Мудрый Юрист

Строительные недостатки объектов долевого строительства: основания привлечения застройщика к ответственности

Гатауллина Алия, юрисконсульт ООО "Партнеры Ноябрьск".

Увеличение объемов жилищного строительства остается приоритетным направлением в социальной сфере и экономике Российской Федерации. В связи с этим все большую актуальность приобретают вопросы, связанные с качеством выполненных работ.

Правоотношения по поводу выявленных в ходе эксплуатации дома строительных недостатков регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Анализ судебной практики показывает, что споры, связанные с нарушением указанной обязанности, требуют правильного применения норм материального и процессуального права, а также доказательств обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законодатель предусматривает право участника долевого строительства потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки объекта долевого строительства в разумный срок (п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). В каком случае суд принимает во внимание выявленные недостатки, а в каком считает, что требования заявлены за пределами гарантийного срока?

Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) "ХХХ" обратилось в арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "ХХХ" об обязании устранить строительные недостатки в многоквартирном жилом доме и возмещение расходов, связанных с оплатой экспертизы.

Решением от 26.06.2014, оставленным без изменения Постановлением суда апелляционной инстанции от 24.10.2014, в иске отказано.

ТСЖ, не согласившись с выводами суда о том, что спорные недостатки жилого дома, будучи явными, могли быть обнаружены при приемке помещений дома в 2004 году, подало кассационную жалобу.

Согласно материалам дела при проведении 25.06.2013 отделом надзорной деятельности Выборгского района планового обследования жилого дома выявлены нарушения требований пожарной безопасности.

В обоснование заявленных требований истец представил заключение эксперта, согласно которому работы по устройству жилого дома выполнены с дефектами - следствие некачественного выполнения строительных работ, нарушения технологии строительства и нормативно-технических документов.

Ответчик, возражая против иска, указал на то, что спорные недостатки, будучи явными, должны были быть выявлены при приемке дома, и заявил о пропуске истцом срока обнаружения дефектов строительства.

Суд кассационной инстанции (Постановление от 2 февраля 2015 г. по делу N А56-16123/2014) согласился с выводами судов нижестоящих инстанций.

В данном случае, как установили суды, ТСЖ как эксплуатирующая организация при приемке жилого дома заказчиком-застройщиком от генерального подрядчика и субподрядчиков по акту от 15.11.2004 входило в состав приемочной комиссии.

В ходе приемки дома государственной приемочной комиссией по акту приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта от 24.12.2004 жилой дом был признан построенным в соответствии с проектом и отвечающим санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам.

В течение пятилетнего срока в соответствии со статьями 756 и 724 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) данные недостатки также обнаружены не были. Суды, оценив характер дефектов, пришли к обоснованному выводу о том, что данные недостатки, будучи явными, могли быть обнаружены при обычном способе приемки жилого дома либо в пределах пятилетнего срока. Между тем в ходе эксплуатации дома вплоть до проведения проверки в июне 2013 г., то есть на протяжении более 8 лет, ТСЖ, будучи управляющей организацией дома, о недостатках, в том числе об их неустранении по акту от 15.11.2004, не заявляло и никаких претензий к обществу не предъявляло.

При таком положении суды обоснованно отказали ТСЖ в удовлетворении иска, так как оно обратилось с требованием за пределами предусмотренного законом пятилетнего срока с момента принятия дома в эксплуатацию.

При рассмотрении дел по требованиям о безвозмездном устранении в разумный срок выявленных в течение гарантийного срока недостатков в объекте долевого строительства, о возмещении расходов по их устранению, предъявленным гражданами - участниками долевого строительства, заключившими договор исключительно для личных, семейных и иных домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, размер взыскиваемой неустойки за нарушение соответствующих сроков определяется в соответствии со статьей 28 (пункт 5) Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

По другому делу, со ссылкой на наличие в квартире существенных недостатков производственного характера, В. обратилась в суд с иском к АО "ХХХ" о защите прав потребителей. Решением Череповецкого городского суда от 29.04.2015 исковые требования В. к АО "ХХХ" о защите прав потребителей оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 07.08.2015 принято новое решение, которым частично удовлетворены исковые требования В.

С выводами указанного судебного акта не согласился как ответчик, так и истец. Согласно доводам АО "ХХХ" не доказано соблюдение сроков обнаружения недостатков и предъявления претензии по качеству товара, а также не установлен существенный характер выявленных недостатков. Истец в кассационной жалобе указал, что суду подлежало применить предусмотренный п. 1 ст. 5 и п. 3 ст. 14 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" 10-летний срок по обеспечению изготовителем (исполнителем) безопасности товара (работы) и возмещению причиненного вреда.

Кассационная инстанция определила, что судебная коллегия правомерно исходила из пятилетнего гарантийного срока предъявления истцом к ответчику требований, связанных с выявленными недостатками в квартире, исчисляемого со дня ввода дома в эксплуатацию, и пришла к выводу о том, что сроки обнаружения недостатков и предъявления претензии по качеству квартиры в данном случае истцом соблюдены, общий срок исковой давности, составляющий три года и исчисляемый со дня, когда лицо узнало о нарушенном праве, о применении которого заявлено ответчиком, в части требований не пропущен.

В связи с частичным удовлетворением основных исковых требований, установив факт нарушения прав В. как потребителя, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, а также штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя, уменьшив их размер с учетом положений ст. 333 ГК РФ.

