Мудрый Юрист

Нотариальное удостоверение сделки по продаже земельной доли

Майборода Виктор Александрович, судья Тульского областного суда в отставке, кандидат юридических наук.

Статья посвящена отдельным аспектам реализации нормы о нотариальном удостоверении сделок по продаже земельной доли. Предложены меры по включению оценки земельной доли в качестве обязательного элемента сделки продажи.

Ключевые слова: нотариат, объекты гражданского оборота, объекты земельного законодательства, земельная доля.

Notarial Certification of a Land Share Sale Transaction

V.A. Mayboroda

Mayboroda Victor A., Judge Emeritus of the Tula Regional Court, Candidate of Legal Sciences.

The article is devoted to particular aspects of the implementation of the rules on certification by a notary transactions involving the sale of land. Proposed measures to incorporate the assessment of land as a mandatory element of the sales transaction.

Key words: notary, civil law objects, objects of land legislation, land share.

Федеральным законом Российской Федерации от 29.12.2015 N 391-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <2> внесены изменения в части обязательности нотариального удостоверения сделок по продаже земельной доли.

<1> Собрание законодательства Российской Федерации. 2016. N 1 (ч. I). Ст. 11.
<2> Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

Особенности нахождения в гражданском обороте земельных долей вызывали и вызывают сложности в правоприменительной практике. Правовой режим данного объекта является избыточно динамичным, что негативно сказывается на устойчивости оборота земель сельскохозяйственного назначения. В приведенной связи представляется необходимым осмысление правовых особенностей регулирования такого объекта правового регулирования, как "земельная доля". Дефиниция объекта правового регулирования "земельная доля" нормативно не закреплена. Генезис ее возникновения и становления известен: бывшим работникам колхозов было предоставлено право собственности на земельные доли целым рядом нормативных актов: Указом Президента Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" <3>; Постановлениями Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" <4> и от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" <5>; Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" <6>; Рекомендациями о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренными Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. N 96 <7>; Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" <8>.

<3> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1992. N 1. Ст. 53. Документ утратил силу с 25 февраля 2003 г. в связи с изданием Указа Президента Российской Федерации от 25 февраля 2003 г. N 250 (СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 851).
<4> СП РФ. 1992. N 1 - 2. Ст. 9. Документ утратил силу с 27 января 2003 г. в связи с изданием Постановления Правительства Российской Федерации от 20 декабря 2002 г. N 912 (СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 2). Ст. 5221).
<5> СП РФ. 1992. N 1 - 2. Ст. 9. Документ утратил силу с 27 января 2003 г. в связи с изданием Постановления Правительства Российской Федерации от 20 декабря 2002 г. N 912 (СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 2). Ст. 5221).
<6> Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. N 44. Ст. 4191. Документ утратил силу с 25 февраля 2003 г. в связи с изданием Указа Президента Российской Федерации от 25 февраля 2003 г. N 250.
<7> Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. N 7. Ст. 534. Документ утратил силу с 27 января 2003 г. в связи с изданием Постановления Правительства Российской Федерации от 20 декабря 2002 г. N 912.
<8> Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. N 11. Ст. 1026. Документ утратил силу с 25 февраля 2003 г. в связи с изданием Указа Президента Российской Федерации от 25 февраля 2003 г. N 250.

В силу приведенных выше актов с правом собственности на земельные доли фактически корреспондировала обязанность гражданина по распоряжению земельной долей: выделить в счет доли земельный участок в натуре для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, частного предприятия по ремонту, строительству, обслуживанию, торговле и других предприятий; внести земельную долю в качестве учредительного (вступительного) взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив; продать или сдать земельную долю в аренду другим владельцам долей (паев). В литературе отмечено, что ни один из указанных нормативных правовых актов не содержал правовой нормы о прекращении права собственности на землю в случае нераспоряжения гражданина земельной долей в установленный срок <9>.

