Мудрый Юрист

Право на проведение оценки имущества, отчуждаемого публичным образованием

Березин Дмитрий Александрович, аспирант кафедры гражданского права и процесса Государственного университета управления, юрист, независимый оценщик.

В статье рассматриваются нормы гражданского законодательства РФ и доктрина, определяющая принцип свободы договора, а также ограничения заключения договора на проведение оценки в отношении объектов, принадлежащих публичным образованиям, установленные законодательством об оценочной деятельности. Приведены примеры судебной практики.

Ключевые слова: принцип свободы договора, договор на проведение оценки, объект оценки, стоимость, заказчик, оценщик.

The Right to Estimation of the Property alienated by a Public Entity

D.A. Berezin

Berezin Dmitrij A., Postgraduate Student of the Civil Law and Procedure Department at the State University of Management, Lawyer, Independent Appraiser.

The article deals with the norms of the civil legislation of the Russian Federation and the doctrine that defines the principle of freedom of contract, and sign the agreement to limit the assessment in respect of objects belonging to public education, established by the legislation on valuation activities. The examples of judicial practice are given.

Key words: principle of freedom of contract, contract for the evaluation, subject being evaluated, cost, customer, appraiser.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об оценочной деятельности) оценочная деятельность направлена на установление в отношении объектов оценки - оборотоспособных объектов гражданских прав - рыночной, кадастровой или иной стоимости независимым оценщиком.

Статьей 8 Федерального закона об оценочной деятельности определены случаи, в которых проведение оценки объектов оценки является обязательным. Это те случаи, когда вовлекаются в гражданский оборот объекты, принадлежащие полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям (далее - публичные образования). Иными словами, условием вовлечения в гражданский оборот имущества, принадлежащего полностью или частично публичным образованиям, служит обязательная оценка этого имущества (объектов оценки). Частями 2, 3 обсуждаемой статьи предусмотрены случаи, на которые данное правило в отношении имущества, принадлежащего публичным образованиям, не распространяется.

Таким образом, отношения, предусмотренные ст. 8 Федерального закона об оценочной деятельности и рядом других нормативных правовых актов РФ, служат мотивом возникновения отношений собственника или иного владельца имущества (объекта оценки), вовлекаемого в гражданский оборот, с субъектом оценочной деятельности (оценщиком). Из результата оценочной деятельности - стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, исходит цена гражданско-правового договора <1>.

<1> Березин Д.А., Маркина М.В. Осуществление оценочной деятельности в гражданских правоотношениях // Нотариус. 2014. N 7. С. 19.

Статья 6 Федерального закона об оценочной деятельности определяет безусловное право владельцев объектов оценки - участников гражданских правоотношений на проведение их оценки, а также право лиц, заинтересованных в стоимости данных объектов, на обжалование результатов проведенной оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона об оценочной деятельности основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком, осуществляющим оценочную деятельности самостоятельно, в частном порядке или с юридическим лицом, с которым оценщик состоит в трудовых правоотношениях.

Таким образом, в целях установления стоимости объекта оценки его владелец заключает гражданско-правовой договор, на основании которого проводится оценка, с субъектом оценочной деятельности - независимым оценщиком.

Договорные отношения субъектов гражданского права основаны на их взаимном юридическом равенстве, исключающем властное подчинение одной стороны другой. Следовательно, заключение договора и формирование его условий по общему правилу должны носить добровольный характер, базирующийся исключительно на соглашении сторон и определяемый их частными интересами. На этой основе формируется одно из основополагающих начал частноправового регулирования - принцип свободы договора (п. 1 ст. 1, ст. 421 ГК РФ) <2>.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право" (том 2) (отв. ред. Е.А. Суханов) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2011 (2-е издание, стереотипное).

<2> Российское гражданское право: учебник: в 2 т. М.: Статут, 2010. Т. II: Обязательственное право / отв. ред. Е.А. Суханов. С. 137.

