Мудрый Юрист

Для чего нужно понятие земельного участка (grundstuck) и что это такое? о сложностях установления содержания понятия "вещь" в европейском вещном праве * кристиан фон бар

<*> Статья впервые опубликована в журнале: Juridica International. 2014. Vol. 22. P. 3 - 15 (https://www.juridicainternational.eu/index.php?id=15451). Перевод осуществляется по отчасти дополненному тексту, любезно предоставленному автором переводчику, который предназначен для публикации в De Lege: Uppsala Law School's Yearbook (2018).

Фон Бар Кристиан, профессор, Институт европейских правовых исследований, Университет Оснабрюка (Германия).

В статье анализируется одна из наиболее фундаментальных, но на удивление сложных и спорных концепций вещного права европейских стран - концепция земельного участка как недвижимого имущества. Понятия земельного участка и права частной собственности на землю взаимосвязаны, каждое из них зависит от другого. Земельный участок является результатом работы доктрины, основанной на юридическом воображении; в этом смысле он представляет собой идеальную (а не реальную) конструкцию. Зачастую для описания объектоспособности земельного участка используют неточную характеристику его как недвижимости. Это неверно: участок является объектом вещного права не потому, что он неподвижен, а потому, что право создает для него режим объектоспособности. Земельный участок является поэтому нормативной вещью. В статье обсуждается, в чем состоит ценность такого понимания земельного участка, для чего правопорядком необходимо разработанное понятие земельного участка и каково пространство, охватываемое участком.

Ключевые слова: земельный участок; право собственности на землю; вещное право; недвижимость; недвижимая вещь; европейское частное право; сравнительное вещное право; нормативная вещь; регистрация недвижимости.

WHY DO WE NEED GRUNDSTUCKE (LAND UNITS), AND WHAT ARE THEY? ON THE DIFFICULTIES OF DIVINING A EUROPEAN CONCEPT OF "THING" IN PROPERTY LAW

C. Von Bar

Von Bar C. (Osnabruck, Germany), Professor, University of Osnabruck (Germany).

The article analyses one of the most fundamental hut surprisingly difficult and contested concepts of European property law: the notion(s) of land, immeuble, immovable, and Grundstuck. Grundstuck and ownership in "land" are reciprocal ideas, with each depending on the other. Grundstucke are constructs of the law and products of legal fantasy; they are not natural entities. To describe them as "corporeal" things is as imprecise and incorrect as the notion of "immovable" is. A piece of land (or land unit) is an item of property not because it is "corporeal" but because the law creates its corpus. A Grundstuck (equivalent to the Estonian maatukk) is a "normative thing". Therefore, the paper discusses why the law needs Grundstucke (or their linguistic equivalents in other European languages), what is requires for bringing them into existence, and what space they encompass.

Key words: European private law; European property law; land; land units; Grundstucke; immeubles; comparative property law; ownership in land; real things and normative things; land registration.

1. Вещи

Установление общего понимания содержания понятия "вещь" или "имущество" - это трудное начинание для европейских юристов. Проблема возникает даже с определением исходного понятия, из которого в дальнейшем можно было бы вывести понятие вещных прав. Увы, я не могу уделить здесь много места этим рассуждениям <1>, но не могу не заметить, к примеру, что с точки зрения общеевропейского законодательства об оценке активов компаний понятия "объекты", "объекты коммерческой деятельности" и "вещи" различаются. Объекты - это все, что не относится к лицам и к чему могут быть применены правила частного права; объекты коммерческой деятельности - это те объекты, которые могут быть предметом, например, продажи или безвозмездной передачи; вещи - это все, что может принадлежать лицу на таком праве, которое позволяет ему получать защиту от всех третьих лиц (и потому являющемся абсолютным, а не относительным). Наверное, лучшим подходом был бы такой, который различал бы подлинные вещи и нормативные вещи. Подлинные вещи не зависят от правовых предписаний, они имеют самостоятельно сложившуюся и распознаваемую внешнюю форму, corpus, и именно поэтому они и могут выступать объектами вещных прав. Нормативные же вещи, напротив, не существуют сами по себе; они обязаны своим существованием концепции вещных прав, их породило юридическое воображение, воплотившееся в юридических нормах. Примерами таких нормативных вещей являются не только обязательственные притязания или права участия в юридических лицах, но и земельный участок. Земельный участок является такой нормативной вещью, которая в большинстве правопорядков может выступать и объектом права собственности, и объектом иных имущественных прав. Обязательственные притязания или права участия в юридических лицах объектом права собственности быть не могут, хотя и выступают в качестве имущества.

<1> Подробнее см. здесь: Christian von Bar. Gemeineuropaisches Sachenrecht. Vol. 1, Munich 2015; vol. 2, Munich 2019.

2. Терминология

Нормативные вещи можно разделить на вещи с физическим субстратом и чисто нормативные вещи. Для обеих разновидностей нормативных вещей отсутствуют обозначения, которые бы считались общепринятыми среди европейских юристов. В отношении первой разновидности можно было бы употреблять немецкое слово "Grundstuck", которое дословно означает "земельный участок" и употребляется (хотя скорее в техническом смысле) в Германском гражданском уложении (BGB). Это будет вполне приемлемо для германоязычной юридической науки, так как в немецком языке какой-то иной вариант обозначения такого рода объектов подобрать просто невозможно. В ситуации, когда юристы должны найти хотя бы какой-то термин для разбираемой разновидности объектов, слово "Grundstuck" представляется далеко не самым плохим вариантом. Конечно, каждый язык должен самостоятельно подобрать термин, который бы обозначал ту концепцию, которую мы именуем "Grundstuck". Но нельзя не учитывать, к примеру, что в общем праве точный (даже с точки зрения лингвистики) аналог этого слова попросту отсутствует <1>, а в некоторых юрисдикциях, которые и оперируют понятием "земельный участок", оно обозначает несколько другое явление <2>. Для англоговорящих ученых-юристов задача еще сильнее усложняется, так как даже такие очевидные кандидаты, как слова "land" или "parcel [plot] of land", имеют многочисленные различные значения. Их непригодность проявляется тем сильнее, чем глубже мы погружаемся в концепцию Grundstuck. Поэтому мое предварительное предложение, на которое меня вдохновил официальный англоязычный перевод Земельного кодекса Швеции (the Jordabalk, или JB), - это использовать в качестве аналога слова "Grundstuck" английское выражение "land unit" [земельная единица, земельный участок. - Прим. пер.] <3>.

<1> Английское слово "estate" [англ. - поместье, усадьба, земельный участок, имущество. - Прим. пер.] могло бы быть удачным, но оно более не используется для обозначения того, на что направлены права, скорее оно относится к обозначению самих прав. Возможно, Grundstuck можно было бы обозначить английским термином "tenement" [в классическом английском языке это слово обозначает земельную собственность, землевладение. - Прим. пер.], так как оно, в отличие от слова "estate", описывает то, на что направлены права, а не сами эти права. Однако в настоящее время это понятие часто (особенно в Шотландии) используется для обозначения поквартирной собственности. Кроме того, это понятие имеет еще одно значение, обозначая некоторые специфические права на землю (которые еще называются "hereditaments"). Впрочем, даже мы в немецком праве используем слово "Grundstuck" в похожем смысле (см. § 96 BGB).
<2> Параграф 1 ст. 46 ГК Польши определяет Grundstuck как "часть земной поверхности, которая является объектом особой собственности". Статья 27(а) чешского Закона о кадастре (344/1992) определяет Grundstuck (хотя и явно только для целей того же законодательства) как "часть земной поверхности, которая отделена от соседних частей границей, установленной региональным органом или путем поземельной регистрации". Таким образом, Grundstuck и собственно земельные участки различаются. Только земельные участки или площади, которые описаны и зарегистрированы в реестре недвижимости, могут быть переданы от одного лица к другому. Однако Grundstuck, даже если он составляет только часть участка, также может быть арендован и может быть приобретен путем приобретательной давности (J. Spacil, M. Spacil. Prehled judikatury ve vecech obcanskopravnich vztahu k pozemkum. Prague 2011, p. 85). Владение частью участка ("Grundstuck" в смысле этой терминологии) требует реального и внешне видимого обособления, но такое обособление также является достаточным (Grundstuck должен просто проявить себя согласно Верховному суду (23.1.2002, 22 Cdo 96/2000, Soubor civilnich rozhodnuti Nejvyssiho soudu C 987)). Наиболее нейтральным понятием в австрийском праве является понятие "земля". Участок земли становится Grundstuck, когда он зарегистрирован под собственным номером как часть кадастрового образования в поземельном кадастре или земельном налоговом кадастре (в соответствии с § 7a австрийского Vermessungsgesetz, или VermG, и § 5(1) австрийского Allgemeines Grundbuchsanlegungsgesetz, или AllgGAG). Параграф 7a(1) VermG дает следующее определение: "Grundstuck - это та часть кадастрового образования, которая обозначается как таковая своим собственным числом в поземельном кадастре или земельном налоговом кадастре". В некоторой степени понятие участка или земельного участка (Parzelle или Grundparzelle) используется как синоним понятия "Grundstuck". Эти кадастры являются основой поземельного реестра; их данные о местонахождении и границах Grundstuck наряду с режимом использования каждого Grundstuck переносятся в поземельный реестр (предл. 1 § 2(2) австрийского Grundbuchsumstellungsgesetz). Что касается испанского права (TS 10.12.1960, RAJ 1960, No. 4095, pp. 2664, 2666), то оно описывает участок (finca) как "часть земной поверхности, которая окружена многоугольной линией и является объектом владения". Португальское право, напротив, относится к участку только как к земле (solo), а не к поверхности земли (superficie). Согласно ст. 204(2) ГК Португалии идея сельского Grundstuck соответствует понятию земельного участка, имеющего свои границы, а то, что мы могли бы назвать городским Grundstuck, соответствует зданию, связанному с землей.
<3> Перевод § 1 гл. 1 начинается словами: "Недвижимостью является земля, разделенная на участки [divided into property units]. Границы участков определяются горизонтально или одновременно вертикально и горизонтально". Термин "property unit" [дословно - объект собственности. - Прим. пер.], использованный в английском тексте, хотя и позволяет избежать двусмысленности выражения "участок земли" (parcel of land), имеет один серьезный недостаток. Слово "собственность" (property) слишком перегружено смыслами. См. официальный английский перевод шведского законодательства о недвижимости и кадастровом учете на сайте Kungliga Tekniska hogskolan (Королевского технологического института): http://www.kth.se/abe/inst/fob/avd/fastighetsvetenskap/publikationer/slcl.