Требования потребителя о взыскании расходов на приобретение медицинских препаратов и стоимости медицинского обследования судом апелляционной инстанции не были удовлетворены в силу недоказанности наличия причинно-следственной связи между заболеваниями детей истца и действиями ответчика, о взыскании расходов на ксерокопирование - недоказанности их несения непосредственно в связи с рассматриваемым делом.

Приведенные доводы, по мнению судебной коллегии, основаны на ошибочном толковании норм материального права и направлены на переоценку и иное толкование исследованных судами доказательств. Постановлением Президиума Вологодского областного суда от 25.01.2015 N 44Г-2/2016 Апелляционное определение оставлено без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения.

Привлечение застройщика к ответственности, помимо предъявления требований участниками долевого строительства в установленный гарантийный срок, возможно, если он не докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (п. 7. ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Так, ТСЖ "ХХХ" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "ХХХ" об обязании устранить выявленные ходе эксплуатации дома недостатки в строительстве и укладке кровли.

Суд первой инстанции, проведя по делу строительно-техническую экспертизу, оценив представленные доказательства и применив ст. 723, 724, 740 и 756 ГК РФ, отказал товариществу в удовлетворении иска.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции относительно фактических обстоятельств дела и примененных норм материального права.

Однако, как указывает суд кассационной инстанции (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 ноября 2015 г. по делу N А56-50776/2014), в данном случае нормы материального права были применены неправильно. В рассматриваемом случае между сторонами отсутствуют правоотношения по договору подряда: иск к застройщику об устранении недостатков в выполненных строительных работах предъявлен ТСЖ, представляющим в силу п. 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме. Соответственно, данные правоотношения по поводу выявленных в ходе эксплуатации дома строительных недостатков регулируются Законом N 214-ФЗ. Подобное ошибочное толкование норм материального права нередко встречается в возражениях застройщиков.

Тем не менее неправильное применение норм материального права не привело к принятию неправильного решения.

Таким образом, основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ТСЖ стало отсутствие доказательств о наличии причинно-следственной связи ненадлежащего качества выполненных работ и недостатков. Напротив, проведенная в рамках рассмотрения спора строительно-техническая экспертиза подтвердила, что основной и наиболее вероятной причиной протечек кровли является ее ненадлежащая эксплуатация. Довод товарищества о несоответствии в системе отопления мест общего пользования проектным решениям был отклонен судами в отсутствие доказательств ухудшения вследствие этого качества работ.

Кроме того, истец не воспользовался правом ходатайствовать о назначении дополнительной или повторной экспертизы и не заявил соответствующего ходатайства в суде первой инстанции.

Обратимся еще к одному примеру из судебной практики. Решением арбитражного суда Самарской области от 04.09.2013 исковые требования товарищества собственников жилья "ХХХ" удовлетворены в части обязания ЗАО "ХХХ" устранить недостатки, выявленные в многоквартирном жилом доме на общую сумму ___ руб. ___ коп.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2015 решение арбитражного суда Самарской области от 04.09.2013 изменено, по делу принят новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований ТСЖ.

В суде первой инстанции были проведены две судебные экспертизы. Согласно первой из них недостатки построенного здания могли появиться не в результате недостатков строительных работ, а вследствие некачественной эксплуатации дома. При этом эксперт причины образования указанных недостатков не разграничил.

Судом апелляционной инстанции была назначена комплексная судебная строительно-техническая и бухгалтерско-экономическая экспертиза, которая была проведена специалистами федерального бюджетного учреждения "ХХХ". Эксперты также не смогли разграничить недостатки, допущенные при строительстве, от недостатков, допущенных в процессе ненадлежащей эксплуатации жилого дома. Часть требований об устранении недостатков, подтвержденных выводами экспертного заключения, позволила суду апелляционной инстанции удовлетворить их, а в части недоказанных фактов образования указанных недостатков было отказано.

Судебная коллегия кассационной инстанции требования о взыскании компенсации на затраты по материалам и оплату работ из собственных средств, на исправление недостатков по строительству в размере ___ руб., а также о взыскании расходов по договору о правовом обслуживании в размере ___ руб. не подлежат удовлетворению, поскольку по делу не представлены доказательства того, что расходы в размере ___ руб. понесены в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком строительных работ, а не в процессе обычной хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья. Документальное подтверждение необходимости проведения соответствующих работ истцом не представлено, как и не представлены доказательства несения расходов на оплату услуг представителя в размере ___ руб.

Данные обстоятельства стали основанием для оставления Апелляционного постановления без изменения, а кассационной жалобы - без удовлетворения (Постановление арбитражного суда Поволжского округа от 2 февраля 2016 г. N Ф06-25243/2015).

Как видно из данного спора, истцом в обоснование своих требований не было представлено доказательств, подтверждающих виновные действия застройщика по строительству многоквартирного жилого дома с ненадлежащим качеством строительных работ, с отступлением от строительных норм, правил и требований проектной документации.

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что привлечение к ответственности застройщика зависит от многих факторов. Претензии в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства могут быть предъявлены при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока, который составляет 5 лет для самого объекта и не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование.

Также значимым и подлежащим доказыванию является факт возникновения недостатка результата работ до его передачи и причинно-следственной связи с заявленными суду требованиями. Проводимая в целях выявления причин недостатков строительно-техническая экспертиза может содержать неоднозначный ответ на вопрос об их разграничении. В данном случае, не согласившись с выводами, стороны вправе заявить отвод эксперту, ходатайствовать перед судом о назначении дополнительной экспертизы. А это в свою очередь позволит принять суду решение, основанное только на тех доказательствах, которые были всестороннее и полно исследованы.