Мудрый Юрист

Возможности ограничения использования соседнего земельного участка по российскому законодательству

А. АБРАМОВ

Абрамов Алексей, юрист "Пепеляев Групп", допущен к практике в России и США. LLM.

Вопрос, на который мы постараемся ответить в настоящей статье, следующий: "Может ли собственник земельного участка в соответствии с российским законодательством ограничить деятельность на соседнем земельном участке, которая является законной, но не отвечает его интересам?"

Практическая значимость рассматриваемого вопроса может быть проиллюстрирована следующим примером. Покупатель приобретает готовый коттедж, расположенный в престижном коттеджном поселке. При покупке он ознакомился с самим коттеджем, а также инфраструктурой поселка. Он извещен, что в поселке товариществом собственников жилья приняты правила проживания, в соответствии с которыми "без получения согласия правления товарищества собственников жилья собственникам коттеджей запрещено менять архитектурный облик коттеджей, увеличивать их площадь". Соответственно, совершая сделку, покупатель полагает, что в обозримом будущем архитектурное решение поселка не претерпит изменений. Однако после покупки коттеджа и участка соседи покупателя разворачивают активную строительную деятельность. Представим себе, что соседи реконструировали свои дома, надстроили дополнительные этажи и покрасили дома в различные цвета. Какие-либо нормы законодательства при этом нарушены не были. Однако в результате коттедж покупателя, да и поселок в целом потерял свою эстетическую привлекательность, а значит и стоимость.

1. Правовые позиции пострадавшего покупателя коттеджа и возражения его соседей

Покупателю можно порекомендовать обратиться в суд с иском об устранении нарушения своего права. Такой иск именуется негаторным иском.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Такие нарушения могут быть связаны также с возведением иным лицом зданий, строений и сооружений в том числе на соседнем участке <1>.

<1> Такой вывод следует из разъяснений, содержащихся в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктов 9 и 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца <2>. Соответственно, теоретически, покупатель может требовать приостановления текущего строительства или приведения коттеджей соседей в первоначальное состояние (абз. 3 ст. 12 ГК РФ).

<2> Пункт 47 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Однако в нашем примере деятельность соседей на своих участках являлась законной. В таких условиях с высокой долей вероятности иск покупателя не будет удовлетворен.

Негаторный иск подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, (1) что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и (2) что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение <3>.

<3> Абзац 2 пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, одним из указанных выше условий удовлетворения иска является нарушение права собственности или законного владения. Иными словами, негаторный иск может быть удовлетворен, если действия ответчика являются неправомерными <4>.

<4> Определение Верховного Суда РФ от 12.10.2015 N 309-ЭС15-6673 по делу N А60-25477/2013.

В обоснование неправомерности действий соседей покупатель коттеджа может сослаться лишь на нарушение внутренних документов поселка, а также свои эстетические предпочтения. Покупателю будет крайне сложно доказать факт нарушения своих прав и законных интересов ввиду нарушения внешнего вида соседских коттеджей, обосновать ущерб, нанесенный деятельностью соседей. В судебной практике именно это обстоятельство является популярным основанием для отказа в удовлетворении требований <5>.

<5> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 декабря 2004 г. N А74-4434/03-К1-Ф02-5191/04-С2; Постановление ФАС Московского округа от 5 марта 2003 г. N КГ-А40/719-03; Постановления ФАС Уральского округа от 3 ноября 2004 г. N Ф09-117/04-ГК, от 31 января 2005 г. N Ф09-16/05-ГК.

Контраргументы соседей выглядят куда более весомо. Законодательство разрешает собственнику возводить на земельном участке здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам при соблюдении требований о целевом назначении земельного участка и отсутствии нарушений прав других лиц (ст. 36 Конституции РФ, п. 1 ст. 263 ГК РФ, п. 2 ст. 260 ГК РФ, п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

Таким образом, нарушение интереса покупателя с первого взгляда видится нормативно необоснованным. Однако очевидно, что такое нарушение все-таки присутствует (стоимость его коттеджа снизилась). Сложность защиты такого интереса связана с невозможностью однозначного определения такого явления, как "нарушение законного владения".

