Мудрый Юрист

Правовая природа извещения о продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество

Зарубин Алексей Валентинович, судья Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кандидат юридических наук, доцент.

В судебной практике и научной литературе существует неопределенность в вопросе о правовой природе извещения о продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. Наиболее распространены две точки зрения: извещение - оферта либо предложение делать оферты; извещение - юридически значимое сообщение. Мнение об отнесении извещения к оферте либо предложению делать оферты автор отрицает ссылкой на следующие обстоятельства: 1) договор купли-продажи доли в праве на недвижимое имущество не может быть заключен посредством направления оферты и получения акцепта; 2) извещение выражает волю на заключение договора не с адресатом (сособственником), а с посторонним лицом; 3) факт извещения продиктован не интересом вступить в договорные отношения с адресатом, а необходимостью выполнения установленной законом процедуры. Таким образом, извещение является юридически значимым сообщением, хоть оно и обладает чертами, которые не совсем точно вписываются в легальное определение юридически значимого сообщения, в частности, извещение влечет последствия скорее для извещающего, нежели адресата.

Ключевые слова: долевая собственность, извещение о продаже, преимущественное право покупки, оферта, акцепт, юридически значимое сообщение.

The Legal Nature of a Notice about Sale of a Share in the Joint Ownership of Real Estate

A.V. Zarubin

Zarubin Aleksey V., Judge of the Twenty-First Commercial Court of Appeal, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor.

In judicial practice and scientific literature, there is uncertainty about the legal nature of the notice of sale of a share in the right of common ownership of real estate. The most common two points of view: notice - offer or invitation to make offers; the notice - legally relevant messages. Opinion about the assignment notice to the offer or invitation to make offers, the author denies with reference to the following facts: 1) contract of sale of a share in the immovable property may not be concluded by sending the offer and receiving acceptance; 2) the message expresses a desire to conclude an agreement not with the addressee (owner), but with an outsider; 3) notice dictated not by the interest to enter into a contractual relationship with the addressee, but a need to comply with the statutory procedure. Thus, the author concludes that the notice is a legally significant message, although it has features that do not exactly fit into the legal definition of a legally significant message, in particular, it has consequences for the notifier rather than the addressee.

Key words: share ownership, notice of sale, pre-emption right, offer, acceptance, legally significant message.

В п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплено правило, согласно которому лицо, отчуждающее долю, обязано оповестить остальных участников общедолевой собственности о намерении продать принадлежащую ему долю постороннему лицу. Природа такого извещения понимается судами и представителями научного сообщества по-разному. Одни полагают, что извещение является офертой, другие - что извещение несет исключительно осведомительный характер. Различие в подходах не просто терминологическое. Если, например, считать извещение офертой, то необходимо применять специальные положения, касающиеся содержания оферты (п. 1 ст. 435 ГК РФ), последствий ее направления (п. 2 ст. 435 ГК РФ) и т.д.

На первый взгляд дискуссия о том, является извещение офертой или нет, могла иметь место только до внесения в ГК РФ положений, касающихся юридически значимых сообщений (ст. 165.1), т.е. до 2013 г. После этой даты извещение о продаже доли, в том числе недвижимости, следует относить к юридически значимым сообщениям (ст. 165.1). Однако в решениях судов, вынесенных после 2013 г., вновь встречаются выводы о том, что извещение - это оферта. В частности, в одном из определений, ссылка на которое не приводится в силу ряда причин, сказано: поскольку заявление содержит все существенные условия, предусмотренные для договоров данного вида, в том числе описание предмета, а также условия о цене доли, судебная коллегия считает, что направленное одним участником гражданского оборота другому предложение о заключении договора может считаться офертой; с момента получения оферты адресатом оферент оказывается связанным офертой, поскольку акцепт им был получен.

