать как указание на конструкцию узуфрукта, поскольку, во-первых, право на плоды является составной частью именно узуфрукта и, во-вторых, само юридическое понятие плодов, fructus было выработано римлянами именно по поводу узуфрукта <2>. Таким образом, вся фраза может быть переведена как: "Никакое имение не может быть обременено в пользу себя самого и не может быть установлен узуфрукт сервитута". Именно так переводит данное место, в частности, S.P. Scott: "Although no land can be the subject of a servitude in favor of itself, nor can the usufruct of a servitude be created" <3>. Не углубляясь в дальнейшие изыскания, следует отметить, что, несмотря на более глубокую смысловую нагрузку такого варианта перевода, он в любом случае сохраняет интересующий нас запрет на получения с сервитута плодов, в том числе плодов гражданских, то есть, собственно, дохода.

<1> Дигесты Юстиниана. М.: Статут, 2002. Том II. Книги V - XI. С. 343.
<2> Дорн Л. Об узуфрукте по римскому праву. СПб.: Типография Императорской Академии наук, 1871. С. 262.
<3> The Digest or Pandects. URL: http://www.constitution.org/sps/sps03_j2-08.htm.

При этом не подлежит никакому сомнению, что большинство возникавших в Древнем Риме сервитутов устанавливались именно за плату. Все юридические конструкции, использовавшиеся для установления сервитутов: и in jure cessio, и mancipacio (использовавшаяся при установлении сельских сервитутов), pactiones et stipulaciones (устанавливавшие сервитуты в провинции), прежде всего, использовались для возмездной передачи права собственности или аналогичного права над вещами: "В XII таблицах было постановлено, что манципация, не сопровожденная уплатой денег, недействительна" <1>, "манципация по форме своей - купля-продажа. Таково ее первоначальное значение" <2>. Вспомним и саму торжественную формулу манципации: "Я утверждаю, что этот предмет мой по квиритскому праву, он куплен за эту медь, взвешенную на этих весах" <3>.

<1> Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима: Лекции. М.: Типография А.И. Мамонтова, 1883. С. 58.
<2> Там же. С. 59.
<3> Бартошек М. Римское право: понятия, термины, определения. М.: Юрид. лит., 1989. С. 211.

"По мере расширения гражданского оборота in jure cessia была применена ко всем вещам, как манципационным, так и неманципационным, и ко всем сервитутам, как сельским, так и к городским, а равно и к личным. Купля-продажа и здесь (как в манципации) должна была служить главным основанием передачи, и, по всей вероятности, на цессию распространилось то же правило о зависимости приобретения от уплаты покупной цены, которое действовало при манципации (с. 58)" <1>.

<1> Муромцев С.А. Указ. соч. С. 139.

С историческим изменением использовавшихся юридических конструкций - когда в Императорский период возник и получил распространение и защиту преторским правом способ установления сервитута путем традиции (quasitraditio servitutis), ставший вместе с pactiones et stipulaciones единственным способом установления сервитутов в юстиниановом праве - покупка сервитутов осталась основным способом их установления. Вот подтверждающие это места Дигест Юстиниана: "Всякий раз, когда покупается право проезда или какое-либо иное право на участок, как считает Лабеон, должно быть предусмотрено, чтобы из-за тебя не получилось так, чтобы этим правом невозможно было пользоваться..." <1> (0.8.1.20); "он говорит то же самое, если продавец сможет продать сервитут Тицию..." <2> (D.8.4.6); "если я куплю у тебя (разрешение), чтобы мне было позволено отводить дождевую воду из моих строений на твои строения, и затем с твоего ведома устрою на основании покупки сток дождевой воды, то спрашивается: защищусь ли я каким-либо иском или эксцепцией? Я ответил: "Я могу пользоваться обоими этими процессуальными средствами" <3> (D.8.5.16).

<1> Дигесты Юстиниана. С. 307.
<2> Там же. С. 351.
<3> Там же. С. 371.

Безвозмездно уступаемыми сервитутами в Древнем Риме были по большей части сервитуты личные, основным способом образования которых был отказ по легату. При этом следует отметить, что все личные сервитуты от usufructus до operae servorum носили отчетливо выраженный социальный характер, а значит, платы за свое установление по существу и не предполагали.

Таким образом, в римском праве сервитуты могли устанавливаться только за единовременный платеж или же безвозмездно.

4. Плата за сервитут в российском дореволюционном праве

Как уже отмечалось, дореволюционное российское право также не допускало возможности установления периодических платежей за сервитуты.

Если обратиться к типовым образцам актов об установлении сервитутов, содержащимся в популярном, выдержавшем трехкратное переиздание, практическом руководстве И.С. Вольмана "Нотариальное положение", то среди прочих образцов нотариальных актов можно найти три относящихся к земельным сервитутам: права примычки плотины к чужому берегу, права прохода или проезда через чужое имение и права открывать окна на чужой двор. Причем все эти образцы актов составлены по идентичной схеме: А дозволяет Б и его правопреемникам навсегда (или на такой-то срок) устроить плотину/предоставляет право проезда/право открывать окна... за означенную уступку Б уплачивает А такую-то сумму <1>.

<1> Вольман И.С. Нотариальное положение. СПб.: Законоведение, 1914. С. 747 - 748.

Еще один образец предусматривает установление права пожизненного владения (пользовладения). Специфика этого права такова, что для него нехарактерна возмездность при установлении. Рассматриваемый образец акта возмездности и не предусматривает. Но при этом один из всего лишь трех его пунктов гласит: "Цена настоящего акта определяется сторонами в столько-то рублей" <1>.

<1> Там же. С. 749.

И наконец, пятый образец представляет собой типовую форму договора о ликвидации сервитута. И здесь мы опять встречаем знакомый пункт: "За уничтожение вышеупомянутого ограничения А (собственник обремененной недвижимости. - Авт.) уплачивает Б (сервитуарию. - Авт.) такую-то сумму" <1>. Более того, даже в случае, "если отречение от ограничения сделано безвозмездно" <2>, составитель (то есть И.С. Вольман) указывает на необходимость "указать оценку по совести" <3>.

<1> Там же. С. 751.
<2> Там же. С. 752.
<3> Там же.

Таким образом, выплата разовых денежных компенсаций была в дореволюционной России неотъемлемой чертой возникновения и прекращения сервитутов.

Приведем также замечание членов проделавшей огромную работу Высочайше учрежденной Редакционной комиссии по составлению проекта Гражданского уложения Российской Империи: "Так как в подавляющем большинстве случаев сервитут приобретается за известное вознаграждение, то чувство справедливости требует, чтобы с восстановлением имения восстанавливалось и осуществление сервитута" <1> (о приостановлении осуществления сервитута уничтожением обремененного имущества).

<1> Гражданское уложение. Книга третья. Вотчинное право. Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского уложения. Том второй (ст. ст. 175 - 420) с объяснениями. СПб.: Государственная типография, 1902. С. 228.