Неизбежно возникает необходимость анализа допустимых ограничений права собственности соседей, выраженных в запрете осуществления определенных видов деятельности на принадлежащих им участках. Возникает необходимость поиска баланса, с одной стороны, между интересом соседей и, с другой стороны, интересом покупателя коттеджа. В текущей ситуации приоритет имеют соседи, поскольку с формальной точки зрения их действия основаны на законе.

Для поиска необходимого баланса интересов требуются дополнительные правовые инструменты.

2. Ссылка покупателя на правила застройки поселка

В рассматриваемом нами примере запрет изменения архитектурного облика коттеджей был установлен внутренними документами поселка. Практика показывает, что принятие таких правил - явление очень распространенное и зачастую в них включаются положения касательно необходимости сохранения архитектурного вида построек поселка.

Можно утверждать, что суд откажет в придании указанным правилам юридической силы. Из целого ряда норм законодательства следует, что права собственности, в том числе на землю, могут быть ограничены только по основаниям, установленным законом (ст. 55 Конституции РФ, ст. 1, 209 ГК РФ, ст. 56 ЗК РФ). В нашем же случае такие ограничения установлены волеизъявлением отдельного юридического лица. Таким лицом, как правило, является товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив или управляющая компания. Поэтому следует признать, что если рассматривать правила как установленные третьим лицом, условия правил ограничивают права соседей неправомерно (ст. 1 ГК РФ).

Однако покупатель коттеджа может занять правовую позицию, согласно которой правила поселка являются соглашением между соседями. Такое соглашение устанавливает индивидуальные ограничения в отношении каждого участка, а также порядок владения и использования общего имущества поселка (ст. 247 ГК РФ). Приобретение коттеджа в поселке свидетельствует о волеизъявлении приобретателя совершить такую сделку. Такие действия соседей именуются конклюдентными. В этом случае подлежит применению п. 2 ст. 158 ГК РФ, в соответствии с которым сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.

Требуя остановки строительных работ, покупатель коттеджа мог бы воспользоваться недавно вступившим в силу п. 6 ст. 393 ГК РФ. Согласно этому пункту в случае нарушения должником обязательства по воздержанию от совершения определенного действия (негативного обязательства) кредитор независимо от возмещения убытков вправе требовать пресечения соответствующего действия, если это не противоречит существу обязательства. Данное требование может быть предъявлено кредитором и в случае возникновения реальной угрозы нарушения такого обязательства.

Детального анализа требует содержание такого соглашения. Условия любого договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

Договором соседи определяют условия реализации своего права собственности, отличные от правил, предусмотренных законом. Эти правила могут быть более строгие (например, необходимость соблюдать большие отступы от границ соседних участков, не производить определенные виды строительных работ).

Как уже указывалось выше, ограничения прав частной собственности на землю должны исходить из случаев, прямо установленных федеральными законами <6>. Законодательство не предусматривает возможность установления рассматриваемых ограничений прав на землю на основании соглашения между соседями.

<6> Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015 N 10АП-14842/2014 по делу N А41-21377/14.

Условия договора (правил поселка) устанавливают дополнительные, не предусмотренные законом, ограничения прав собственности соседей. В связи с этим велик риск, что суд в силу ст. 166 и ст. 168 ГК РФ признает их недействительными.

Также отметим, что, как правило, не все собственники коттеджей являются членами соответствующего товарищества собственников жилья или жилищно-строительного кооператива. Этот факт исключает возможность распространения на таких соседей действия правил в рамках корпоративных отношений.

Таким образом, ссылка покупателя на содержание указанных правил в настоящее время видится нам бесперспективной.

3. Ссылка покупателя на недобросовестное поведение соседей

Законодательством установлена обязанность участников гражданских правоотношений действовать добросовестно при осуществлении гражданских прав (п. 3 ст. 17 Конституции РФ, п. 3 ст. 1 ГК РФ). Заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав является злоупотреблением правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения <7>.