Аргументация позиции о том, что извещение не является офертой, строится на нескольких тезисах. Первый основан на особенностях заключения договора купли-продажи доли в праве общедолевой собственности на недвижимое имущество. Так, в соответствии со ст. 435 ГК РФ офертой признается предложение, которое адресовано одному или нескольким конкретным лицам и которое с достаточной степенью определенности выражает волю лица, сделавшего предложение, считать себя связанным договором с адресатом, принявшим предложение. Оферта должна содержать все существенные условия, предусмотренные для договоров данного вида (п. 1). Оферта связывает отправителя и получателя в момент ее получения последним. Если отзыв оферты состоялся ранее или одновременно с самой офертой, она не считается полученной (п. 2).

Согласно ст. 433 ГК РФ договор считается заключенным в момент получения акцепта лицом, направившим оферту (п. 1). Если закон предусматривает для заключения договора передачу владения, то необходима также и передача владения (п. 2). Если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3). Из приведенных положений закона следует, что направление оферты и получение акцепта являются одним из способов заключения договора, а также указывают на момент его заключения. Правило об оферте и акцепте не меняет специальных правил, определяющих момент заключения договора, например, если закон говорит о необходимости передачи вещи или государственной регистрации договора.

На договор купли-продажи доли в праве общедолевой собственности на недвижимость распространяются все те же положения, что и на договор купли-продажи собственно недвижимого имущества. В силу ст. 550 ГК РФ договор отчуждения недвижимости совершается в письменной форме путем составления единого документа, скрепленного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Таким образом, договор купли-продажи доли в праве общедолевой собственности на недвижимость не может быть заключен никак иначе, кроме как путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Следовательно, извещение сособственника должно иметь отличную от оферты правовую природу. В ином случае мы допустили бы возможность вступления в отношения из договора купли-продажи недвижимости путем обмена офертой и акцептом. Данная позиция разделяется и судебной практикой, в частности Определением Приморского краевого суда от 11 ноября 2013 г. по делу N 33-9403/2013 <1>, Определением Верховного суда Удмуртской Республики от 28 октября 2013 г. по делу N 33-3907 <2>, Определением Пермского краевого суда от 20 февраля 2013 г. по делу N 33-1424 <3>.

<1> Определение Приморского краевого суда от 11 ноября 2013 г. по делу N 33-9403/2013 // СПС "КонсультантПлюс".
<2> Определение Верховного суда Удмуртской Республики от 28 октября 2013 г. по делу N 33-3907 // СПС "КонсультантПлюс".
<3> Определение Пермского краевого суда от 20 февраля 2013 г. по делу N 33-1424 // СПС "КонсультантПлюс".

Второй тезис сторонников подхода, отрицающего отнесение извещения к оферте, основан на интересе и воле. По мнению Л.М. Минкиной, подлинная воля отчуждателя направлена на вступление в договорные отношения с третьим лицом, но не сособственником, поэтому извещение о продаже не является предложением и носит информационный характер <4>. Аналогично высказывается Е.А. Глушкова, которая считает, что в извещении не выражается намерение продавца заключить сделку с субъектом преимущественного права (сособственником) <5>. Важное дополнение делает и С.С. Желонкин, который отмечает, что извещение делается в силу требования закона, а не по своей доброй воле <6>. Следует согласиться с подобными выводами, так как наличие воли на заключение договора с кем-либо из сособственников исключает необходимость извещения. Уведомление об отчуждении происходит только в случае, если соучастник намерен продать долю постороннему.

<4> Минкина Л.М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления: Дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2004. С. 122.
<5> Глушкова Е.А. Преимущественные гражданские права и секундарные права: проблемы соотношения // Современное право. 2016. N 8. С. 47 - 52.
<6> Желонкин С.С. К вопросу о правовой природе извещения в механизме реализации преимущественного права: правовая определенность или судейское усмотрение // Вестник арбитражной практики. 2017. N 4. С. 16 - 22.