Таким образом, следуя принципу свободы договора, участие в отношениях товарообмена его субъектами должно строиться беспрепятственно, исключительно на добровольной основе сторон. Та или иная сторона предстоящих отношений вправе самостоятельно выбирать себе контрагентов и своим взаимным соглашением устанавливать их условия, учитывающие общие интересы, не ущемляющие равных прав и обязанностей по отношению друг к другу.

Как было сказано выше, владелец объекта оценки вправе заключить с оценщиком договор на проведение оценки оборотоспособного объекта гражданских прав, принадлежащего ему на том или ином основании. Конкретный вид права владельца на объект оценки Федеральным законом об оценочной деятельности не определен, из этого следует, что заказчиком по договору на проведение оценки может быть как собственник объекта оценки, так и, например, арендатор (наниматель) объекта оценки. Однако в соответствии с ч. 5 ст. 10 Федерального закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям (далее - публичные образования), договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Следовательно, в отношении объекта оценки, находящегося в собственности публичных образований, договор на проведение оценки может быть заключен лишь с волеизъявления на то собственника лицом, уполномоченным на данные действия публичным образованием. Исключение может составлять, например, движимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения унитарному предприятию, отчуждение которого не требует согласия собственника унитарного предприятия - публичного образования (ч. 2 ст. 8 Федерального закона об оценочной деятельности, ст. 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). Можно предположить следующую ситуацию. Арендатором (нанимателем) недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности публичному образованию, наделенному ответственностью за его сохранность, причинен вред. Оценщик в силу ч. 5 ст. 10 Федерального закона об оценочной деятельности данному лицу вынужден будет отказать в заключении с ним договора на проведение оценки. Иными словами, согласно обсуждаемой норме арендатор (наниматель) такого имущества не может самостоятельно обратиться к независимому оценщику, однако он (арендатор) является владельцем этого объекта.

Предлагается рассмотреть пример судебной практики - Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2014 N 09АП-2393/2014-ГК по делу N А40-88427/13.

"Открытое акционерное общество "Рыбинский Дом печати" (далее - Истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее - Ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи по рыночной цене двух производственных зданий литер A площадью 320,6 кв. м и литер A2 площадью 2194,5 кв. м. <... >

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29 ноября 2013 года по делу N А40-88427/13 требования ОАО "Рыбинский Дом печати" к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (Росимущество) удовлетворены. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) не согласилось с принятым судебным актом и обратилось 16 января 2014 года с апелляционной жалобой. <...>

Из материала дела следует, что доля в праве Ответчика составляет 11/25, доля в праве Истца в общей долевой собственности площадей объектов литера A - A5 составляет 14/25, доли установлены соглашением о долевой собственности на производственное здание от 16.07.2009, заключенным Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ярославской области и ОАО "Рыбинский Дом печати". <...>

Здание литер A2, год постройки 1847, было передано Истцу (типографии) в 1955 году по завершению капитального ремонта и строительства типографией. Здание литер A, год постройки 1847, было передано Истцу (типографии) в 1969 году под снос, Истцом здание полностью восстановлено.

Объекты литер A, год постройки 1847, и здание литер A2, год постройки 1847, представляют собой единую технологичную цепочку в производственно-технологическом процессе для обеспечения выпуска книжной, газетной и бланочной продукции.

В силу положения статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (Закон о приватизации) цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно ч. 5 ст. 10 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Из положений данной статьи следует, что оценка недвижимого имущества производится за счет средств Росимущества.

Письмом от 29.08.2011 N 5313 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ярославской области сообщило, что денежные средства по статье "Оплата услуг по оценке" отсутствуют, в связи с чем Истец за свой счет провел оценку объектов литер A, A2 и представил Отчет об оценке в территориальное управление.

ОАО "Рыбинский Дом печати" (Истец), руководствуясь п. 16 ст. 43 Закона о приватизации, направило 03.10.2012 в адрес Росимущества (Ответчик) проект договора купли-продажи двух объектов недвижимости литер A и литер A2 (далее - договор).