3. Часть земной поверхности, способная служить объектом прав

В чем же состоит суть проблемы? В том, что, формируя Grundstuck (или, если быть более точным, нечто, что соответствует этому понятию в том смысле, в котором мы используем его далее), правопорядок превращает часть земной поверхности в объект гражданских прав. Разумеется, часть земной поверхности - объекта, воспринимаемого чувственно и потому часто (и ошибочно) именуемого телесным имуществом, - сама по себе вещью не является. Но она станет таковой после того, как будет разделена на участки при помощи специальной процедуры определения границ, разработанной правопорядком <1>. Только та часть земной поверхности, которая имеет установленные границы, способна быть объектом вещных прав <2>; ее мы и будем далее называть Grundstuck.

<1> Неточность допускает M.I. Spyridakis (в Epitomo Nomiko Lexiko. Athens and Komotini, Greece 2008, p. 9), утверждая, что "как только различные части земной поверхности определены и отделены друг от друга естественными или искусственными знаками, возникает Grundstuck". Однако это тот самый случай, в котором правопорядок хотя и требует специального установления границ, но не требует ничего сверх; иные времена, если они и были когда-то, давно миновали. Интересный взгляд на прошлые подходы к соотношению видимых знаков и подлинных границ содержит шведское законодательство. Оно устанавливает, что если границы земельного участка (fastighet) были однажды установлены и нанесены на местности в виде специальных межевых знаков в рамках специальной процедуры межевания (laga ordning), то в дальнейшем земельный участок считается существующим в этих видимых границах. Если межевые знаки трудно распознаваемы, границы участка определяются при помощи кадастровых планов (forrattningskarta), иных письменных документов, фактического владения и некоторых других критериев. Если межевые знаки вообще отсутствуют, то границы участка определяются при помощи кадастрового плана или иных документов (§ 3 гл. 2 Земельного кодекса Швеции). В случае необходимости границы могут быть установлены при помощи изучения мест расположения сторожевых пунктов (ra), пограничных камней (ror) или иных знаков, которыми обозначали границы владений в древние времена (§ 4 гл. 2).
<2> Однако сама по себе земная поверхность не является бесхозяйной. Парадоксально, но чтобы быть бесхозяйным, нечто непременно должно быть вещью. Следовательно, только земельный участок (но не земля!) может быть бесхозяйным. Параграф 928 BGB, к примеру, допускает отказ от права собственности на земельный участок. Таким образом, участок пребывает бесхозяйным до тех пор, пока государство не заявит о реализации своего права на присвоение земельного участка и не зарегистрирует возникновение этого права в реестре. Однако в соответствии со ст. 1345 ГК Португалии (которая продолжает идею, заложенную в ст. 827 ГК Италии) "недвижимые вещи [coisas imoveis], собственник которых не известен, считаются собственностью государства". В Италии и Португалии государственная собственность на земельные участки возникает автоматически, ex lege. Следовательно, недвижимые вещи никогда не бывают бесхозяйными, акт их присвоения государством не требуется. Схожий подход принят и в Испании. Inmuebles (или bienes inmuebles) принадлежат государству, если они не имеют другого собственника (это следует из ст. 17 Закона об имуществе, находящемся в ведении публичных органов (Ley del Patrimonio de las Administraciones Publicas) (33/2003, 03.11.2003); см. также: L. Diez-Picazo, A. Gullon. Sistema de Derecho Civil, Vol. III, Part 1: Derechos Reales en General, 8th ed. Madrid 2012, pp. 176 - 177).

4. Для чего нужен Grundstuck?

Для того чтобы понять, что такое Grundstuck, необходимо сначала разобраться в том, почему эта концепция оказалась востребованной на практике. Ответ будет различаться в зависимости от сферы юриспруденции. Например, в некоторых отраслях права понятие движимости является востребованным, но необходимости выделения такого вида имущества, как земельный участок, не наблюдается. В их числе можно назвать уголовное право <1>. Напротив, тот факт, что вещное право оперирует понятием "Grundstuck", не означает, что, например, в налоговом праве, градостроительном и землеустроительном законодательстве этот термин будет пониматься так же, как в праве вещном <2>. Даже обязательственное право может понимать термин "Grundstuck" не так, как его понимает вещное право <3>; следовательно, они наделяют его различным содержанием. Итак, нам необходимо ограничиться вещно-правовым пониманием термина "Grundstuck", признав, что он необходим для того, чтобы создать возможность устанавливать вещные права на обитаемую часть нашей планеты. Без понятия "Grundstuck" это было бы невозможно, так как отсутствовал бы сам объект присвоения; никто не мог бы знать, какая именно часть земли является объектом вещных прав другого лица.

<1> В УК Германии термин "Grundstuck" появляется в § 106b в составе уголовно наказуемого деяния, заключающегося в воспрепятствовании государственному органу в создании "составной части земельного участка". В некоторых вспомогательных нормах уголовного законодательства (например, п. 13 § 18(1) Закона о перевозке отходов (Gesetz zur Ausfuhrung der Verordnung), (EG) No. 1013/2006 des Europaischen Parlaments und des Rates vom 14. Juni 2006 uber die Verbringung von Abfallen und des Basler Ubereinkommens vom 22. Marz 1989 uber die Kontrolle der grenzuberschreitenden Verbringung gefahrlicher Abfalle und ihrer Entsorgung) лицо может быть привлечено к ответственности за воспрепятствование представителям власти в получении доступа на земельный участок (Grundstuck) или в жилое помещение, офисы или иную коммерческую недвижимость. Параграф 287 УК Германии (Strafgesetzbuch, или StGB) вводит уголовную ответственность за незаконные лотереи с недвижимостью. Все эти нормы, разумеется, не имеют ничего общего с защитой вещных прав, ведь Grundstuck не может быть украден (§ 242 УК Германии) или растрачен (§ 246 УК Германии). Однако в Португалии или Испании уголовно наказуемым деянием (наряду с изменением знаков о границах участков) является незаконное присвоение прав на недвижимое имущество - usurpacao de coisa imovel и usurpacion de derecho real inmobiliario соответственно (ст. 215 УК Португалии и ст. 245 УК Испании). Понятие недвижимости, содержащееся в ст. 215 УК Португалии, соответствует аналогичному понятию, использованному в ГК этой страны (ст. 204) (J.M. Damiao dar Cunha, in Jorge de Figueiredo Dias (ed.). Comentario Conimbricense do Codigo Penal, Parte Especial: Artigos 202° a 307° (Vol. II). Coimbra, Portugal 1999, pp. 261 - 262, 270).
<2> Пример из немецкого законодательства о строительстве (§ 4(1) "Строительного устава Нижней Саксонии"): "Застраиваемым участком земли признается земельный участок в смысле гражданского законодательства, на котором реализуется строительный проект или осуществляются строительные работы. Застраиваемый участок может состоять из нескольких земельных участков при условии и в целях соблюдения публично-правовых требований, предъявляемых к земельным участкам, как если бы они представляли собой один земельный участок". Другой пример - немецкое налоговое законодательство. В § 70(1) Закона об оценке (Bewertungsgesetz) устанавливается следующий принцип: "Каждая единица земельной собственности образует земельный участок в том смысле, в котором он понимается в настоящем Законе. (3) Здание, возведенное на земельном участке, принадлежащем другому лицу, для целей настоящего Закона рассматривается в качестве земельного участка [т.е. самостоятельной недвижимой вещи. - Прим. пер.] в смысле настоящего Закона, даже если оно является составной частью земли". В Португалии существует как минимум четыре определения понятия "земельный участок" (predio). Статья 204(1)(а) ГК Португалии выделяет сельские и городские земельные участки (predios rusticos e urbanos) как недвижимые вещи (coisas imoveis), которые определяются следующим образом: "Сельский земельный участок - это ограниченная часть земной поверхности, включающая возведенные на ней строения, которые не являются экономически независимыми; городской земельный участок - это любое здание, связанное с землей, необходимой для его использования" (Там же, ст. 204(2)). Статья 1(2) Директивы о земельном кадастре (Regulamento do Cadastro Predial) (DL 172/95, 18.7.1995) определяет понятие "земельный участок" (predio) как "ограниченную часть земной поверхности, которая является юридически самостоятельной и включает в себя воду, посадки, здания, строения любого типа, которые расположены на ней или иным образом прикреплены к ней неразрывным образом, а также самостоятельные объекты, объединенные режимом кондоминиума". Однако далее устанавливается, что идея подобного понимания земельного участка не распространяется на те воды, насаждения, здания и сооружения, которые указаны в п. 1 ст. 2 Кодекса о местных налогах (Codigo da Contribuicao Autarquica) (DL 442-C/88, 30.11.1988), замененного ныне Кодексом налогообложения недвижимости (Codigo do Imposto Municipal sobre Imoveis) (DL 287/2003, 12.11.2003). Статья 2 этого Кодекса гласит: "Для целей настоящего Кодекса земельный участок обозначает любую часть земной поверхности, включая воды, насаждения, здания и сооружения любого типа, тесно связанные с землей и входящие в состав имущества физического или юридического лица, которая в обычных условиях имеет экономическую ценность, а также воды, насаждения, здания и сооружения, которые хотя и расположены на земной поверхности, являясь ее частью, но при этом имеют самостоятельную экономическую ценность". Кодекс о регистрации недвижимости (Codigo do Registo Predial) (DL 224/84, 6.7.1984) в свою очередь служит целям придания качества публичности отношениям, связанным со сделками с земельными участками в том смысле, который максимально близок к понятию "Grundstuck", и обеспечения юридической достоверности при совершении сделок с недвижимостью (comercio juridico imobiliario). Следовательно, понимание земельного участка в законодательстве, регулирующем государственную регистрацию недвижимости, не связано с пониманием земельного участка, имеющимся в ГК Португалии; скорее оно ближе к тому пониманию, которое имеется в законодательстве о кадастре или налоговом праве. Таким образом, понятие "земельный участок" и понятие "недвижимая вещь" совпадают для целей поземельной регистрации (Seabra Lopes. Direito dos registos e do notariado, 6th ed. Coimbra, Portugal 2011, pp. 322 - 324).
<3> В немецком праве, к примеру, понятие "отношения найма по поводу земельного участка" (в § 578 BGB) включает в себя аренду части кемпинга (OLG Frankfurt, 20.6.1985, NJW-RR 1986, p. 108) и аренду части внешней стены дома для целей установления на ней автомата по продаже товаров (см.: O. Palandt. Introduction to § 535(97). W. Weidenkaff (ed.). Burgerliches Gesetzbuch, 71st ed. Munich 2012). Ситуация похожа и в Португалии. Португальское право не знакомо с немецкой концепцией, различающей наем плодоносящей вещи (Pacht) и наем вещи, которая не приносит плоды (Miete), но различает наем (contrato de locacao) недвижимости (arrendamento) и движимости (aluguer). Arrendamento включает в себя все виды недвижимости, указанные в ст. 204(2) ГК Португалии, в том числе и сельские, и городские земельные участки (Pires de Lima, Antunes Varela, Codigo Civil Anotado, Artigos 762° a 1250° (Vol. II), 4th ed. Coimbra, Portugal 2010, Note 2 to Article 1023, p. 344). Наем может распространяться как на весь земельный участок, так и на его отдельную часть. Например, часть городского земельного участка (внешние стены или балконы) может быть предметом найма для целей размещения рекламы; оконные проемы могут сдаваться в аренду лицам, желающим наблюдать за фестивальными процессиями (L. Menezes Leitao. Direito das obrigacoes, Vol. III: Contratos em especial, 4th ed. Coimbra, Portugal 2006, pp. 308 - 309).