Третий тезис идет "от обратного". К примеру, Н. Зубарева <7> полагает, что если считать извещение офертой, то следовало бы возложить на извещающее лицо обязанность вступить в договорные отношения с каждым, кто к нему обратится, однако предмет обязательства один, следовательно, если отзовутся несколько лиц, на продавца ляжет заведомо неисполнимое обязательство, а этого закон сделать не позволит. Аналогичное мнение высказано В.П. Камышанским и Е.В. Волковой: "В связи с тем, что преимущественное право не имеет характера права требования, а заключение договора с обладателем преимущественного права не является обязанностью продавца, нормы, определяющие характер и последствия уведомления обладателя преимущественного права о предстоящей продаже, не должны закреплять данное уведомление как оферту" <8>.

<7> Зубарева Н. Основания возникновения и механизм действия преимущественного права покупки // Право и экономика. 2006. N 7. С. 45 - 51.
<8> Камышанский В.П., Волкова Е.В. Осуществление преимущественных прав в отношениях по отчуждению имущества // Современное право. 2010. N 6. С. 61 - 63.

Поскольку договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество нельзя заключить посредством направления оферты и получения акцепта; извещая о продаже, отчуждатель не выражает волю на заключение договора с любым отозвавшимся на предложение; факт извещения продиктован не собственным интересом, а необходимостью выполнения процедуры, прямо указанной в законе, предложение о продаже доли не является офертой.

Есть мнение, что извещение является офертой о заключении предварительного договора купли-продажи либо налагает на информирующее лицо обязательство по акцепту <9>. Полагаем, что извещение ни при каких обстоятельствах не может являться офертой - ни в основном, ни в предварительном, ни в каком бы то ни было еще договоре по одной простой причине: извещение направляется не контрагенту, с которым лицо желало бы вступить в договорные отношения, а лицу, обладающему правом преимущественной покупки. Не возникает у извещающего лица и обязанность акцептанта, поскольку это означало бы обязанность заключить договор. Такая обязанность может возникнуть только в силу добровольно принятого обязательства либо прямого предписания закона (ст. ст. 421, 445 ГК РФ).

<9> Зубарева Н. Основания возникновения и механизм действия преимущественного права покупки. С. 45 - 51.

Нет оснований расценивать извещение как предложение делать оферту, равно как ответ на извещение считать офертой <10>, поскольку, как правильно заметил К.И. Скловский <11>, в извещении указаны все условия договора. Сособственник либо принимает их, либо отказывается от преимущественного права покупки. Схожая позиция высказана Правлением ФНП в письме от 31 марта 2016 г. N 1033/03-16-3: ответ соучастника, в котором выражается согласие приобрести долю на условиях, отличных от тех, которые указаны в извещении отчуждателя, или ответ соучастника, содержащий какие-либо встречные требования, не может ограничить продавца в его праве передать свою долю в праве общедолевой собственности постороннему лицу по истечении срока, отведенного на реализацию преимущественного права покупки <12>.

<10> Там же.
<11> Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 10. С. 88 - 98; N 11. С. 103 - 108.
<12> Письмо ФНП от 31 марта 2016 г. N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу" (вместе с Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утв. решением Правления ФНП (протокол от 28 марта 2016 г. N 03/16)).

В гражданском праве существует теория присоединенной воли, с помощью которой объясняют некоторые особенности в формировании и изъявлении воли при совершении сделок. Например, если сделка совершается несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, считается, что он самостоятельно изъявляет волю, однако, для того чтобы его воля смогла повлечь за собой правовые последствия, необходимо согласие законных представителей. Именно это согласие и называют частным случаем присоединенной воли. Иногда ответ сособственника на извещение называют необходимым условием продажи доли, т.е. по сути присоединенной волей, однако это не так. Сособственники всего лишь высказываются относительно возможности собственного приобретения доли.

Полагаем, что необходимости втягивания извещения о продаже доли в орбиту акцепта или других институтов гражданского права на сегодняшний день нет, поскольку с момента внесения в ГК РФ изменений Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" и появления ст. 165.1 ГК РФ место извещения о продаже доли определено довольно точно. Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывают гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Как видно из ст. 250 ГК РФ, сособственник направляет другим участникам именно извещение. Данное извещение является юридически значимым с точки зрения динамики гражданско-правовых отношений.