Или вот любопытная критика термина "терпеть", введенного Редакционной комиссией в определение сервитута <1>: "Сервитуты устанавливаются в большинстве случаев договорными соглашениями. Собственник имения, продавший своему соседу право пользования в этом имении известным сервитутом, например, право сделать в своем доме окно или балкон в его двор, едва ли может быть признан претерпевающим что-либо. Если он получил от соседа значительную плату, то уступленное право на сервитут принесет ему даже выгоду. Лицо, уступившее известное право добровольно и за вознаграждение или обязанное к чему-либо за предоставленные ему выгоды, не должно считаться потерпевшим" <2>.

<1> Статья 255 (242) Проекта: "Сервитут... есть такое право в чужом имении, которое налагает на собственника этого имения обязанность что-либо терпеть или чего-либо не делать". (Гражданское уложение: Проект. Кн. 3. Т. 11. С. 194).
<2> Свод замечаний на проект книги третьей Гражданского уложения о вотчинном праве. Издание Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. СПб.: Государственная типография, 1903. С. 172 - 173.

Итак, дореволюционное российское законодательство, практика и наука ни в коем случае не допускали возможности установления сервитутов за периодические платежи.

5. Плата за сервитут в праве ФРГ

Немецкий правопорядок также не допускает возможности установления сервитутов в обмен на периодические платежи. Показательно, что указанная невозможность настолько самоочевидна для немецкого юриста, что прямой законодательный запрет на установление сервитутов за периодические платежи или же указание на то, что сервитуты возникают за единовременный платеж или безвозмездно, в немецком законодательстве попросту отсутствует за ненадобностью. Сказанное, однако, не означает, что юридическую невозможность подобного установления нельзя вывести из законодательных положений. Невозможность внесения обязанности выплачивать периодические платежи в поземельную книгу вытекает, с одной стороны, из допустимого содержания поземельной книги и, с другой стороны, из правовой природы регулярных платежей. Содержание поземельной книги зависит от вещного права и § 873 и последующих Германского гражданского уложения (ГГУ). При этом ГГУ определяет перечень прав, которые могут быть закреплены в поземельной книге, и относит к таковым только вещные права. В свою очередь, регулярные платежи предназначены, прежде всего, для исполнения обязательств, а обязанность платить является лишь обязательством и не является вещным правом. В силу указанного внесение обязанности выплачивать регулярные платежи в поземельную книгу является незаконным, несмотря на отсутствие прямого законодательного запрета.

Мнение о невозможности обеспечить периодические платежи в обмен на использование земельного участка или его части (например, апартаментов) путем внесения сервитута в поземельную книгу является принятым в немецкой литературе <1>.

<1> BayObLG Rpfleger 1988, 522; Rpfleger 1993, 189 = NJW-RP 1993, 283.

Лицо, желающее в германском правопорядке пользоваться благами земельного участка в обмен на регулярные финансовые предоставления, должно заключить соответствующее соглашение с правообладателем участка и установить таким образом с ним обязательственную связь.

Тем не менее в немецком праве существует способ добиться результата, схожего с означенным, не выходя при этом за рамки вещного права: сервитут может быть установлен под отменительным условием, определяющим, что он прекращается при наступлении такого условия. Поскольку, согласно § 158 ГГУ, определение отменительного условия полностью остается на усмотрении сторон договора, то существует возможность в качестве такого условия закрепить прекращение поступления периодических платежей со стороны сервитуария. Таким образом, сервитут будет существовать до тех пор, пока поступают периодические платежи. При этом, поскольку условие о сроке является существенным условием, оно будет внесено в поземельную книгу.

Здесь необходимо подчеркнуть, что, несмотря на определенное сходство в полученных эффектах с вышеупомянутым обязательством, речь идет о вещном праве, что, в частности, означает отсутствие у сервитуария обязанности вносить платежи. В случае непоступления очередного платежа правомочие собственника служащего участка сводится к требованию исключить сервитут из поземельной книги, согласно § 894 ГГУ: с непоступлением платежа существование сервитута прекратилось и, следовательно, запись в поземельной книге о его наличии ошибочна.

Однако при установлении сервитута по вышеприведенной схеме возникает заметная проблема: всего лишь один не поступивший вовремя цент приведет к прекращению вещного права.

В качестве решения указанной проблемы германская доктрина предлагает еще более тонкую правовую конструкцию, допуская возможность связывания резолютивного условия не с сервитутом как таковым, но с осуществлением сервитута. Рассмотрим подробнее.

Относительно возмездности при установлении сервитута Майер замечает: "В рамках каузальной сделки может быть достигнуто соглашение о встречном предоставлении за установление поземельного сервитута <1>. Нарушение обязательств из каузальной связи может все же вести к ее отпадению, приблизительно как при осуществлении предусмотренного законом или договором права отказаться от договора и, таким образом, к кондикции сервитута <2>. Также может быть обосновано договором требование об отмене (сервитута), если встречное предоставление не может быть своевременно уплачено <3>. Вещно-правовое содержание может иметь денежное выражение, но не само по себе <4>, <5>. Иными словами, установление сервитута может быть связано со встречным предоставлением, включая финансовое, однако такая договоренность о предоставлении догматически будет представлять собой обязательственную связь между сторонами, устанавливающими сервитут, и не будет непосредственно относиться к его вещно-правовому содержанию. В случае неполучения оговоренного предоставления и прекращения таким образом обязательственной связи, сервитут теряет основание своего установления и может быть вследствие этого прекращен. Юридически схема полностью совпадает с ситуацией купли-продажи вещи, когда за нее не получено оговоренное встречное предоставление (покупная цена). Таким образом, вещно-правовое содержание сервитута может быть связано со встречным предоставлением только опосредованно, непосредственно связать существование сервитута с денежным предоставлением нельзя. Что означает невозможность прямо связать существование сервитута с получением встречных предоставлений (платежей) таким образом, чтобы правовая сила сервитута обусловилась платежами сервитуария, а платежи, с другой стороны, составляли бы обязанность сервитуария, обусловливающую эту силу.

<1> По вопросам толкования с точки зрения применения налога с оборота в отношении соответствующих компенсационных выплат см.: Ausgleichsleistungens BMF Schr vom 18.10.2005, Az: IV A 5-S 7100-148/05, DStR 2005, 1902.
<2> NK-BGB/OTTO Rn 101.
<3> OLG MittRhNotK 1998, 131.
<4> Ср. примерно то же: BayObLG Rpfleger 1988, 522; Rpfleger 1993, 189 = NJW-RR 1993, 283 (для обозначения в качестве безвозмездного права) также и § 1093; NK-BGB/OTTO Rn 101.
<5> Mayer, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2009, § 1018 Rn 14 (перевод - А.В. Цугулиева).