<9> Лепешин Д.А. Законодательство о землях сельскохозяйственного назначения: вопросы правоприменения // Судья. 2015. N 2. С. 31 - 34.

В современном регулировании по смыслу главы 16 "Общая собственность" Гражданского кодекса Российской Федерации, находящегося в нормативном единстве с положениями ст. 12 и 15 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <10>, под земельной долей понимается земельный участок, находящийся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Доля может выражаться простой правильной дробью, в гектарах или баллах. Доля без индивидуализации может передаваться другому участнику долевой собственности (дарение, доверительное управление) либо лицу, не являющемуся участником долевой собственности, в определенных законом случаях.

<10> Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. N 30. Ст. 3018.

Перечень таких случаев носит исчерпывающий характер, и к ним относятся: завещание; отказ от права; дарение, доверительное управление, внесение в уставный (складочный) капитал юридического лица, обладающего правом пользования земельным участком, доля в котором ему передается; дарение, доверительное управление члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующему земельный участок, находящийся в долевой собственности. Иное распоряжение земельной долей допускается только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В приведенном определении следует отметить его взаимодействие с нормами-дефинициями земельного законодательства. В силу п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации часть земельного участка является объектом земельных отношений. Часть земельного участка может одновременно являться и земельной долей. Субъектами-реципиентами земельной доли, не входящими в состав гражданско-правового сообщества собственников, в земельном участке являются лица (в т.ч. члены КФХ), использующие земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Приведенный анализ позволяет констатировать, что:

во-первых, в формально-правовом смысле земельная доля не является объектом гражданского оборота и не подпадает под определение недвижимой вещи, данное в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации;

во-вторых, отчуждение земельной доли может носить возмездный или безвозмездный характер. Исследуемая норма требует нотариального удостоверения сделки продажи, возмездность, условия совершения которой презюмируется;

в-третьих, отчуждение земельной доли по сделке продажи может происходить исключительно в пользу члена гражданско-правового сообщества собственников данного земельного участка. Иным лицам, использующим земельный участок, доля в нем может передаваться по иным основаниям: корпоративное участие либо траст.

Кроме того, отдельно следует отметить, что оборот земельной доли связан законом не с наличием вещного права на земельный участок, а с наличием собственно факта использования вне зависимости от его легальности, а правовой режим земельной доли в правоприменительной практике не дифференцирует долю от земельного участка, полагая долю такой же недвижимой вещью, как и земельный участок <11>.

<11> Правовая позиция основана на п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" о том, что вещь является недвижимой не только в силу прямого указания закона, но и в силу своих природных свойств. См., напр.: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2015 N 4-АПГ15-42 // СПС "КонсультантПлюс"; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2015 N 305-КГ15-7535 по делу N А41-47432/12.

Завещание, отказ от права, доверительное управление имуществом, внесение в уставный (складочный) капитал не являются сделками продажи, в связи с чем не исследуются в рамках настоящей работы. Относительно крестьянского (фермерского) хозяйства следует отметить, что современное правовое регулирование его организационно-правового статуса носит дуалистичный характер <12> и выделение его члена в качестве отдельного бенефициара в сделках с земельными долями может быть признано обстоятельством, противоречащим реализации принципа правовой определенности в рассматриваемых правоотношениях.

<12> Майборода В.А. Правовое разграничение фермерского и крестьянского хозяйств применительно к формам корпоративного и индивидуального хозяйствования // Юрист. 2016. N 5. С. 20 - 24.

Выделенные особенности неизбежно приведут к противоречию с имеющимся в настоящее время регулированием нотариального удостоверения сделки.

В соответствии со ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате <13> при удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.

<13> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 10. Ст. 357.