5. Результат работы воображения

Таким образом, в вещном праве земельные участки являются юридическим воплощением физического субстрата, т.е. земной поверхности, от которой они юридически отделяются. Так называемое право недвижимости весьма активно эксплуатирует эту идею. Действительно, значительное количество имущественных прав, которые могут быть приобретены в соответствии с его правилами, в противном случае было бы совершенно немыслимым: речь идет, к примеру, о праве захвата и праве прохода. Это не означает, однако, что характеристика Grundstuck как вещи неизбежно проистекает из материальности почвы, которая является его частью. Противоположный случай. При правильном анализе неизбежен и иной вывод: сам по себе тот факт, что земельный участок состоит из почвы, не придает ему качества телесности. Конечно, можно выйти в чистое поле и испачкать туфли землей; в этом смысле можно сказать, что именно поэтому поле есть телесная вещь. Это, однако, не означает ту самую телесность, которая является определяющей для целей вещного права. Первостепенная задача вещного права, "права вещей", заключается скорее в построении в первую очередь тех самых юридических сущностей, которые способны быть объектом вещных прав <1>. Из телесности обычной вещи происходит ее способность отделяться от иных вещей; поэтому вещи и могут быть объектом вещных прав. С земельным участком ситуация иная: сначала он должен быть признан правопорядком в качестве осязаемой вещи; причем это должно быть сделано и в воздушном пространстве над участком, и вглубь, под его поверхностью. Эти характеристики участка (в высоту, в глубину) не воспринимаются чувственно и потому являются скорее препятствием для восприятия участка как вещи. Такое расхождение восприятия земельного участка и обычного восприятия телесной вещи может преодолеть только правопорядок. Таким образом, сам факт существования земельных участков как объектов вещных прав возможен лишь благодаря положениям вещного права о земельных участках. Земельные участки, по общему признанию, - вещи, имеющие физический субстрат; тем не менее они являются нормативными вещами. Они напоминают геометрические фигуры, которые возникли бы, если бы с помощью компьютерной программы трехмерные линии, обозначающие границы участка, были наложены на самую удаленную часть Земли. Наконец, земельный участок - это плод юридического воображения. Земельные участки не существуют сами по себе, поэтому они не отделены физически друг от друга. Их индивидуализация является плодом деятельности юристов. Кто-то может предположить, что потребность в земельных участках существовала всегда, однако это не так - она возникла тогда, когда люди научились монополизировать обладание не только товарами и правами, но и отдельными частями пространства Земли при помощи средств вещного права. Сообщества охотников-собирателей не нуждались в понятии земельного участка; плановые экономики практически не нуждались в них <2>. Понятие земельного участка не нужно для того, чтобы осваивать пространства морей и океанов, а также территории морского дна. Понятие земельного участка необходимо для того, чтобы монополизировать право одного лица использовать некоторое пространство исключительно для своих нужд. Если же правом на использование пространства обладают (или должны обладать) все, то потребность в использовании концепции земельного участка в таком случае отсутствует.

<1> Это, однако, отличается от феномена, созданного в австрийском праве из понятия corpus'а [тела. - Прим. пер.] земельного участка в сочетании с регистрационными процедурами. Согласно австрийскому праву один или несколько участков могут быть зарегистрированы в реестре как Grundbuchskorper (зарегистрированный corpus), представляющий собой Grundbuchseinlage (т.е. регистрационную единицу) (J.C.T. Rassi, Grundbuchsrecht, para. 5). Такое регистрационное действие может быть осуществлено даже с земельными участками, не имеющими общих границ (см. §§ 5 и 34 AllgGAG). Эта идея находит основание в доктрине corpus tabulare и была разработана для того, чтобы выразить мысль о том, что не только земная поверхность, но и пространство под поверхностью и над поверхностью участка, включая составные части участка (в первую очередь здания), формируют единый объект, право на который зарегистрировано в реестре (см.: J.C.T. Rassi, loc. cit.). Комментируя это, Heinrich Demelius (Osterreichisches Grundbuchsrecht: Entwicklung und Eigenart. Vienna 1948, p. 17) отметил, что такой объект в действительности является "не поверхностью, а телом [объемной вещью. - Прим. пер.]". Это верное утверждение, но оно не решает проблему: Демелиус ставит телегу впереди лошади. Не пространственность наполняет Grundstucke вещным содержанием (как это происходит с так называемыми движимыми вещами), а законодатель.
<2> Удивительный пример может быть обнаружен в ст. 142 ГК Таджикистана. Она устанавливает, что только здания и сооружения являются недвижимостью. Это связано с тем, что земля находится в исключительной собственности государства и не может быть предметом сделок (R. Knieper et al. Das Privatrecht im Kaukasus und in Zentralasien. Berlin 2010, p. 339).

Так как понятие земельного участка является юридическим концептом, он может возникать <1> или изменяться исключительно в результате применения соответствующих правовых предписаний.

<1> В зависимости от особенности местности тем не менее раздел земельного участка может быть ограничен в интересах разумного ведения сельского хозяйства. В соответствии со ст. 1376(1) ГК Португалии, например, сельскохозяйственные земельные участки (terrenos aptos para a cultura) не могут быть площадью меньше той, которая определена для данной местности. Более того, в соответствии со ст. 1376(2) ГК Португалии не допускается такой раздел земельного участка, в результате которого один из участков будет иметь границу только с одним участком. Цель законодателя, установившего такое регулирование, понятна? Он стремится не допустить существования поводов для установления сервитутов прохода (servidao de passagem), которые неизбежно должны возникнуть в результате раздела участка на небольшие части (P. de Lima, A. Varela. Codigo Civil Anotado: Artigos 1251° a 1575° (Vol. III), 2nd ed. Coimbra, 1987, comment 5 on Art. 1376, p. 259). В соответствии со ст. 1377 ГК Португалии, однако, участки, которые не служат для целей сельского хозяйства, указанным ограничениям не подвергаются. Объединение сельских участков регулируется положениями ст. 1382 ГК Португалии.

Разделение земельных участков - обычное явление; слияние, напротив, таковым не является. Тем не менее верно то, что количество и размер земельных участков могут быть увеличены и уменьшены. То, что не может быть увеличено, - это количество той земли, которая требуется для создания нормального земельного участка. Это делает права на землю особенно желанным активом. Монополизация этого актива требует стабильных отношений, а стабильные отношения требуют значительной степени правовой определенности. Кроме того, в тех случаях, когда что-то очень желанно, неудивительно, что сравнительное правоведение предоставляет обширный (с точки зрения возможных регуляторных подходов) материал. Имеющиеся правила образования земельных участков и правила использования участков подтверждают это. Законодательные предписания, посвященные формированию земельных участков, направлены на установление сложного баланса между автономией сторон, стремлениями к полиморфизму в юридических сделках и необходимостью защиты третьих лиц от их чрезмерной сложности; основное внимание в законах об использовании земельных участков сосредотачивается на упорядочении многоуровневых прав, регулируемых частным правом, в отношении участков среди как можно большего числа физических и юридических лиц.

6. Осязаемость, пространство и нормативность 6.1. Прочная связь с землей

Как уже неоднократно подмечалось в различных дискуссиях, земельные участки как объекты вещного права создаются из частей земной поверхности. Это верно, но только для тех случаев, когда элементы земельного участка, создающие его коммерческую ценность, прочно соединены с земной поверхностью; французы именуют это fonds de terre [труднопереводимое на русский язык французское выражение, букв. - земельные фонды, т.е. актив имущественной массы, выражающийся в обладании землей. - Прим. пер.] (ст. 518 ГК Франции) <1>. Однако это утверждение будет ошибочным, если речь идет исключительно об одной поверхности земли: никто не сможет вступить на двухмерный земельный участок, выращивать сельскохозяйственные культуры на нем или возводить постройки; с точки зрения вещного права даже самое малейшее воздействие на такой объект невозможно.