Современная наука, а также практика поддерживают идею об отнесении извещения о продаже доли к числу юридически значимых сообщений (ст. 165.1 ГК РФ). Так, С.С. Желонкин <13>, анализируя природу извещения, в том числе сравнивая его с офертой, приходит к заключению, что это не более чем юридически значимое сообщение. В письме ФНП от 31 марта 2016 г. N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу" <14> высказывается мнение, согласно которому месячный срок, который дается на ответ от сособственников, начинает течь не с момента отправки сообщения, а с момента его получения. В обоснование этого вывода ФНП ссылается на ст. 165.1 ГК РФ.

<13> Желонкин С.С. К вопросу о правовой природе извещения в механизме реализации преимущественного права: правовая определенность или судейское усмотрение. С. 16 - 22.
<14> Письмо ФНП от 31 марта 2016 г. N 1033/03-16-3 "О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу" // СПС "КонсультантПлюс".

Единственное препятствие, которое мешает безоговорочному отнесению извещения о продаже доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ) к числу юридически значимых сообщений (ст. 165.1 ГК РФ), состоит в том, что последнее должно в силу закона или сделки порождать некие последствия для адресата в момент получения сообщения. При этом извещение о продаже доли последствий для адресата не порождает. В этот момент не возникает ни преимущественное право покупки, ни его защита путем перевода прав и обязанностей покупателя, ни право требовать заключения договора.

Для более полного разбора смоделируем три варианта развития ситуации: 1) сособственник не делает извещения и продает долю постороннему лицу либо делает извещение, но продает долю на иных условиях; 2) сособственник делает извещение, и другой соучастник выражает согласие на приобретение доли; 3) сособственник делает извещение, и соучастник отвечает отказом.

В первом случае неизвещение или извещение на иных условиях влечет последствие в виде перевода прав и обязанностей покупателя только в совокупности с фактом отчуждения доли постороннему лицу. Очевидно, что до тех пор, пока нет продажи, нет предложения преимущественного права покупки, которое обеспечивается переводом прав и обязанностей покупателя. Второй вариант развития ситуации также не порождает никаких последствий для адресата. Ранее мы уже указывали, что ни извещение, ни ответ на него не влекут обязанности вступить в договорные отношения. В третьем случае последствия наступают скорее для отправителя. Если другой сособственник отказался от приобретения доли, отправитель сообщения может произвести отчуждение доли ранее срока, установленного законом (Определение Верховного Суда РФ от 13 июля 2017 г. N 87-КГ17-9).

Литература

  1. Глушкова Е.А. Преимущественные гражданские права и секундарные права: проблемы соотношения / Е.А. Глушкова // Современное право. 2016. N 8. С. 47 - 52.
  2. Желонкин С.С. К вопросу о правовой природе извещения в механизме реализации преимущественного права: правовая определенность или судейское усмотрение / С.С. Желонкин // Вестник арбитражной практики. 2017. N 4. С. 16 - 22.
  3. Зубарева Н. Основания возникновения и механизм действия преимущественного права покупки / Н. Зубарева // Право и экономика. 2006. N 7. С. 45 - 51.
  4. Камышанский В.П. Осуществление преимущественных прав в отношениях по отчуждению имущества / В.П. Камышанский, Е.В. Волкова // Современное право. 2010. N 6. С. 61 - 63.
  5. Минкина Л.М. Право общей долевой собственности: понятие и особенности осуществления: Дис. ... канд. юрид. наук / Л.М. Минкина. Самара, 2004. 200 с.
  6. Скловский К. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве / К. Скловский, М. Смирнова // Хозяйство и право. 2003. N 10. С. 88 - 98.
  7. Скловский К. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве / К. Скловский, М. Смирнова // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 103 - 108.