Тем не менее существует возможность добиться схожих результатов без создания недопустимой непосредственной связи между вещно-правовым содержанием и денежными предоставлениями, предусмотренными в рамках обязательственного права. По данному вопросу Майер далее указывает: "Однако подобного эффекта можно добиться посредством того, что исполнение должного встречного предоставления может быть признано отменяющим условием для состава сервитута в целом <1> или же только обусловливать полномочие осуществления права (сервитута) наличием встречного предоставления (со стороны сервитуария). Также в последнем случае не имеется недопустимого соединения вещного права с обязательственным правом, так как возможные согласно § 158 условия допускают нарушение принципа абстрактности основания; и если согласно господствующему мнению уже целый правовой состав ставится в зависимость от осуществления обязательственно-правового встречного предоставления, то это, прежде всего, будет действовать в отношении менее значимого ограничения возможности осуществления вещного права <2>, <3>.

<1> Полностью господствующее мнение, ср. с примерно тем же у Rn. 1279; Soergel/ Rn 40; 40; NK-BGB/OTTO Rn 102.
<2> Строго утвердительно, см. BGHZ 54, 10, 18 [obiter dictum]; OLG Karlsruhe DNotZ 1968, 432, 433 ff; KG NJW 1954, 1245; Palandt/Bassenge Rn 12; Erman/Grziwotz Rn 9; Rn 1160; wohl auch BGB-RGRK/Rothe Rn 18; некоторое отклонение /Fakcjenberg Rn 7; NK-BGB/OTTO Rn 102; Soergel/ Rn 40; Wolf/Raiser § 107 II Fn 3; см. подробно также § 1093 Rn 14.
<3> Mayer, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2009, § 1018 Rn 14.

Иными словами, непоступление платежей может быть закреплено в качестве отменяющего условия существования как самого вещного права сервитута, так и только его осуществления.

Для дальнейшего рассмотрения интересующего нас вопроса обратимся к чрезвычайно информативному документу: экспертному заключению Немецкого института нотариата за N 11494 с последней актуализацией от 4 октября 2007 г. <1>.

<1> bedingtes Wohnungsrecht in Abgrenzung zu unbedingtem Wohnungsrecht mit Bedingung der des Wohnungsrechtes. URL: http://www.dnoti.de/gutachten/pdf/94faf865-49a5-40-ed-8186-e300a1155b9d/11494.pdf (перевод - А.В. Цугулиева).

Экспертное заключение посвящено правовому анализу конкретного случая обращения в ведомство поземельной книги: в заявлении о внесении записи в поземельную книгу собственница квартиры устанавливает в пользу своей матери право проживания во всех отдельных комнатах данной квартиры согласно § 1093 ГГУ, наделяет свою мать правомочиями, а также подает заявление о внесении права проживания в поземельную книгу.

При этом в качестве правового основания были внесены следующие заявления: "Предоставление права проживания производится для обеспечения правомочия госпожи... Осуществление права проживания зависит от того, что ежемесячная сумма в размере... евро уплачивается управомоченной собственнику, а равно управомоченная несет расходы по энерго- и водоснабжению". Ведомство поземельной книги совершило следующую запись: "Право проживания - под условием".

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Является ли внесение в поземельную книгу права проживания под условием верным?

2. Существует ли угроза того, что право проживания прекратится необратимо вследствие однократной неуплаты указанного ежемесячного платежа?

В первом разделе экспертного заключения ("Допустимость сервитута под отменительным или отлагательным условием") указывается: действительно поземельный сервитут или ограниченный личный сервитут (в данном случае в форме права проживания, § 1093 ГГУ) может быть установлен под отменительным или отлагательным условием (в том числе на срок). Предметом условия, согласно § 158 ГГУ, может быть будущее событие любого характера. Даже событие, которое полностью зависит от свободного усмотрения стороны договора, может рассматриваться в качестве допустимого.

Такие условия, как ограничения срока, являются содержанием вещного права и должны быть внесены в поземельную книгу <1>. Обстоятельство, наступление которого выводится не из поземельной книги самой по себе, а поставлено в зависимость от наступившего события вне поземельной книги, не препятствует действительному внесению сервитута <2>.

<1> Staudinger/Mayer, BGB, 2002, § 1018 Rn 172; Soergel/, BGB. 2001, § 1018 Rn 45; Palandt/Bassenge, BGB, 67. 2008, § 1018 Rn 30; RGRK/Rothe, BGB. 1996, § 1018 Rn 21; /Falckenberg, BGB, 4. 2004, § 1018 Rn 7.
<2> , Grundbuchrecht, 2004, Rn 1149.

Во втором разделе экспертного заключения ("Сервитут (право проживания) под многократно отменительным или отлагательным условием") рассматривается существующее в литературе особое мнение, заключающееся в том, что допустимо право проживания под многократно отменительным или отлагательным условием. Это выводит Рипфель из следующего:

"Вопрос все же, чем же все-таки может быть обусловлено [вещное право]? Прекращается ли оно полностью, когда оплата (своевременно) не поступает собственнику (что прямо нежелательно)? Или же прекращается оно только на тот период времени, за который уплата должна была последовать, в то время как на будущие периоды времени - пока что - продолжает сохраняться... При этом оно могло бы быть условным не только в целом, но также быть условным и в отношении отдельных (многократно) отрезков времени его существования в результате несвоевременных выплат".

Пример. Если в период с 1 января 1968 г. по 31 января 1968 г. предусмотренная выплата не произведена, то будет ли прекращено право исключительно на указанный период, вне зависимости от его сохранения на период с 1 февраля 1968 г. в период следующего срока, поскольку платежи в соответствующий момент своевременно последуют.

Напротив, по моему мнению, не должны возникать никакие сомнения... Условие может быть установлено скорее таким образом, что с его наступлением право прекращается не полностью, а только на определенные периоды времени, в целом же оно продолжает действовать" <1>.

<1> DNotZ 1968, Rn 404 - 405.

Далее автор заключения указывает, что если Рипфель настоящим действительно полагает допустимым - любое - временное прекращение и позднейшее возобновление вещного права, то делопроизводитель (имеется в виду помощник нотариуса) вряд ли сможет постигнуть данную точку зрения. К тому же, - замечается далее, - в соответствии с господствующим мнением своевременное оказание встречного предоставления может быть сделано условием дальнейшего сохранения вещного права, между тем получается, что сервитут приблизительно устанавливается под отменительным условием несвоевременной оплаты встречного предоставления <1>.

<1> Ср. вместо многих Staudinger/Mayer, § 1093 Rn 14; , Rn 1280 ff.

Зависит ли таким образом сохранение вещного права под отменительным условием от несвоевременной оплаты, с одной стороны, должно быть указано с достаточной определенностью: отменительное условие должно быть определено в документе о наделении правомочием (начиная с какой суммы уполномоченное лицо с какого периода времени попадает в просрочку?). С другой стороны, с наступлением отменительного условия вещное право окончательно прекращается. Это выводят Шенер/Стойбер из следующего:

"Для того, чтобы овеществить обязанность по осуществлению - периодических - выплат управомоченного, право проживания может быть сформулировано так, что оно прекращается, когда управомоченный не исполняет свою обязанность по уплате периодической суммы, подлежащей уплате в указанный срок, например, за один месяц или за два последующих месяца в течение льготного срока, составляющего неделю (право проживания под отменительным условием)" <1>.

<1> , Rn. 1280.