Согласно п. 10 и 11 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15 марта 2000 г. N 91 <14> нотариус при удостоверении сделок с имуществом проверяет: 1) принадлежность этого имущества на праве собственности или ином вещном праве; 2) наличие сособственников; 3) наличие обременений, запрещения отчуждения или ареста данного имущества. Кроме того, нотариусом, как правило, также проверяются документы об оценке имущества, являющегося предметом сделки. При совершении сделок с недвижимым имуществом нотариусом проверяются документы, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

<14> Бюллетень Минюста РФ. 2000. N 4.

Применительно к рассматриваемым правоотношениям имуществом, права на которые подлежат проверке, выступает земельный участок. Сделка же совершается в отношении "земельной доли", а не участка.

Таким образом, наличие смыслового разрыва между объектом правового регулирования, права на которые зарегистрированы в установленном порядке, и предметом удостоверяемой сделки очевидно. При этом следует отметить, что в соответствии с ч. 1 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки. Реализация принципа законности сделки является одним из проявлений функции государственного удостоверения сделок, что следует из ч. 1 ст. 8.1 ГК РФ. В литературе отмечено, что принцип законности регистрации не может быть реализован в отрыве от законодательно закрепленной процедуры его осуществления, основополагающими звеньями которой выступают проверка полномочий обратившегося за государственной регистрацией прав лица и определение законности оснований для проведения государственной регистрации <15>. Та же самая последовательность в реализации этапов проверки законности сделки вытекает из содержания ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, которая, кроме того, обязывает нотариуса разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. То есть нормативно нотариальная проверка законности сделки в смысловой наполненности несколько шире, нежели реализация принципа законности в процедуре государственной регистрации сделки.

<15> Кодификация российского частного права 2015 / В.В. Витрянский, С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало [и др.]; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2015. С. 322.

Новое нормативное регулирование особенностей государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемое с 1 января 2017 г. в связи с вступлением в действие Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <16> вопреки позитивным ожиданиям <17> не ликвидирует смысловой разницы между земельным участком, являющимся объектом недвижимости, и частью земельного участка. Статья 47 нового закона направлена на регулирование документальных особенностей регистрации права на земельную долю, но не разрешение противоречия между нахождением в обороте вещи (земельной доли), права на которую и сделки в отношении которой подлежат регистрации, и отсутствием технических и правовых возможностей ее индивидуализации.

<16> Собрание законодательства Российской Федерации. 2015. N 29 (ч. I). Ст. 4344.
<17> Липски С.А. Новый этап законодательного регулирования регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее и некоторые аспекты участия в этом нотариусов // Нотариус. 2016. N 1. С. 25 - 28.

Отсутствие в гражданско-правовом регулировании самостоятельного объекта, именуемого "земельная доля", и наличие только в земельно-правовом регулировании такого объекта, как часть земельного участка, при имплементации нормы обязательности нотариального удостоверения сделки продажи такого объекта вынудит практическое правоприменение на нахождение разумного компромисса между отраслевыми требованиями регулирования.

Представляется, что одним из возможных механизмов нахождения такого компромисса может выступить обязательность в нотариальном удостоверении сделки продажи земельной доли ее оценки.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации оценка земли реализуется посредством двух правовых инструментов - рыночная оценка и кадастровая оценка.

Приведенные оценки находятся в смысловом, нормативном и фактическом единстве. Частью 3 названной статьи определено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Оба вида оценки проводятся в соответствии с нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <18>. Статьей 5 названного закона установлен перечень объектов оценки: совокупность вещей, составляющих имущество лица, в т.ч. имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т.ч. предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

<18> Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 31. Ст. 3813.

Корреспонденция со ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет отнести к объектам оценки наличные деньги, документарные ценные бумаги, иное имущество, в т.ч. безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Таким образом, возможность индивидуализации объекта оценки, очевидно, превышает возможность индивидуализации земельной доли в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота.