<1> Досадно, однако, что в Европе нет, похоже, ни малейшего намека на консенсус по этому вопросу. Например, в Нидерландах grond (земля) определяется в ст. 3:3 Burgerlijk Wetboek (BW, ГК Нидерландов), которая в свою очередь отсылает к ст. 5:20 ГК (описывающей более детально, из каких составных частей состоит grond). Она включает в себя поверхность земли. Последняя в свою очередь понимается как верхняя граница недвижимого имущества (см.: C. Asser, F.H.J. Mijnssen et al. (eds). Zakenrecht, 15th ed. Deventer, The Netherlands 2008, p. 108, item 81) и сама по себе является объектом права собственности (T.M. Parlementaire Geschiedenis van het Nieuwe Burgerlijk Wetboek. Parlementaire stukken, Book V: Zakelijke rechten. Deventer, The Netherlands 1981, p. 120). Но если какое-либо строение будет помещено на земную поверхность и тесно связано с ней, оно станет частью земной поверхности, а границы земельного участка изменяются с учетом находящегося на нем строения (F.H.J. Mijnssen et al., loc. cit.).

Несмотря на то что физический субстрат - земля - является недостаточным для того, чтобы создать юридическую концепцию земельного участка, он представляет собой тем не менее необходимый элемент Grundstuck. Без физической связи с землей нечто не сможет стать частью земельного участка и, соответственно, объектом вещных прав. Например, воздушный столб над домом сам по себе не способен быть объектом самостоятельного вещного права, хотя в условиях городской застройки девелоперы подчас тратят колоссальные деньги для того, чтобы получить разрешение у собственников участков на осуществление строительства зданий, которые будут нависать над этими участками; такие сделки иногда именуются куплей-продажей <1>. Обратный подход, например, принятый в секции 3(е) ирландского Закона о земельной и землеустроительной реформе 2009 г., заключающийся в том, что различные слои воздушного пространства над зданиями могут иметь разных собственников <2>, мне не представляется убедительным. Воздушный столб остается воздушным столбом, даже если он измерен в ширину, высоту и глубину; у него отсутствует физический субстрат, corpus. Машино-места или игровые площадки, размещаемые под несущими конструкциями зданий, являются такой же сособственностью собственников квартир, как и иные служебные части земельного участка. Для того чтобы они стали отдельными объектами прав, они должны быть огорожены, отделены от иного пространства. Например, если некто соорудит жилище на плавучей платформе <3> или втором этаже двухъярусного автобуса, он не будет иметь недвижимость, Grundstuck, ведь ни платформа не имеет жесткой связи с водой, ни автобус - с землей, на которой он находится <4>.

<1> Правильный взгляд см. в деле Rolfe (Inspector of Taxes) v. Wimpey Waste Management Ltd [1988] STC 329, 357 (Harman J, obiter: "Воздушное пространство, отделенное от земельного участка, не может быть имуществом"). Разумеется, это не исключает возможность такого обременения земельного участка, которое будет наделять другое лицо правом использовать воздушное пространство над участком в своих интересах; такое право может быть зарегистрировано в реестре, например как сервитут (W. Sohst. Das Spanische Burgerliche Gesetzbuch: Text und Kommentar, 2nd ed. Berlin 2003, comment on Article 350, p. 88, там же см. ссылки на испанскую судебную практику).
<2> J.C.W. Wylie. The Land and Conveyancing Law Reform Act 2009: Annotations and Commentary. Dublin 2009, p. 39, para. 33, notes 51 and 54.
<3> HR 15.1.2010, NJB 2010 No. 189 (плавучая платформа остается движимой вещью, даже если она не может двигаться самостоятельно и может быть отбуксирована не более чем на несколько метров вследствие того, что ближайший мост настолько низок, что не позволяет платформе пройти под ним; судно не станет недвижимостью от того, что к нему будут проведены коммуникации - вода и электричество - с берега.
<4> Вполне возможно, что требование прочного соединения может быть проблематичным. В целом же, как правило, будет требоваться следующий критерий: как, например, признал Конституционный суд Чехии (6.5.2003, US 483/01, Sbirka nalezu a usneseni 30 (2003) No. 60, p. 107), объект не может удаляться с земельного участка, не будучи поврежденным, и его связь с землей выдерживает нормальное воздействие сил природы. Аналогичная позиция может быть обнаружена в ст. 334(3) ГК Испании ("Недвижимые вещи - это... все, что прочно связано с недвижимой вещью так, что это не может быть отделено от нее без разрушения удаляемой части или разрушения недвижимости").

6.2. Пространство

Grundstuck включает в себя пространство, объем <1>. Этот объем образуется вследствие условной демаркации его и других объемов. Вещное право, будучи условной отправной точкой, создает горизонтальные границы пространства (смещаемые вертикально вверх и вниз) параллельно границам, которые проецируются геосъемкой в двух измерениях на земной поверхности. Последнее часто происходит путем обращения к кадастру (если таковой имеется), т.е. к официальному описанию земельных участков. Вертикальные линии проходят вверх и вниз перпендикулярно границам, которые ограничивают землю как горизонтальную плоскость. Обе линии - горизонтальная и вертикальная - служат для демаркации и определения земельного участка, Grundstuck, по отношению как к другим участкам, так и к пространствам, не являющимся Grundstuck. Пространство, находящееся внутри очерченных контуров (но, однако, не все, что находится внутри этого пространства), - это и есть Grundstuck.

<1> Во французской академической литературе высказана точка зрения, что собственность на земельный участок включает в себя собственность на часть суверенной территории и части, связанные с ней (J.-L. Bergel et al. Les biens. - J. Ghestin (ed.). Traite de droit civil, 2nd ed. Paris 2010, p. 188, para. 154). Однако право собственности не ограничивается собственно земной поверхностью, разграничение вещей не является плоским, двухмерным. Далее, предполагается, что земельный участок - это трехмерная фигура, основанием которой выступает земная поверхность (ibid., p. 191, para. 156; аналогично, R. Savatier. La propriete de L'espace. Dalloz 1965, I, p. 213: "La surface ne peut servir qu'a porter et a soutenir un volume [...]; L'immeuble ayant decoupe la surface sur laquelle repose sa propriete doit necessairement achever la representation de celleci, en decoupant, dans l'espace, le volume qu'il assoit sur cette surface").

Представление земельного участка в виде куба (возвышающегося над земной поверхностью) является тем не менее некоторым упрощением. Оно не учитывает кривизну Земли, которая, впрочем, не имеет значения для вещного права; формирование земельных участков не связано с соблюдением правильных геометрических фигур; даже будучи двухмерными, земельные участки в принципе не могут иметь прямых границ. Скорее так: расстояние от нижней точки земельного участка (где бы она ни находилась - на поверхности земли или ниже) до его верхней точки - это не то, что выражается (для целей вещного права) в числовых значениях. Например, неверно было бы утверждать, что некоторый земельный участок начинается на глубине (допустим) 30 м под поверхностью земли и оканчивается на высоте 200 м <1>. Такой подход не годится для вещного права, поскольку он слишком прямолинеен. Разумеется, монополизация юридического контроля над жизненным пространством человека должна быть сформирована эффективно, чтобы инвестиции в Grundstuck были экономически целесообразны, но она не должна превышать ту степень исключительности контроля, который приемлем для общества. Это заставляет каждую правовую систему проводить сложные балансировки конкурирующих интересов. Довольно точно границу земельного участка по высоте (как вверх, так и вниз) можно определить (в отличие от границ по ширине и длине, которые устанавливаются весьма легко) только с учетом характера земельного участка, разрешенных способов его использования, местоположения и интересов других лиц, также использующих соответствующее пространство. В результате земельные участки "сужаются" по высоте и глубине. Они могут различаться по высоте и глубине для разных целей и способов их использования, в зависимости от их местоположения и иных заслуживающих внимания особенностей <2>.

<1> Ни один правопорядок не поступает таким образом. Нигде и никогда не существовало универсальных и жестких пространственных границ земельных участков в высоту; чаще всего все дело заключается в конкретных деталях. Например, в Соединенном Королевстве в соответствии с правилами авиационного контроля (S.I. 1985/1714, reg. 5(1)(e)) самолет не может снижаться ниже 500 футов [примерно 153 м] над людьми, транспортными средствами или постройками. При этом существуют специальные правила взлета и посадки. См. также: Bernstein of Leigh (Baron) v. Skyviews & General Ltd [1978] QB 479, 487G, per Griffiths J (в котором лицо предъявило абсурдный иск о запрете спутнику вторгаться в пространство над пригородным земельным участком). Общее право по факту всегда признавало право самолетов вторгаться в воздушный столб над земельным участком. Это право происходит из аналогичного права, признанного за операторами воздушных шаров (Pickering v. Rudd (1815) 4 Camp. 219, 220f, 171 ER 70, 71), а в современном законодательстве это право закреплено в секции 76(1) Закона о гражданской авиации 1982 г.
<2> Один из тысяч примеров - земельные участки, расположенные в афинском пригороде Имитосе. Чтобы предотвратить критически неблагоприятное воздействие на циркуляцию воздуха в Афинах, жителям этого пригорода запрещено строить дома высотой более двух этажей. Grundstuck в Имитосе, следовательно, охватывает меньшее пространство, чем Grundstuck в другой части города.