Если же необходимо сделать состав вещного права зависимым от уплаты периодических выплат, то тогда следовало бы, согласно точки зрения делопроизводителя, вносить в поземельную книгу неограниченное количество вещных прав, которые, смотря по обстоятельствам, устанавливаются под отменительным условием невыплаты и отлагательным условием уплаты денежной суммы.

Таким образом, согласно особому мнению Рипфеля, вещное право (не осуществление права, а именно само право) может временно прекращаться на определенные периоды времени, а затем вновь восстанавливать свое действие. При этом, с точки зрения практикующего делопроизводителя, такой подход означал бы необходимость внесения в поземельную книгу не одного вещного права, а неограниченного количества отдельных идентичных вещных прав, которые бы прекращались и вновь возникали в зависимости от наступления предусмотренных условий.

Третий раздел ("Условие, касающиеся только осуществления сервитута") подробно рассматривает особо интересующую нас концепцию осуществления сервитута:

Согласно господствующему мнению, не будет сложно допустить, что только осуществление права проживания и невещный состав обусловливается надлежащим внесением встречного предоставления <1>.

<1> OLG Karlsruhe DNotZ 1968, 432, 433; OLG Frankfurt Rpfleger 1974, 430; BGHZ 54, 10, 18; RGRK-Rothe, § 1018 Rn. 18; Staudinger/Mayer, § 1093 Rn. 14; , Rn. 1280 ff.

Для этого вводится обоснование, что немецкому вещному праву нечужда юридическая концепция о том, что вещные права при наличии определенных предпосылок могут быть осуществлены не в полном объеме. Такую взаимосвязь осуществления права и осуществления встречного предоставления можно было бы признать допустимой и избежать полного прекращения права при просрочке с малозначительным встречным предоставлением.

Далее в экспертном заключении приводится особое мнение, отличное от общепринятого: согласно представленному в литературе особому мнению <1>, возможности поставить в зависимость обычное <2> осуществление сервитута от выплаты денежного вознаграждения не существует. Это выводит Фалькенберг из следующего:

<1> Ripfel, a. a. O.; /Falckenberg, § 1018 Rn 7.
<2> В оригинале bloss - "голое". - Прим. пер.

"Отказ противоречит распространенному мнению, согласно которому обычное осуществление земельного сервитута посредством (периодического) встречного предоставления или осуществлению обязанности по содержанию может быть установлено под условием. Осуществление права это не содержание, а последствие права и определяется согласно своему содержанию. Оно [осуществление права] может согласно своему объему отставать от права, так как никто не принуждается к тому, чтобы полностью исчерпать свое собственное право. Если оно [осуществление права] ограничивается как сделка - при том, что [отрасль] вещного права имеет вещно-правовую, не только обязательственно-правовую силу, то это означает уменьшение правовой силы как ограничение самого права.

Зависимость осуществления права от встречного предоставления таким образом должна толковаться исходя из того, что земельный сервитут сам по себе установлен под отменительным условием и при неисполнении в зависимости от соглашения прекращается или временно - до совершения действия по исполнению - превращается в земельный сервитут под отлагательным условием.

Предпосылкой существования права является условие внесения в поземельную книгу, упоминания в заявлении о внесении записи в поземельную книгу согласно § 874 ГГУ недостаточно" <1>.

<1> /Falckenberg, § 1018 ВОВ Rn. 7.

Далее автор экспертного заключения не соглашается с последним приведенным мнением как противоречащим, с его точки зрения, "существенным догматическим принципам", он указывает: "По моему мнению, что хотя сервитут или право проживания под отменительным условием (неуплата периодических встречных предоставлений) может быть установлено, возобновление сервитута, прекращенного по причине наступления отменительного условия, невозможно обосновать догматически". Иными словами, если сервитут был установлен под отменительным условием, и оно наступило, то, с точки зрения автора заключения, невозможно обосновать возобновление прекратившегося сервитута: непосредственное ли возобновление (Рипфель) или через превращение в сервитут под отлагательным условием (Фалькенберг).

При этом автор экспертного заключения придерживается общепринятого приведенного мнения о возможности связать существование сервитута с внесением периодических платежей.

Исходя из приведенной позиции, в четвертом разделе экспертного заключения ("Применение к данному казусу") дается ответ на поставленные перед экспертом вопросы и определяется, что в рассматриваемом казусе: 1) право проживания вносится в поземельную книгу как условное право проживания; и 2) что существует угроза того, что право проживания вследствие однократной неуплаты подлежащей уплаты ежемесячной суммы необратимо прекратится.

Итак, в германской доктрине, категорически не допускающей смешения вещного права с обязательственным и установления сервитутов за периодические платежи, тем не менее продумана и разработана концепция, позволяющая получить схожий результат в рамках вещного права и без нарушения его догматических положений. Допускается конструирование сервитутов с отменительным условием о периодических платежах, относящимся не к самим сервитутам, но только к их осуществлению. Таким образом, чтобы, несмотря на наличие сервитута в поземельной книге, его осуществление было для сервитуария возможным только тогда, когда он совершил предусмотренный платеж. В случае пропуска или задержки платежа сервитут не прекращается, но приостанавливается возможность его осуществления до тех пор, пока сервитуарий не внесет все просроченные платежи и не возобновит положенные выплаты. Здесь следует отметить, что хотя существует теоретическая возможность сконструировать отменительное условие таким образом, чтобы неисполнение сервитуарием предоставления навсегда прекращало право осуществления сервитута (не прекращая его самого), тем не менее, поскольку зарегистрированный, но не действующий сервитут не может приносить постоянную пользу, - что противоречит природе данного права, - регистрация такого сервитута является практически нереальной. Иными словами, отменительное условие, связывающее осуществление сервитута с выплатой периодических платежей, должно блокировать его осуществление только на время пропуска платежей. После возмещения всех пропущенных платежей сервитуарий вновь обретает право осуществления зарегистрированного сервитута.

Следует также сказать несколько слов о применении указанной правовой возможности в отношении разных видов сервитутов. Принципиальное положение здесь состоит в том, что любые сервитуты могут быть установлены под отменительным условием, включая и вышеописанное. Это могут быть как положительные, так и отрицательные сервитуты, как постоянные, так и осуществляемые с перерывами и т.д. В частности, если при положительных сервитутах сервитуарий, пропустивший платеж не вправе до осуществления положенных выплат пользоваться обремененной недвижимостью, то при отрицательных - он не вправе запрещать собственнику служащей недвижимости осуществлять действия, которые он мог бы ему запретить в соответствии с содержанием сервитута. Если приостановлено осуществление постоянного сервитута, предполагающего наличие на служащем участке каких-либо вещей сервитуария, как, например, водопровода, кабельной линии и т.п., то, поскольку осуществление сервитута приостановлено, правовых оснований пользоваться служащим участком у сервитуария нет (до тех пор, пока он не выплатит положенное) и, следовательно, он должен убрать с чужого участка все свои вещи (в нашем примере - водопровод, кабельную линию) как находящиеся на таковом участке без правового основания.