<7> Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Осуществление правомочий собственника земли допускается при условии, что таким образом не нарушаются права и законные интересы иных лиц (ч. 2 и ч. 3 ст. 36 Конституции РФ, п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Представляется, что соседи покупателя коттеджа при изменении внешнего вида своих зданий не учли интересы иных собственников коттеджей в поселке, что очевидно затронуло и интересы покупателя коттеджа и привело к снижению коммерческой привлекательности поселка в целом. Поэтому можно утверждать, что действия соседей в реализации их прав являются недобросовестными. Как совершенно верно указано Шевцовым С.Г., "обоюдная обязанность учитывать интересы в соседских отношениях является специальным случаем такого требования добросовестности, как сотрудничество" <8>.

<8> Шевцов С.Г. Усмотрение в соседском праве // Нотариус. 2012. N 4. С. 40 - 43.

Соответственно, в рамках своей аргументации покупатель коттеджа мог бы также использовать ссылки на указанные выше нормы и разъяснения. Это в свою очередь предполагает активную роль суда в оценке той самой меры "нормального поведения", которой должны соответствовать действия соседей.

В литературе справедливо отмечается, что "в качестве критериев при установлении степени воздействия на соседний земельный участок могут использоваться количественные нормативные показатели, а при их отсутствии - принцип разумности, существующие местные обычаи, относящиеся к использованию земельного участка, свойства конкретного земельного участка (целевое назначение, местоположение, природные характеристики)" <9>.

<9> Шевцов С.Г. Усмотрение в соседском праве // Нотариус. 2012. N 4. С. 40 - 43.

Институт "злоупотребления правом" мог бы помочь суду проводить комплексную оценку сложившихся отношений в таких сложных случаях. Однако следует согласиться с точкой зрения Виниченко Ю.В. о том, что в настоящее время "защита прав и интересов соседей при помощи этого института крайне затруднительна" <10>.

<10> Виниченко Ю.В., Асланян Н.П., Портикова О.А. Соседское право в России: исторические начала и подходы к пониманию: Монография. М.: ИД "Юриспруденция", 2014. С. 102.

4. Применение покупателем соседского права

Анализ будет неполным без оценки применимости в рассматриваемом случае соседского права. Предметом регулирования соседского права как раз является регулирование отношений между соседями. Согласно одному из определений соседское право устанавливает "ограничения земельных прав собственников рамками соседских отношений" <11>.

<11> Андреев Ю.Н. Ограничения в гражданском праве России. Юридический центр "Пресс", 2011. Гл. III, § 3.

Содержание соседского права в последнее время является предметом пристального внимания правоведов <12>. Несмотря на это констатируем, что какое-либо развитие этого института в российском праве в настоящее время отсутствует.

<12> Остапенко А.Г. Правовое регулирование отношений между соседями, имеющими общие границы, посредством сервитутов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2012; Виниченко Ю.В., Асланян Н.П., Портикова О.А. Соседское право в России: исторические начала и подходы к пониманию: Монография. М.: ИД "Юриспруденция", 2014; Тажиров Т. Понятие и значение института соседского права в законодательстве РФ // Бюллетень RWAY. 2014. N 237. С. 37 - 40; Шевцов С.Г. Усмотрение в соседском праве // Нотариус. 2012. N 4. С. 40 - 43; Живов А.А. Проблема соотношения соседского права, частного предиального сервитута и права участия частного: постановка вопроса // Мировой судья. 2010. N 7. С. 2 - 4; Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. 336 с.; Живов А.А. О соседском праве и предиальных сервитутах // История государства и права. 2012. N 2. С. 21 - 24; Виниченко Ю.В. Соседское право и право собственности: вопрос взаимосвязи (историко-правовое исследование) // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2013. N 1. С. 21 - 31; Виниченко Ю.В. О возникновении и развитии соседского права в России // История государства и права. 2013. N 10. С. 2 - 5.

При этом предложения о совершенствовании законодательства в этой сфере уже были озвучены. Проектом Федерального закона N 47538-6 в Гражданский кодекс РФ предлагалось включить статьи 293 и 294, посвященные вопросам регулирования прав соседей <13>.

