Мудрый Юрист

Доля в квартире. Как избежать давления рейдеров?

Назарова Светлана, юрист.

Обладатель права собственности на долю в квартире может защитить свои права различными способами, начиная с договоренности с другими собственниками на квартиру и заканчивая рассмотрением дела в судебном порядке.

  1. Для начала необходимо разобраться, какая доля принадлежит на праве собственности: идеальная (когда площадь квартиры делится на число собственников квартиры) или выделенная в натуре (отдельное жилое помещение).

В первом случае для защиты и распоряжения долей при наличии возможности следует осуществить выдел доли в натуре в судебном порядке - статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Во втором случае защитить и распорядиться долей будет значительно проще.

Самое разумное и выгодное - это договориться с остальными участниками долевой собственности на квартиру.

В соответствии со статьей 247 ГК РФ можно заключить соглашение о порядке пользования квартирой.

Если кто-либо из собственников решит продать свою долю, при возможности лучше выкупить у него такую долю. В случае привлечения риелторов цена продажи заведомо будет снижена, поскольку отдельная доля всегда стоит дешевле, нежели та же доля при продаже целой квартиры.

Именно поэтому для "рейдерского захвата" приобретается незначительная доля в квартире, чтобы затем, пользуясь правом преимущественной покупки и получив доступ к квартире, рейдеры могли скупить остальные доли по заниженным ценам и затем реализовывать всю квартиру по более высокой цене.

Для осуществления подобной операции рейдеры прибегают к любым средствам. Приобретя даже незначительную долю, они могут начать "выживать" оставшихся собственников, принуждая их к продаже своих долей по заниженным ценам.

В этом случае можно предъявить в суд иск о выселении, руководствуясь статьей 10 ГК РФ, согласно которой не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Верховный Суд РФ 03.12.2013 вынес Определение N 4-КГ13-32, отказав во вселении собственнику 1/40 доли в однокомнатной квартире. Верховный суд указал, что 1/40 доля соответствует 0,5 кв. м жилой площади и не может являться самостоятельным объектом жилищных отношений.

Московский городской суд Апелляционным определением от 18.12.2014 по делу N 33-40966 удовлетворил требование о прекращении права собственности на долю в квартире, о выплате денежной компенсации за долю.

Требование удовлетворено, поскольку ответчик в квартире фактически не проживает, расходов по содержанию не несет, его доля является незначительной.

  1. При продаже доли необходимо учитывать положения статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.

В соответствии с указанной статьей продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю другому лицу, указав цену и другие условия продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец может продать свою долю другому лицу. В случае нарушения указанного порядка любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В случае продажи доли с нарушением правила о преимущественном праве покупки такая сделка может быть признана недействительной.

Таким образом, обладатель доли в квартире в случае нарушения его права преимущественной покупки может в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи доли, принадлежащей другому участнику долевой собственности на квартиру.

Апелляционным определением Кировского областного суда от 18.12.2014 по делу N 33-4502/2014 оставлено без изменения решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной, т.к. было нарушено право преимущественной покупки.

  1. Однако рейдеры могут обойти право преимущественной покупки несколькими способами.

Право преимущественной покупки не действует в случае дарения доли или передачи ее в залог.

В случае дарения доли квартиры с целью получения денег совершается притворная сделка, прикрывающая сделку купли-продажи. Если будет доказан факт передачи денег, то в соответствии со статьей 170 ГК РФ сделка будет признана ничтожной.

При этом собственникам долей, собирающимся продать свою долю таким способом, следует иметь в виду, что существует большой риск потерять свои деньги, поскольку в случае признания договора дарения недействительным по суду деньги вернуть будет невозможно, т.к. в соответствии с законом дарение является безвозмездной сделкой.

Однако защитить свои права собственники оставшихся долей могут в судебном порядке, подав иск о признании указанной сделки недействительной в силу ее притворности.