В заключение обзора немецкого права в интересующей нас сфере следует отметить, что, несмотря на наличие в нем вышеописанного детально проработанного правового механизма, случаи его применения на практике достаточно редки. Собственники недвижимости стараются избегать установления сервитутов со сложными условиями, опасаясь возникновения трудностей в случае необходимости продажи такой недвижимости.

Наконец, еще раз подчеркнем, что прямое и непосредственное установление сервитутов в обмен на периодические платежи, как это имеет место в российском праве, в германском правопорядке категорически недопустимо.

6. Появление периодических платежей за сервитут в российском праве

Появление периодических платежей за сервитуты в российском праве (а через него и в праве других постсоветских государств), как представляется, связано с историей возвращения сервитутов в законодательство после продолжительной лакуны в их существовании, продлившейся весь советский период, то есть с историей написания соответствующих положений действующего Гражданского кодекса РФ, включая положение пункта 5 статьи 274. И в этом конкретном вопросе наиболее заметную роль, как представляется, сыграли соответствующие положения Гражданского кодекса Нидерландов, который служил одним из образцов при написании Гражданского кодекса РФ и, кроме того, являлся последней на тот момент европейской гражданской кодификацией.

Как известно, работа над проектом проводилась редакционной комиссией по составлению проекта Гражданского кодекса, в которую вошли ведущие отечественные специалисты в области частного права. В результате работы редакционной комиссии был подготовлен проект части I Гражданского кодекса РФ, а также вопросник, содержавший пункты, относительно которых была сочтена оправданной консультация с иностранными специалистами. В свою очередь, проект и вопросник были переведены специалистами Центра изучения восточноевропейского и российского права на голландский язык - там, где возможно было ограничиться консультациями с голландскими специалистами - или же на английский - там, где в консультации были вовлечены специалисты из других стран. Как пишет голландский специалист по частному праву профессор Жан Смит (Jan M. Smits): "Переводы были сделаны, дабы предоставить экспертам возможность подготовиться к пленарным сессиям... Целью вопросника было узнать мнения о предложенном русском тексте или получить информацию по голландским или иным западным положениям о тех или иных специфических предметах. Вопросы обсуждались устно в рабочих сессиях, длившихся от нескольких дней до двух недель. В основном эти сессии были проведены в Голландии, но некоторые проводились и в России <1>. Такой тип консультаций позволил российским редакторам выбрать положения, которые, с их точки зрения, могли быть заимствованы из иностранных законодательств. По мнению проф. Фельдбрюгге, "голландское влияние было наиболее значительным" <2>. И если в целом последнее приведенное мнение может показаться преувеличением, то в отношении рассматриваемого в данной работе вопроса оно вполне справедливо.

<1> Ewoud Hondius (ed.) Netherlands reports to the Fifteenth International Congress of Comparative Law - Rapports pour le international de droit : Bristol, 1998, publ. by / par The Netherlands Comparative Law Association, Antwerpen, Intersentia Rechtswetenschappen, 1998. P. 50 (пер. с английского наш. - Прим. авт.).
<2> Там же. С. 62 - 63.

Для нашей темы наибольшее значение имеют положения п. 2 ст. 70 Книги 5 Гражданского кодекса Нидерландов, которая при определении сервитута прямо допускает возможность установления периодических платежей <1>.

<1> Гражданский кодекс Нидерландов / Ответственный редактор Ф.Й.М. Фельдбрюгге. Лейден: Издание Лейденского университета, 1994. Т. II (кн. 3 и 5). С. 25 - 26.

Попробуем проследить, как данное необычное положение появилось в Гражданском кодексе Нидерландов и какому регулированию подлежат сервитуты в голландском праве.

7. Плата за сервитут в праве Нидерландов 7.1. Плата за сервитут в Гражданском кодексе Нидерландов 1838 года и новом Гражданском кодексе Нидерландов

Книга 5 Гражданского кодекса Нидерландов, принятая в 1991 г. и посвященная праву собственности и другим вещным правам, имеет положение, сходное с положением ч. 5 ст. 274 Гражданского кодекса РФ и, как представляется, послужившее для него прототипом. Статья 5:70 голландского Кодекса закрепляет:

"Сервитут представляет собой обременение, возложенное на недвижимую вещь, - служащий земельный участок, - в пользу другой недвижимой вещи... господствующего земельного участка.

Актом об установлении сервитута на собственника господствующего участка может быть возложена обязанность выплачивать собственнику служащего участка денежную сумму, называемую платой <1>, с регулярными или нерегулярными интервалами.

<1> Гражданский кодекс Нидерландов использует термин "retributie" (ср. анг. "retribution"), обозначающий особую плату за использование сервитута или суперфиция. ГК РФ в аналогичном положении использует термин "плата". Как следствие, представляется оправданным переводить "retributie" именно как "плата".

Таким образом, п. 2 приведенной статьи предусматривает возможность наложения на собственника господствующего участка обязанности, состоящей в уплате денежной суммы "с регулярными или не регулярными интервалами". Это означает, что: 1) обязанности договориться о плате нет; и 2) если стороны договорились о плате, такая плата может быть установлена как в виде единовременного платежа, так и в виде периодических платежей.

Положение о том, что сервитут может устанавливать обязанность внесения платы за пользование выгодами служащего участка является новым. Оно не было знакомо старому Гражданскому кодексу Нидерландов 1838 г., который базировался на Французском гражданском кодексе.

Соответствующие ст. ст. 721 и 722 старого Гражданского кодекса Нидерландов, посвященные сервитутам, гласили:

Artikel 721. Erfdienstbaarheid is een last waarmede een erf bezwaard is, tot gebruik en ten nutte van een erf, hetwelk aan eenen anderen eigenaar toebehoort.

Dezelve mag, noch ten laste, noch ten behoeve van eenenpersoon, daargesteld worden.

Artikel 722. Alle erfdienstbaarheden bestaan in de verpligting om iets te dulden, of iets niet te doen.

Или, в русском переводе:

Статья 721. Сервитут представляет собой обременение, наложенное на земельный участок для использования и принесения выгоды другому земельному участку, принадлежащему иному собственнику.

Тот же самый [сервитут] не может быть установлен ни за счет, ни в пользу одного лица.

Статья 722. Все сервитуты состоят в обязанности что-либо терпеть или не делать.

Согласно Комментарию 1980 г. <1> (т.е. комментарию, написанному до принятия нового Гражданского кодекса Нидерландов) к ст. 722, роль собственника служащего участка (praedium serviens) строго пассивна. Сервитут ни в каком случае не может наложить на собственника служащего участка обязанность что-либо сделать <2>. Такая обязанность может быть установлена только в форме личного права и не может быть установлена в форме права вещного, к каковым относится сервитут. Однако комментарий указывает, что существует одно исключение из этого правила: на собственника служащего участка может быть возложена акцессорная обязанность поддерживать в надлежащем состоянии вещи, которые необходимы для осуществления сервитута. Согласно ст. 736 Гражданского кодекса Нидерландов 1838 г., собственник служащего участка может брать на себя определенные обязанности только в качестве акцессорных.

