Мудрый Юрист

Неиспользуемые объекты культурного наследия как предмет договора аренды

Прилуцкий Александр Михайлович, доцент кафедры гражданского права и процесса Курского института социального образования (филиал) Российского государственного социального университета, кандидат исторических наук.

Публикация посвящена анализу специфики заключения договора аренды, предметом которого выступают неиспользуемые объекты культурного наследия. Основное внимание уделяется рассмотрению специфики заключения таких договоров аренды, а также обязанностям арендодателя по восстановлению и сохранению объекта культурного наследия.

Ключевые слова: объекты культурного наследия, арендатор, арендодатель, аукцион, арендная плата, независимая гарантия.

Unused Cultural Heritage Objects as a Subject of Lease Agreement

A.M. Prilutskiy

Prilutskiy Alexander M., Assistant Professor of the Department of Civil Law and Procedure of the Kursk Institute of Social Education (Branch) of the Russian State Social University, Candidate of Historical Sciences.

The article is dedicated to the analysis of the specifics of the lease agreement, the subject of which are the unused objects of cultural heritage. Main focus is paid to the specifics of the conclusion of lease agreements, as well as the responsibilities of the landlord for the restoration and preservation of cultural heritage.

Key words: cultural heritage, the tenant, the landlord, auction, rent, independent guarantee.

Договор аренды относится к числу традиционных гражданско-правовых договоров, основные черты которого в виде locatio-conductio были разработаны еще римской юриспруденцией. Дальнейшее развитие института аренды или найма вещей обуславливалось наличием совпадающих интересов контрагентов договора. Собственник (или управомоченное им лицо) сдаваемой в аренду вещи не нуждался в ней в течение определенного периода времени, тогда как арендатор, напротив, был заинтересован во владении и использовании такого имущества, но не имел для ее приобретения в собственность достаточных средств. Со временем договор аренды более усложнялся, что нашло свое отражение и в расширении круга объектов, которые могли выступать предметом данного соглашения. Эта тенденция продолжается и на современном этапе развития отечественного гражданского законодательства.

В ряде случаев наиболее выгодные с точки зрения ведения бизнеса объекты недвижимости находятся в исторической части крупных городов и зачастую являются объектами культурного наследия. Это объясняется следующими факторами:

  1. в таких районах наиболее высокий трафик посещаемости населением, включая многочисленных туристов;
  2. для любой организации иметь на праве собственности или во владении и пользовании архитектурные памятники истории и культуры является несомненным фактором престижа;
  3. организации, располагающие в таких зданиях офисами, получают дополнительную рекламу и изначально представляются потенциальным клиентам более надежными и основательными партнерами с определенной историей существования и многолетними традициями.

Как правило, подавляющая масса объектов культурного наследия является государственной собственностью. Такое положение обосновывается п. 2 ст. 44 Конституции РФ, согласно которому каждый имеет право на участие в культурной жизни и пользование учреждениями культуры, на доступ к культурным ценностям. В то же время государство не всегда использует такие объекты, так как не обладает достаточными денежными средствами, необходимыми для поддержания их в надлежащем состоянии, что делает возможным передачу объектов культурного наследия частным лицам и оформляется в основном договором аренды.

Возможность взять в аренду объекты культурного наследия установлена Федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" <1>. Статья 3 данного нормативного правового акта относит к объектам культурного наследия объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

<1> Российская газета. 2002. 29 июня.

11 сентября 2015 г. Председатель Правительства Российской Федерации Д.А. Медведев утвердил Положение о предоставлении в аренду неиспользуемых объектов культурного наследия <2>, конкретизирующее положения Закона N 73-ФЗ. Такие объекты являются федеральной собственностью, должны быть включены в единый государственный реестр памятников истории и культуры народов Российской Федерации и находятся в неудовлетворительном состоянии.

<2> Постановление Правительства РФ от 11 сентября 2015 г. N 966 // URL: pravo.gov.ru.

Заключение договора аренды возможно только через проведение аукционов. Его организаторами могут выступать федеральные органы исполнительной власти, осуществляющие функции по управлению федеральным имуществом (например, Росимущество). Если же неиспользуемые объекты культурного наследия находятся на балансе на праве хозяйственного ведения у федеральных государственных унитарных предприятий либо на праве оперативного управления у федеральных государственных учреждений и они выступают организаторами аукциона, то решение на проведение аукциона и установление срока аренды должны быть согласованы с соответствующими федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находится соответствующее предприятие или учреждение.

Организатор торгов в составе информации о проведении аукциона размещает:

  1. Основные характеристики предлагаемого в аренду объекта культурного наследия, включая техническое состояние такого объекта и описание предмета его охраны в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным ст. 47 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Охранное обязательство представляет собой документ, включающий в себя требования ФЗ N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" по содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом.
  2. Проект договора аренды, который должен быть согласован с Министерством культуры Российской Федерации.
  3. Перечень основных работ по сохранению объекта культурного наследия.
  4. Обязательство арендатора провести работы по сохранению объекта культурного наследия в срок, не превышающий семи лет со дня передачи объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий двух лет со дня передачи его в аренду.

Необходимо отметить, что для участия в аукционе потенциальный арендатор должен предоставить так называемую независимую гарантию исполнения обязанности провести работы по сохранению объекта культурного наследия. Ее объем составляет не менее 35% от стоимости работ, указанной в проектной документации на проведение таких работ.

Потенциальному участнику может быть отказано в допуске к проведению аукциона, если у него имеется задолженность по оплате арендной платы за два и более периода в отношении другого объекта культурного наследия, либо у него имеется задолженность перед федеральным бюджетом по обязательным платежам, либо у него были выявлены нарушения охранного обязательства в отношении другого объекта культурного наследия, собственником или арендатором которого он является.

Первоначальный размер арендной платы при проведении аукциона составляет символически 1 рубль, побеждает тот участник, который предложит более высокую арендную плату, причем в последующем ее размер за весь период аренды не может быть увеличен.

По истечении семи лет, когда восстановительные работы закончены, арендатор получает право передавать объект культурного наследия третьим лицам на основании договора субаренды либо договора ссуды при условии письменного уведомления арендодателя. Необходимо учитывать, что ответственность за владение и использование объекта культурного наследия в рамках охранного обязательства перед арендодателем несет именно арендатор, а не третьи лица, в фактическом владении которых находится объект культурного наследия. Кроме того, субарендатор обязан заключить аналогичное охранное обязательство.

В отношении арендаторов объектов культурного наследия, недобросовестно исполняющих свои обязанности, предусмотрены возможности одностороннего расторжения договора. Так, арендодатель имеет право требовать расторжения договора в следующих случаях:

Так, арендодатель имеет право требовать расторжения договора в случаях, если арендатор:

Необходимо отметить, что если арендатор предоставил сумму независимой гарантии, но в дальнейшем не исполнил обязанности проведения работ по сохранности объекта культурного наследия, это приводит не только к расторжению договора аренды, но и к тому, что сумма независимой гарантии остается у арендодателя (п. 16 Постановления Правительства РФ от 11 сентября 2015 г. N 966).