Московский городской суд Апелляционным определением от 10.08.2015 по делу N 33-24764 оставил без изменения решение суда об удовлетворении иска о признании договора дарения ничтожной сделкой в силу ее притворности.

Как следует из материалов дела, истец являлся собственником 1/2 доли квартиры. Вторым собственником квартиры являлся ответчик.

Сначала был заключен договор дарения доли, зарегистрированный в установленном порядке.

Сразу после дарения доли ответчик совместно с другим лицом приобрел квартиру, только частично оплаченную за счет кредитных средств, происхождение остальных уплаченных средств ответчик объяснить не смог.

Судом первой инстанции также установлено и не оспаривалось ответчиком, что ранее он выставлял принадлежащую ему 1/2 долю спорной квартиры на продажу.

Суд первой инстанции, оценив указанные обстоятельства, руководствуясь статьями 170, 549, 556, 558 ГК РФ, пришел к выводу о мнимом характере сделки дарения, совершенной с целью прикрытия договора купли-продажи, и применил относящиеся к ней правила.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрытия другой сделки, в том числе сделки на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 ГК РФ.

Сложнее оспорить мнимую сделку по передаче доли квартиры в залог.

Для заключения такой сделки заключается договор займа, по которому продавец доли получает всю сумму за долю, а взамен закладывает ее покупателю. После регистрации сделки стороны заключают договор об отступном, по которому доля передается в счет уплаты долга.

В этом случае можно попытаться оспорить такую сделку по факту притворности.

Новосибирский областной суд Апелляционным определением от 26.01.2016 N 33-681/2016 оставил без изменения решение суда первой инстанции об удовлетворении требования о признании сделки недействительной.

Между сторонами был заключен договор займа, по которому истец получил денежные средства.

С целью обеспечения договора займа была заключена сделка дарения доли в квартире.

Истец требует признать сделку недействительной, поскольку он не намерен был отчуждать долю в квартире, а подразумевал предоставление доли в залог.

Сделка признана недействительной, поскольку прикрывала сделку залога доли квартиры.

Московский городской суд Апелляционным определением от 24.11.2015 по делу N 33-43488/2015 оставил без изменения решение суда о признании договора об отступном ничтожной сделкой.

Как указал суд первой инстанции, между сторонами имело место несовпадение сделанного волеизъявления с действительной волей сторон. Истец и ответчик преследовали общую цель и с учетом правил статьи 432 ГК РФ достигли соглашения по условиям договора залога доли квартиры, который прикрывает юридически оформленная сделка об отступном. Фактически денежные средства истцом были получены взамен передачи прав на долю в спорном жилом помещении, т.е. договор об отступном является возмездной притворной сделкой, прикрывающей договор залога (ипотеки).

  1. Для защиты от рейдеров 29.12.2015 Законом N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменен Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (пункт 1 статьи 24, пункт 2 статьи 30).

С 29 декабря 2015 года нотариальному удостоверению подлежат сделки продажи доли в праве общей собственности, а также продажи недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному.

Так, продавать долю в праве общей собственности на квартиру можно теперь только через нотариуса. Нотариусы удостоверяют сделки продажи доли в квартире по истечении месяца со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности.

  1. При заключении договора купли-продажи доли следует учитывать, что если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний или недееспособный, то при нарушении его прав сделка без согласия органа опеки и попечительства будет признана недействительной.

Верховный суд Республики Башкортостан в Апелляционном определении от 02.09.2014 по делу N 33-12290/2014 постановил: удовлетворить исковые требования в интересах несовершеннолетнего; признать недействительным договор купли-продажи доли в квартире; применить последствия недействительности сделки - возвратить долю в квартире.

В нарушение прав и интересов несовершеннолетнего ребенка его отец продал свою долю в квартире без согласия органа опеки и попечительства.