6.3. Объектоспособность и права

Эта особенность земельного участка описывается проще всего и воспринимается не через собственно описание объектоспособности участка, а через раскрытие тех специфических прав, которые могут быть установлены на него. Рассматриваемая под таким углом модель земельного участка в принципе работает без каких-либо исключений. Европейские правопорядки довольно гибко подходят к этому вопросу: вместо изменения существа земельного участка они изменяют содержание вещного права, которое может быть установлено в отношении его. В качестве исходной содержательной системы координат они чаще всего выбирают наиболее полное вещное право, которое может быть установлено в отношении земельного участка на континенте, - право собственности. При этом они также недвусмысленно дают утвердительный ответ на вопрос о том, действительно ли одна и та же концепция Grundstuck подходит для всех вещных прав; эффективность так называемых ограниченных вещных прав также определяется их содержанием, а не юридическими свойствами вещи, в отношении которой они установлены. Например, земельный участок, являющийся предметом ипотеки, не отличается от земельного участка, являющегося объектом права собственности или иного вещного права <1>. Если бы право заняло другой подход и изменяло бы содержание земельного участка в зависимости от того, какое право на него устанавливается, оно стало бы слишком сложным. По общему признанию, владение играет существенную роль в вещном праве. Если правопорядок признает возможность владения частью земельного участка, то он тем самым и признает объектоспособность этой части, обособляя ее от всей вещи (в отношении которой существуют право собственности и другие "настоящие" вещные права) в целом; следовательно, становится возможным приобретение части земельного участка по правилам приобретательной давности <2>. Тем не менее повсеместно владение не признается субъективным правом. Например, в Англии регистрируются не земельные участки, а эстейты, и потому эти вопросы ставятся иным образом. Некоторые права, связанные с имуществом, - право прохода или право охоты имеют собственное "пространство", хотя их границы и устанавливаются по принципам, схожим с установлением границ эстейтов. Иными словами, они не привязаны к конкретным земельным участкам, они являются самостоятельными благами сами по себе. По общему признанию, переход от описания существа объектов к описанию содержания прав - всего лишь следствие желания законодателей быть более практичными, но это не теоретическая ошибка, так как существование юридической концепции вещи неразрывно связано с ее возможностью пребывать объектом вещных прав; понятие вещи предопределено понятием вещного права. Следовательно, можно утверждать, что земельный участок прекращает свое существование тогда, когда прекращается право его обладателя использовать его; с этого момента собственник также не заинтересован и в существовании иных пользователей земельного участка, которые бы обладали большей (чем он) защитой.

<1> Однако в некоторых юрисдикциях подход к слиянию участков иной: обременения, лежащие на прежних участках, не переносятся автоматически на новый участок. Это означает, что в таких случаях слияния участков в действительности не произошло. Например, если земельный участок разделен, вопрос о том, будет ли перенесено обременение на новые участки, зачастую зависит от природы обременения. Например, в соответствии с § 1026 BGB если обремененный участок подвергается разделу, то сервитут обременяет тот участок, на который приходится воздействие сервитуария, иные участки освобождаются от сервитута.
<2> В общем праве см.: Zarb v. Parry [2011] EWCA Civ. 1306, [2012] 1 WLR 1240; итальянская судебная практика - Cass. 27.2.2008, No. 5134, Riv. notariato 2008, p. 1069; Cass. 13.12.2005, No. 27413, Juris data DVD; Trib. Napoli 19.10.2005, Giur. Merito 2006, p. 1696; Cass. 24.5.2004, No. 9913, Juris data DVD; Cass. 11.6.1998, No. 5809, Mass. Giust. civ. 1998, p. 1287; Cass. 1.3.1995, No. 2332, Mass. Giust. civ. 1995, p. 480. Защита давностного владельца в Италии актуальна в рамках споров о границах; она предполагает полное и эксклюзивное владение спорной частью земельного участка (Cass. 24.5.2004, loc. cit.; Cass. 3.5.1993, No. 5115, Mass. Giust. civ. 1993, p. 800). Немецкое право признает возможность частичного владения вещами в § 865 BGB. Любая пространственно-ограниченная часть вещи может быть предметом владения, включая, например, сад или парковочное место на участке другого лица (MunchKomm [-Joost], Burgerliches Gesetzbuch, Vol. VI, 5th ed. Munich 2009, § 865, para. 3). Путем владения частью вещи возможно приобретение по давности существенной составной части вещи другого лица (отстаивается Soergel [-Marly], Burgerliches Gesetzbuch, Vol. I, 13th ed. Stuttgart, Germany 2000, § 93, para. 25), что, впрочем, спорно (J. von Staudinger [J. Jickeli, M. Stieper. Burgerliches Gesetzbuch. Berlin 2004, § 93, para. 32). В соответствии со ст. 1045 ГК Греции сосед может легко приобрести право собственности на часть примыкающего земельного участка посредством приобретательной давности. Для этого требуется 20 лет непрерывного владения ею (Areopag. 980/2007, Isokrates database). Часть земельного участка, являющегося предметом спора, должна быть огорожена (например, Appeal Court of Larissa 894/2006, Isokrates database; Areopag. 623/1999, Isokrates database) или определена с достаточной четкостью аналогичным образом. В некоторых случаях, когда особенности участка не позволяют произвести огораживание или иное отделение, достаточно простого воздействия на участок (Areopag. 1430/1992, Isokrates database; см. также: Areopag. 757/2008, NoB 56 [2008], p. 2450).

В связи с тем что земельные участки были задуманы как (нормативно) разграниченные части пространства, минералы и иные полезные ресурсы земли сами по себе не образуют отдельный земельный участок (хотя иногда они, как, например, пласты угля, даже зрительно отделены от остальных слоев земельного участка), в лучшем случае их можно просто признать недвижимыми вещами.

6.4. Образование земельных участков над и под земной поверхностью

Лингвистически немецкое слово "Grundstuck" произошло от ein Stuck des Grundes, дословно - "часть земли". Таким образом, земельный участок с точки зрения бытового словоупотребления - это земная поверхность, с точки же зрения права - это пространство. Использование термина "земельный участок" в вещном праве для обозначения земной поверхности неверно, это приведет к ошибочному пониманию осязаемости участка. Этот факт, а также то, что нигде в мире нет правила, устанавливающего, что только собственник земельного участка может быть обладателем здания, выстроенного на нем, являются серьезным основанием для того, чтобы "продлить" (для целей вещного права) земельный участок вверх и вниз - над и под земную поверхность. Тем самым правопорядок получает мощный инструментарий для установления таких вещных прав на участок, которые будут описывать режим принадлежности такого пространства. Устоявшейся является лишь идея о том, что объекты, являющиеся частью земельного участка, должны быть неразрывно с ним связаны, все остальное, напротив, - это не более чем вопрос эффективности тех или иных юридических концепций. Пространственное понимание концепции Grundstuck, применяемой последовательно, могло бы заметно снизить недопонимание в концептуальной части инструментов вещного права.

С тех пор как все европейские правопорядки так или иначе пришли к идее о том, что части зданий (а то и здание в целом) могут быть объектом отдельных вещных прав, они тем самым допустили возможность формирования земельного участка, Grundstuck, из пространства, расположенного над и под земной поверхностью. Таким образом, квартиры и иные искусственно созданные пространства стали рассматриваться как самостоятельные вещи. Вполне логично рассматривать такую вещь как Grundstuck, ведь в соответствии с законодательными предписаниями квартиры юридически отделены друг от друга (например, в законах о регистрации прав на недвижимости предусмотрено, что на каждую квартиру открывается отдельный раздел реестра). То же касается и зданий в целом, этажей в зданиях, подвалов и подземных пространств, образовавшихся естественным путем. При понимании того, что Grundstuck в принципе делим по горизонтали, необходимо решить вопрос о том, какие объекты возникают в результате такого горизонтального разделения. С точки зрения вещного права все такие объекты являются самостоятельными трехмерными земельными участками.

6.5. Образование земельного участка при разделе других участков

Для того чтобы земельный участок мог быть вещью, он должен быть индивидуализирован. Такая индивидуализация достигается путем раздела земельных владений в соответствии с правилами, установленными законом. Во всех правопорядках эти правила предусматривают образование двухмерной фигуры на земной поверхности. Однако информации об этом, выраженной в квадратных метрах, недостаточно для того, чтобы идентифицировать эту часть поверхности <1>. Что в действительности требуется - так это информация о точках координат, фиксирующих контур соответствующей фигуры <2>; при этом чем менее требовательным является правопорядок к фигуре, которая может образовывать контур земельного участка, и чем причудливее он может быть, тем большее количество таких точек может потребоваться. Таким образом, площадь, проецируемая на поверхность планеты, и ее поворотные точки не более чем умозрительная конструкция. Это, конечно, никак не отражается в обычной речи: например, при обсуждении вопросов сельского хозяйства, когда люди говорят о том, что некоторая площадь земли принадлежит им, они, разумеется, говорят о земельном участке, Grundstuck. В этом смысле трехмерные пространственные коннотации выражаются в словосочетании "площадь земли". Но даже в юридическом языке встречается смещение понятий площади участка и его самого. Это, по всей видимости, связано с тем, что тот, кто знает площадь участка и его поворотные точки, совершенно точно знает, где проходят вертикальные границы земельного участка. Обстоятельства, в которых понятие земельного участка (в смысле Grundstuck) возникло в Европе, по-видимому, не были изучены во всех деталях; задача сравнительного юридического исторического исследования заключается в том, чтобы пролить свет на эту историю <3>. Возможны два объяснения. Первое состоит в том, что право просто признало результаты первоначального расселения тех людей, которые осели на конкретных земельных участках. Однако более вероятным кажется другое объяснение: в начале тех времен, в которых формировались существующие ныне правопорядки, земли распределялись по правилам иерархической феодальной системы, основанным на привилегии: юридическая сделка была просто формой, содержанием же был акт суверена о наделении владением. Например, в Англии последствия этой системы по-прежнему весьма ощутимы и по сей день <4>. Чем меньше по площади становились наделы, тем тщательнее было необходимо устанавливать их границы. Понятие же земельного участка появилось тогда, когда частное право научилось наделять обладателей прав на пространство внутри границ этих наделов возможностью противопоставлять свои права всем третьим лицам (erga omnes) и допустило оборот этих прав. Формирование представлений о земельном участке и о праве собственности на землю шли рука об руку: возникновение идеи земельного участка способствовало возникновению идеи о частной собственности на землю, но при этом и возникновение частной собственности на землю невозможно без осознания идеи земельного участка. При этом формирование идеи земельного участка и существо собственности не переплетаются: появление земельных участков не предполагает появления именно частноправового взгляда на собственность на землю, т.е. такого, в соответствии с которым право на землю постоянно и неделимо. В логике вещного права нет ничего, что заставило бы нас создать одинаковые вещные права на все виды имущества, оно требует гибко подходить к содержанию этих прав.