В приведенной связи требующим нормативного закрепления обстоятельством может выступать способ определения стоимости земельной доли в праве общей собственности на земельный участок. Вопреки очевидному способу определения общей стоимости земельного участка, поделенного на количество собственников в нем, возможна реализация иных способов оценки, применительно к которым уместным явится указание на то, что оцениваемый объект - земли сельскохозяйственного назначения. По отраслевому правовому режиму земли сельскохозяйственного назначения ст. 77 ЗК РФ дифференцированы на сельскохозяйственные угодья и на земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. В силу ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса в отношении последних возможно установление градостроительных регламентов, которые определяют правовой режим не только земельных участков, но и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Угодья, т.е. пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране и в своем составе выделяют особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Изложенное позволяет заключить, что в отношении земельной доли является допустимым составление отчета об оценке, исходящего из того, что возможность участия земельной доли в гражданском обороте (ст. 5 Закона об оценочной деятельности) допущена самим фактом указания на возможность заключения сделки продажи в ее отношении.

Институализация в качестве необходимого условия нотариального удостоверения сделки по продаже земельной доли позволит нивелировать отсутствие прямого законодательного закрепления данного объекта в качестве вещи, находящейся в гражданском обороте, хоть бы и внутри определенного гражданско-правового сообщества участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, обязательное участие отчета об оценке стоимости земельной доли с учетом приведенных выше особенностей нормативной регламентации определения стоимости земельного участка из состава сельскохозяйственных угодий неизбежно будет включать аспект оценки урожайности (плодородия) оцениваемого объекта. Земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в надлежащей эксплуатации, в отношении которых выполняется необходимый комплекс агротехнических мероприятий, наделены свойством устойчивого плодородия в большем количественном выражении, нежели участки, в отношении которых осуществляется сиюминутное, хищническое землепользование, не преследующее иных целей, нежели извлечение ненормативной прибыли.

Резюмируя изложенное, следует заключить, что:

во-первых, имплементация нормы об обязательном нотариальном удостоверении сделок продажи земельной доли является мерой обеспечения реализации нотариальной проверки законности сделки;

во-вторых, нотариальная проверка законности сделки продажи земельной доли имплементирует последнюю в качестве гражданско-правовой вещи в ординарный гражданский оборот;

в-третьих, надлежащей мерой реализации нотариальной проверки законности сделки продажи земельной доли представляется обязательность приложения к сделке отчета оценщика об оценке стоимости земельной доли;

в-четвертых, интеграция оценки в качестве обязательного элемента сделки по продаже земельной доли не только институализирует последнюю в качестве оцениваемого объекта, но и наделяет отчет оценщика и сделку продажи земельной доли характеристикой урожайности и плодородия;

в-пятых, вовлечение в характеристику сделки по продаже земельной доли таких элементов, как урожайность земельного участка и плодородие почвы, само по себе будет являться мерой по сбережению земель в качестве достояния потомков. Сличение нотариально удостоверенных параметров сделок в отношении земельных долей, разнесенных в определенной последовательности во времени, может служить индикатором либо нормативной, либо ненадлежащей эксплуатации земельного участка, доля в праве собственности которого отчуждалась в нотариально удостоверенной форме.

При таких обстоятельствах государственная функция охраны земель получит нотариальные средства фиксации, обеспечивая тем самым защиту не только индивидуальных прав собственности граждан и юридических лиц, но и обеспечивая защиту и охрану земли как общей основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Литература

  1. Кодификация российского частного права 2015 / В.В. Витрянский, С.Ю. Головина, Б.М. Гонгало [и др.]; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2015. 447 с.
  2. Лепешин Д.А. Законодательство о землях сельскохозяйственного назначения: вопросы правоприменения // Судья. 2015. N 2. С. 31 - 34.
  3. Липски С.А. Новый этап законодательного регулирования регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее и некоторые аспекты участия в этом нотариусов // Нотариус. 2016. N 1. С. 25 - 28.
  4. Майборода В.А. Правовое разграничение фермерского и крестьянского хозяйств применительно к формам корпоративного и индивидуального хозяйствования // Юрист. 2016. N 5. С. 20 - 24.