<13> Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Содержание соседских прав раскрывалось в ст. 294 ГК РФ в новой редакции. Буквальное толкование содержания указанной статьи проекта едва ли позволяет сделать вывод, что такая "тонкая" ситуация, как застройка земельного участка с отступлением от архитектурной концепции поселка, попадает в сферу регулирования соседского права. Абзац 7 п. 1 названной статьи устанавливает обязанность собственника участка не возводить на своем земельном участке здания и сооружения и не осуществлять посадки таким образом, что это может ухудшить состояние соседнего участка или посадок на нем либо нарушить устойчивость расположенных на нем зданий или сооружений. Очевидно, что цель указанной нормы заключается в защите технического состояния соседнего земельного участка.

Анализ ст. 293 и ст. 294 ГК РФ в новой редакции в их взаимосвязи показывает, что законодатель видит сферу действия соседского права в защите соседей от газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иных подобных воздействий.

В то же время нельзя не отметить, что перечень соседских прав, установленный предложенной ст. 294 ГК РФ, не является закрытым. В силу абз. 11 п. 1 названной статьи собственнику участка необходимо воздерживаться от иных действий, которые могут привести к нарушению прав соседей. Поэтому можно утверждать, что наличие в законодательстве норм соседского права могло бы создать слабую, но основу для постройки аргументации покупателя коттеджа.

По нашему мнению, целью регулирования соседского права как раз и является установление критериев, разграничивающих реализацию правомочий собственника с учетом интересов соседей от их реализации без учета таких интересов <14>. При этом нельзя не отметить, что нормативные предписания в этой сфере вряд ли смогут охватить все многообразие отношений, складывающихся между соседями. В связи с этим полагаем, что надлежащим образом урегулировать свои отношения могут только сами соседи.

<14> Мы придерживаемся распространенной точки зрения, согласно которой соседские права следует рассматривать как ограничения права собственности (владения). Полагаем, что с практической точки зрения такой подход позволяет наилучшим образом объяснить содержание соответствующих ограничений с учетом уже существующих правовых институтов. Однако отмечаем, что с теоретической точки зрения этот подход подвергается критике. См.: Виниченко Ю.В., Асланян Н.П., Портикова О.А. Соседское право в России: исторические начала и подходы к пониманию: Монография. М.: ИД "Юриспруденция", 2014. С. 91 - 97.

5. Возможности ограничения прав соседей и регистрации обременений в ЕГРП

Полагаем, что необходимо взглянуть на вопрос шире. Допустимо ли, теоретически, установление ограничений использования земельного участка (1) собственником участка путем его собственного волеизъявления, (2) путем достижения соглашения с соседом или соседями или (3) по требованию какого-либо лица на основании решения суда. При этом такое ограничение должно быть длящимся во времени и распространять свое действие на иных последующих собственников.

С нашей точки зрения, какие-либо препятствия для того, чтобы допустить возможность установления ограничений такими способами, отсутствуют.

Добровольное ограничение собственником своих правомочий является ничем иным как отказом от права, односторонней сделкой.

Можно себе представить застройщика, который перед продажей коттеджей покупателям устанавливает единый для всех будущих собственников запрет на использование земельных участков определенным образом, в том числе введение строительных ограничений (помимо установленных нормативными правовыми актами). При правильном применении такой подход мог бы только повысить привлекательность предлагаемых к продаже коттеджей.

Однако как указывалось выше, права на землю могут быть ограничены только по основаниям, установленным законом. К сожалению, действующее законодательство не допускает возможности установления ограничения прав путем его добровольной декларации собственником. В связи с этим отсутствует и возможность регистрации такого ограничения (обременения) в ЕГРП.

В целом позиция судов по вопросу признания допустимости отказа от прав достаточно консервативна и, с нашей точки зрения, недостаточно последовательна. Как справедливо отмечается Бойко Т.С., в настоящее время "суды фактически устанавливают запрет на отказ от любого права и любые соглашения, которые приводят к отказу или ограничению прав, в том числе к воздержанию от осуществления права одной из сторон соглашения, если такой отказ прямо не разрешен законом" <15>.

<15> Бойко Т.С. Отказ от права и воздержание от осуществления права: российский и англо-американский подходы // Закон. 2012. N 3. С. 133 - 145.