<1> В соответствии с испанской судебной практикой (TS 12.5.2010, RAJ 2010 No. 3692, p. 10570) виндикационный иск по ст. 348 ГК Испании может быть предъявлен только тогда, когда спорная вещь должным образом индивидуализирована, например путем указания четырех поворотных точек, фиксирующих ее местонахождение. Следовательно, истец должен представить соответствующий кадастровый план. Для того чтобы виндицировать недвижимую вещь, недостаточно указать ее характеристики в квадратных метрах. См. также практику Верховного суда Чехии (23.1.2002, 22, Cdo 96/2000, Soubor civilnich rozhodnuti Nejvyssiho soudu C 987), в соответствии с которой даже для целей приобретательной давности земельный участок должен быть определенным. См. также: OLG Frankfurt/Main 28.1.1985, MittRhNotK 1985, pp. 43, 44 ("собственность на земельный участок воспринимается третьими лицами так, как она описана в планах").
<2> См., например: Areopag. 1170/2011, Isokrates database (договоры, предметом которых является земельный участок, должны содержать точное указание размеров участка, его границы и наименование соседей, эти договоры должны быть нотариально удостоверены. Более того, должен быть представлен топографический план участка, на котором обозначается местоположение участка по отношению к соседним участкам, на плане должны быть указаны дороги и обозначено точное нахождение участка на публичной карте, этот план должен быть нотариально удостоверен (кадастр существует на Ионических островах и в Додеканесе - тех частях Греции, которые были завоеваны Наполеоном и потому имели свои собственные гражданские кодексы; здесь стороны сделки могут сослаться на данные кадастра)) и J.L. Bergel et al. (см. сн. 18), p. 193, para. 157 (обособление недвижимого имущества начинается с проведения границы между ним и примыкающим участком). Английская система выработала так называемый title plan, который представляет собой контур земельного участка, основанный на положениях Ordinance Survey maps. Этот план необходим для осуществления регистрации (Land Registration Rules 2003, SI 1417, r. 5(a)). Иллюстрацию см.: http://eservices.landregistry.gov.uk/www/wps/QDMPS-Portlet/resources/example_title_plan.pdf; см. подробнее: Land Registry's Practice Guide 40 (22 June 2012) и приложения: http://www.landregistry.gov.uk/professional/guides/practice-guide-40, в особенности приложение 5.
<3> Подробнее о таком же эффекте см.: P. Grossi. La proprieta e le proprieta nell'officina dello storico, Quaderni fiorentini XVII (1988), pp. 359, 394 ff. См. также: C. Castronovo, S. Mazzamuto. Manuale di diritto private europeo, Vol. II: Proprieta obbligazioni contratti. Milan 2007, pp. 28 - 31.
<4> Следы этого, конечно, могут быть обнаружены и в иных правопорядках. Например, в Греции государство является верховным собственником так называемой Vakufia. Это территории, которые не находились в частной собственности кого-либо в период Оттоманской империи и служили религиозным целям или принадлежали общинам. В соответствии с положениями Лондонского протокола от 3 февраля 1830 г. вновь создаваемое греческое государство признало права мусульманского населения на пользование этими землями. Государство стало их верховным собственником (см. судебную практику: Areopag. 454/2011, NoB 59 (2011), p. 2177; Appeal Court of Larissa 384/2011, Isokrates database).

6.6. Изменения во внешнем образе земельных участков

Возникновение понятия земельных участков было предопределено потребностью совершения частноправовых сделок по поводу них (хотя, разумеется, существуют и специфические ограничения оборота участков). Земельные участки сами по себе, однако, отнюдь не застывшие явления. Их общее число постоянно изменяется вследствие разделения существующих участков или их объединения. Эти процессы протекают сложнее, чем аналогичные процессы с "обычными" вещами. В последнем случае достаточно разломать, разъединить вещь или соединить несколько вещей таким образом, чтобы возникла новая физическая сущность, - таким образом, простого физического воздействия достаточно для того, чтобы появилась новая вещь, способная быть объектом права собственности. Земельные участки - это нормативные вещи, поэтому для того, чтобы они были разделены или соединены, простого физического действия мало, требуются юридические действия. Простое рытье межевой канавы, возведение забора или даже стены не разделит земельный участок на два; равным образом засыпание канавы, снос забора или стены не объединит участки, даже если у них один и тот же собственник <1>.

<1> Судебной практике известен спор о том, являются ли двумя различными участками участки, принадлежащие одному и тому же лицу. Верховный суд Польши (30.10.2003, IV CK 114/2002, OSNC 2004/12/201, Biul.SN 2004/12/6) ответил на этот вопрос отрицательно. Соседние земельные участки, принадлежащие одному лицу, являются отдельными вещами. При этом предыдущая практика этого Суда (27.12.1994, III CZP 158/94, OSNC 1995/4/59) исходила из другого подхода: недвижимость - это территория, в отношении которой собственник может осуществлять свое господство, следовательно, государственная регистрация участков не может иметь решающее значение для определения того, сколько вещей имеется - одна или несколько.

Объединение земельных участков случается достаточно редко. Это связано с причинами, лежащими за пределами вещного права, поэтому и механизмы, использующиеся для объединения участков, также находятся за ними же. Чаще всего в качестве примера объединения участков приводят случаи объединения или перераспределения участков в результате действий публичной власти. Более сложным является вопрос о том, могут ли быть объединены участки просто в силу реализации собственником своих правомочий. Это связано с тем, что объединение земельных участков в результате свободного волеизъявления их собственников является беспроблемным только в случае, если они не обременены правами других лиц. Правда, эта как раз и есть та самая ситуация, когда юридического смысла в объединении участков нет. Это делается лишь для упрощения владения своим имуществом, представляющим собой - с точки зрения права - сложный набор записей в поземельном реестре, или для удовлетворения требований законодательства о землеустройстве, часто требующего определенной минимальной площади участка для строительства здания определенной площади. Однако легко заметить, что объединение земельных участков является процессом, который неизбежно порождает некоторые экстерналии: он следует логике перераспределения земельных ресурсов, но не логике вещного права. Потому он неизбежно порождает проблемы для вещного права, например, в ситуации, когда во исполнение требований землеустроительного законодательства требуется объединить земельные участки, а они обременены правами третьих лиц. Если в такой ситуации закон не запрещает объединение участков или даже ставит его в зависимость от наличия соглашения кредиторов об определении ранга каждого из них <1>, то законодатель должен решить, что по умолчанию происходит с правами третьих лиц, обременяющими первоначальные участки при их объединении.

<1> В соответствии со ст. 22(2) польского Закона о поземельной регистрации и ипотеке земельный участок, обремененный ограниченными вещными правами, может быть соединен с другими только в случае, если лица, в чью пользу были установлены права, дадут согласие на тот порядок старшинства, который образуется в результате объединения. В Чехии каждое объединение или разделение участка требует согласования местных властей. За таким разрешением должны обратиться все собственники участка (§ 77 и 82(2) Закона о землеустройстве (183/2006)). Объединяться могут только земельные участки, имеющие одинаковый режим, например, нельзя объединить садовый участок и сельскохозяйственный участок. Более того, § 4(7) Закона о кадастре (26/2007) гласит: "Не допускается объединение земельных участков, в отношении которых имеются права или притязания. Исключением являются участки, содержание обременения которых отражено в плане участка".

Разделение участков с точки зрения вещного права никаких особых сложностей не вызывает. Разделение участка (если только оно не осуществляется в результате действий публичной власти в рамках, например, принудительного выкупа) - это результат действия норм вещного права о возможном приобретении права на часть участка другим лицом или результат волеизъявления собственника разделяемого участка. Например, новый участок может возникнуть вследствие разделения прежнего участка в случае применения правил о приобретательной давности (когда объектом владения была часть земельного участка). Отдельные правопорядки допускают приобретение по добросовестности частей земельного участка. В некоторых случаях специальные положения о регистрации прав на недвижимости могут способствовать образованию новых земельных участков в результате разделения прежнего участка <1>. В немецком праве правила о публичной достоверности реестра (§ 892 BGB) подлежат применению не только к правам, внесенным в реестр, но и к самому факту существования земельного участка в определенных границах <2>. Вопрос о продолжении существования обременений, установленных в отношении первоначального участка, представляет собой гораздо меньшую проблему, чем при объединении участков. Это связано с тем, что при разделе первоначального участка обременения автоматически переходят на все вновь образованные из разделенного участка новые участки.

<1> Во Франции, к примеру, публичная достоверность реестра дает возможность идентифицировать земельные участки. Это связано с тем, что реестр недвижимости (fichier immobilier), созданный в 1955 г., позволяет осуществлять поиск по различным реестрам - реестру сделок, реестру земельных участков, реестру кадастровых планов (укрупненных схем земельных участков, позволяющих отыскать земельный участок и установить его местонахождение по отношению к другим участкам). Французское право предполагает, что достоверность реестров имеет лишь деклараторный эффект. Они никак не сказываются на отношениях продавца и покупателя по поводу передачи собственности на участок. Обращение в реестр за регистрацией служит лишь целям защиты от третьих лиц, которые могут приобрести это же имущество от того же отчуждателя (L. Aynes, P. Crocq. Les suretes: La publicite fonciere, 5th ed. Paris 2011, p. 287, para. 634). Это следует из ст. 30(1) Декрета (55-22, 4.1.1955) о реформе публичной достоверности реестров земельных участков (Decret n° 55-22 portant reforme de la publicite fonciere). В Бельгии принята схожая модель регистрации. Регистрация (transcription) не является необходимой для отношений сторон сделки, она требуется лишь для создания эффекта противопоставимости результатов сделки третьим лицам (ст. 1 Закона от 16 декабря 1851 г. о пересмотре системы регистрации недвижимости (Loi sur la revision du regime hypothecaire); см. подробнее: M. Gregoire. Publicite fonciere, suretes reelles et privileges. Brussels 2006, p. 40, para. 125). То же самое в Италии - см. ст. 2644 ГК Италии: "Сделки, упомянутые в предыдущей статье, не могут быть противопоставлены третьим лицам, которые на законном основании приобрели недвижимое имущество на основе регистрации, совершенной ранее. Последующая регистрация не имеет эффекта против лиц, чьи права были зарегистрированы ранее, даже если приобретение права по сделке, зарегистрированной позднее, состоялось раньше".
<2> BayObLG 6.2.1981, MittBayNot 1981 pp. 125, 126; BayObLG 11.5.1995, MittBayNot 1995, pp. 291, 293 ("Публичная достоверность реестра также простирается и на факт существования земельного участка как такового"), а также OLG Frankfurt 28.1.1985, MittRhNotK 1985, pp. 43 - 44 ("В связи с тем что никто не может предположить существование права собственности на Grundstuck в границах иных, чем указаны в реестре, соответствующие данные реестра предполагаются достоверными для всех третьих лиц"). См. подробнее: J. von Staudinger (-Gursky), Burgerliches Gesetzbuch. 2008, § 892, para. 33.