<1> Pitlo, Het Nederlands Burgerlijk Wetboek, Deel 2. Het Zakenrecht, bewerkt door Mr O.K. Brahn, Arnhem 1980, 292.
<2> "Servitus in faciendo consistere non potest"; "Servitus in faciendo consistere nequit" или "Servitus in faciendo consistere nequit, tantummodo in patiendo, aut in non faciendo".

Кроме того, ст. 739 запрещала собственнику служащего участка чинить какие-либо неудобства господствующему участку. Она устанавливала, что собственник служащего участка должен не делать чего-либо, что может уменьшить или затруднить использование сервитута.

7.2. Судебное решение 1934 г.

В 1934 г. Верховный суд Нидерландов подтвердил вышеуказанную позицию в отношении обязанностей собственника служащего участка. Фабула дела такова: собственник служащего участка держал на нем бар. Посетители бара оставляли свои велосипеды в переулке возле бара таким образом, что собственник господствующей недвижимости не мог более пользоваться своим правом сервитута и потребовал освобождения прохода. Верховный суд Нидерландов, подтвердив решение Апелляционного суда, отказал в иске, пояснив, что собственник бара не властен осуществлять надзор за посетителями. Верховный суд посчитал, что, в соответствии с указанием ст. 739 Гражданского кодекса Нидерландов 1838 г., собственник служащего участка не должен делать чего-либо, что может привести к уменьшению или ограничению в пользовании сервитутом. Однако, по мнению Верховного суда Нидерландов, обстоятельства дела не свидетельствовали о том, что собственник служащего участка, - т.е. владелец бара, - делал что-либо, что могло привести к таким уменьшениям или ограничениям. Также суд отклонил аргумент истца, о том, что "делать" в статье 739 может быть понято в смысле обязанности осуществления активных действий с целью избежания уменьшения или ограничения использования сервитута. Таким образом, основной вопрос, решенный Верховным судом Нидерландов, состоял в том, включает ли законодательное выражение "собственник служащего участка должен не делать чего-либо, что может..." также и обязанность активно что-либо осуществлять, в данном деле - убирать велосипеды. Верховный суд установил, что такая обязанность не может быть выведена из текста ст. 739 и практики ее применения. Как следствие, Верховный суд Нидерландов отклонил иск собственника господствующего участка.

7.3. Qui peut et , <1>

<1> Кто злым попускает, тот сам зло творит (фр.).

В своих комментариях к приведенному решению Верховного суда знаменитый голландский правовед Паул Схолтен оспорил такое решение как излишне строгое. В качестве первого аргумента он указал, что закон (ст. 736 Гражданского кодекса 1838 г.) уже предусматривает обязанность собственника служащего участка производить ремонтные работы, необходимые для осуществления сервитута, и что он не видит каких-либо оснований, чтобы такие действия ограничивались только ремонтными работами.

Кроме того, проф. Схолтен считал, что, исходя из принципа справедливости (добросовестности, которая в новом Гражданском кодексе Нидерландов называется "разумностью и справедливостью"), будет разумно требовать от собственника служащего участка, который предоставил право свободного прохода, чтобы он также следил за тем, чтобы и посетители бара не препятствовали проходу.

Более того, судебной практикой уже было установлено, что обязанность воздерживаться от создания препятствий осуществлению сервитута должна также распространятся и на сотрудников собственника служащего участка. Отправная точка здесь состоит в том, что владелец земли всегда отвечает за действия, производимые другими лицами на его земельном участке. Согласно Схолтену, в рассматриваемом случае владелец бара определенно имеет власть над посетителями в своем баре в отношении поддержания порядка. Слабое место в решении Верховного суда состоит в том, что он, очевидно, не желает накладывать обязанность на того, французского правоведа XVI в. Антуана Луазеля: "Qui peut et , " <1>.

<1> Antoine Loysel, Institutes . Paris, 1607. 792.

7.4. Появление платы

Но, конечно, существует разница между обязанностью принимать меры, необходимые для беспрепятственного осуществления сервитута и обязанностью вносить плату за его осуществление. Ниже мы постараемся выяснить, когда сформировалась концепция платы за использование сервитута, закрепленная в итоге в появившихся ст. ст. 5:70 и 5:71 нового Гражданского кодекса Нидерландов.

Прежде всего, следует отметить, что из нового Гражданского кодекса были исключены три наиболее важных положения о сервитутах, ранее предусматривавшихся старым Гражданским кодексом Нидерландов:

Помимо введения возможности обязывать собственника господствующей недвижимости вносить плату за использование сервитута, новая ст. 5:71 также вводит обязанность собственника служащего участка выполнять определенные действия, такие как возведение здания или сооружения.

7.5. Предложение Королевской ассоциации нотариусов

По-видимому, идея внесения платы за использование сервитута была предложена Голландской Королевской ассоциацией нотариусов (Koninklijke Beroepsorganisatie - KNB).

В своем докладе от 18 декабря 1958 г., представленном Парламенту <1> (а точнее Постоянной комиссии по вопросам юстиции при Второй (нижней) палате) - Голландская королевская ассоциация нотариусов дала свой комментарий к проекту Книги 5 нового Гражданского кодекса. Среди прочего Ассоциация высказала сожаление и в том, что проект не предусматривает возможности установления сервитутов за плату. В докладе утверждалось, что проект Книги 5 позволял устанавливать указанную плату в отношении такого вещного права, как суперфиций (гол. "opstal" - право застройки). Следовательно, "можно прийти к заключению, неправильному с точки зрения комиссии [Ассоциации королевских нотариусов], что оговоренная плата не будет, таким образом, обязательной для правопреемников данного титула".

<1> Weekblad voor Privaatrecht, Notaris-ambt en Registratie (WPNR), N 4565 (90), 3 January 1959, 8 - 9.

В своем отзыве на проект Книги 5, Постоянная комиссия по вопросам юстиции согласилась с предложением Королевской ассоциации нотариусов: "Действительно, представляется, что пробел здесь должен быть заполнен" <1>.

<1> Parlementaire Geschiedenis van het Nieuwe Burgerlijk Wetboek. Boek 5 Zakelijke Rechten, Kluwer Deventer 1981, 249.

Министр юстиции также согласился с предложением нотариусов относительно платы и указал в пояснительной записке к проекту закона, что формулировка п. 2, касающаяся платы, была взята из текста проекта, посвященного суперфицию. Далее министр указывал: "...плата, предусмотренная здесь, упоминается в учредительном акте, формирует часть содержания вещного права и имеет, таким образом, квалифицированный характер". Как результат, "при передаче права собственности на господствующий участок или служащий участок, обязанность или, соответственно, право, вытекающие из условия о плате, также передаются" <1>.

<1> Там же. С. 253.

Во втором чтении некоторыми членами Постоянной комиссии был поставлен вопрос, не приведет ли введенная по запросу Постоянной комиссии плата к проблемам в отношении исчисления компенсации в случае экспроприации <1>. В своем ответе Постоянной комиссии правительственный комиссар по вопросам Нового гражданского кодекса отметил, что не следует опасаться значительных проблем. Комиссар указал, что выплаты будут капитализированы и таким образом включены в плату <2>.