Появление ограничения права может быть следствием достижения соглашения между соседями. Правовая оценка такому соглашению была дана выше в настоящей статье. С уверенностью можно утверждать, что устанавливаемые таким соглашением ограничения прав собственников могут быть успешно оспорены. Отметим, что возможность установления соседями содержания соседских прав путем заключения соглашения предусматривалась п. 1 ст. 294 ГК РФ в редакции проекта Федерального закона N 47538-6, о котором упоминалось выше. Для придания соглашениям соседей юридической силы необходимо внесение изменений в законодательство, в том числе в законодательство о государственной регистрации <16>.

<16> В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Действующее законодательство не предусматривает возможности государственной регистрации ограничений, установленных заключенным между соседями договором.

Однако нельзя не отметить проблемы, связанные с использованием такого инструмента. С практической точки зрения тяжело себе представить соседей, которые заключат такой договор. Обоснование же факта заключения соглашения конклюдентными действиями затруднительно.

Обещание собственника (в первом случае) или согласие собственника (во втором случае) воздержаться от осуществления определенных действий именуются в теории права негативным ковенантом (negative covenant). Практика применения таких ковенантов имеет многолетнюю историю в странах англосаксонского права. Отмечается, что ограничения, которые могут устанавливаться, являются "фактически безграничными по своему содержанию" <17>. Особое внимание уделяется анализу негативных ковенантов, которые следуют за недвижимостью и таким образом связывают ее последующего приобретателя (covenant running with land или covenant appurtenant) <18>. Впервые дело, связанное с применением таких ковенантов, было разрешено судом в Англии еще в 1848 году, устанавливая основные принципы признания юридической силы такого рода условий, которые признаются и по настоящее время <19>.

<17> Howard R. Williams, Restrictions on the Use of Land: Covenants Running with the Land at Law, 27 TEX. L. REV. 419, 419-20 (1949).
<18> Juan E. Arrache Jr., Comment, Covenants: California's New Legislative Approach to Covenants Running with the Land, 9 Santa Clara Lawyer 285 (1969); George A. Patterson, Real Property - Covenants Running with the Land: Their Desirability and Utility, 32 Notre Dame L. Rev. 502 (1957); Michael J.D. Sweeney, The Changing Role of Private Land Restrictions: Reforming Servitude Law, 64 Fordham L. Rev. 661 (1995); McDougal, Myres S., "Real Covenants and Other Interests Which "Run with the Land" (1949). Faculty Scholarship Series. Paper 2483.
<19> Tulk v Moxhay (1848) 41 ER 1143.

В российском законодательстве правило о негативных обязательствах отражено в п. 6 ст. 393 ГК РФ. Однако, как уже неоднократно отмечалось выше, установление каких-либо ограничений права частной собственности на основании указанной статьи (помимо допускаемых законом) влечет риск признания таких ограничений недействительными.

Можно также представить себе ситуацию, когда соответствующие ограничения устанавливаются по решению суда.

В этом случае в суд обращается один сосед или, как в рассмотренном нами выше случае, товарищество собственников жилья в интересах всех соседей. Такой порядок установления ограничения характерен для установления сервитута, то есть права ограниченного вещного пользования чужим участком, например для проезда или прохода по нему (ст. 274 ГК РФ).

Полагаем, что при наличии общего интереса соседей, достаточно весомого, чтобы получить судебную защиту, такая защита должна быть предоставлена. Механизмы такой защиты должны быть едиными, как для ситуации, когда сосед требует предоставления ему права ограниченного пользования чужим участком (сервитут), так и для ситуации, когда требуется установление запрета на возведение зданий, не соответствующих архитектурному облику коттеджного поселка. Установление "соседских" ограничений законодательством на основании решения суда не допускается.

Практическое решение проблемы видится в придании результату волеизъявления соседа или соседей формы законного бессрочного обременения земельного участка. Соответствующая запись должна быть внесена в ЕГРП.

* * *

Изложенное выше свидетельствует об отсутствии в российском законодательстве надлежащих механизмов защиты интересов покупателя коттеджа, механизмов ограничения прав собственников соседних земельных участков, как в вещно-правовой, так и в договорной форме.

Основное средство защиты - иск об устранении нарушения своего права (негаторный иск), в соответствии с современной практикой правоприменения, к сожалению, не способен привести к действительной защите права.

Вопрос допустимости создания соседями ограничений своих прав собственности в общих интересах требует дополнительной проработки.