7. Образование земельного участка и характеристики земной поверхности

Особенности рельефа земной поверхности, как правило, не оказывают влияния на образование земельного участка. Это могут быть как городские, так и сельские земли; земля может быть предназначена для строительства, пахоты, выпаса скота, высаживания деревьев, она может быть холмистая или равнинная. Таким образом, поверхность земли совершенно не имеет значения для того, чтобы земельный участок, включающий в себя ее, служил объектом вещных прав; исключение может быть обнаружено лишь в нормах о резервировании некоторых земельных участков с уникальными качествами поверхности для общих нужд либо об изъятии отдельных участков из оборота по причинам, лежащим в области публичного права. Однако требования законодательства, запрещающего разделение лесных или сельскохозяйственных земельных участков при невозможности получения участков определенной площади, в действительности связаны с вещным правом: они проистекают из норм, устанавливающих минимальную площадь сельскохозяйственного или лесного участка, который может находиться в собственности частных лиц. Во всех других случаях указание на особенность поверхности земельного участка будет иметь смысл только для того, чтобы описать, какого рода вещные права могут быть установлены на участок <1>. Когда же мы обсуждаем правила принудительного выкупа земельных участков, следует помнить, что особенность поверхности участков имеет значение в данном случае исключительно для норм публичного права, но не частного. Более тщательный анализ требуется разве что для земельных участков, поверхность которых покрыта водами. Здесь будет иметь значение характер вод - имеют они течение или они статичны; в этих случаях земельные участки подпадут под разные режимы - публичного права или частного права. Но в рамках настоящей публикации предпринять более глубокое изучение этого вопроса не представляется возможным.

<1> Статья 204(1) ГК Португалии явно включает в число недвижимостей помимо иных вещей сельские и городские земельные участки и воды (и ст. 204(2) ГК объясняет, что понимается под сельским и городским земельными участками), но эта терминология была заимствована из ГК Португалии 1867 г. (ст. 374) исключительно для целей норм, регулирующих аренду, и налогового законодательства (Pires de Lima. Das coisas. BMJ 91 (1959), pp. 207, 211; Pires de Lima, Antunes Varela. Codigo Civil Anotado: Artigos 1° a 761° (Vol. 1), 4th ed. Coimbra, Portugal 1987, comment 3 on Art. 204, p. 196; о налоговом законодательстве см. также: A. Menezes Cordeiro. Tratado de direito civil portugues, Vol. I: Parte geral. Vol. 2: Coisas, 2nd ed. Coimbra, Portugal 2002, p. 127). Для того чтобы избежать сложностей в разграничении predio rustico и predio urbano, налоговое законодательство недавно внедрило понятие смешанного земельного участка (predio misto). В контексте же частного права, однако, это деление не имеет решающего значения (J.A.C. Vieira. Direitos reais. Coimbra, Portugal 2008, p. 160). В Италии ситуация схожа, хотя и в этой стране правопорядок различает сельскую (ст. 846 и сл. ГК Италии) и городскую (ст. 869 и сл. ГК Италии) недвижимость. Причина такого различия исключительно публично-правовая. Гражданский кодекс Испании не различает fincas rusticas и fincas urbanas, это различие проводится в судебной практике и в академической юриспруденции. Зависимость от места расположения участка, а также от населенности местности будет иметь значение для застройки участка и для его текущего использования (W. Sohst (см. сн. 14), comment on Article 1523, pp. 263 - 264). Не все земельные участки, расположенные в сельской местности, являются сельскими (fincas rusticas), равно как не все участки, расположенные в городской черте, - городскими (fincas urbanas) (R.M. Roca-Sastre et al. Derecho hipotecario, 9th ed., Vol. III. Barcelona 2008, pp. 203 - 210). Собственники сельских земельных участков в соответствии со ст. 1523(1) ГК Испании имеют право преимущественной покупки соседнего участка, но площадью не более чем 1 га и для целей, связанных с сельским хозяйством (детали см. в Законе N 19/1995, 4.7.1995 (Ley de Modernizacion de las Explotaciones Agricolas); см.: M. Eberl, B. Selbherr. Immobilienrecht in Europa: Spanien. S. Frank, T. Wachter. Handbuch Immobilienrecht in Europa. Heidelberg, Germany 2004, pp. 1391, 1407). Наконец, коренящееся в римском праве различие между сельскими (praedia rustica) и городскими (praedia urbana) землями может быть обнаружено в некоторых положениях ГК Греции (см. ст. 619, 620, 1024, 1029, 1162 и 1163). Городские земли - это земли, которые в силу обычая или закона могут быть застроены вне зависимости от того, что на них расположено (Areopag. 498/1953, NoB (A) 1953, p. 855; Areopag. 632/1967, NoB 16 [1968], p. 239; Areopag. 1793/2006, ArchN 2007, p. 582), и без учета положений публичного землеустроительного законодательства. Сельские земельные участки предназначены для выращивания плодов земли (Areopag. 534/1956, NoB 5 [1957], p. 184; Areopag. 632/1967, loc. cit.; Areopag. 506/1965, NoB 14 [1966], p. 425). Однако в сфере вещного права эта разница имеет значение в крайне ограниченном числе случаев, например при определении того, кто является непосредственным владельцем земельного участка. Это связано с тем, что при определении того, осуществляет ли лицо непосредственный контроль над участком, учитывается, какие конкретные действия, сообразные природе земельного участка, должны быть осуществлены (C.L. Kousoulas. Empragmato Dikaio. Athens and Thessaloniki 2004, p. 138).

8. Земельный участок, а не недвижимость

Нам осталось разобрать вопрос о соотношении понятий "земельный участок" и "недвижимость" ("недвижимая вещь"). Конечно, можно сделать вывод о том, что эти слова синонимичны и обозначают ту часть земной поверхности, которая может быть объектом вещных прав; она может называться "земельные участки", "недвижимость" или же, если заимствовать слова из бессмертной статьи Альфреда Росса о правовом реализме, просто "ту-ту" <1>. Значительная часть юристов полагает, что понятия недвижимости и земельного участка равнозначны <2>. Это утверждение справедливо даже для Германии: в BGB законодатель осознанно стремится избегать выражения "недвижимое имущество" и использует исключительно словосочетание "земельный участок". Однако само по себе употребление выражения "движимая вещь" автоматически подразумевает и существование антипода - недвижимого имущества, даже если законодатель заменяет это выражение словами "земельный участок" <3>. Но если это так, то простой отказ от употребления выражения "недвижимая вещь" не разрешает нашу дилемму. Более того, эта дилемма вовсе не упрощается оттого, что некоторые юрисдикции используют иные выражения, обозначающие недвижимости, - fonds de terre, tierras (что означает, что всякий земельный участок - это недвижимость, но не всякая недвижимость - это земельный участок), в то время как общее право пользуется только одним понятием - land. По сути все они проявляют ту же слабость. Они классифицируют объекты в соответствии с критерием, который имеет отношение к имуществу, в лучшем случае к его вторичным признакам; другими словами, они решают второстепенный вопрос перед основным. Первый вопрос, который является одним из главных направлений этой статьи, заключается в следующем: что конкретно представляет собой предмет исключительного права обладания землей? На этот вопрос не отвечает термин "земля" или "недвижимость" (immeuble или unbewegliche Sache ["недвижимая вещь" соответственно на французском и немецком языках. - Прим. пер.]); тот, кто на самом деле приравнивает недвижимое имущество и земельный участок, Grundstuck, просто занимается подменой слов, не продвигаясь в изучении существа дела ни на йоту. Конечно, можно сказать, что поверхность земли, дом, водоем, животное на ферме <4> или право на чужой земельный участок - это "земля" или "недвижимое имущество", но не что они являются Grundstuck в том смысле, который, на наш взгляд, имеет юридическое значение и содержание.

<1> Статья была опубликована трижды: сначала на языке оригинала, датском, в Festschrift for Henry Ussing. Copenhagen, Denmark 1951, pp. 468 - 484; затем в Scandinavian Studies in Law 1957, pp. 138 - 153; и наконец, в Harvard Law Review 1956 - 1957, pp. 812 - 825.
<2> Таково было решение словенского Кодекса вещного права (см.: M. Tratnik. Das neue slowenische Sachenrecht. WGO Monatshefte fur Osteuropaisches Recht 45 (2003), pp. 94, 99), § 119(2) старого ГК Чехии 1964 г. и § 498(1) нового ГК Чехии 2014 г., а также ряда других правопорядков, например Швеции, в которой понятия "недвижимость" (fastighet) и "земельный участок" (jord) редко противопоставляются друг другу (в Svenska Akademiens Ordbok (http://g3.spraakdata.gu.se/saob/), однако, "jord" используется в качестве термина, обозначающего объект права собственности на землю).
<3> См., например: Staudinger (-Jickeli/Stieper), Burgerliches Gesetzbuch (2004), preliminary comment on §§ 90 - 103, para. 37 ("Недвижимыми вещами являются земельные участки, включая их существенные составные части").
<4> См., например, ст. 524 ГК Франции, Гражданские кодексы Бельгии и Люксембурга. См. также ст. 334(6) ГК Испании (в соответствии с которой приспособления для кормления животных являются недвижимостью, если они присоединены к земельному участку, при этом сами животные таковыми не являются).