Согласно почтовому уведомлению Ответчик договор получил 24.10.2012. Поскольку Ответчик уклонился от заключения договора, в адрес Ответчика письмом от 15.03.2013 N 52 вновь был направлен проект договора купли-продажи от 15.03.2013 двух объектов литер A и литер A2 государственного недвижимого имущества по рыночной цене в первоочередном порядке в новой редакции.

Ответчик договор от 15.03.2013 получил 29.03.2013.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Правоотношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом регулируются нормами Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон).

В соответствии со статьей 32 Закона продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи.

В силу положения статьи 12 Закона цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Рыночная стоимость объектов литер A и литер A2 (11/25 общей долевой собственности в праве) увеличилась, составляет 9 095 000 (Девять миллионов девяносто пять тысяч) рублей, включая налог на добавленную стоимость, определена согласно отчету об оценке недвижимого имущества N 410Н/13 от 15.10.2013.

Представитель Ответчика пояснил, что стоимость имущества не оспаривает.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований Истца.

С чем соглашается суд апелляционной инстанции" <3>.

<3> URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/db5f4959-03bb-4968-9615-e289c7230592/A40-88427-2013_20140228_Postanovlenie%20apelljacionnoj%20instancii.pdf.

Согласно рассмотренному примеру заинтересованное в сделке с объектом оценки лицо вынуждено было взять на себя обязательства своего контрагента, возложенные на последнего законом, связанные с исполнением договора на проведение оценки, в части оплаты проведенных работ оценщика.

Практика имеет ряд случаев, когда лицу, имеющему преимущественное право покупки отчуждаемого имущества, принадлежащего на праве собственности публичному образованию, для определения стоимости приобретаемого имущества необходимо согласовать вопрос оценки с собственником отчуждаемого имущества, что фактически усложняет, а порой и срывает совершение предстоящей сделки. Как свидетельствуют примеры судебной практики, для разрешения данного вопроса лицо, имеющее преимущественное право покупки арендованного имущества, принадлежащего на праве собственности публичному образованию, вынуждено обращаться в суд (арбитражный суд).

Выступление государства и других публично-правовых образований в гражданском обороте на равных началах с другими его участниками вытекает из общих принципов гражданского (частного) права и требуется самой природой гражданско-правовых отношений. Поэтому незаконными должны считаться любые попытки органов публичной власти использовать свои полномочия для получения публично-правовыми образованиями в гражданских правоотношениях односторонних преимуществ или ограничений в их пользу прав и интересов других участников оборота <4>.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права" (том 1) (отв. ред. Е.А. Суханов) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2011 (2-е издание, стереотипное).

<4> Российское гражданское право: учебник: в 2 т. М.: Статут, 2010. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / отв. ред. Е.А. Суханов. С. 286.

Следовательно, ч. 5 ст. 10 Федерального закона об оценочной деятельности противоречит общим принципам гражданского права и самой природе гражданско-правовых отношений, устанавливая одностороннее преимущество публичных образований перед другими участниками гражданского оборота.

Основной критерий объекта оценки - это его возможность свободно участвовать в гражданском обороте.

Часть 2 ст. 129 ГК РФ предусматривает ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота, например публичным образованиям. Такими объектами могут быть доходы, поступившие в бюджет публичных образований, используемые для общегосударственных нужд, не подлежащие отчуждению. В связи с этим у лица, не являющегося собственником, нет необходимости проводить оценку данных объектов с целью введения их в оборот, так как потребителю открытого конкурентного рынка они недоступны.