Указанный договор при его заключении не был обременен правами несовершеннолетнего ребенка на пользование всей квартирой, принадлежащей ранее его родителям. При рассмотрении спора в суде первой инстанции участниками сделки было заключено дополнительное соглашение, по условиям которого несовершеннолетний имеет право пользоваться продаваемой квартирой.

Поскольку сделка совершена без учета интересов несовершеннолетнего и привела к нарушению его жилищных прав, ухудшению его жилищных условий, то договор купли-продажи доли в квартире не может быть признан соответствующим закону и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Верховный суд Республики Татарстан Апелляционным определением от 25.02.2016 по делу N 33-3371/2016 удовлетворил иск органа опеки и попечительства о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

В обоснование заявленных требований истец указал, что недееспособный зарегистрирован в квартире. Принадлежащую ему на праве общей долевой собственности 1/4 долю он подарил своему брату. Тот в свою очередь продал вышеуказанную квартиру без согласия органа опеки и попечительства.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

В жалобе указывается, что недееспособный, заключая договор дарения, рассчитывал на проживание в ней. Представитель органа опеки и попечительства полагает, что совершенная сделка купли-продажи имущества недееспособного гражданина нарушает его права и была проведена без согласования с органами опеки.

В соответствии с пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Материалами дела установлено, что в спорной квартире недееспособный зарегистрирован, пользование ею не прекращал. На момент совершения оспариваемой сделки он проживал в указанной квартире и продолжает проживать в ней по настоящее время.

Правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации по данному вопросу выражена в Постановлениях от 21.04.2003 N 6-П, от 08.06.2010 N 13-П и Определении от 03.11.2006 N 455-О.

Так, в случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении иных лиц, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, и необходимо учитывать особенности конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел.

Таким образом, в результате совершения сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживает недееспособный, находящийся под опекой, и который изначально был вселен в указанное жилое помещение в качестве члена семьи его собственника, были нарушены его жилищные права.

Учитывая изложенное, договор купли-продажи квартиры подлежит признанию недействительным, как противоречащий закону, поскольку отсутствовало согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки. В данном случае такое согласие являлось обязательным в силу пункта 4 статьи 292 ГК РФ.

  1. Собственник доли в квартире, права которого нарушаются, может осуществить защиту своих прав и путем возбуждения уголовного дела.

Если его заставляют приобрести долю другого участника долевой собственности по заведомо завышенной цене, можно заявить о принуждении к совершению сделки по выкупу доли по явно завышенной цене (статья 179 Уголовного кодекса РФ) или о вымогательстве (статья 163 УК РФ).

При совершении хулиганских действий следует обратиться с заявлением о хулиганстве (статья 213 УК РФ).

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод: несмотря на сложности по осуществлению права собственности на долю в квартире, существуют способы защиты такого права.

Собственник доли в квартире может предъявлять иски: об определении порядка пользования квартирой; о выселении; о признании недействительными сделок (купли-продажи, дарения, залога) по факту притворности или нарушения прав (преимущественной покупки; несовершеннолетнего), а также в силу злоупотребления правом.

Собственник, чьи права нарушаются, также вправе требовать защиты своих прав в порядке уголовного судопроизводства.

Новелла в законодательстве, касающаяся нотариального порядка удостоверения сделок продажи доли в праве общей собственности на квартиру, а также недвижимого имущества, принадлежащего ограниченно дееспособному или несовершеннолетнему, способствует дополнительному контролю в отношении таких сделок.

Во избежание давления со стороны рейдеров законодателю следовало бы запретить дробление долей собственников на микродоли. Поскольку сделки с микродолями изначально противоречат сути жилого помещения (как предназначенного для проживания) и направлены на спекуляцию правами собственности.

Участникам долевой собственности на квартиру следует руководствоваться принципом разумности, поскольку договориться с остальными собственниками квартиры экономически значительно выгоднее, чем предоставлять возможность недобросовестным риелторам манипулировать собственниками долей и устанавливать свою цену на доли в квартире.