Следовательно, понятие недвижимости простирается дальше понятия земельного участка. Существует бесконечное число объектов, которые национальными правопорядками относятся к недвижимости, но при этом не являются земельными участками <1>. Употребляя выражения "недвижимая вещь", "земля", законодатели не обозначают, что именно является объектом обладания, противопоставляемого третьим лицам. Удивительно, но общего для европейской традиции термина, который бы решил эту проблему, до сих пор не предложено. Мы убеждены, что именно термин "Grundstuck" способен разрешить это затруднение, так как он концептуально описывает, в отношении чего именно устанавливается господство лица, являющегося собственником или обладателем иного вещного права на земельный участок. Термин "недвижимые вещи" является слишком общим - таким же, как, например, "вещи, определяемые родовыми признаками", "взаимозаменяемые вещи", "потребляемые вещи". Правопорядки или доктрина используют эти термины для целей, которые отличаются от тех, ради которых мы используем выражение "Grundstuck". Существование общего понятия "недвижимое имущество" (а не генерализация термина "земельный участок"), которое в настоящее время используется в большинстве правопорядков, связано с определенными проблемами, вытекающими из особенностей создания и существования земельных участков (такими, как способы приобретения и передачи прав, которые должны быть зарегистрированы в реестре, или положение о том, что лицо, которое имеет право использовать чужой Grundstuck или имеет возможность его продажи, может также использовать либо продавать то имущество должника, которое является служебным по отношению к земельному участку). Естественно, что такие правила должны разрабатываться отдельно, и не только применительно к различным видам вещных прав, но и в европейском контексте от одной правовой системы к другой <2>. Более того, необходимо различать не столько вещи движимые и недвижимые, сколько вещи регистрируемые и вещи нерегистрируемые (как это делает ГК Нидерландов в ст. 310). Важно и то, что предлагаемая правовая система допускает "юридическое" удаление объекта (который в принципе способен быть объектом вещных прав) с поверхности земли. Дихотомия "движимость/недвижимость" не способна учитывать это <3>. Движимая вещь является объектом права собственности не потому, что она "движимая" (например, бегущая вода или козловые краны в доках тоже движутся) <4>, а потому, что она - "вещь", т.е. объект, физически отделенный от других объектов, способный быть предметом сделок. "Недвижимость" же сама по себе вещью не является, она становится таковой только тогда, когда на ее основе возникает земельный участок, Grundstuck. Определение вещей как "движимостей" покоится на весьма зыбкой почве, хотя подчас это совсем не очевидно. Но если противопоставить понятие "движимость" понятию "недвижимость" и при этом поместить последнее в строгие юридические рамки, то зыбкость этой почвы может перерасти в концептуальную юридическую проблему.

<1> Еще один пример из ст. 334(7) ГК Испании, в соответствии с которой удобрение, которое должно служить ферме, является недвижимостью до тех пор, пока оно находится там, где должно быть применено.
<2> Однако нет никакой гарантии, что различение между движимыми и недвижимыми вещами осуществляется по таким правилам везде. Нет также гарантии, что эти правила достигают своей цели. Гражданский кодекс Испании, к примеру, по своей систематике придает значительно меньше значения делению вещей на движимости и недвижимости, чем это делает, скажем, BGB или ГК Италии (L. Diez-Picazo. Fundamentos del derecho civil patrimonial, 5th ed., Vol. III: Las relaciones juridico-reales, el registro de la propiedad, la posesio. Madrid 2008, pp. 203, 206). Более того, необоснованный отказ признавать земельный участок недвижимостью может привести к внутреннему напряжению даже внутри одной правовой системы. Diez-Picazo сурово замечает (ibid., p. 212), что возможна ситуация, при которой нет необходимости в судебном одобрении совершенного несовершеннолетним акта продажи голубятни, но при этом акт продажи голубятни, совершенный совершеннолетним, подлежит нотариальному удостоверению (escritura publica) только в силу положений п. 6 ст. 334 ГК Испании, который рассматривает голубятню, размещенную на земельном участке, в качестве недвижимости.
<3> Очевидно, что при таком подходе одна и та же вещь может быть одновременно и движимой, и недвижимой. Например, так происходит не только во Франции, но и в Испании. К примеру, в одном из дел суд столкнулся с проблемой распространения ипотеки на ирригационную систему, расположенную на заложенном земельном участке. Суд решил, что из соглашения следует, что ипотека должна распространяться и на это сооружение (TS 21.12.1990, RAJ 1990, No. 10359, p. 13270). С одной стороны, такие системы законом объявлялись движимыми вещами (ст. 111 Закона об ипотеке), но в то же время они являются недвижимостями в силу назначения (inmuebles por destinacion или pertenencias). С учетом такой двойственности характеристик некоторых объектов академическая юриспруденция стала выделять "подлинные" и "ложные" объекты недвижимости и пришла к выводу о том, что строгого деления вещей на движимые или недвижимые не существует; вещи могут рассматриваться или как движимости, или как недвижимости (L. Diez-Picazo, op. cit., p. 210). Впрочем, такой подход не особенно помогает прояснить те проблемы, которые мы обсуждаем.
<4> В соответствии с практикой голландских и бельгийских судов, однако, указанные объекты признаются недвижимыми вещами (HR 24.12.2010, NJB 2011 No. 199; Cass. 14.2.2008, Pas. belge 2008 No. 110, p. 440).

References

Aynes L., Crocq P. Les suretes: La publicite fonciere. 5e ed. LGDJ, 2011.

Burgerliches Gesetzbuch / H.-T. Soergel. Bd. I. 13. Aufl. Kohlhammer, 2000.

Burgerliches Gesetzbuch / J. von Staudinger, J. Jickeli, M. Stieper. C.H. Beck, 2004.

Burgerliches Gesetzbuch / J. von Staudinger, K.-H. Gursky. C.H. Beck, 2008.

Burgerliches Gesetzbuch / W. Weidenkaff (Hrsg.). 71. Aufl. C.H. Beck, 2012.

Castronovo C., Mazzamuto S. Manuale di diritto privato europeo. T. II: Propriety - obbligazioni - contratti. Giuffre, 2007.

Comentario Conimbricense do Codigo Penal. T. II (Parte Especial): Artigos 202° a 307° / J. de Figueiredo Dias (ed.). Coimbra, 1999.

De Lima P., Varela A. Codigo Civil Anotado. T. I: Artigos 1° a 761°. 4a ed. Coimbra, 1987.

De Lima P., Varela A. Codigo Civil Anotado. T. II: Artigos 762° a 1250°. 4a ed. Coimbra, 2010.

De Lima P., Varela A. Codigo Civil Anotado. T. III: Artigos 1251° a 1575°. 2a ed. Coimbra, 1987.

De Seabra Lopes J. Direito dos registos e do notariado. 6a ed. Coimbra, 2011.

Demelius H. Osterreichisches Grundbuchsrecht: Entwicklung und Eigenart. Manz, 1948.

Diez-Picazo L. Fundamentos del Derecho civil patrimonial. T. III: Las relaciones juridico-reales, el registro de la propiedad, la posesio. 5a ed. Civitas, 2008.

Diez-Picazo L., Gullon A. Sistema de Derecho Civil. Vol. III. T. 1: Derechos Reales en General. 8a ed. Tecnos, 2012.

Gregoire M. Publicite fonciere, suretes reelles et privileges. Bruylant, 2006.

Grossi P. La proprieta e le proprieta nell'officina dello storico // Quaderni fiorentini per la storia del pensiero giuridico modern. 1988. Vol. 17(1).

Handbuch Immobilienrecht in Europa / S. Frank, T. Wachter (Hrsg.). C.F. Muller, 2004.

Knieper R., Chanturia L., Schramm H.-J. Das Privatrecht im Kaukasus und in Zentralasien. Bestandsaulnahme und Entwicklung. Berliner Wissenschafts-Verlag, 2010.

Kousoulas C.L. Empragmato Dikaio. Athens; Thessaloniki, 2004.

Menezes Cordeiro A. Tratado de direito civil portugues. T. I. Parte geral. T. 2: Coisas. 2a ed. Coimbra, 2002.

Munchener Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch. Bd. VI. 5. Aufl. C.H. Beck, 2009.

Parlementaire Geschiedenis van het Nieuwe Burgerlijk Wetboek. Parlementaire stukken. Book V: Zakelijke rechten. Kluwer, 1981.

Roca Sastre R.M., Roca-Sastre Muncunill L., Berna i Xirgo J. Derecho hipotecario. T. III. 9a ed. Bosch, 2008.

Savatier R. La propriete de l'espace. T. I. Dalloz, 1965.

Sohst W. Das spanische Burgerliche Gesetzbuch: Text und Kommentar. 2. Aufl. Xenomoi, 2003.

Spyridakis M.I. Epitomo Nomiko Lexiko. Athens; Komotini, 2008.

Traite de droit civil / J. Ghestin (ed.). 2e ed. LGDJ, 2010.

Tratnik M. Das neue slowenische Sachenrecht // WGO Monatshefte fur Osteuropaisches Recht. 2003. Bd. 45.

Vieira J.A.C. Direitos reais. Coimbra, 2008.

Von Bar C. Gemeineuropaisches Sachenrecht. Bd. 1. C.H. Beck, 2015; Bd. 2. C.H. Beck, 2019.

Wylie J.C.W. The Land and Conveyancing Law Reform Act 2009: Annotations and Commentary. Bloomsbury Professional, 2009.

Zakenrecht: eigendom en beperkte rechten / C. Asser, F.H.J. Mijnssen, A.A. van Velten, S.E. Bartels (eds.). 15e druk. Kluwer, 2008.

Перевод выполнен

Р. Бевзенко,

кандидатом юридических наук,

профессором Российской школы частного права