Если объект оценки вовлекается в общий гражданский оборот публичным образованием, значит, право на него способно переходить от одного лица к другому на основаниях, предусмотренных гражданским законодательством РФ. Кроме того, знание о стоимости того или иного объекта, принадлежащего тому или иному субъекту на том или ином основании, не может быть признано противоправным. Наличие данной информации у кого бы то ни было не может порождать каких-либо юридических фактов. Также не представляется возможным, что стоимость объекта оценки, принадлежащего на праве собственности публичному образованию, вовлекаемого в гражданский оборот, может представлять тайну, охраняемую законом. Нормы гражданского законодательства РФ, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, призывают субъектов предстоящих отношений к осведомленности о предмете сделки. Часть 5 ст. 10 Федерального закона об оценочной деятельности усложняет реализацию гражданско-правовых отношений и ущемляет по сравнению с публичным образованием права более слабого субъекта правоотношений. Содержание преимущественного права покупки включает в себя осведомленность лица, имеющего такое право, о цене отчуждаемого объекта, исходящей из стоимости, определенной независимым оценщиком.

Можно полностью согласиться с решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.01.2013 по делу N А53-33171/2012, определившего следующее.

"Отчет оценщика по существу (по его содержанию, методике оценки и выводам) не оспорен. Возражая против этого доказательства по делу, ответчик и департамент имущественных отношений указывают лишь на нарушение ч. 5 ст. 10 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно названной норме в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Ответчик и департамент полагают, что она ограничивает право иных лиц на проведение оценки имущества, находящегося в публичной собственности. Поскольку полномочий на заключение договора об оценке истец как арендатор участка не имел, представленный им отчет есть доказательство, полученное с нарушением закона, а потому не может быть принято судом.

Суд отклонил этот довод как основанный на ошибочном толковании закона. По буквальному толкованию приведенной нормы она определяет полномочия представителей публичного собственника при оценке государственного и муниципального имущества, но никак не ограничивает права иных лиц, имеющих законный интерес в объекте, за свой счет провести оценку объекта для целей в том числе судебной защиты прав.

Закон не предоставляет арендатору участка требовать от публичного собственника проведения оценки имущества в процессе исполнения договора. Соответственно, нет и корреспондирующей этому праву обязанности. Между тем права на судебную защиту и возможность ее эффективной реализации не могут быть ограничены, в том числе посредством пресечения возможности доказывания значимых для дела обстоятельств.

Таким образом, имея право на иск об установлении кадастровой стоимости, поскольку размер ее влияет на обязательства по оплате землепользования, истец должен иметь и возможность добыть и представить суду доказательства по существу такого спора. Необходимым доказательством по такого рода искам является отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка. Следовательно, суд не нашел оснований для исключения представленного истцом отчета из числа доказательств по делу" <5>.

<5> URL: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/02d40f60-2fda-4aee-877e-fa4f0dd9ca29/A53-33171-2012_20130115_Reshenija%20i%20postanovlenija.pdf.

Установленное ограничение на заключение договора на проведение оценки оценщиком с лицом, не уполномоченным собственником объекта оценки на данные действия, в отношении имущества, принадлежащего полностью или частично публичному образованию, свободно вовлекаемого в гражданский оборот, непонятно. Часть 5 ст. 10 Федерального закона об оценочной деятельности противоречит таким принципам гражданско-правовых отношений, как равенство сторон и свобода договора. В связи с этим данную норму предлагается изъять из содержания Федерального закона об оценочной деятельности. Предложенные изменения приведут рассматриваемый гражданско-правовой договор в соответствие с общими требованиями, установленными гражданским законодательством РФ. Право воспользоваться той или иной услугой или результатами работ, не запрещенными законом, должно быть у каждого.

Литература

  1. Березин Д.А., Маркина М.В. Осуществление оценочной деятельности в гражданских правоотношениях // Нотариус. 2014. N 7.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Российское гражданское право: В 2 т. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права" (том 1) (отв. ред. Е.А. Суханов) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2011 (2-е издание, стереотипное).

  1. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. М.: Статут, 2010. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / отв. ред. Е.А. Суханов.

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник "Российское гражданское право: В 2 т. Обязательственное право" (том 2) (отв. ред. Е.А. Суханов) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2011 (2-е издание, стереотипное).

  1. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. М.: Статут, 2010. Т. II: Обязательственное право / отв. ред. Е.А. Суханов.