<1> Там же. С. 254.
<2> Там же. С. 255.

Исходя из изложенного становится ясно, что главной причиной для включения возможности выплат периодических платежей (платы) за пользование сервитутом было помещение сервитутов на общее основание с правом суперфиция. При этом старый Гражданский кодекс Нидерландов также не предусматривал возможности обязывания суперфициария к выплате периодических платежей (ст. 758 и следующие).

Тем не менее новый Гражданский кодекс Нидерландов ввел возможность для землевладельца, на земле которого на праве суперфиция было возведено здание, требовать выплаты периодических платежей (платы) от собственника здания. Пункт 3 ст. 5.8.1 нового голландского Кодекса предусматривает: "В акте установления, суперфициарий может быть обязан к выплате собственнику денежной суммы - платы - с регулярными или нерегулярными интервалами". По-видимому, было сочтено, непоследовательным, если такое же право на плату не будет предусмотрено также и для сервитута.

7.6. Схожие правовые инструменты в новом Гражданском кодексе Нидерландов

В дополнение к вышеприведенному описанию истоков происхождения платы за сервитут представляется также оправданным кратко описать другие инструменты, содержащиеся в новом Гражданском кодексе Нидерландов и позволяющие прикреплять определенные права и обязанности к вещи иначе, чем через установление сервитута.

Согласно правовому принципу, договоры связывают только стороны, заключившие договор, и не связывают третьих лиц. Рассмотренная выше правовая конструкция сервитута является примером иного решения данного правила, когда приобретатель служащего участка связан сервитутом, если сервитут был должным образом установлен как вещное право и внесен в поземельную книгу. Схожим образом вышеприведенный принцип не распространяется в голландском гражданском праве на так называемые "качественные права" и "качественные обязательства", как это определяется в Книге 6 ГК Нидерландов (общая часть обязательств).

Еще одним исключением является так называемая "kettingbeding" (сковывающая оговорка), согласно которой приобретатель вещи принимает на себя обязательство осуществлять определенное действие, равно как и включить такое же обязательство в соглашение со своим правопреемником, а также обязать нового приобретателя включить такое же обязательство в его договор с последующим приобретателем.

Четвертая возможность связать третьих лиц состоит в инкорпорации искомого обязательства в ограниченное вещное право, такое, как эмфитевзис (ст. 5:85 ГК Нидерландов) или суперфиций (ст. 5:101 ГК Нидерландов).

Общая черта всех четырех правовых конструкций состоит в том, что они могут связать определенное обязательство с вещью, однако их правовая форма при этом различается. Сервитут, эмфитевзис и суперфиций представляют собой три ограниченных вещных права, тогда как сковывающая оговорка и "качественные обязательства" регулируются разделом Гражданского кодекса Нидерландов, посвященным обязательственным правам. Хотя принципиально "качественные обязательства" включаются во взаимные соглашения, однако они также могут содержаться и в наследстве или же судебном решении.

Различие определяется степенью, в которой главное соглашение может рассматриваться как независимое от соглашения, придающего соответствующему обязательству качество, то есть судьба "качественного обязательства" не обязательно должна следовать судьбе основного соглашения.

Статья 6:251 Гражданского кодекса Нидерландов посвящена передаче "качественных прав". "Качественное право" - это право, которое имеет такое отношение к вещи, к которой оно прикреплено, что у кредитора имеется интерес в этом праве лишь до тех пор, пока у него сохраняется вещь. Термин "качественное" относится к качеству правообладателя соответствующей вещи, а не к ней самой. Кредитор в "качественном обязательстве" обладает личным, а не вещным правом в своем качестве собственника вещи. Цель здесь состоит в том, чтобы предотвратить ситуацию, когда, передавая вещь с "качественным правом", кредитор больше не может требовать исполнения права, поскольку он более не имеет интереса (он больше не кредитор), но и приобретатель вещи также не управомочен требовать исполнения, поскольку он не является кредитором в данном правоотношении.

Согласно ст. 6:251 голландского Кодекса, право переходит вместе с вещью, если наличествуют четыре условия:

  1. право относится к результатам, вытекающим из соглашения;
  2. природа права допускает возможность его передачи;
  3. право связано с вещью;
  4. как следствие передачи, кредитор теряет свой интерес в праве.

Статья 6:252 Гражданского кодекса Нидерландов определяет "качественные обязательства". Соглашением может быть установлено, что обязательство одной из сторон терпеть или не делать чего-либо в отношении зарегистрированной вещи (недвижимого имущества) переходит на тех, кто приобретает это имущество. Для того чтобы такая договорная оговорка приобрела юридическую силу против всех (erga omnes) требуется составление нотариального акта. Если потребности в получении такого эффекта не имеется, составления нотариального акта не требуется. Акт должен быть зарегистрирован в публичном реестре зарегистрированных товаров. Содержание "качественного обязательства" ограничено претерпеванием или неделанием чего-либо, точно как в сервитутах.

Статьи 6:251 и 6:252 являются типичными голландскими гражданско-правовыми нововведениями прагматического характера, принятыми без чрезмерной заботы о соблюдении правовой доктрины и догматики <1>. Они вступили в силу с книгой 6 Гражданского кодекса Нидерландов в 1992 г. Главная причина их принятия состояла в имевшем место настойчивом запросе со стороны правового сообщества и практиков на наличие контрактного обязательства, передаваемого вместе с вещью, к которой оно относится.

<1> Следует, впрочем, отметить, что имела место и критика принятой концепции, утверждавшая, что "качественные права и обязательства" разрушают закрытую систему ограниченных вещных прав.

С момента принятия решения Верховным судом Нидерландов (Hoge Raad der Nederlanden) по делу Blaauboer против Berlips <1> от 3 марта 1905 г., в котором Верховный суд отказал в возможности иметь контрактное обязательство, переходящее совместно с вещью, к которой оно относится, практики обходили это запрещение с помощью сковывающей оговорки (kettingbeding). Однако недостаток сковывающей оговорки состоит, конечно, в отсутствии права следования. Принятие "качественных обязательств" в 1992 г. было направлено на соединение гибкости обязательственного права с желаемым правом следования.

<1> Подробнее см.: https://nl.wikipedia.org/wiki/Arrest_Blaauboer/Berlips.

Относительно "качественных прав" существует сопоставимый феномен во французском гражданском праве, где довольно широкая интерпретация ст. 1655 Гражданского кодекса Франции привела к признанию определенных принадлежностей вещи, как, например, прав возникающих из оговорки об ограничении конкуренции, равно как и прав, относящихся к исправлению дефектов или получению компенсации напрямую от предыдущего продавца.

Что касается "качественных обязательств", они не существуют в других европейских правопорядках. Однако сопоставимый концепт может быть найден в германском (ст. 1090 и последующие ГГУ) и швейцарском праве (ст. 781 Гражданского кодекса Швейцарии), но не как феномен обязательственного права, но как ограниченное вещное право.

