Мудрый Юрист

Споры по благоустройству территории после строительства дома

Квартирный вопрос... Сколько копий сломано в спорах о нем. Но никто не будет отрицать, что с приобретением жилья так или иначе сталкивается почти каждая семья. Проблема эта многогранная, при ее решении возникает множество вопросов: от рисков ипотечного кредитования для приобретения жилья и до тонкостей государственной регистрации права собственности.

Достаточно распространенным способом приобретения жилья на сегодняшний день является участие граждан в долевом строительстве по правилам Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - N 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Так как приобретение жилья для подавляющего большинства покупателей является сделкой, требующей вложения большего количества ресурсов и денежных средств, то в силу высокого размера оплаты жилья особо важным становится вопрос получения желаемого результата: не только квартиры как таковой, но и повышения качества жизни. Одним из критериев этого фактора является то, насколько благоустроенной является придомовая территория, так как без удобных и безопасных дорожек, освещения, озеленения и т.п. у собственников квартир в дальнейшем возможны проблемы в комфортной эксплуатации своего дома.

Целью настоящей статьи является изучение и анализ имеющейся на сегодняшний день судебной практики по спорам, возникающим после строительства многоквартирного дома в сфере благоустройства придомовой территории. Это позволит лучше понимать данную проблематику и на основании этого вырабатывать стратегию своего поведения как гражданам, приобретающим жилье, так и организациям-застройщикам.

Под благоустройством территории принято понимать комплекс мероприятий по инженерной подготовке и обеспечению безопасности, озеленению, устройству покрытий, освещению, размещению малых архитектурных форм и объектов монументального искусства. Такое определение содержалось в Методических рекомендациях по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований, утвержденных Приказом Министерства регионального развития РФ от 27.12.2011 N 613, но в последующем признанных недействующими Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) от 17.12.2015 N АПЛ15-557. С момента признания недействующими указанных выше Методических рекомендаций иного определения благоустройства территории законодателем и правоприменителем пока предложено не было, поэтому в целях данной статьи будем использовать данное понятие. Сами же работы по благоустройству территории, включая подготовку к застройке, работы с растительным грунтом, устройство внутриквартальных проездов, тротуаров, пешеходных дорожек, площадок, оград, открытых плоскостных спортивных сооружений, оборудование мест отдыха и озеленение, должны осуществляться согласно строительным нормам и правилам СНиП III-10-75 "Благоустройство территорий" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 25.09.1975 N 158).

Благоустройство территории при строительстве многоквартирного дома является важной обязанностью застройщика, так как:

В силу ст. 48 ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям.

Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" предусматривает, что в составе проектной документации должно быть описание решений по благоустройству территории.

Следовательно, без решений по благоустройству территории застройщик не сможет утвердить в уполномоченных органах проектную документацию, а значит, и не сможет получить разрешение на строительство;

Итак, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям СНиП.

Однако, к сожалению, как и в прочих сферах, в области благоустройства территории после строительства многоквартирного дома, застройщики иногда пренебрегают принятыми на себя обязательствами.

На основании п. 6 ст. 7 N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Таким образом, в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ (см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 08.05.2013 по делу N А33-18054/2011; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.12.2014 N Ф01-4827/2014 по делу N А82-14148/2012).

Итак, рассмотрим некоторые споры.

1. По иску физического лица к застройщику:

В таких спорах не следует забывать следующее: так как законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, и распространил действие Закона РФ "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, то предоставил им право требовать возмещения штрафа и морального вреда за нарушение соответствующих обязательств.

При этом необходимо отметить, что в случае, если истец будет требовать еще и неустойку, то она в порядке ст. 333 ГК РФ может быть снижена, на что дополнительно обращает внимание ВС РФ в Постановлении Пленума N 7 от 24.03.2016 (п. 78).

2. По иску прокурора к застройщику в защиту неопределенного круга лиц:

3. По иску физического лица к органам местного самоуправления и (или) государственной власти:

4. По иску управляющей компании (ТСЖ и т.п.) к застройщику:

Необходимо отметить, что, несмотря на имеющуюся в целом положительную практику в отношении ТСЖ при рассмотрении споров с застройщиками, истцам не следует забывать о необходимости соблюдать нормы не только материального, но и процессуального права. Так, например, истцу (ТСЖ) по делу N А19-5217/2011 было отказано в удовлетворении требований о понуждении застройщика произвести благоустройство придомовой территории жилого дома именно по процессуальным основаниям (см. Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011).

Исходя из краткого анализа приведенной выше судебной практики, можно сделать следующие выводы:

  1. истцы в большинстве случаев способом правовой защиты выбирают иски о принуждении совершить те или иные действия по благоустройству территории, при этом сами требования достаточно разнообразны: например, произвести озеленение придомовой территории, обустроить дополнительные места для парковки и стоянки автомобилей, выполнить покрытие детской площадки и т.д.;
  2. споров по благоустройству территории после строительства многоквартирного дома в общей массе споров с застройщиками меньше, чем споров по срокам передачи квартир, площади квартир и другим аспектам основного обязательства, но их количество не отражает реального количества нарушений, так как вызвано низкой правовой культурой граждан и восприятием благоустройства как дополнительного обязательства;
  3. практика по спорам, связанным с благоустройством территории после строительства многоквартирного дома, достаточно однородна, поэтому, безусловно, рекомендую застройщикам действовать добросовестно и сразу исполнять все свои обязательства. Это позволит уменьшить издержки компании на судебную работу и направить ресурсы (как материальные, так и человеческие) на более сложные задачи;
  4. с точки зрения потенциальных судебных издержек застройщику "более выгодно", если уже речь идет о судебном споре, судиться с ТСЖ, управляющими компаниями и т.п., чем с физическими лицами, так как в силу применения Закона РФ "О защите прав потребителей" граждане дополнительно вправе требовать возмещения морального вреда и уплаты штрафа за нарушение застройщиком принятых на себя обязательств;
  5. также застройщикам, если они сдают объект в эксплуатацию в зимний период (когда осуществить работы по благоустройству невозможно), под условием выдачи гарантийных обязательств осуществить указанные работы в приемлемое для этого время года, необходимо учитывать не только то, что это нужно все-таки сделать, но и то, что согласно ст. 431.2 ГК РФ несоответствие данным заверениям об обстоятельствах может повлечь для застройщика дополнительные расходы - обязанность возместить убытки или уплатить неустойку.

Кроме того, выходя за рамки статьи, необходимо напомнить застройщикам о том, что в том регионе, в котором велось строительство многоквартирного дома, может быть предусмотрена административная ответственность за административные правонарушения в области благоустройства города (например, в г. Москве это предусмотрено гл. 8 Закона г. Москвы от 21.11.2007 N 45 "Кодекс города Москвы об административных правонарушениях");

  1. гражданам же нужно более четко отстаивать свои права, но не злоупотреблять ими. Например, в некоторых делах истцы требовали того, что отсутствовало в проекте изначально (см. указанное выше дело N 33-3717, истец среди прочих исковых требований просил обустроить дополнительные места для парковки и стоянки автомобилей, в то время как согласно материалам дела судом было установлено, что на придомовой территории обустроено парковочных мест больше, чем предусмотрено проектом), после чего суды обоснованно отказывали в удовлетворении завышенных требований.