Примерами "качественных обязательств" являются запрещение сдавать здание в аренду или же строить что-либо на земельном участке. Другие примеры состоят в допущении использования участка третьим лицом или в претерпевании шумового воздействия. Кроме того, оговоркам об ограничении конкуренции при продаже предприятия (когда продавец не может осуществлять ту же самую деятельность на протяжении определенного периода времени) может быть придано качество так, что правопреемник покупателя тоже будет управомочен применять оговорку об ограничении конкуренции. "Качественные оговорки", кроме того, можно найти в стандартных договорах, заключенных между архитекторами и подрядчиками.

Примером качественного права является право гарантии, которое собственник вновь построенного здания получает на определенный период времени (обычно на 10 лет) от строителя дома. Что случится, если собственник вновь построенного дома продаст его до истечения гарантийного периода? Договором купли-продажи может быть предусмотрена передача гарантии новому собственнику, так, что новый собственник будет управомочен осуществлять "качественное право" гарантии, обращаясь непосредственно к строителю.

Заключение

Проведенное исследование показывает, что, будучи выводимой из вещно-правовой природы сервитутов, плата за них со времен римского представляла собой именно и только единовременный платеж (разумеется, в случае наличия платы как таковой). Так понимался данный вопрос русским дореволюционным правопорядком, и именно так он и сейчас рассматривается в наиболее последовательном из континентальных правопорядков: германском (при этом в последнем существует решение, позволяющее добиться результатов, сходных с установлением периодических платежей, не выходя за пределы вещно-правовых конструкций). В свою очередь, введение в новый Гражданский кодекс Нидерландов новеллы, предусматривающей возможность установления сервитутов за периодические платежи, не явилось следствием какой бы то ни было научной проработки вопроса, не сопровождалось догматическими обоснованиями и в целом является более или менее случайным. Тем не менее именно это догматически необоснованное нововведение нового Гражданского кодекса Нидерландов было в итоге рецепировано не только российским правопорядком, но и вошло в правовые системы практически всех постсоветских государств. По-видимому, свою роль здесь сыграло наложение двух факторов: общей нетвердости вещно-правовых воззрений советских юристов, ставшей результатом многодекадной лакуны в существовании категории вещных прав в советском законодательстве и длительного размывания вещно-правовых воззрений в советской науке (от В.К. Райхера <1> до О.С. Иоффе), которая, в свою очередь, наложилась на определенную нетвердость и непоследовательность в отношении к вещным правам в голландском правопорядке и новом Гражданском кодексе Нидерландов, - в целом, как это было показано, достаточно вольно относящимся к смешению вещно-правовых и обязательственных категорий. Результатом такого наложения является небеспроблемное положение сервитутов в российском законодательстве и в еще большей степени в российской правоприменительной практике, где сервитут, к сожалению, не выполняет своей правовой роли надежного средства обеспечения долгосрочных интересов одной недвижимости в другой. Не разъединяя соседствующих собственников, сервитут в российском праве напротив связывает их длящимися отношениями, где они, по сути, должны осуществлять встречные предоставления, где допускается пересмотр условий таких предоставлений (изменение размеров платежей, объема сервитута и даже самого факта его существования). Наряду с общим подходом ст. 274 Гражданского кодекса РФ, рассматривающей в качестве модельного пути для установления сервитута судебное решение, приведенные положения и обусловливают совершенно неудовлетворительное состояние в области регулирования сервитутов в российском правопорядке. Представляется, что корень проблем кроется в недостаточно последовательно выведенной российским кодексом вещной природе сервитутов. Положение с платой является здесь только наиболее ярким примером.

<1> См.: Райхер В.К. Абсолютные и относительные права. К проблеме деления хозяйственных прав // Известия экономического факультета Ленинградского политехнического института. 1928. Вып. I.

При этом следует помнить, что существующее положение небезальтернативно и обращение в данном вопросе к более последовательным континентальным правопорядкам, - а равно и к прошлому опыту собственного правопорядка, - способно в значительной мере изменить сложившуюся в данной области ситуацию в положительном направлении.

References

Annenkov K.N. Servitut pol'zovladeniya [Usufructus] (in Russian) // Zhurnal grazhdanskogo I ugolovnogo prava. 1892. Kn. VIII.

Bartoshek M. Rimskoe pravo: ponyatie, terminy, opredeleniya [Roman law: concepts, terms, definitions] (in Russian). M.: Yuridicheskaya literatura, 1989.

Grazhdanskoe ulozhenie. Kniga tret'ya. Votchinnoe pravo. Project Vysochaishe echrezhdrnnoi Redaktsionnoi Komissii po sostavleniyu Grazhdanskogo ulozheniya. Tom vtoroi (st. st. 175 - 420) s obyasneniyami [Civil code. Book 3. Real rights. Project by Highly established Editorial Committee for compilation of Civil Code. Volume 2 (art. 175 - 420) with explanations] (in Russian). St. Petersburg: Gosudarstvennaya tipografiya, 1902.

Digesty Yustiniana. Tom II, Knigi V - XI [Digest. Volume II. Books V - XI] (in Russian). M.: Statut, 2002.

Dorn L. Ob uzufructe po rimskomu pravu [Usufructus in Roman law] (in Russian). St. Petersburg: Tipografiya Imperatorskoi akademii nauk, 1871.

Hondius Ewoud (ed.) Netherlands reports to the Fifteenth International Congress of Comparative Law - Rapports pour le international de droit : Bristol, 1998, publ. by / par The Netherlands Comparative Law Association. Antwerpen: Intersentia Rechtswetenschappen, 1998.

Loysel Antoine. Institutes . Paris, 1607.

Muromtsev S.A. Grazhdanskoe pravo Drevnego Rima: Lektsii [Civil law of Ancient Rome: lectures] (in Russian). M.: Tipografiya A.I. Mamontova, 1883.

Pitlo. Het Nederlands Burgerlijk Wetboek, Deel 2. Het Zakenrecht, bewerkt door Mr O.K. Brahn. Arnhem, 1980.

Staudinger, BGB, Neubearbeitung. 2009.

Svod zamechaniy na proekt knigi tret'ey Grazhdanskogo ulozheniya o votchinnom prave. Izdanie Redaktsionnoi komissii po sostavleniyu Grazhdanskogo ulozheniya [Compilation of reviews foe the book 3 of Civil code (real rights). Publication of Editorial Committee for compilation of Civil Code] (in Russian). St. Petersburg: Gosudarstvennaya tipografiya, 1903.

Schelkunova T.S. Spory, svyazannye s ustanovleniem servitutov na nedvizhimoe imuschestvo [Disputes to establishing servitudes on immovable property] (in Russian) // Arbirtazhnye spory. St. Petersburg, 2010. N 1.

Umov V. Dogovor naima imuschestv po rimskomu pravu I noveishim inostrannym zakonodatel'stvam [Lease contract in Roman law and the newest foreighn legislations] (in Russian). M.: Universitetskaya tipografiya (Katkov I Ko), 1872. Ch. I.

Wollmann I.S. Notarial'noe polozhenie [Notary law] (in Russian). St. Petersburg: Zakonovedenie, 1914.